ECLI:NL:GHSHE:2026:1763

1. Stichting HQ [B] ,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2. HQ [B] C.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

3. Horne Quartier C.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 10276649 \ CV EXPL 23-115)

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;

de memorie van grieven tevens eiswijziging met producties 43 tot en met 46;

de memorie van antwoord met producties 55 (a, b en c), 56 (a en b), 57 en 58;

de akte van depot van 11 maart 2026 met als productie 47 een usb-stick met daarop het opnamerapport van Bouwrisk;

de mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd;

de bij H12-formulier van 31 maart 2026 door HQ c.s. toegezonden productie 48, die zij bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

De feiten

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

Het geschil tussen partijen ziet op de verhuur van het voormalig militair complex, bekend als [kazerne A] , gelegen aan [adres] .

De Staat der Nederlanden (hierna: de Staat) heeft dit complex en later een deel ervan, waaronder de hier nog in het geding zijnde woongebouwen [-] tot en met [+] en gebouw [z] , verhuurd aan het COA. Partijen hebben op 26 januari 2016 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten. Op deze huurovereenkomst zijn, voor zover daarvan in de huurovereenkomst niet is afgeweken, van toepassing de Algemene huurvoorwaarden gebouwde onroerende zaken Domeinen 2008 voor 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte (hierna: de algemene voorwaarden).

Vanwege de tijdsdruk waarmee het COA de opvang van asielzoekers moest realiseren, is het gehuurde in eerste instantie als noodopvangvoorziening ingericht. Nadat de noodopvang operationeel was, is het COA gestart met de verbouwing van de kazerne tot asielzoekerscentrum. Hiertoe zijn de woongebouwen één vóór één verbouwd, waarbij de bewoners van het betreffende woongebouw steeds werden gehuisvest in de gebouwen [x] en [y] , die als tijdelijke noodopvang waren ingericht. Met de verbouwing was een bedrag van om en nabij € 8 .700.000,00 gemoeid.

In de periode van 16 september tot en met 23 oktober 2015 heeft Bouwrisk in opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf een opname gemaakt van de gebreken aan het gehuurde. Op dat moment verbleven in het gehuurde reeds asielzoekers. Om de privacy van de asielzoekers te respecteren is van enkele woongebouwen en enkele delen van andere gebouwen geen opname gedaan.

Op 14 maart 2016 heeft de Staat [kazerne A] verkocht en geleverd aan de gemeente [B] . Op diezelfde dag heeft de gemeente [B] het gehuurde doorverkocht en geleverd aan HQ voor een koopprijs van € 5.900.000,00. In de overeenkomst is een meerwaardeclausule opgenomen voor het geval binnen tien jaren het verkochte een hoogwaardigere bestemming krijgt.

Op 28 februari 2019 is het gehuurde door HQ ingebracht in Horne Q.

In december 2019 zijn partijen een verlenging van de huurovereenkomst tot 31 december 2020 overeengekomen.

Bij e-mail van 12 juni 2020 heeft het COA aan Horne Q medegedeeld dat het uitgaat van een sluiting van het asielzoekerscentrum medio september 2020.

Vervolgens hebben partijen (en hun advocaten) nog met elkaar gecorrespondeerd over de staat waarin het gehuurde moet worden opgeleverd.

Op 31 december 2020 zijn in het kader van de oplevering de meterstanden van het gehuurde genoteerd en zijn de sleutels door het COA ingeleverd bij Horne Q.

Op 7 januari 2021 hebben partijen geconstateerd dat nog een aantal werkzaamheden, zoals het vervangen van enkele thermostaatknoppen en vijf ruiten, door het COA moesten worden uitgevoerd. Daarnaast verschilden partijen van mening over de reikwijdte van de opleveringsverplichting; Horne Q heeft het standpunt ingenomen dat een heel aantal zaken niet zijn teruggebracht in de oorspronkelijke staat.

De werkzaamheden waarover overeenstemming bestond, zijn in januari 2021 allemaal uitgevoerd.

Vanaf medio maart 2022 heeft Horne Q de woongebouwen [d] , [e] , [+] en [z] verhuurd. De woongebouwen zijn verhuurd aan de gemeente [B] en daarin worden vluchtelingen uit Oekraïne opgevangen. In gebouw [z] is op dit moment een kinderopvangbedrijf gevestigd.

Vanaf maart van dit jaar is bekend dat er ter plaatse meer dan 200 woningen zullen worden gebouwd, dit met inachtneming van de monumentenstatus die de gebouwen hebben. HQ c.s. zal dit project realiseren.

De procedure in eerste aanleg

In de onderhavige procedure heeft HQ c.s. primair gevorderd om bij vonnis, voor zo ver mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, na vermindering van eis:

het COA te veroordelen tot betaling aan HQ c.s. van een bedrag van € 5.104.072,06, tevens primair te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, vanaf 1 januari 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding, subsidiair te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding;

het COA te veroordelen tot betaling aan HQ c.s. van een bedrag aan schadevergoeding ter hoogte van de laatste geldende huurprijs ex artikel 15 lid 8 van de algemene voorwaarden, zijnde een bedrag van € 1.283.314,35 (per jaar) vanaf 1 januari 2021 tot en met 3 maanden na datum vonnis;

het COA te veroordelen tot betaling aan HQ van een bedrag aan schadevergoeding ter vergoeding van de kosten die HQ heeft gemaakt om de omvang van de aansprakelijkheid van het COA vast te stellen en te becijferen, zijnde een bedrag van € 25.470,50 aan taxatie-/ advieskosten (niet zijnde proceskosten), primair te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, vanaf de dag der dagvaarding, subsidiair te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;

het COA te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.775,00 (buitengerechtelijke incassokosten, conform BIK) aan HQ,

alsmede de contractuele boete ex artikel 20 van de algemene voorwaarden van € 20,00 per dag, gerekend vanaf 1 januari 2021, beide bedragen primair te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, vanaf 1 januari 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding, subsidiair te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding;

met veroordeling van het COA in de proceskosten.

