HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer 25/00227
Datum 13 februari 2026
ARREST
In de zaak van
1. [notaris 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [notaris 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
EISERS tot cassatie,
hierna: de notarissen,
advocaat: M.W. Scheltema,
tegen
1. JARDINERS III B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. HARVEST VASTGOED VI B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
3. FAIR DINKUM INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
VERWEERSTERS in cassatie,
hierna: de kopers,
niet verschenen.
1. Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
a. de vonnissen in de zaken C/13/698093 / HA ZA 21-210 en C/13/702952 / HA ZA 21-533 van de rechtbank Amsterdam van 28 april 2021, 27 oktober 2021, 23 februari 2022 en 20 april 2022;
b. de arresten in de zaken 200.311.982/01 en 200.311.983/01 van het gerechtshof Amsterdam van 14 maart 2023 en 24 september 2024.
De notarissen hebben tegen het arrest van het hof van 24 september 2024 beroep in cassatie ingesteld.
Tegen de kopers is verstek verleend.
De zaak is voor de notarissen toegelicht door hun advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal T. Hartlief strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.
2. Uitgangspunten en feiten
In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten en omstandigheden vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 1.2-1.33. Deze komen, kort samengevat, op het volgende neer.
(i) [de verkoper] (hierna: de verkoper) en de kopers hebben afspraken gemaakt over de verkoop van de participatie van de verkoper in een commanditaire vennootschap. Deze commanditaire vennootschap was eigenaar van twee panden aan de [a-straat] in [plaats] . Onderdeel van die afspraken was dat de verkoper een winstrecht toekwam als het onroerend goed op een later moment zou worden verkocht (hierna: de winstrechtbepaling).
(ii) De kopers hebben de notarissen geïnstrueerd om voor de notariële overdracht van de participatie zorg te dragen. In de notariële akte is ook de winstrechtbepaling opgenomen.
(iii) Enige tijd na de overdracht van de participatie is een van beide panden verkocht en ontstond een geschil tussen de verkoper en de kopers over de uitleg van de winstrechtbepaling. De kopers stelden zich op het standpunt dat het winstrecht alleen gold bij verkoop van beide panden, terwijl de verkoper meende dat dit ook gold bij verkoop van een van beide panden.
(iv) De verkoper en de kopers hebben een schikking getroffen op grond waarvan een bedrag aan de verkoper is betaald.
De hoofdzaak, waarin de Hoge Raad vandaag eveneens uitspraak doet, ziet op het verwijt van de verkoper dat de notarissen hun zorgplicht jegens hem hebben geschonden bij het redigeren van de winstrechtbepaling in de notariële akte. In die hoofdzaak vordert de verkoper van de notarissen vergoeding van zijn schade als gevolg van het niet volledig kunnen incasseren van het winstrecht.
In deze vrijwaringszaak hebben de notarissen de kopers in vrijwaring opgeroepen. De notarissen betogen – kort gezegd – dat de kopers onrechtmatig hebben gehandeld en, indien de notarissen tot betaling van schadevergoeding worden veroordeeld, ongerechtvaardigd worden verrijkt ten koste van de notarissen.
In de hoofdzaak heeft de rechtbank de vorderingen van de verkoper toegewezen. In de vrijwaringszaak heeft de rechtbank de vorderingen van de notarissen afgewezen.
In hoger beroep heeft het hof in de hoofdzaak het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vorderingen van de verkoper afgewezen, en in de vrijwaringszaak het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. De beslissing van het hof in de vrijwaringszaak berust erop dat de notarissen in de hoofdzaak niet zijn veroordeeld tot vergoeding van de door de verkoper gestelde schade, waarmee de grondslag voor de vordering van de notarissen op de kopers is komen te ontvallen (rov. 5.16).
3. Beoordeling van het middel
Het middel klaagt dat de beslissing van het hof in de vrijwaringszaak niet in stand kan blijven indien het cassatieberoep van de verkoper in de hoofdzaak slaagt.
De Hoge Raad heeft bij arrest van vandaag het arrest van het hof in de hoofdzaak vernietigd en de hoofdzaak ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar het gerechtshof Den Haag. Dit brengt mee dat ook het arrest van het hof in de vrijwaringszaak niet in stand kan blijven. Het middel is dus gegrond.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
- vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 24 september 2024;
- verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;
- veroordeelt de kopers in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de notarissen begroot op € 2.698,47 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien de kopers deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan.
Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren C.E. du Perron, S.J. Schaafsma, F.R. Salomons en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op 13 februari 2026.