ECLI:NL:GHSHE:2026:1839

1. Ontstaan en loop van het geding

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 25 februari 2022 een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak of de woning) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de wederpartij.

De zitting heeft plaatsgevonden op 1 juli 2026 in ’s-Hertogenbosch. Daar is verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende. Vóór de zitting heeft de heffingsambtenaar laten weten dat hij niet zal verschijnen.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2. Feiten

De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 199.000.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning (bouwjaar 1926) met een oppervlakte van 130 m² exclusief de aanbouw woonruimte (3 m²), twee dakopbouwen (5 m² en 2 m²) en berging (10 m²) op een perceel van 91 m².

In het onder 1.2 genoemde bezwaar staat, voor zover hier van belang, het volgende:

“Tevens verzoek ik u conorm artikel 40 wet WOZ en artikel 7:4 Awb om alle op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder in ieder geval de onderbouwing van de taxatie, inzichtelijk te verstrekken. Ik verzoek u, conform voorgaande zin, van het onderhavige object alsmede van de gehanteerde referentiepanden, de grondstaffels, liggingsfactor, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren te overleggen. Bij een afwijking van de gemiddelde KOUDV-factoren ontvang ik graag inzicht in de gehanteerde correcties.”

Bij uitspraak op bezwaar, met dagtekening 8 februari 2023, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en de heffingsambtenaar veroordeeld tot het betalen van een immateriëleschadevergoeding van € 50 aan belanghebbende.

3. Geschil en conclusies van partijen

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:

I. Heeft de heffingsambtenaar artikel 40 Wet WOZ geschonden?

II. Is de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog vastgesteld?

III. Heeft belanghebbende recht op een hogere immateriële schadevergoeding dan bepaald door de rechtbank?

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vermindering van de WOZ-waarde tot € 180.000 en een hoger bedrag aan vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4. Gronden

Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft geschonden, omdat hij in de bezwaarfase niet de KOUDV-factoren van de referentieobjecten heeft verstrekt. Het in 2.3 vermelde verzoek betreft een voldoende specifiek verzoek om gegevens die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde maar niet in het in de bezwaarfase verstrekte taxatieverslag zijn opgenomen. Volgens belanghebbende hoefde dit verzoek in de bezwaarfase niet te worden herhaald en is het pas in de beroepsfase ingewilligd met de verstrekking van de taxatiematrix.

De heffingsambtenaar sluit zich aan bij het oordeel van de rechtbank dat hij in de bezwaarfase niet gehouden was om meer informatie te verstrekken dan reeds was gedaan, omdat niet aannemelijk is geworden dat tijdens die fase voldoende concreet is gesteld welke informatie ontbrak. Volgens hem lag het op de weg van belanghebbende om het ontbreken van gegevens kenbaar te maken en om aanvullende gegevens te verzoeken, wat niet is gebeurd.

Het hof overweegt als volgt. Belanghebbende heeft in het bezwaar onder meer verzocht om verstrekking van de KOUDV-factoren van de referentieobjecten. Niet in geschil is dat deze KOUDV-factoren uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar niet zijn verstrekt. Deze factoren kunnen worden aangemerkt als gegevens die aan de waardering ten grondslag liggen, voor zover de heffingsambtenaar daarmee rekening heeft gehouden bij de waardevaststelling. Anders dan de rechtbank heeft overwogen, is het hof van oordeel dat belanghebbende een voldoende specifiek verzoek tot verstrekking van deze gegevens heeft gedaan. Niet geldt dat een verzoek als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ in de bezwaarfase herhaald moet worden als de heffingsambtenaar het verzoek nog niet (volledig) heeft ingewilligd. Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat artikel 40, lid 2, Wet WOZ is geschonden. Schending van artikel 40, lid 2 Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatieverslag, waarin onder meer de waardeontwikkeling, waarderingsmodellen en grondstaffel zijn opgenomen, ruimschoots heeft onderbouwd dat de door hem voorgestane WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het hof passeert het gebrek met toepassing van artikel 6:22 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Ondanks dat het hof toepassing geeft aan artikel 6:22 Awb, ziet het aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen het griffierecht en de in beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten aan belanghebbende te vergoeden. Er zijn geen bijzondere omstandigheden aanwezig die in de weg staan aan vergoeding van het griffierecht of de genoemde proceskosten.