De subsidiaire, meer subsidiaire en nog meer subsidiaire vorderingen, voor het geval de primaire vordering onder a wordt afgewezen, zien, kort samengevat, met name op veroordelingen van het COA om herstelwerkzaamheden te verrichten.

Aan haar vorderingen heeft HQ c.s. met name ten grondslag gelegd dat het COA het gehuurde niet op een correcte wijze heeft opgeleverd.

Het COA heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

Na een gehouden zitting heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 3 april 2024 de vorderingen van HQ c.s. afgewezen en haar in de kosten veroordeeld. De kantonrechter is niet toegekomen aan een oordeel over de omvang van de opleververplichting van het COA. De hoofdvordering onder a is afgewezen omdat de verhuurder, Horne Q, naar het oordeel van de kantonrechter, haar schade niet concreet had begroot: Horne Q heeft onvoldoende gesteld om de mogelijkheid dat zij schade heeft geleden dan wel zal lijden aannemelijk te maken. De subsidiaire vorderingen zijn afgewezen als gevolg van de omzettingsverklaring, waardoor de oorspronkelijke verbintenis teniet is gegaan, zo heeft de kantonrechter overwogen. De kantonrechter heeft voorts de overige vorderingen onder b tot en met e gemotiveerd afgewezen.

De omvang van het hoger beroep

HQ c.s. heeft in hoger beroep grieven aangevoerd en deze genummerd van 1 tot en met 44. HQ c.s. heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het toewijzen van haar gewijzigde vorderingen. De feitelijke grondslag van de primaire vordering onder a alsmede de daarmee samenhangende subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen zijn in hoger beroep gebaseerd op de stelling dat het COA haar verplichting tot oplevering van de gehuurde woongebouwen genummerd [-] tot en met [+] en gebouw [z] niet is nagekomen, waarbij ter onderbouwing wordt verwezen naar een begroting van Quattro Bouw & Vastgoed Advies BV.

Het hof stelt vast dat de vraag of het COA aansprakelijk is voor andere door HQ c.s. in eerste aanleg gestelde verplichtingen voortvloeiende uit de oplevering van het gehuurde, waaronder het saneren van de bodemverontreiniging, in hoger beroep niet langer in geschil is.

Het COA heeft geen incidenteel hoger beroep ingesteld en heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis. Zij heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijzigingen. Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijzigingen ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.

De door HQ c.s. genummerde grieven zijn niet allemaal als zodanig te duiden. Niet iedere grief bevat immers gronden die worden aangevoerd ten betoge dat de bestreden uitspraak behoort te worden vernietigd. Het feit dat bijvoorbeeld de asielzoekers het gehuurde een dag eerder hebben betrokken dan door de kantonrechter is aangegeven, maakt niet dat het dictum onjuist is. Het hof zal evenwel voor de leesbaarheid van het arrest de nummering van de memorie van grieven handhaven en dit aanduiden met de term “grieven”.

De grieven 1 tot en met 13: de relevante feiten

De grieven 1 tot en met 13 zien op de door de kantonrechter in rechtsoverweging 2 opgenomen feiten. Het hof heeft in r.o. 3.2.1. een nieuw overzicht gegeven van de onbetwiste feiten die in hoger beroep het uitgangspunt vormen. Voor zover in de grieven is gesteld dat de kantonrechter aan bepaalde feiten en omstandigheden geen of onvoldoende aandacht heeft besteed, verwijst het hof naar het onderstaand oordeel. Daarin komt naar voren in hoeverre bepaalde feiten en omstandigheden van belang zijn. Als het hof in dit oordeel bepaalde feiten en omstandigheden niet heeft meegenomen, dan geldt dat deze feiten en omstandigheden van geen of ondergeschikt belang zijn geweest voor de beoordeling.

Grief 14: eiswijziging

In grief 14 betoogt HQ c.s. dat de kantonrechter de eis niet juist heeft samengevat. Deze grief kan onbesproken blijven nu HQ c.s. haar eis in hoger beroep heeft gewijzigd. Het hof zal de gewijzigde eis hieronder weergeven.

De primaire eerste eis (onder a) heeft betrekking op de kosten die gemaakt moeten worden om de woongebouwen, nader aangeduid als de gebouwen [-] tot en met [+] , en gebouw [z] in de oorspronkelijke staat, dus met ongedaanmaking van de verbouwingen en aanpassingen, te herstellen. De gevorderde schadevergoeding in hoger beroep bedraagt € 1.827.722,00.

De subsidiaire en meer subsidiaire eis zien op een veroordeling van het COA om zelf tot herstel over te gaan, waarbij verwezen wordt naar de werkzaamheden genoemd in de begroting van Quattro Bouw & Vastgoed Advies BV (productie 46). De nog meer subsidiaire eis ziet op een veroordeling van het COA tot betaling van een bedrag ter dekking van alle herstelkosten, inhoudende om aan HQ c.s. alle toekomstige facturen te betalen, althans om voor recht te verklaren dat COA tekort is geschoten in haar eindopleverings-verplichting en/of voor recht te verklaren dat COA verplicht was om het gehuurde terug te brengen in de oorspronkelijke staat (rapportagestaat Bouwrisk september 2015), doch die verplichting heeft geschonden, en voor recht te verklaren dat COA aansprakelijk is om te vergoeden de schade die HQ c.s. heeft geleden of nog zal lijden als gevolg van het niet (volledig) voldoen aan de eindopleveringsverplichting die COA droeg, zulks met veroordeling van COA om die door HQ c.s. geleden of nog te lijden schade te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffen volgens de wet, met veroordeling van COA in de kosten van de te voeren schadestaatprocedure. De uiterst subsidiaire eis ziet op een veroordeling van het COA tot het verrichten van herstelwerkzaamheden ten minste zoals is bepaald in de omgevingsvergunningen van de gemeente, meer specifiek om uit te voeren de werkzaamheden zoals omschreven in de mail namens de gemeente aan COA van 23 juli 2021.

