20 april 2007
Eerste Kamer
Nr. C06/004HR
RM
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. V.O.F. BEHEER EN EXPLOITATIE BEDRIJFSVERZAMELGEBOUW ZWEEDSESTRAAT,
gevestigd te Zutphen,
2. STICHTING BEHEER FAMILIEBEZIT DE HOOG,
gevestigd Zutphen,
3. TEAL B.V.,
gevestigd te Wijk en Aalburg, gemeente Aalburg,
EISERESSEN tot cassatie,
advocaat: mr. E. Grabandt,
t e g e n
STICHTING TORENSTAD VASTGOED, voorheen genaamd Stichting Beheer en Exploitatie,
gevestigd te Zutphen,
VERWEERSTER in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen: de verhuurster - heeft bij exploot van 20 december 2000 eiseressen tot cassatie - verder gezamenlijk te noemen: de huurster - gedagvaard voor de kantonrechter te Zutphen en, kort gezegd, gevorderd
a. de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het aan de verhuurster toebehorend pand Zweedsestraat 1 in Zutphen te ontbinden, zulks met nevenvorderingen;
b. de huurster hoofdelijk te veroordelen tot betaling van ƒ 149.014,61 ter zake van huurachterstand, boetes, wettelijke rente en kosten van rechtsbijstand, een en ander nader gespecificeerd, nog te vermeerderen met de vanaf 1 december 2000 verschuldigde huurbedragen en de daarover verschuldigde boete ad 2% per maand en de verschuldigde wettelijke rente vanaf 1 december 2000 tot de dag der voldoening.
De huurster heeft de vorderingen bestreden en in reconventie, kort gezegd, vermindering van de huurprijs en schadevergoeding gevorderd.
Na tussenvonnissen van 13 maart 2001, 24 juli 2001, 25 september 2001, 23 oktober 2001, 18 december 2001, 12 maart 2002 en 11 juni 2002, heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 13 augustus 2002 in conventie de huurster veroordeeld om aan de verhuurster € 47.564,07 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2001 tot de dag der voldoening. In reconventie heeft de kantonrechter de verhuurster veroordeeld om € 453,78 aan de huurster te betalen, en voorts in conventie en in reconventie het meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen de vonnissen van 24 juli 2001, 25 september 2001, 18 december 2001, 12 maart 2002, 11 juni 2002 en 13 augustus 2002 heeft de huurster hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem.
Na een tussenarrest van 20 april 2004, waarbij de huurster tot bewijs is toegelaten heeft het hof bij eindarrest van 6 september 2005 de huurster niet-ontvankelijk verklaard in haar hoger beroep, voorzover gericht tegen de vonnissen van de kantonrechter van 24 juli 2001, 25 september 2001, 18 december 2001, 12 maart 2002 en 11 juni 2002 en het eindvonnis van de kantonrechter van 13 augustus 2002 bekrachtigd.
De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen zowel het tussen- als het eindarrest van het hof heeft de huurster beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen de verhuurster is verstek verleend.
De zaak is voor de huurster toegelicht door haar advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van de bestreden arresten.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Tussen Zweedsestraat als huurster en (thans) Torenstad als verhuurster is op 14 december 1999 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het aan de verhuurster toebehorende pand Zweedsestraat 1 te Zutphen (een voormalig schoolgebouw) ingaande 3 januari 2000, met een looptijd van vijf jaar tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van ƒ 13.218,75 per maand, inclusief BTW. De om het pand liggende tuin is niet meeverhuurd.
(ii) De huurovereenkomst bepaalde onder meer dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als bedrijfsverzamelgebouw.
(iii) Van de huurovereenkomst maken deel uit de "Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW", waarin onder meer is bepaald dat de huurprijs is verschuldigd zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening (art. 14.1).
(iv) Op of omstreeks 23 februari 2000 heeft de huurster aan de verhuurster een lijst met gebreken overhandigd.
In februari en maart heeft de verhuurster reparaties doen verrichten, met name betreffende de centrale verwarming, lekkages via het lage dak, hang- en sluitwerk en afvoer van condensvocht.
(v) De huurster heeft op 19 april 2000 en op 24 mei 2000 betalingen aan de verhuurster gedaan en daarna geen huur meer betaald. Zij is door de verhuurster aangemaand en heeft daarop bij brief van 4 juli 2000 gereageerd. Daarin schrijft de huurster dat de verhuurster niet heeft voldaan aan haar verplichtingen tot renovatie en onderhoud van de buitenzijde waardoor het gebouw niet verhuurbaar is.
(vi) Op 9 februari 2001 heeft [betrokkene 1] op verzoek van de huurster het verhuurde geïnspecteerd en daarvan op 13 februari 2001 een rapport opgemaakt waarin een aantal bouwkundige gebreken van het gehuurde wordt omschreven.
3.2 De verhuurster heeft ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de achterstallige huur gevorderd als hiervoor in 1 is vermeld. De huurster heeft in reconventie partiële ontbinding en schadevergoeding gevorderd. Tijdens een door de kantonrechter bevolen comparitie hebben partijen overeenstemming bereikt over de beëindiging van de huur per 1 juli 2001. Nadat acht tussenvonnissen gewezen waren, heeft de kantonrechter in zijn eindvonnis de huurprijs op grond van partiële ontbinding wegens gedeeltelijke verhindering van het overeengekomen gebruik met ingang van 1 april 2000 verminderd met 15%. De kantonrechter heeft voorts de vordering tot betaling van de achterstallige huur grotendeels toegewezen en de vordering van de huurster tot schadevergoeding vrijwel geheel afgewezen. Het hof heeft het eindvonnis, nadat het bij tussenarrest eerst een bewijsopdracht had gegeven, in zijn eindarrest bekrachtigd.
