ECLI:NL:GHSHE:2026:2075

1. Ontstaan en loop van het geding

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2023 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.

De zitting heeft plaatsgevonden op 9 juli 2026 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] . Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan het hof, niet op de zitting verschenen. De griffier heeft verklaard dat hij belanghebbende bij brief van 4 mei 2026, heeft uitgenodigd voor de zitting met vermelding van datum, plaats en tijdstip van de zitting. Deze brief is aangetekend verzonden naar het door belanghebbende opgegeven adres. Tot de gedingstukken behoort een kopie van de lijst van aangetekende verzendbewijzen en een schermprint van de statusinformatie van het verzendbewijs. Hieruit volgt dat de uitnodiging voor de zitting op 5 mei 2026 op het door belanghebbende opgegeven adres is afgeleverd.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden dan wel in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst.

2. Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een tussenwoning (bouwjaar 2016) met een oppervlakte van 145 m², een berging/schuur en twee dakkapellen, gelegen op een perceel van 142 m².

De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 498.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.

De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde en taxatiematrix overgelegd.

3. Geschil en conclusies van partijen

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:

I. Is belanghebbende behoorlijk uitgenodigd voor de zitting van de rechtbank?

II. Is het hoorrecht in de bezwaarfase geschonden?

III. Is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog vastgesteld?

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4. Gronden

Zoals volgt uit de onder 1.6 vermelde stukken is de uitnodiging op 5 mei 2026 uitgereikt. Op grond hiervan is het hof van oordeel dat belanghebbende op de juiste wijze is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.

Ten aanzien van het geschil

I. Is belanghebbende behoorlijk uitgenodigd voor de zitting van de rechtbank?

Belanghebbende stelt dat hij niet ter zitting van de rechtbank is verschenen omdat hij geen uitnodiging voor het bijwonen van de zitting heeft ontvangen.

Het hof overweegt als volgt. Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet op de zitting verschenen. De griffier van de rechtbank heeft verklaard dat hij belanghebbende bij brief van 3 juni 2024 heeft uitgenodigd voor de zitting, met vermelding van datum, plaats en tijdstip van de zitting. Deze brief is aangetekend verzonden naar het door belanghebbende opgegeven adres. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 1.5 geoordeeld dat de uitnodiging op de juiste wijze en tijdig op het juiste adres is aangeboden, omdat op basis van informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 5 juni 2024 aan belanghebbende op genoemd adres is bezorgd. Het hof heeft geen aanleiding om aan de juistheid hiervan te twijfelen. Bovendien is belanghebbende ook niet verschenen bij de zitting van het hof (onderdeel 1.5) en heeft hij niet te kennen gegeven welke gevolgen een eventuele schending van het hoorrecht zou moeten hebben. Het hof is van oordeel dat belanghebbende op juiste wijze is uitgenodigd voor de zitting van de rechtbank.

II. Is het hoorrecht in de bezwaarfase geschonden?

Belanghebbende betoogt dat de hoorplicht in de bezwaarfase is geschonden. Hij voert aan dat het, anders dan door de heffingsambtenaar betoogd, niet aan hem is om om een hoorzitting te verzoeken. Tevens stelt hij dat hij telefonisch om een hoorgesprek heeft verzocht. De heffingsambtenaar betwist dat een dergelijk verzoek is gedaan.

In de wet is bepaald dat een belanghebbende in het geval van een WOZ-beschikking op diens verzoek wordt gehoord. Het hof stelt vast dat belanghebbende in zijn bezwaarschrift tegen de beschikking niet heeft verzocht om te worden gehoord. Belanghebbendes stelling dat hij telefonisch om een hoorgesprek heeft verzocht, is niet onderbouwd met bewijs. Ook is niet gesteld of gebleken dat hij op een andere wijze tijdens de bezwaarprocedure om een hoorgesprek heeft verzocht. Van een schending van het hoorrecht is daarom geen sprake.

III. Is de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog vastgesteld?

De waarde van de onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogstbiedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de taxatiematrix. De taxatiematrix maakt gebruik van verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten. Deze vergelijkingsobjecten betreffen alle woningen, gelegen in [woonplaats] met een bouwjaar in de periode van 2016 tot en met 2017 met een oppervlakte variërend van 121 tot en met 126 m². In de taxatiematrix is inzicht gegeven in de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals het verschil in ligging. Op basis van de matrix is de waarde van de woning per waardepeildatum getaxeerd op € 555.000, hoger dan de beschikte waarde van € 498.000.

