2. Uitgangspunten en feiten
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Partijen zijn elkaars buren op een bedrijventerrein.
(ii) [erflater] (hierna: [erflater]) heeft in 1967 een recht van erfpacht verkregen op een perceel op dit bedrijventerrein. Sindsdien is in het bedrijfspand op dat perceel het garagebedrijf gevestigd van [eiseres 2] B.V. (hierna: [het bedrijfspand]). [de familie] woont, eveneens sinds 1967, in een woning op het perceel.
(iii) Omstreeks 1976 heeft [erflater] [het bedrijfspand] verbouwd. Bij die verbouwing is in de achtergevel een deur aangebracht die uitkwam op een pad (hierna: het pad). [erflater] heeft het pad kort nadien betegeld. Het pad bevond zich op een perceel dat (de rechtsvoorganger van) Quooker in erfpacht heeft verkregen, en liep tussen [het bedrijfspand] en het bedrijfspand van (thans) Quooker.
(iv) [eiseres 1] is na het overlijden van [erflater] als erfgenaam in zijn rechten getreden.
(v) Op de plaats waar zich tot die tijd het pad bevond, heeft Quooker in 2012 een aanbouw gerealiseerd (hierna: de aanbouw).
[eiseressen] vorderen, na wijziging van eis in hoger beroep, voor zover in cassatie van belang, voor recht te verklaren dat [eiseres 1] een recht van erfpacht dan wel een recht van erfdienstbaarheid ten aanzien van het pad heeft. Daarbij vorderen zij Quooker te veroordelen de aanbouw te verwijderen. Daarnaast vorderen [eiseressen], samengevat, voor recht te verklaren dat Quooker onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres 1], door de aanbouw aan [het bedrijfspand] te bevestigen en dat Quooker uit dien hoofde aansprakelijk is voor de daaruit voor [eiseres 1] voortvloeiende schade (hierna: vordering 5), en om Quooker te veroordelen die schade te laten herstellen, op een dusdanige wijze dat de muur weer in de staat wordt gebracht als voor de realisatie van de aanbouw (hierna: vordering 6).
De rechtbank heeft, voor zover in cassatie van belang, voor recht verklaard dat [eiseressen] een recht van erfdienstbaarheid tot overpad ten aanzien van het pad hebben. Daarnaast heeft de rechtbank de vorderingen 5 en 6 toegewezen. Daartoe overwoog de rechtbank onder meer als volgt:
“5.15. (…) Quooker heeft ter comparitie alsnog erkend dat zij de aanbouw in enige mate (namelijk met bitumen) aan de muur van de opstal van [eiseres 1] heeft vastgemaakt. Dit is in strijd met het recht van erfpacht van [eiseres 1], die hiervoor geen toestemming had gegeven aan Quooker, en daarmee onrechtmatig. Dit rechtvaardigt niet de gevorderde afbraak van de hele aanbouw, maar wel dat de aanbouw wordt losgekoppeld van de muur van de opstal van [eiseres 1]. Ook de in dit verband gevorderde verklaring voor recht is toewijsbaar. De vordering om de muur weer in de oude staat terug te brengen is door Quooker niet betwist. (…)”
Het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en alle vorderingen van [eiseressen] afgewezen, met veroordeling van [eiseressen] in de kosten van het geding in feitelijke instanties. Daartoe overwoog het hof onder meer als volgt:
“Slotsom
Het hof komt tot de slotsom dat [eiseressen] geen zakelijk recht met betrekking tot het pad heeft verkregen. De vordering om Quooker te veroordelen om de aanbouw af te breken/verwijderen, zal daarom eveneens worden afgewezen.
Het voorgaande brengt mee dat alle grieven in principaal appel falen, en dat grief 2 en 3 in incidenteel appel slagen. [eiseressen] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten in beide instanties. (…)”
3. Beoordeling van het middel
De klachten van de onderdelen 1 en 2 van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
Onderdeel 3 klaagt over de motivering van het hof in rov. 5.27 en de daarmee samenhangende afwijzing van de vorderingen 5 en 6 van [eiseressen] Deze beslissing van het hof geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting, althans is zonder nadere motivering onbegrijpelijk, omdat het hof grief 3 in het incidentele hoger beroep niet inhoudelijk heeft besproken, aldus het onderdeel.
De rechtbank heeft de vorderingen 5 en 6 toegewezen op de grond dat Quooker de aanbouw aan de muur van de opstal van [eiseres 1] heeft vastgemaakt, dit volgens de rechtbank in strijd is met het recht van erfpacht van [eiseres 1] en [eiseres 1] daarvoor geen toestemming heeft gegeven (zie hiervoor in 2.3). Over dat oordeel klaagt grief 3 in het incidentele hoger beroep. Het hof is in rov. 5.27 onder verwijzing naar “het voorgaande” tot het oordeel gekomen dat deze grief slaagt. Met deze verwijzing doelt het hof kennelijk op de slotsom in rov. 5.26 dat [eiseressen] geen zakelijk recht met betrekking tot het pad hebben verkregen. Zonder nadere motivering kan die slotsom het oordeel dat grief 3 in het incidentele hoger beroep slaagt echter niet dragen. De toewijzing door de rechtbank van de vorderingen 5 en 6 berust immers niet op het oordeel dat [eiseressen] een recht van erfdienstbaarheid ten aanzien van het pad hebben verkregen, maar op het recht van erfpacht van [eiseres 1] bedoeld in 2.1 onder (ii) hiervoor. De hiervoor in 3.2 weergegeven klacht slaagt dus.
Het bestreden arrest kan niet in stand blijven. Daarom behoeft de klacht tegen de proceskostenveroordeling die het hof heeft uitgesproken, geen behandeling. Dit punt kan na verwijzing aan de orde komen.
Quooker verzoekt in haar Borgersbrief de kosten van de cassatieprocedure te reserveren tot aan de einduitspraak na verwijzing. Daartoe bestaat echter geen aanleiding. In haar verweerschrift in cassatie heeft Quooker geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Weliswaar heeft zij in haar schriftelijke toelichting geen verweer gevoerd tegen onderdeel 3, maar ook in dat processtuk heeft zij zich ten aanzien van dit onderdeel niet aan het oordeel van de Hoge Raad gerefereerd.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
- vernietigt het arrest van het gerechtshof Den Haag van 6 oktober 2020;
Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.J. Kroeze als voorzitter en de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, C.H. Sieburgh, F.J.P. Lock en G.C. Makkink, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer H.M. Wattendorff op 17 juni 2022.