23 september 2005
Eerste Kamer
Nr. C04/133HR
JMH
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
STICHTING MITROS,
gevestigd te Utrecht,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. P.S. Kamminga,
t e g e n
[Verweerder],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. R.Th.R.F. Carli.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: de Stichting - heeft bij exploot van 20 september 2001 verweerder in cassatie - verder te noemen: [verweerder] - gedagvaard voor de kantonrechter te Utrecht en gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen de Stichting als verhuurder en [verweerder] als huurder betreffende de in het lichaam van de dagvaarding omschreven woonruimte zal eindigen met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming en met veroordeling van [verweerder] deze woonruimte te ontruimen, waarbij de Stichting gemachtigd wordt de ontruiming zonodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [verweerder] met behulp van de sterke arm van politie en justitie.
[Verweerder] heeft de vordering bestreden en in reconventie - kort gezegd - gevorderd bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair de Stichting onder verbeurte van een dwangsom te veroordelen om binnen veertien dagen na de datum van het vonnis aan te vangen met de herstelwerkzaamheden van het rieten dak van de ten processe bedoelde woning, subsidiair [verweerder] te machtigen om de reparatie van het dak van de woning zelf voor rekening van de Stichting te doen uitvoeren en de Stichting te veroordelen in de reparatie- en proceskosten.
De Stichting heeft in reconventie de vorderingen bestreden.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 18 september 2002 een comparitie van partijen bevolen en bij eindvonnis van 2 april 2003 in conventie de vordering afgewezen en in reconventie de primaire vordering toegewezen met veroordeling van de Stichting in de kosten van de procedure zowel in conventie als in reconventie en met afwijzing van de subsidiaire vordering.
Tegen het eindvonnis heeft de Stichting hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam. Bij akte heeft de Stichting nog een voorwaardelijke grief voorgedragen, onder formulering van subsidiaire eisen.
Bij arrest van 22 januari 2004 heeft het hof het vonnis waarvan beroep behoudens voor zover aan de in reconventie gegeven veroordeling een dwangsom is verbonden bekrachtigd, het vonnis waarvan beroep op dat punt vernietigd, verstaan dat de afwijzing van de vordering tot betaling van een dwangsom is begrepen in de beslissing tot afwijzing van het meer of anders gevorderde, en de Stichting in de proceskosten van het hoger beroep verwezen.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft de Stichting beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep.
De advocaat van de Stichting heeft bij brief van 11 mei 2005 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) De gemeente Utrecht heeft in 1962 in het kader van de ontwikkeling van de wijk Overvecht door onteigening de eigendom verkregen van de boerderij aan de [a-straat 1] in [plaats]. De gemeente heeft ermee ingestemd dat [verweerder] de boerderij omstreeks 1971 is gaan bewonen. De boerderij verkeerde toen in slechte staat. [Verweerder] heeft de boerderij opgeknapt en daarin voorzieningen aangebracht. Hij heeft aanvankelijk voor het gebruik van de boerderij geen vergoeding betaald.
(ii) Vanaf 1982 huurt [verweerder] van de gemeente tevens het in de nabijheid van de boerderij gelegen [A]. Hij heeft daar een eigen bedrijf gevestigd.
(iii) De gemeente en [verweerder] hebben in of omstreeks 1985 een huurovereenkomst op schrift gesteld, ingaande 1 januari 1985. Ingevolge deze huurovereenkomst bedroeg de huurprijs per 1 januari 1985 ƒ 304,-- per maand. [Verweerder] is - kennelijk ingevolge art. 21 van de overeenkomst - de huurprijs vanaf oktober 1986 gaan betalen.
(iv) De gemeente heeft de boerderij met ondergrond - samen met andere percelen - in 1994 aan de Stichting in (eeuwigdurende) erfpacht uitgegeven. De Stichting en [verweerder] hebben nadien onderhandeld over verkoop van de boerderij (althans van het erfpachtsrecht) aan [verweerder], maar partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de prijs. Bij brief van 15 september 2000 heeft de Stichting de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2001 onder mededeling dat het voor haar niet langer lonend is het verhuurde te exploiteren. [Verweerder] heeft niet toegestemd in de beëindiging van de huurovereenkomst.
(v) De Stichting heeft de waarde van de boerderij in of omstreeks 2001 laten taxeren. De waarde is daarbij vastgesteld op ƒ 1.195.000,-- (€ 542.267,35). De gemeente heeft de waarde van de boerderij voor de onroerendezaakbelasting per 1 januari 1999 bij uitspraak op bezwaar van 10 oktober 2002 vastgesteld op ƒ 850.000,-- (€ 385.713,--).
(vi) De huurprijs van de boerderij bedraagt sinds 1 juli 2003 € 222,72 per maand.