Belanghebbende voert in hoger beroep een aantal beroepsgronden aan. Ten eerste voert hij aan dat onduidelijk is hoe de WOZ-waarde is vastgesteld en dat telkens een andere uitleg wordt gegeven over de wijze van waardebepaling.

Het hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar in iedere fase van de procedure vrij is in de keuze hoe hij de waarde van de woning onderbouwt. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank heeft hierover als volgt geoordeeld:

“5.6. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Aan de berging/schuur en/of dakkapel is een afzonderlijke waarde toegekend. Op de m2-prijs van de referentiewoningen is een correctie toegepast voor afwijkende grootte van de gebruiksoppervlakte. Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van alle referentiewoningen. Op de grondwaarde voor de woning is een correctie toegepast vanwege de factor 2 voor ligging.”

Het hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juist oordeel heeft gegeven en maakt dat oordeel tot de zijne. Belanghebbende voert in hoger beroep niets aan dat dit oordeel anders maakt.

Belanghebbende betwist de stelling van de heffingsambtenaar dat de waardevaststelling ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld. Hij voert aan dat hij de WOZ-waarden van alle woningen in de [wijk] sinds 2016 heeft bijgehouden en daaruit blijkt dat de waarde telkens met een vast percentage stijgt, ook in gevallen waarin dakkapellen en uitbouwen zijn aangebracht. Tevens voert belanghebbende aan dat rechtsoverweging 5.8 van de rechtbank, waarin is geoordeeld dat “doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend”, niet in overeenstemming is met het feit dat voor het belastingjaar 2024 de waardevaststelling is aangehouden in afwachting van de uitkomst van deze zaak.

Het hof overweegt dat belanghebbende de stelling dat de waardebepaling niet ieder jaar opnieuw wordt gedaan, hetgeen door de heffingsambtenaar is betwist, niet aannemelijk heeft gemaakt. Daarnaast betekent het feit dat de waardevaststelling voor een bepaald belastingjaar wordt aangehouden niet dat niet wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. De heffingsambtenaar heeft deze stelling voldoende weersproken door te verklaren dat deze keuze is gemaakt om te voorkomen dat verschillende procedures over meerdere jaren naast elkaar lopen. Het hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juist oordeel heeft gegeven en maakt dat oordeel tot de zijne. Belanghebbende voert in hoger beroep niets aan dat dit oordeel anders maakt.

Belanghebbende voert verder aan dat de methode van oppervlakteberekening onjuist is, omdat deze afwijkt van de waardes die makelaars in hun advertenties hanteren, en onduidelijk is met welke waardes de heffingsambtenaar werkt.

Het hof overweegt dat belanghebbende deze stelling niet nader heeft onderbouwd met bijvoorbeeld cijfers. De rechtbank heeft met betrekking tot dit geschilpunt als volgt geoordeeld:

“5.7. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar uitgaat van een onjuiste methode van berekening door uit te gaan van m2 gebruikersoppervlakte terwijl vergelijkingen steeds plaatsvinden op basis van m3. De heffingsambtenaar geeft aan dat een berekening op basis van m2 is voorgeschreven door de Waarderingskamer. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht gebruik heeft gemaakt van een vergelijking op basis van m2 en daarmee een inzichtelijke vergelijking heeft gemaakt. Belanghebbende heeft niet gesteld dat de vergelijking in de matrix onjuist is.”

Het hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juist oordeel heeft gegeven en maakt dat oordeel tot de zijne. Belanghebbende voert in hoger beroep niets aan dat dit oordeel anders maakt.

Belanghebbende voert ten slotte aan dat de WOZ-waarde van de buurwoning op huisnummer [nummer] , een hoekhuis dat redelijk gelijk is aan zijn woning, voorheen hoger was dan die van zijn woning, maar dat inmiddels zijn woning een hogere WOZ-waarde heeft, terwijl aan beide woningen niets is veranderd.

De rechtbank heeft hierover als volgt geoordeeld:

“5.8. (…) Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Ook geldt dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waardes. Daarnaast merkt de heffingsambtenaar terecht op dat de waardeverhouding tussen de woning en buurpand nr. [nummer] juist is, nu de waarde van het buurpand € 492.000 is, de woningen nagenoeg identiek zijn en het buurpand een hoekwoning is met minimaal meer grond, maar tevens een recht van overpad.”

Het hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juist oordeel heeft gegeven en maakt dat oordeel tot de zijne. Belanghebbende voert in hoger beroep niets aan dat dit oordeel anders maakt.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.

Tussenconclusie

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

5. Beslissing