Daarnaast vordert HQ c.s. om het COA te veroordelen tot betaling van € 1.283.314,35 aan schadevergoeding ter hoogte van de laatste geldende huurprijs, zijnde de huurpenningen vanaf datum 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021, ex art 15 lid 8 van de algemene voorwaarden. Voorts handhaaft zij haar vorderingen tot betaling van taxatie-/advieskosten, buitengerechtelijke kosten, de contractuele boete ex artikel 20 van de algemene voorwaarden en proceskosten en vordert zij terugbetaling van al hetgeen HQ c.s. uit hoofde van het vonnis in eerste aanleg reeds aan COA mocht hebben voldaan.

Grief 15: de verhuurder

In grief 15 betoogt HQ c.s. dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat de vorderingen van de Stichting en HQ niet toewijsbaar zijn. Horne Q is de verhuurder van het voormalig militair complex geweest. Dit staat, naar het oordeel van het hof, in hoger beroep tussen partijen vast.

De grieven, voor zover ingesteld namens de Stichting en HQ, kunnen dan ook om deze reden niet slagen. Hun vorderingen worden in hoger beroep eveneens afgewezen.

Deze grief slaagt, voor zover ingesteld door Horne Q, dan ook niet.

De grief 23: de oplevering

In grief 23 betoogt HQ c.s. dat de kantonrechter de vraag naar de omvang van de opleververplichting ten onrechte niet heeft beoordeeld. Het hof komt, mede gelet op de eiswijziging in hoger beroep (waaronder de gevorderde verklaringen voor recht), wel aan beantwoording van deze vraag toe.

In geschil tussen partijen, Horne Q en COA, is de vraag of COA bij het einde van de huurovereenkomst aan haar opleveringsverplichtingen heeft voldaan. In hoger beroep staat vast dat het COA het gehuurde op 31 december 2020 aan Horne Q ter beschikking heeft gesteld; toen zijn de sleutels aan de verhuurder overgedragen en krachtens artikel 7 :224 lid 1 BW is het gehuurde op dat moment, opgeleverd. Horne Q heeft bij e-mail van 8 januari 2021 aangegeven dat op 7 januari 2021 is opgeleverd. In ieder geval staat tussen partijen vast dat eind 2020 dan wel begin 2021 de oplevering heeft plaatsgevonden.

Het COA betoogt dat het gehuurde is opgeleverd op de wijze die partijen zijn overeengekomen. Zij heeft het asielzoekerscentrum aan Horne Q ter beschikking gesteld en de gebruiksschade aan het gehuurde hersteld. Ter onderbouwing daarvan heeft zij de eindopname van Bouwrisk van juli/augustus 2020 en het rapport van Strukton van 24 december 2020 overgelegd.

Horne Q betoogt dat het COA bij oplevering het gehuurde in de oorspronkelijke staat, dus als voormalige kazerne, had moeten opleveren en dus conform het opnamerapport dat is gemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst (september/oktober 2015) door Bouwrisk. Dit heeft het COA niet gedaan nu zij niet alle door haar verrichte verbouwingen en aanpassingen van het gehuurde ongedaan heeft gemaakt.

Het hof overweegt als volgt. Krachtens lid 2 van artikel 7 :224 BW is, indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Naar het oordeel van het hof zijn de door het COA verrichte verbouwingen en aanpassingen te kwalificeren als geoorloofde veranderingen en toevoegingen. Dat de Staat, als oorspronkelijke verhuurder, met deze veranderingen en toevoegingen instemde, blijkt uit het volgende.

Allereerst hebben partijen in het proces verbaal dat op 16 september 2015 door partijen, vooruitlopend op de nog te ondertekenen huurovereenkomst, is opgemaakt, expliciet opgenomen dat het COA verantwoordelijk is voor de inrichting als asielzoekerscentrum en dient zorg te dragen voor alle benodigde publiekrechtelijke en privaatrechtelijke vergunningen, toestemmingen, enz. Hierin wordt niet gemeld dat COA voorafgaande goedkeuring nodig heeft van de Staat.

Daarnaast is in artikel 2 lid 1 van de huurovereenkomst opgenomen dat het COA het gehuurde uitsluitend zal gebruiken voor de tijdelijke opvang van asielzoekers. Deze opvang zal huisvesting bieden aan een maximaal aantal personen, mits deze gehuisvest kunnen worden in overeenstemming met de brandveiligheidseisen, de volksgezondheidvereisten en overige vigerende wettelijke regelgeving, aldus artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst.

In artikel 11 van de huurovereenkomst zijn de bijzondere bepalingen opgenomen. Onder I bij dit artikel zijn partijen overeengekomen dat alle kosten voor aanpassing en uit te voeren procedures ten behoeve van de exploitatie van een asielzoekerscentrum door het COA voor haar rekening en risico zijn. Hieronder vallen ook eventuele sloop- en asbestinventarisatie-kosten. In de bepaling onder II van dit artikel worden de veiligheidsaspecten verder uitgewerkt. Daarbij is in lid 4 opgenomen dat het COA zich verplicht om bij de door haar te plegen verbouwing, aanpassing, aanbrengen van voorzieningen, veranderingen en/of toevoegingen voor eigen rekening en risico zorg te dragen voor de benodigde vergunningen en/of ontheffingen. Onder veranderingen en toevoegingen worden mede verstaan het aanbrengen van doorvoeren en het trekken van leidingen in/door brandwerende gevels, plafonds, vloeren en wanden. Met de in lid 4 genoemde verbouwing mag op grond van lid 5 niet worden begonnen voordat aan de Staat de nodige vergunningen en ontheffingen zijn getoond. Uit artikel 11 volgt niet dat daarnaast nog voorafgaande toestemming nodig is.