3.3 Onderdeel 1 is gericht tegen rov. 5.5 van het tussenarrest. Daarin wordt overwogen dat noch de omstandigheid dat het pand er vies en lelijk uitzag noch het - door het hof in rov. 5.4 als onbestreden aangemerkte - feit dat de verhuurster heeft nagelaten in het voorjaar van 2000 het buitenhoutwerk te schilderen, de conclusie rechtvaardigt dat de huurster gedeeltelijk verhinderd was het pand conform de overeenkomst te gebruiken; en voorts dat de overige, in laatstgenoemde rechtsoverweging vermelde, gebreken die de verhuurster behoorde te kennen of die haar voor 4 juli 2000 zijn gemeld - de bladderende verf en de gescheurde zonwering bij de ingang, de zeer slechte of ontbrekende stopverf alsmede kierende ramen aan de westzijde, een rot kozijn aan de zuidzijde en ernstige verwaarlozing van de niet meeverhuurde tuin - niet van dien aard zijn dat daaruit de conclusie moet worden getrokken dat sprake was van een verhindering van het overeengekomen gebruik van meer dan 15%. Het onderdeel klaagt terecht dat deze oordelen zonder nadere, door het hof niet gegeven, motivering onbegrijpelijk zijn in het licht van de in hoger beroep onbestreden vaststelling door de kantonrechter (tussenvonnis van 24 juli 2001, rov. 3.17) dat de huurovereenkomst mede strekte tot het bieden van de mogelijkheid van onderverhuur, zoal niet als kantoor, dan toch aan onderhuurders uit een branche die enigszins vergelijkbare eisen stelt aan een huurpand.
3.4 Onderdeel 2 is gericht tegen rov. 2.8 van het eindarrest, waarin het hof de verklaringen van de in hoger beroep gehoorde getuigen heeft samengevat, en klaagt dat deze samenvatting onvolledig is en dat daarom het oordeel van het hof dat geen verband bestaat tussen de gebreken en de onverhuurbaarheid van de units onbegrijpelijk is. Het oordeel van het hof in rov. 2.8 en 2.9 naar aanleiding van de in hoger beroep afgelegde getuigenverklaringen moet, in onderlinge samenhang bezien, kennelijk aldus verstaan worden (a) dat de staat van de tuin en die van het buitenschilderwerk in ieder geval een aantal potentiële huurders heeft afgeschrikt (eerste volzin van rov. 2.9), en (b) dat met betrekking tot de overige gebreken die op grond van rov. 5.4 van het tussenarrest in aanmerking konden worden genomen (het rotte kozijn; de slechte of ontbrekende stopverf en de - kierende - ramen aan de westzijde; en de gescheurde zonwering en de staat van het schilderwerk bij de ingang) niet gebleken is van een verband met de onverhuurbaarheid van de units in het pand (rov. 2.8). Voorzover het onderdeel opkomt tegen het onder (b) bedoelde oordeel, faalt het omdat dat oordeel in het licht van de afgelegde getuigenverklaringen niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd is. Voorzover het onderdeel opkomt tegen het onder (a) weergegeven oordeel, kan het bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden omdat het hof tussen de aldaar vermelde gebreken en de onverhuurbaarheid van de units wel een verband heeft aangenomen.
3.5 De onderdelen 3 tot en met 12 richten zich vanuit verschillende invalshoeken tegen hetgeen het hof heeft overwogen in rov. 2.9 van het eindarrest. Deze overweging moet klaarblijkelijk aldus worden begrepen dat weliswaar de staat van de tuin en het buitenschilderwerk een aantal potentiële huurders heeft afgeschrikt, maar dat de huurster niet bewezen heeft dat de verhuurster met betrekking tot het onderhoud van de tuin en het buitenschilderwerk toerekenbaar is tekortgeschoten.
3.6 Deze onderdelen zijn gegrond voorzover zij erop neerkomen dat laatstvermeld oordeel blijk geeft van een onjuiste opvatting omtrent het bepaalde in art. 6:74 BW en niet te verenigen valt met hetgeen het hof ten aanzien van dat onderhoud en schilderwerk heeft beslist in rov. 5.4, 5.5 en 5.8 van zijn tussenarrest. Van een onjuiste opvatting omtrent het bepaalde in art. 6:74 is sprake omdat, anders dan het hof heeft geoordeeld, in beginsel de schuldenaar zal hebben te bewijzen dat de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. De onverenigbaarheid met het tussenarrest is daarin gelegen dat in genoemde rechtsoverwegingen reeds door het hof was vastgesteld dat in hoger beroep niet bestreden was dat, zoals de kantonrechter had geoordeeld, het buitenhoutwerk ondanks een toezegging daartoe in het voorjaar van 2000 niet geschilderd was en dat de tuin ernstig was verwaarloosd, en dat bij zowel het een als het ander ging om een gebrek dat hetzij de verhuurster ook zonder melding behoorde te kennen hetzij dat haar tijdig, vóór 4 juli 2000, was gemeld. Voor het overige behoeven de onderdelen 3 tot en met 12 geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt de arresten van het gerechtshof te Arnhem van 20 april 2004 en 6 september 2005;
verwijst het geding naar het gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt Torenstad in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Zweedsestraat c.s. begroot op € 1.578,11 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, E.J. Numann, A. Hammerstein en C.A. Streefkerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 20 april 2007.