25 maart 2011
Eerste Kamer
10/01201
EV/TT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. P.S. Kamminga,
t e g e n
[Verweerder], handelende onder de naam [A],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. H.J.W. Alt.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en [verweerder].
1. Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. de vonnissen in de zaak 710937 07-25587 van de kantonrechter te 's-Gravenhage van 27 maart 2008 en 17 juli 2008;
b. het arrest in de zaak 200.015.647/01 van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 15 december 2009.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L. Strikwerda strekt tot vernietiging van het bestreden arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage en tot verwijzing van de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar een ander gerechtshof.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan:
(i) [Eiser] is eigenaar van het pand [a-straat 1] te [plaats]. Hij heeft de bedrijfsruimte in dit pand (hierna: het gehuurde) met ingang van 1 juni 2002 aan [verweerder] verhuurd. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar. [Verweerder] exploiteert in het gehuurde een supermarkt en een slijterij.
(ii) Bij brief van 26 mei 2006 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juni 2007. Als grond voor de opzegging heeft [eiser] aangevoerd dat hij het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. [verweerder] heeft niet ingestemd met de huuropzegging.
(iii) [Eiser] vordert in deze procedure, waarin de inleidende dagvaarding aan [verweerder] is uitgebracht op 6 november 2007, op de voet van art. 7:295 lid 2 BW vaststelling van het tijdstip waartegen de huurovereenkomst zal eindigen en veroordeling van [verweerder] tot ontruiming van het gehuurde.
3.2 De kantonrechter heeft, na bewijslevering, de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2009 beëindigd en [verweerder] veroordeeld tot ontruiming. Het gerechtshof heeft de vonnissen van de kantonrechter vernietigd en de vorderingen van [eiser] alsnog afgewezen omdat het (in de rov. 5-10) de eerste grief van [verweerder] gegrond achtte. [Verweerder] betoogde daarin dat, nu [eiser] zijn vordering niet voor 1 juni 2007 heeft ingesteld, de opzegging zijn werking heeft verloren en daarmee de huurovereenkomst is verlengd met een aansluitende periode van vijf jaar, zodat de vorderingen van [eiser] dadelijk en zonder inhoudelijke beoordeling van de door hem aangevoerde opzeggingsgrond hadden moeten worden afgewezen.
3.3 De in de onderdelen I en II aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
3.4 Onderdeel IIIb gaat terecht ervan uit dat de opzegging van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte haar werking niet zonder meer verliest indien de in art. 7:295 lid 2 bedoelde vordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd (zie HR 12 juni 2009, nr. 07/12219, LJN BI0070, NJ 2009/272). Het onderdeel klaagt dat het hof, dat in rov. 7 van
zijn arrest eveneens hiervan is uitgegaan, voor de beantwoording van de door de eerste appelgrief van [verweerder] aan de orde gestelde vraag of [eiser] tijdig zijn vordering heeft ingesteld, niettemin - en ten onrechte - (in rov. 8) aansluiting heeft gezocht bij de regeling van art. 7:230 BW. Deze klacht is gegrond.
3.5 Anders dan het hof oordeelde brengt de omstandigheid dat de verhuurder eerst na de datum waartegen is opgezegd een procedure begint waarin hij vaststelling vordert van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, niet mee dat de verhuurder wordt vermoed van de beëindiging te hebben afgezien tenzij van een andere bedoeling blijkt. Na een opzegging door de verhuurder waarin de huurder niet schriftelijk heeft toegestemd, loopt de huurovereenkomst niet af op de dag waartegen is opgezegd, maar blijft die ingevolge de bijzondere voor huur van bedrijfsruimte geldende bepaling van lid 1 van art. 7:295 van rechtswege van kracht zolang de rechter nog niet onherroepelijk heeft beslist op de beëindigingsvordering van de verhuurder. De wet wijst geen termijn aan waarbinnen de verhuurder die vordering moet instellen. Bij dit een en ander past geen analoge toepassing van de algemene regeling van art. 7:230, die ziet op gevallen waarin een huurder het gehuurde na afloop van de huurovereenkomst met goedvinden van de verhuurder blijft gebruiken zonder dat zij daarover iets regelen. Het hof mocht de vorderingen van [eiser] dan ook niet afwijzen op de enkele grond dat [eiser] niet gesteld heeft dat hij tijdens de opzegtermijn door middel van concrete verklaringen of gedragingen aan [verweerder] duidelijk heeft gemaakt dat hij bij zijn opzegging, ook al had [verweerder] daarmee niet ingestemd, volhardde. In zoverre is ook onderdeel IIIa gegrond.
De onderdelen IIIc en IV behoeven geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 15 december 2009;
verwijst het geding naar het gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 483,11 aan voorschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren E.J. Numann, J.C. van Oven, C.A. Streefkerk en C.E. Drion, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 25 maart 2011.