Op basis van hetgeen partijen aldus hebben afgesproken, heeft het COA o.a. de woongebouwen die bestonden uit slaapzalen opgesplitst tot kleinere slaapvertrekken en zijn er op iedere verdieping keukens geplaatst.

Het hiervoor aangehaalde artikel 7 :224 BW is van regelend recht; partijen kunnen daarvan afwijken. Horne Q doet in dat kader een beroep op artikel 7 lid 5 van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden. In deze bepaling is opgenomen dat veranderingen ongedaan moeten worden gemaakt tenzij de verhuurder bij het verlenen van toestemming instandhouding van de veranderingen en/of toevoegingen heeft verlangd. Deze bepaling is in lijn met het bepaalde in artikel 15 van de algemene voorwaarden dat betrekking heeft op de oplevering van het gehuurde.

Deze algemene voorwaarden gelden in beginsel tenzij in de huurovereenkomst daarvan is afgeweken. Het COA betoogt dat dit het geval is en verwijst naar het bepaalde onder VI van artikel 11, de bijzondere bepalingen. In deze bepaling is een regeling opgenomen die, volgens de aanhef ervan, ziet op “Onderhoud/instandhouding”. In lid 3 van deze regeling is het volgende opgenomen:

“Het gehuurde dient te worden opgeleverd overeenkomstig artikel 15 van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden en dient derhalve te voldoen aan alle kwaliteitseisen, ook op veiligheidsgebied als asielzoekerscentrum. Voor kwaliteit van installaties en bouwkundige elementen geldt als uitgangspunt NEN2767 en de gezamenlijke afspraken die worden gemaakt over niveau van instandhouding en kwaliteit bij wederoplevering.”

Horne Q betoogt dat nu in deze bepaling wordt verwezen naar artikel 15 van de algemene voorwaarden, de verbouwingen bij oplevering ongedaan gemaakt moeten worden. COA betoogt dat in deze bepaling expliciet is opgenomen dat wordt opgeleverd als asielzoekers-centrum, waarmee is bedoeld een oplevering van het gehuurde met alle door het COA verrichte verbouwingen en aanpassingen.

Het hof overweegt als volgt. De betekenis van een omstreden bepaling moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de uitleg dient naast de tekst van het beding eveneens beoordeeld te worden of partijen verklaringen hebben afgelegd dan wel of er gedragingen zijn geweest die van invloed waren op de betekenis van de onderhavige clausule. HQ c.s. verwijst in dit kader naar de wijze waarop met name de gebouwen 32 en 33, die tijdelijk als noodopvang hebben gediend, bij einde van dit deel van de huurovereenkomst, zijnde 30 juni 2016, zijn opgeleverd. Dit is vastgelegd in een addendum bij de huurovereenkomst. HQ c.s. heeft dit in grief 9 opgenomen.

Het hof beoordeelt deze grief als volgt. Uit de tekst van het addendum blijkt niet dat er ten aanzien van de wijze van oplevering meer of anders is overeengekomen dan in de huurovereenkomst. Ook uit de correspondentie die in dat kader tussen partijen is gevoerd waar HQ c.s. naar verwijst, blijkt dit niet. Daarin wordt gesproken over gebruiksschade die is hersteld; zo wordt er gesproken over “vegen (…) onderaan de muren”. Grief 9 slaagt dan ook niet.

Het hof concludeert dat er geen verklaringen of gedragingen zijn gedaan/geweest die voor de uitleg van de bepaling van belang zijn geweest. HQ c.s. heeft aangeboden ambtenaren zijdens het COA en/of Rijksvastgoedbedrijf inzake de partijbedoeling te horen (voor zover betrokken bij de totstandkoming huurovereenkomst). Het hof passeert dit aanbod nu HQ c.s. behoudens hetgeen hiervoor is weergegeven, niet heeft gesteld welke andere feiten of omstandigheden tot de gestelde partijbedoeling hebben geleid.

Voor zover het gaat om uitlatingen die rondom de oplevering zijn gedaan, zal het hof deze beoordelen bij de grieven die betrekking hebben op een door HQ c.s. gestelde (her)bevestiging van de afspraken.

Het hof beoordeelt de betekenis van de bepaling, gelet op het bovenstaande, met name aan de hand van de letterlijke tekst, zowel in het licht van de bepaling zelf als in de context van de gehele overeenkomst. Van belang is hetgeen in de overwegingen van de overeenkomst staat opgenomen, namelijk dat het hier gaat om een militair object dat niet meer als zodanig in gebruik was bij de Staat. Voorts is van belang dat de Staat het complex “in een verkoopprocedure” had. Met andere woorden, de Staat wilde het complex verkopen en dus niet meer als kazerne gaan gebruiken. Het COA had ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst dringend behoefte aan ruimte in verband met “een substantiële verhoging van de asielzoekersinstroom”, aldus de considerans. Nog vóór het formeel sluiten van de huurovereenkomst is door het COA al opdracht gegeven om ter plaatse noodopvang te realiseren voor 1000 bewoners. De Staat is zeer behulpzaam geweest tijdens de verbouwingen. Verder is van belang dat deze verbouwingen het COA ruim 8 , 7 miljoen euro, inclusief btw, hebben gekost.