II. Is de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog vastgesteld?

De waarde van de onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogst biedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de taxatiematrix met de verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten. Deze vergelijkingsobjecten betreffen alle vrijstaande woningen, gelegen in [woonplaats] , met een bouwjaar in de periode van 1901 tot en met 1955 met een oppervlakte variërend van 73 tot en met 78 m². De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals de verschillen in kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en oppervlakte. Op basis van de matrix is de waarde van de woning per waardepeildatum vastgesteld op € 225.000, wat hoger is dan de beschikte waarde van € 199.000.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een aantal beroepsgronden aangevoerd. Hij heeft er ten eerste op gewezen dat in de taxatiematrix voor de berging of schuur een prijs van € 420 per m² is gehanteerd, terwijl eerdere gegevens prijzen van € 150 en € 375 per m² vermeldden. De heffingsambtenaar heeft daarop toegelicht dat de prijs van € 420 reëel is en dat in 2023 is overgestapt op een ander taxatiepakket.

Het hof overweegt dat de heffingsambtenaar in elke fase van de procedure vrij is in de keuze hoe hij de waarde van de woning onderbouwt. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het bijgebouw (berging/schuur met aangebouwd plat dak) voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is vastgesteld. De waardering van de bijgebouwen is controleerbaar aan de hand van de prijs per m² die in de matrix wordt vermeld. Zo bedraagt de prijs per m² voor de berging/schuur met aangebouwd plat dak € 420, terwijl vergelijkingsobjecten prijzen per m² hebben van € 1.000 (serre), € 1.232 (aanbouw woonruimte plat dak), € 927 (aanbouw woonruimte plat dak) en € 500 (garage vrijstaand plat dak). De waarde van € 420 per m2 is, gelet op het voorgaande en mede in ogenschouw nemende de verschillen tussen een berging/schuur en bijvoorbeeld een serre, niet te hoog.

Belanghebbende heeft verder gesteld dat in het taxatierapport ten onrechte niet is gecorrigeerd voor de factor onderhoud (naar 2), maar alleen voor kwaliteit. Ook meent hij dat de factor voorzieningen naar 2 gecorrigeerd moet worden. Ter onderbouwing verwijst belanghebbende naar gebreken zoals scheurvorming, het ontbreken van een isolatiepakket, een matige staat van de badkamer, keuken en toilet, houtrot aan kozijnen en achterstallig schilderwerk. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat bij de initiële taxatie de correctie op kwaliteit niet was toegepast, maar wel een correctie voor onderhoud naar factor 2. In beroep heeft de taxateur bepaald dat correctie beter bij kwaliteit past dan bij onderhoud. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de mindere staat van onderhoud via de correctie op kwaliteit.

Ook ten aanzien van deze beroepsgrond overweegt het hof dat de heffingsambtenaar in iedere fase van de procedure vrij is in de keuze hoe hij de waarde van de woning onderbouwt. De rechtbank heeft met betrekking tot dit geschilpunt als volgt geoordeeld:

“7.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar zichtbaar en voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de (bruikbare) referentiewoning en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is bepaald op basis van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft aan de bijgebouwen afzonderlijke waarden toegekend. Tevens is een correctie toegepast op de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen vanwege afwijkende koudv-waarden. Vervolgens is voor de oppervlakte van de woning uitgegaan van de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen die gecorrigeerd is vanwege de afwijkende KOUDV voor kwaliteit en onderhoud van de woning van belanghebbende.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.”

Het hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juist oordeel heeft gegeven en maakt dat oordeel tot de zijne. Belanghebbende heeft in hoger beroep niets aangevoerd dat dit oordeel anders maakt.

