2. Uitgangspunten en feiten
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [verweerder] is eigenaar van een perceel grond met opstallen te [plaats] (hierna te noemen: het gehuurde). Ten tijde van het verwerven van dit perceel waren daarop een tankstation en bandenhandel gevestigd.
(ii) In 2004 is ABM huurder geworden. ABM heeft het gehuurde in 2010 onderverhuurd. De onderhuurder heeft op het perceel een nieuw, onbemand tankstation opgericht.
(iii) [verweerder] is sedert maart 2013 met ABM in overleg om overeenstemming te bereiken over wijziging van de huurprijs.
(iv) [verweerder] heeft in september 2013 een verzoek tot benoeming van een deskundige op grond van art. 7:304 lid 2 BW gedaan bij de kantonrechter te Roermond. Bij beschikking van 27 november 2013 is [verweerder] daarin niet-ontvankelijk verklaard.
(v) [verweerder] heeft in november 2014 een nieuw verzoek bij deze kantonrechter ingediend, waarop deze bij beschikking van 14 januari 2015 drie deskundigen heeft benoemd om te adviseren over de nadere huurprijs.
(vi) Op 21 juli 2016 hebben de deskundigen hun eindrapport uitgebracht.
In deze zaak vordert [verweerder], voor zover in cassatie van belang, vaststelling van de huurprijs per 12 december 2013, althans per 23 april 2014, althans per 5 november 2014, op € 76.000,, althans € 75.000, per jaar. Daarnaast vordert [verweerder] dat ABM wordt veroordeeld tot maandelijkse betaling van 1/12e deel van de vastgestelde jaarlijkse huurprijs, en tot betaling van de kosten van de deskundigen.
De kantonrechter heeft de vorderingen met betrekking tot de nadere huurprijsvaststelling afgewezen en de vordering tot betaling van de kosten van de deskundigen voor de helft toegewezen.
Het hof heeft in het eindarrest het vonnis van de kantonrechter vernietigd en de huurprijs met ingang van 5 november 2014 vastgesteld op € 75.000, exclusief btw per jaar, ABM veroordeeld tot betaling van 1/12e deel van deze huurprijs per maand en ABM veroordeeld in de proceskosten, waaronder de kosten van de deskundigen. Het hof heeft daartoe onder meer als volgt overwogen.
“6.10. (…) Voor wat betreft de ingangsdatum zal het hof op grond van artikel 7:304 lid 2 BW uitgaan van 5 november 2014.
(…)
[verweerder] grieft tot slot nog tegen het oordeel van de kantonrechter dat de kosten van het deskundigenrapport gelijkelijk over partijen zijn verdeeld nu beide partijen aan deze rapportage hun vordering ontlenen (grief III).
Deze grief slaagt. Op grond van artikel 7:304 lid 3 BW zijn de kosten van het advies proceskosten als bedoeld in artikel 237 Rv. ABM zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties, inclusief de gemaakte kosten van de deskundigen ten tijde van de mondelinge toelichting bij het hof. (…).”
3. Beoordeling van het middel in het principale beroep
Onderdeel 2.7 van het middel klaagt onder meer dat het hof bij zijn overweging in rov. 6.16 dat ABM als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties, inclusief de gemaakte kosten van de deskundigen, ten onrechte is voorbijgegaan aan het door ABM zowel in eerste aanleg als in hoger beroep gevoerde verweer dat de kosten van het deskundigenbericht exorbitant zijn en voor een substantieel gedeelte onnodig zijn gemaakt en niet kunnen worden toegewezen. Doordat het hof dit verweer onbesproken heeft gelaten en de deskundigenkosten integraal voor rekening van ABM heeft gebracht, is de uitspraak onbegrijpelijk, althans ontoereikend gemotiveerd, aldus de klacht.
De klacht slaagt. Indien de rechter op de voet van art. 7:304 lid 2 BW deskundigen benoemt om te adviseren over de nadere huurprijs, zijn de kosten van het advies op grond van art. 7:304 lid 3 BW proceskosten als bedoeld in art. 237 Rv. Het is aan de rechter in de procedure waarin op de voet van art. 7:303 BW nadere vaststelling van de huurprijs is gevorderd, om over deze kosten te beslissen. In dit geval heeft de kantonrechter bij de benoeming van de deskundigen op de voet van art. 7:304 lid 2 BW geen beslissing genomen over een voorschot, maar bepaald dat de deskundigen ten aanzien van de kosten van het advies afspraken dienen te maken met partijen. Evenmin heeft de rechter nadien hun loon en schadeloosstelling vastgesteld. ABM heeft ter comparitie bij de kantonrechter verklaard vooraf geen prijsopgaaf te hebben ontvangen. De deskundigen hebben hun facturen gericht aan [verweerder], die deze facturen heeft voldaan. Onder deze omstandigheden kon het hof bij zijn beslissing om de kosten van het deskundigenadvies op de voet van art. 237 Rv (volledig) voor rekening van ABM te brengen, niet zonder motivering voorbijgaan aan het gemotiveerde verweer van ABM dat de kosten van het advies bovenmatig of onnodig zijn geweest omdat de deskundigen een groot deel van het advies hebben besteed aan een vergelijking met een aantal anonieme referentieobjecten, die niet als basis konden dienen voor de nadere huurprijsvaststelling.
De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
4. Beoordeling van het middel in het incidentele beroep
Onderdeel 1.3 van het middel klaagt dat onvoldoende is gemotiveerd het oordeel van het hof (in rov. 6.10) dat het voor de ingangsdatum van de huurprijswijziging zal uitgaan van 5 november 2014. Het hof heeft immers niet (kenbaar) beslist op de vordering van [verweerder] om de ingangsdatum te bepalen op 12 december 2013 of 23 april 2014 en is daarbij ten onrechte niet (kenbaar) ingegaan op de stellingen die [verweerder] in dat kader heeft betrokken in de inleidende dagvaarding, aldus de klacht.
De klacht slaagt. [verweerder] heeft in de inleidende dagvaarding gemotiveerd gesteld dat er grond bestaat om de ingangsdatum van de nadere huurprijs te bepalen op een eerdere datum dan 5 november 2014. De kantonrechter heeft de door [verweerder] ingestelde vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs afgewezen en behoefde derhalve niet in te gaan op de door [verweerder] bepleite eerdere ingangsdatum. In het door [verweerder] ingestelde hoger beroep heeft het hof grief II, gericht tegen de gronden waarop de kantonrechter de vordering had afgewezen, gegrond bevonden en overwogen dat een nadere huurprijs moet worden vastgesteld. De devolutieve werking van het hoger beroep bracht mee dat het hof vervolgens de vordering ten aanzien van de ingangsdatum diende te beoordelen op basis van hetgeen daarover in eerste aanleg door partijen was aangevoerd. Het hof is op de stellingen van [verweerder] over de ingangsdatum echter niet ingegaan en heeft zijn oordeel aldus onvoldoende gemotiveerd.
De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling.
5. Beslissing
in het principale beroep:
in het incidentele beroep:
De Hoge Raad:
in het principale beroep en in het incidentele beroep:
- vernietigt het arrest van het gerechtshof ’sHertogenbosch van 9 februari 2021;
- verwijst het geding naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;
- veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van ABM begroot op € 1.032,19 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris;
- veroordeelt ABM in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien ABM deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren C.H. Sieburgh, als voorzitter, A.E.B. ter Heide, S.J. Schaafsma, F.R. Salomons en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.J.P. Lock op 14 oktober 2022.