De bepaling die hier uitleg behoeft, verwijst enerzijds naar artikel 15 van de algemene voorwaarden doch anderzijds wordt hier het verhuurde aangeduid als asielzoekerscentrum. Daarmee hebben partijen, naar het oordeel van het hof en, anders dan HQ c.s. heeft betoogd, niet beoogd dat het COA het complex zou moeten opleveren in de oorspronkelijke staat, namelijk als een voormalige militaire kazerne (met bijvoorbeeld grote slaapzalen). Dit staat er niet en dit is ook niet zo door partijen bedoeld, ook al zou het in theorie, zoals HQ c.s. tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft betoogd, mogelijk zijn om de militaire kazerne ongewijzigd als asielzoekerscentrum te gebruiken. Bedoeld is hier het gehuurde op te leveren als asielzoekerscentrum zoals dat door het COA – met toestemming, zie rov. 3. 7 .3 hiervoor – is gerealiseerd. Mede gelet op voormelde context en het feit dat in deze bepaling die gaat over “instandhouding” wordt gesproken over een oplevering als asielzoekerscentrum oordeelt het hof dat partijen hiermee bedoeld hebben dat het COA de gedane verbouwingen en toevoegingen niet ongedaan behoefde te maken. De vereiste instandhouding is in die zin nader omschreven dat het asielzoekerscentrum dient te voldoen aan alle kwaliteitseisen, ook op veiligheidsgebied. Over het niveau van instandhouding en kwaliteit bij wederoplevering wordt o.a. verwezen naar NEN2767.

Deze tussen partijen overeengekomen bijzondere bepaling prevaleert dus, zoals hiervoor reeds aangegeven, boven de algemene voorwaarden. Daar komt bij dat, zoals het COA heeft aangegeven, zij het onderhavige contract in een aantal vergelijkbare situaties met de Staat is aangegaan. Zo is er eenzelfde contract voor een voormalige kazerne in [F] die het COA heeft verbouwd om als asielzoekerscentrum te gebruiken, gedateerd in september 2015 en zijn er grotendeels vergelijkbare contracten voor een voormalige Penitentiaire Inrichting in [G] en één in [H] , beide contracten eveneens gedateerd in september 2015. Aldus heeft het COA, naar het oordeel van het hof, voldoende onderbouwd dat het hier een standaard overeenkomst betreft die niet in het bijzonder voor de verhuur van dit complex is opgesteld.

Ten overvloede overweegt het hof, dat, ook al zouden de algemene voorwaarden gelden, de bijzondere omstandigheden met zich brengen dat het COA bij oplevering niet tot ongedaanmaking van de verbouwingen kon worden verplicht. Deze bijzondere omstandigheden zijn:

het verhuurde stond te koop en zou dus door de Staat niet meer als militaire kazerne worden gebruikt;

het COA was met spoed op zoek naar ruimte om asielzoekers te kunnen opvangen;

het verhuurde was, in ieder geval in de visie van het COA, bij aanvang van de huur niet geschikt om als asielzoekerscentrum te worden gebruikt;

de Staat wist dat COA omvangrijke verbouwingswerkzaamheden zou gaan uitvoeren en;

het ging om een tijdelijke opvang van asielzoekers en de huurovereenkomst had een duur van vijf jaren (met een verlengingsmogelijkheid die evenwel niet eenzijdig kon worden afgedwongen en met een tijdelijke vergunning om dit te exploiteren);

het gehuurde moest dienen als opvang voor asielzoekers en het was aan COA om het verhuurde hiervoor geschikt te maken en de kosten voor de verbouwing en aanpassing zelf te dragen;

ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst had geen van partijen belang bij een oplevering als militaire kazerne;

ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was ook al duidelijk dat na de exploitatie door het COA geen derde deze (bijzondere) exploitatie zou gaan voortzetten en dat het complex te zijner tijd dus een andere bestemming zou gaan krijgen met als gevolg dat de kazerne volledig zou worden ontmanteld met uitzondering van hetgeen monumentaal moest worden gehandhaafd, en

niet verwacht mag worden dat een huurder die een dergelijke grote investering moet doen om het gehuurde geschikt te maken voor het doel waarvoor het zou worden gebruikt, deze investering na een korte huurtermijn van vijf/zes jaren tegen aanzienlijke kosten ongedaan zou moeten maken.

Nu de wet ervan uitgaat dat geoorloofde verbouwingen en aanpassingen bij oplevering niet ongedaan behoeven te worden gemaakt, behoefde het COA gegeven deze feiten en omstandigheden niet te verwachten of te begrijpen dat zij op grond van de tekst in de algemene voorwaarden al deze verbouwingen en aanpassingen ongedaan zou moeten maken.

Grief 23 slaagt dan ook niet in die zin dat dit zou moeten leiden tot een ander dictum. Zoals hiervoor aangegeven, slaagt grief 9 evenmin. Dit geldt eveneens voor grief 17 waarin gesteld wordt dat op het COA de stelplicht en bewijslast rust van de wijze van oplevering.

De grieven 5, 6 en 22: de vooropnames

In de grieven 5, 6 en 22 betoogt HQ c.s. dat het proces-verbaal van (aanvangs-) oplevering en het rapport van Bouwrisk ten onrechte niet zijn meegewogen. Deze bescheiden zien op de staat waarin de verhuurder, de Staat, het gehuurde aan het COA heeft opgeleverd en waarin het COA het gehuurde heeft geaccepteerd. In het rapport van Bouwrisk staat per kamer beschreven in welke staat deze zich bevindt en of er bepaalde gebreken zijn.

Het hof overweegt dat de inhoud van dit rapport niet afdoet aan hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen, namelijk dat bij eindoplevering de geoorloofde verbouwingen en aanpassingen niet ongedaan behoefden te worden gemaakt. Wel dient het COA gebruiks-schade te herstellen en of daarvan sprake is, moet aan de hand van het rapport van Bouwrisk worden beoordeeld. Ook de wijze waarop partijen de verantwoordelijkheid over het onderhoud van het gehuurde hebben geregeld, zoals o.a. opgenomen in het proces-verbaal, doet geen afbreuk aan voormeld oordeel van het hof.