Belanghebbende heeft ten slotte aangevoerd dat in de taxatiematrix geen correctie voor het afnemend grensnut van de woning is toegepast, terwijl volgens hem de heffingsambtenaar in eerdere gegevens voor het afnemend grensnut een staffel hanteert. Hij wijst erop dat de woning met 130 m² bijna twee keer zo groot is als de vergelijkingsobjecten (gemiddeld 75,33 m²). Volgens belanghebbende heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat de meerwaarde van de gebruiksoppervlakte gelijk is aan het waardedrukkend effect van het kleinere perceel, de mindere kwaliteit, het oudere bouwjaar en het verschil in bijgebouwen bij het referentieobject [adres 2] . Het punt van het afnemend grensnut moet volgens belanghebbende los worden gezien van deze andere aspecten. Ter onderbouwing hiervan heeft belanghebbende een berekening overgelegd van de prijs per m² van de onroerende zaak, vergeleken met de referentieobjecten, aan de hand van de zogeheten wortelformule. Uit deze berekening volgt dat de referentieobjecten een gemiddelde oppervlakte van 75,33 m² hebben en een prijs per m² van € 1.592. In deze berekening is geen correctie voor de mindere kwaliteit van de onroerende zaak meegenomen, maar wel zijn de KOUDVcorrecties verwerkt, aldus nog steeds belanghebbende.

Het hof overweegt als volgt. Afgezet tegen de taxatiematrix, waarin is gerekend met een waarde van € 1.465 per m² voor de onroerende zaak (na correctie voor KOUDVfactoren), laat de wortelformule een verschil van € 127 per m² zien. Dit verschil kan niet worden toegeschreven aan de KOUDV-factoren, omdat de genoemde waarde van € 1.465 een waarde betreft ná correctie voor KOUDV-factoren. Daarmee is het aannemelijk dat de lagere m²-prijs voor de woning ten opzichte van de referentieobjecten is toe te schrijven aan afnemend grensnut. Met wat hij naar voren heeft gebracht heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat van een eventueel afnemend grensnut een groter waardedrukkend effect uit zou moeten gaan en dat de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt het hof ook in aanmerking dat de beschikte waarde € 26.000 lager is dan de getaxeerde waarde (4.5).

Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is vastgesteld. Wat belanghebbende daartegen heeft ingebracht is onvoldoende om tot een andere conclusie te komen.

III. Heeft belanghebbende recht op een hogere immateriële schadevergoeding?

De rechtbank heeft in haar uitspraak van 12 juni 2024 ambtshalve overwogen dat de

heffingsambtenaar het bezwaarschrift van belanghebbende heeft ontvangen op 19 maart 2022, als gevolg waarvan de redelijke termijn is overschreden met afgerond drie maanden. Deze overschrijding is in hoger beroep niet in geschil.

Gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van 27 september 2024 en het door de Hoge Raad geformuleerde overgangsrecht ten aanzien van de zogeheten bagatelgrens, heeft de rechtbank de hoogte van de schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn ten onrechte bepaald op € 50 per halfjaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Het hof heeft geen aanknopingspunten gevonden voor bijzondere omstandigheden die aanleiding geven voor een beperking van de schadevergoeding van € 500 per halfjaar waarmee de redelijke termijn is overschreden.

De redelijke termijn in deze procedure is overschreden met drie maanden. Daarom is het hof van oordeel dat de overschrijding van (afgerond) een halfjaar reden vormt voor een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 500, toe te rekenen aan de bezwaarfase. Aan belanghebbende is door de heffingsambtenaar al een bedrag van € 50 vergoed, zodat de heffingsambtenaar aanvullend een bedrag van € 450 aan belanghebbende dient te vergoeden. Deze bedragen moeten worden betaald op een bankrekening op naam van belanghebbende.

Tussenconclusie

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 50 respectievelijk € 138 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard.

Ten aanzien van de kosten van het bezwaar

De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar het verzoek om vergoeding van de kosten van dat bezwaar afgewezen. Dit verzoek is naar het oordeel van het hof terecht afgewezen, omdat het bestreden besluit, na toepassing van artikel 6:22 Awb, niet wordt herroepen wegens een onrechtmatigheid die aan de heffingsambtenaar te wijten is.

Ten aanzien van de proceskosten

Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is en het beroep bij de rechtbank gegrond is.

Het hof stelt deze tegemoetkoming voor de beroepsfase vast op 2 (punten) x € 934 (waarde per punt) x 0,5 (factor gewicht van de zaak) is € 934.

Voor de hogerberoepsfase wordt de tegemoetkoming vastgesteld op 2 (punten) x € 934 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x 0,10 is € 186,80. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een geval dat recht geeft op een hogere vergoeding. Daarom geldt de wettelijke wegingsfactor van 0,10, die van toepassing is wanneer de WOZ-beschikking of de daarop gebaseerde belastingaanslag uiteindelijk niet wordt gewijzigd.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.

5. Beslissing