3.2 In eerste aanleg, voor zover thans van belang, heeft de Stichting in conventie gevorderd dat het tijdstip zou worden vastgesteld waarop de huurovereenkomst zou eindigen en ontruiming zou moeten plaatsvinden. De Stichting heeft de opzegging van de huurovereenkomst gegrond op de stelling dat zij de boerderij dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Zij heeft daartoe aangevoerd dat grote investeringen nodig zijn om het achterstallige onderhoud aan de boerderij op te heffen en de boerderij aan te passen aan de eisen van de tijd en dat een rendabele exploitatie van de boerderij - zeker bij de huidige huurprijs en ook zonder de noodzakelijke investeringen - niet mogelijk is zodat van haar, mede gelet op haar sociale doelstelling, niet langer kan worden gevergd de exploitatie voort te zetten. Volgens de Stichting is er geen alternatief dan het vervreemden van de boerderij.
[Verweerder] heeft de vorderingen bestreden.
3.3 De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie afgewezen.
Bij de bestreden beslissing heeft het hof het vonnis van de kantonrechter in conventie bekrachtigd. Het hof heeft daartoe onder meer overwogen:
"4.4 Ingevolge artikel 7A:1623e lid 1, aanhef en onder 3°, (oud) van het Burgerlijk Wetboek (BW), voorzover hier van belang, kan de in dit geding door Mitros ingestelde vordering worden toegewezen indien Mitros aannemelijk maakt dat zij de boerderij zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik - vervreemding van de zaak niet daaronder begrepen - dat van haar, de belangen en behoeften van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Uit de stellingen van Mitros blijkt dat zij de huurovereenkomst wil beëindigen teneinde de boerderij - vrij van huur door [verweerder] - aan een derde te kunnen verkopen. Mitros heeft de boerderij derhalve nodig voor vervreemding. Blijkens het bepaalde in artikel 7A:1623e lid 1, aanhef en onder 3°, BW is dat geen grond voor toewijzing van de vordering van Mitros. De wet biedt geen aanknopingspunt om aan te nemen dat dit anders wordt indien een rendabele exploitatie bij de huidige huurprijs niet mogelijk is, wat daar ook van zij. Dat geldt temeer nu in dit geval onvoldoende is onderbouwd dat enkel door verkoop van de boerderij vrij van huur door [verweerder] aan de gestelde verliesgevende exploitatie een einde is te maken."
3.4 Het middel richt zich met rechts- en motiveringsklachten tegen de hiervoor weergegeven rov. 4.4 van het hof.
3.5 Onderdeel 3 van het middel klaagt dat het hof de stellingen van de Stichting ten onrechte aldus heeft uitgelegd dat zij de huurovereenkomst wil beëindigen teneinde de boerderij te kunnen vervreemden. Onderdeel 2 behelst de klacht dat het oordeel van het hof dat onvoldoende is onderbouwd dat enkel door verkoop van de boerderij vrij van huur aan de gestelde verliesgevende exploitatie een einde is te maken, onbegrijpelijk is. De in deze onderdelen aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
3.6 Het door onderdeel 2 tevergeefs bestreden oordeel van het hof kan zijn beslissing zelfstandig dragen. Niettemin ziet de Hoge Raad aanleiding onderdeel 1 te bespreken.
3.7.1 Onderdeel 1 bestrijdt als onjuist althans ondeugdelijk gemotiveerd het oordeel van het hof dat art. 7A:1623e lid 1, aanhef en onder 3°, (oud) BW geen grond voor toewijzing van de vordering van de Stichting verschaft en dat de wet geen aanknopingspunt biedt om aan te nemen dat dit anders wordt indien een rendabele exploitatie bij de huidige huurprijs niet mogelijk is.
3.7.2 Het in deze zaak toepasselijke art. 7A:1623e lid 1, aanhef en onder 3°, (oud) BW - thans art. 7:274 lid 1, aanhef en onder c, BW - houdt in dat de rechter de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen niet kan toewijzen ingeval de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd teneinde het verhuurde vrij van huur te vervreemden. Bewoordingen en strekking van deze bepaling staan - anders dan het onderdeel betoogt - eraan in de weg te aanvaarden dat van dringend eigen gebruik in de zin van die bepaling ook sprake is ingeval de verhuurder, die het verhuurde niet nodig heeft om dit af te breken, het desbetreffende object onder instandhouding daarvan wenst te vervreemden om daarmee aan een (in aanzienlijke mate) verliesgevende exploitatie een halt toe te roepen. Een andere uitleg zou, in strijd met het wettelijk systeem en de bedoeling van de wetgever, meebrengen dat louter het financieel belang van de verhuurder bij het opheffen van een (aanzienlijk) exploitatietekort toereikend kan zijn voor beëindiging van de huur. Het oordeel van het hof is dus juist. Het onderdeel faalt derhalve.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op € 359,34 aan verschotten en op € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren D.H. Beukenhorst, O. de Savornin Lohman, P.C. Kop en W.A.M. van Schendel, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president P. Neleman op 23 september 2005.