De grieven 5, 6 en 22 slagen dan ook niet.

De grieven 7 , 8 , 19 en 21: de vergunningen

In de grieven 7 , 8 en 19 betogen HQ c.s. dat uit de inhoud van de verstrekte vergunningen blijkt dat de verbouwingen tijdelijk zijn. Deze vergunningen geven dan ook aan, aldus HQ c.s. dat de verbouwingen bij oplevering ongedaan gemaakt moeten worden.

Overgelegd is als productie 6 bij inleidende dagvaarding een tijdelijke omgevingsvergunning van 2 mei 2016 voor de activiteiten bouwen en gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan. De vergunning ziet op de legeringsgebouwen [-] tot en met [+] . In de vergunning is overwogen dat het plan tot (ver)bouwen in overeenstemming is met de gemeentelijke bouwverordening en in overeenstemming kan worden gebracht met het Bouwbesluit door het opleggen van nadere voorschriften. Daarnaast is overwogen dat het perceel de bestemming heeft: “Maatschappelijk – Militair terrein” en de functieaanduiding “kazerne”. Dit laat geen gebruik als asielzoekerscentrum toe. Toch wordt een tijdelijke omgevingsvergunning verleend met daarbij het voorschrift dat de gronden en bouwwerken na afloop van 5 jaar niet meer worden gebruikt als asielzoekerscentrum.

In de tijdelijke omgevingsvergunning van 26 oktober 2016, overgelegd als productie 8 bij inleidende dagvaarding, is, om de vergunning in overeenstemming te brengen met het Bouwbesluit 2012, bepaald dat voor het tijdelijk verbouwen van de woongebouwen een vergunning wordt verleend voor het gewijzigd uitvoeren van de brandcompartimentering waarbij als voorschrift is opgenomen dat na het verstrijken van de termijn van 1 mei 2021 de voor de verlening van de tijdelijke omgevingsvergunning bestaande toestand hersteld moet worden.

Bij de beoordeling van deze grieven stelt het hof voorop dat de vergunningen zijn verstrekt op aanvraag van het COA waarbij de gemeente aan het COA vergunningen heeft verleend. De vraag naar de omvang van de opleveringsverplichting van het COA dient te worden beoordeeld in de relatie tussen huurder en verhuurder en daarbij gaat het om de vraag wat deze partijen in de huurovereenkomst met elkaar hebben afgesproken over de inhoud van de opleveringsverplichtingen van het COA jegens de verhuurder. Hetgeen de gemeente in het kader van een vergunningverlening van het COA heeft geëist, staat hier dus in beginsel los van. Bovendien zijn de vergunningen verleend nadat partijen de huurovereenkomst zijn aangegaan.

Dat het COA jegens de gemeente een verplichting zou hebben tot herstel, staat bovendien niet vast. Uit de door het COA overgelegde correspondentie met de gemeente blijkt dat partijen hebben gediscussieerd over de vraag wat onder herstel moet worden verstaan. Deze discussie is nog altijd niet beslecht.

HQ c.s. stelt in grief 21 dat het COA in de relatie tot de gemeente heeft erkend dat moet worden hersteld in de oorspronkelijke staat. Zij verwijst naar een notitie van de gemeente over de ontmanteling van het asielzoekerscentrum van maart 2020. In de notitie staat dat de gebouwen uiterlijk 31 december 2020 in de oorspronkelijke staat moeten zijn hersteld “voor wat betreft het monumentale deel” en dat de gemeente dit controleert. Over de noodzakelijke herstelwerkzaamheden vindt een vooroverleg plaats met Horne Q en het COA om kapitaalvernietiging en misverstanden te voorkomen.

Naar het oordeel van het hof gaat het hier dus om het monumentale deel van het complex. Op 24 november 2020 heeft de gemeente in de persoon van mw. Jongeling, de controle uitgevoerd en daarbij is vastgesteld dat de monumentale onderdelen van het interieur goed behouden zijn gebleven. Voorts is gesteld noch gebleken dat de gemeente nakoming van enige verplichting uit de vergunningsvoorschriften van het COA heeft geëist.

De verwijzing in grief 21 naar de e-mail van het COA van 6 april 2020 gaat evenmin op. In de verwijzing naar de opnamerapporten kan geen erkenning worden gelezen van de door HQ c.s. gestelde afspraak dat in “oorspronkelijke staat” zou worden opgeleverd. Het hof neemt aan dat het COA naar deze rapporten heeft verwezen in het kader van herstel van de gebruiksschade. Dat is vanaf eind 2019/begin 2020 immers de kern van de discussie tussen partijen geweest (zie ook hierna bij de bespreking van de grieven 10, 11, 16 en 18).

De grieven 7 , 8 , 19 en 21 slagen niet.

De grieven 10, 11, 16 en 18: een (her)bevestiging van de afspraken

Met grief 16 voert HQ c.s. aan dat partijen in aanvulling op de huurovereenkomst in 2020 expliciet hebben afgesproken dat het COA dient op te leveren in de aanvangsstaat die Bouwrisk in september 2015 heeft vastgelegd. In de grieven 10, 11, en 18 omschrijft HQ c.s. dit anders en betoogt HQ c.s. dat het COA de afspraken over de omvang van de opleververplichting in de correspondentie met haar heeft (her)bevestigd. Zij doet een beroep op de correspondentie die partijen met elkaar hebben gevoerd in de periode rondom de feitelijke oplevering. HQ c.s. stelt dat moest worden opgeleverd in de aanvangsstaat die Bouwrisk in september 2015 heeft vastgelegd. Met het COA oordeelt het hof dat geen nieuwe afspraak is gemaakt: HQ c.s. spreekt zelf ook van een herbevestiging van een afspraak die al gold op basis van de huurovereenkomst.

HQ c.s. doelt op de volgende correspondentie.

HQ c.s. heeft op 18 december 2019 aan het COA gevraagd om haar mail voor akkoord te ondertekenen waarin staat dat het COA in het laatste kwartaal van 2020 zal zorgdragen voor ontmanteling van het asielzoekerscentrum en het gehuurde zal terugbrengen in de originele staat. Het COA heeft deze brief niet voor akkoord ondertekend en heeft aangegeven dat niet duidelijk is wat wordt verstaan onder “originele staat”. Daarna heeft HQ c.s. op verzoek van het COA haar het opnamerapport van Bouwrisk toegezonden. Partijen hebben vervolgens op 10 juni 2020 met elkaar gesproken en het COA heeft aan HQ c.s. bij e-mail van 12 juni 2020 aangegeven dat zij de dag ervoor heeft gehoord dat de gemeente het verlengingsverzoek heeft afgewezen zodat de sluiting van het asielzoekerscentrum per medio september 2020 als uitgangspunt geldt. Vervolgens staat in deze e-mail:

“Zoals besproken horen we graag aan het einde van de volgende week op welke wijze HQ de wederoplevering wil benaderen. De afspraken volgens het huurcontract sturen aan op terugbouw naar de oorspronkelijke staat.

Wanneer een tijdelijke verlenging van de verhuurfunctie (helaas niet door COA) gewenst is, en het daardoor niet gewenst is om de oude situatie te herstellen, ligt het voor de hand om alternatieve afspraken te maken.”

Daarop heeft HQ c.s. gereageerd op 19 juni 2020, aangevende dat zij wederoplevering in oorspronkelijke staat zoals vastgelegd in het huurcontract wenst en dat zij een kosten-begroting zal laten opmaken. Bij e-mail van 23 juni 2020 heeft het COA aangegeven dat ook zij een kostenbegroting zal laten opstellen. Om de resultaten van de beide bureaus te kunnen vergelijken is het, aldus het COA in deze mail, essentieel dat de omschrijving van “oorspronkelijke staat” eenduidig vastligt. Partijen zijn het vervolgens met elkaar eens dat het opnamerapport van Bouwrisk als uitgangspunt moet worden genomen. Wanneer HQ c.s. het COA heeft geconfronteerd met haar raming van de wederopleveringskosten, heeft het COA in haar e-mail van 15 september 2020 aan HQ c.s. onder andere het navolgende aangegeven:

“(,,,) Verschil van inzicht bestaat momenteel over de toestand van de gebouwen en terreinen waar de wederopleveringswerkzaamheden op gericht moeten zijn.

Dit verschil van inzicht maakt dat wij de bijgevoegde brief niet ondertekend kunnen retourneren omdat hierin een zinsnede is opgenomen waarin wordt verwezen naar "het terugbrengen in originele staat van de door COA gehuurde panden". De recent van HQ en haar adviseur ontvangen raming van de wederopleveringskosten vereisen nader onderzoek door COA.(…) ”

HQ c.s. verwijst met name naar het hiervoor geciteerde deel uit de e-mail van 12 juni 2020. Naar het oordeel van het hof moeten deze uitlatingen beoordeeld worden binnen de context waarin zij zijn gedaan. Voordat de uitlatingen waren gedaan, was al duidelijk dat partijen het niet eens waren over de vraag wat moest worden verstaan onder het terugbrengen in de “oorspronkelijke staat” (vgl. de e-mail van 9 januari 2020 van het COA); gaat het dan om het verwijderen van gebruiksschade (de visie van het COA) of om het verwijderen van alle verbouwingen en aanpassingen (de visie van HQ c.s.). In de e-mail van 6 april 2020 heeft het COA nog aangegeven dat over de wijze waarop zij het gehuurde zal opleveren nadere afspraken moeten worden gemaakt. Hoewel de bewoordingen van het hiervoor geciteerde deel van de e-mail van 12 juni 2020 lijken te wijzen op de wijze waarop HQ c.s. de “oorspronkelijke staat” ziet, had HQ c.s. deze bewoordingen in alle redelijkheid nooit zo mogen opvatten. Er was hierover onduidelijkheid, getuige het niet willen ondertekenen van een akkoordverklaring. Partijen waren hierover juist in discussie en in dat kader werd ook bezien of wellicht een schikking (in de zin van “alternatieve afspraken”) kon worden bereikt.

Daarna was het voor HQ c.s. zonneklaar dat partijen van mening bleven verschillen over de wijze van oplevering en dat dit zich toespitste op de vraag of oplevering met of zonder verbouwing en aanpassing moest plaatsvinden. Uiteindelijk heeft het CAO het gehuurde opgeleverd in de staat waarin dit volgens het contract ook moest gebeuren. Het hof verwijst naar de hieraan voorafgaande overwegingen.

In de gevoerde correspondentie is dus niet te lezen dat het COA heeft erkend dat moest worden opgeleverd in een staat waarin de door haar gedane verbouwingen en aanpassingen ongedaan gemaakt hadden moeten worden. Er is evenmin hieruit af te leiden dat partijen een nadere afspraak hadden gemaakt of een herbevestiging van volgens HQ c.s. gemaakte afspraken. De grieven 10, 11, 16 en 18 slagen niet.

Grief 20: het taxatierapport

In grief 20 betoogt HQ c.s. dat de kantonrechter ten onrechte niet meeneemt dat de Staat opdrachtgever is geweest van het taxatierapport. Dit rapport is in het kader van de verkoop aan de gemeente [B] , en op diezelfde dag aan HQ c.s., opgesteld. In het rapport staat o.a.:

“Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er bij de expiratie van de huurovereenkomst(en) geen kosten of opbrengsten voor de eigenaar ontstaan als gevolg van het achterlaten van aanpassingen/verbeteringen in het gehuurde die door de huurder(s) zijn aangebracht.”

Het hof is allereerst van oordeel dat de inhoud van dit taxatierapport niet van invloed is op de wijze waarop partijen, de Staat en het COA, in hun huurovereenkomst afspraken met elkaar hebben gemaakt. Verplichtingen die het COA jegens de verhuurder heeft, vloeien voort uit hetgeen zij met elkaar zijn overeengekomen. Overigens blijkt uit voormeld citaat niet dat het COA de aanpassingen/verbeteringen zal verwijderen. Er wordt enkel aangegeven dat bij de waardering geen rekening is gehouden met kosten of opbrengsten die kunnen ontstaan als gevolg van het achterlaten van deze aanpassingen/ verbeteringen. Dat deze worden achtergelaten, kan ook worden bedoeld als zijnde een feit waarmee de eigenaar wordt geconfronteerd.

HQ c.s. hebben in eerste aanleg nog verwezen naar hetgeen in bijlage 1 bij het taxatierapport is vermeld namelijk dat ervan wordt uitgegaan dat na expiratie het gehuurde in vergelijkbare staat wordt opgeleverd als bij aanvang van het huurcontract. Ook hiervoor geldt dat dit niet de afspraken in het huurcontract tussen partijen beïnvloed. Evenmin zegt het iets over de wijze waarop de Staat als opdrachtgever van het rapport de bedoelde afspraken uit de huurovereenkomst zou hebben opgevat. Bovendien kan ook deze zin op een aantal manieren worden uitgelegd. Zo kan met “de staat” bedoeld zijn dat er wordt opgeleverd met herstel van gebruiksschade.

Grief 20 slaagt niet.

Overige grieven

Het hof concludeert dat een toerekenbare tekortkoming van het COA jegens Horne Q, zijnde de gestelde schending van haar opleveringsverplichting, in rechte niet is komen vast te staan. Nu dit de gestelde grondslag vormt voor alle vorderingen van Horne Q behoeven de overige grieven, met uitzondering van grief 41, geen bespreking.

Grief 41: schadevergoeding wegens leegstand

HQ c.s. heeft schadevergoeding gevorderd wegens leegstand over het jaar 2021. Door de schending van de opleveringsverplichting was het complex in feite onbruikbaar en kon het niet opnieuw worden verhuurd. Zij betwist dat het COA drie maanden huur heeft betaald.

Het COA verwijst allereerst naar haar verweer in eerste aanleg. Daarin stelt zij dat de vordering moet worden afgewezen. Voor zover de vordering is gegrond op het bepaalde in artikel 15 lid 8 van de algemene voorwaarden stelt zij evenmin iets aan HQ c.s. verschuldigd te zijn nu zij op 31 december 2020 de sleutel aan HQ heeft overgedragen en aan haar opleveringsverplichtingen jegens HQ heeft voldaan.

Naar het oordeel van het hof slaagt deze grief niet. Uit de toelichting bij deze grief blijkt dat de vordering een schadevordering wegens leegstand betreft als gevolg van het feit dat het COA haar opleveringsverplichtingen niet is nagekomen.

De kantonrechter heeft, zo heeft HQ c.s. gesteld, ten onrechte aangenomen dat het COA na oplevering drie maanden huur heeft betaald. Het COA heeft in hoger beroep geen bewijs van deze betaling aangeboden zodat dit in rechte niet is komen vast te staan. Dit betekent evenwel niet dat de vordering van HQ c.s. in ieder geval voor dit deel moet worden toegewezen. Zoals hiervoor aangegeven, betwist het COA de gehele vordering. Het is dan aan HQ c.s. om te stellen en te onderbouwen waarom zij recht heeft op de gestelde schadevergoeding. Zij baseert zich op artikel 15 lid 8 van de algemene voorwaarden. In ro. 4 .6. 4 . heeft de kantonrechter overwogen dat Horne Q niets heeft gesteld over de tijd die is gemoeid met herstel van het gehuurde in de overeengekomen staat van oplevering. Dit lag wel op haar weg, aldus de kantonrechter. Deze overweging is in hoger beroep niet bestreden. Het enkele feit dat het COA na oplevering in januari nog enige punten heeft hersteld, impliceert niet dat zij dan direct een volledig kwartaal huur verschuldigd is. Zij heeft kennelijk hiervoor de sleutel van Horne Q gekregen voor een bepaalde periode en het lag dus op de weg van Horne Q om aan te geven hoeveel tijd hiermee gemoeid was. Overigens is het de vraag of het COA hiervoor iets verschuldigd is nu op grond van artikel 15 lid 6 van de algemene voorwaarden de huurder nog een maand de tijd krijgt om enige opleverpunten te herstellen.

Grief 41 slaagt niet.

Bewijsaanbod

Het door HQ c.s. gedane bewijsaanbod, voor zover hiervoor niet besproken, is niet voldoende specifiek en/of heeft geen betrekking op relevante feiten en omstandigheden die, indien bewezen, tot een beslissing van de zaak kunnen leiden, zodat het hof daaraan voorbijgaat.

Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft HQ c.s. het hof verzocht om op grond van artikel 22 Rv het COA te bevelen het rapport van Bouwrisk met daarin de begroting van de kosten ter hoogte van € 90.000,00 in het geding te brengen. Het hof zal hiertoe niet overgaan. Het COA heeft ter zitting aangegeven dat zo’n schriftelijk rapport van Bouwrisk niet bestaat; het ging hier om een mondelinge begroting van de kosten. De werkzaamheden die tot deze kosten hebben geleid, zijn uiteindelijk door Strukton uitgevoerd.

Proceskosten

Het hof zal HQ c.s. hoofdelijk als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van het COA zullen vastgesteld worden op:

griffierechten € 13.124,00

salaris advocaat € 13.218,00 (2 punten x tarief VIII )

nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 26.531,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4. De uitspraak