ECLI:NL:OGEAA:2026:118

1. DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met producties van 6 maart 2026;

- de nadere producties van partijen;

- de pleitnota’s van partijen;

- de mondelinge behandeling van 19 maart 2026.

Ter zitting van 19 maart 2026 zijn verschenen [eiser], met zijn adviseur [adviseur] en bijgestaan door mr. Emerencia, [gedaagde], met zijn zoon [zoon van gedaagde] en bijgestaan door mr. Canwood, en namens Albira mrs. De Koning en [betrokkene].

Tot slot is bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

Eiser] heeft op 30 november 2018 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagde] voor de koop van een perceel in Ponton (hierna: het perceel). [Eiser] wil op het perceel een woning bouwen.

Het perceel is bij notariële akte van 25 oktober 2019 aan [eiser] geleverd. In de leveringsakte is onder meer de garantie opgenomen dat het perceel “rechtmatige en onbeperkte uitgang op de openbare weg” heeft.

Het perceel maakt onderdeel uit van een verkavelingsplan dat bestaat uit een aantal kavels die zijn bestemd voor de bouw van woningen. Albira, gelieerd aan [gedaagde] en zijn familie, is de projectontwikkelaar.

Het verkavelingsplan is bij Ministeriele Beschikking (hierna: MB) van 18 januari 2010 goedgekeurd. Hierin is bepaald dat een verharde weg wordt aangelegd en dat geen bouwvergunning zal worden verleend als de weg niet conform de voorschriften en onder toezicht van de Dienst Openbare Werken is aangelegd. Verder is opgenomen dat de MB komt te vervallen als niet binnen vijf jaar na afgifte met de aanleg van de weg wordt begonnen. Op 12 februari 2025 is de MB verlengd tot en met 31 december 2029.

Eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 12 november 2024 gemaand tot aanleg van de weg. Bij brief van 9 december 2024 heeft [eiser] Albira in gebreke gesteld.

Eiser] heeft eerder bij dit Gerecht een kort geding gestart tegen gedaagden. Tijdens de mondelinge behandeling van dat kort geding op 20 februari 2025 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. Hierin staat dat partijen geen afstand doen van hun in die procedure betrokken stellingen, en dat Albira zich zal inspannen om – samengevat – een prijsopgave voor de aanleg van de weg op te vragen, de leveringsakten van omliggende percelen binnen drie maanden te verlijden, na levering van de percelen een vergunning voor de aanleg aan te vragen en na verkrijging daarvan met de aanleg te beginnen, steeds met toezending van een afschrift of met mededeling aan [eiser].

Na aanschrijven door [eiser], heeft Albira op 21 november 2025 aan [eiser] bericht dat in april 2025 een prijsopgave was ontvangen en dat de weg eind februari 2026 gereed zou zijn.

Tot op heden is de verharde weg niet aangelegd.

3. 3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

Eiser] vordert dat het Gerecht bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden veroordeelt om binnen twee weken na betekening van dit vonnis een voorschot op de door [eiser] geleden schade te betalen van Afl. 25.000,- en verder, met ingang van de maand volgende op dit vonnis, Afl. 1.200,- per maand als vergoeding van toekomstige schade totdat de door [eiser] op het perceel te bouwen woning kan worden betrokken, met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.

Eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [Eiser] heeft al jaren vertraging met de bouw van zijn woning opgelopen doordat gedaagden tekortschieten in hun verplichting om de weg aan te leggen. Zij zijn daardoor schadeplichtig. Die schade bestaat uit de dubbele lasten van [eiser]: hij betaalt iedere maand zowel de hypotheek voor de koop van het perceel als huur, die hij niet zou hebben als de woning was gebouwd en opgeleverd in 2021 zoals geprojecteerd. [Eiser] begroot de schade, die iedere maand verder oploopt, op ten minste Afl. 36.000,- aan vier jaar lang onnodig betaalde hypotheek.

Gedaagde] en Albira hebben ieder verweer gevoerd.

Het Gerecht zal hierna, waar nodig, nader ingaan op de standpunten van partijen.

4. DE BEOORDELING

Albira voert primair een niet-ontvankelijkheidsverweer. Albira voert daartoe aan dat zij geen contractuele of anderszins rechtens afdwingbare verplichting heeft tegenover [eiser].

Naar voorlopig oordeel van het Gerecht moet Albira hierin worden gevolgd. Niet Albira, maar [gedaagde] is contractspartij van [eiser]. De garantie ten aanzien van de weg waarop [eiser] zich beroept, is onderdeel van de overeenkomst met [gedaagde] en afgegeven door [gedaagde]. Diezelfde garantie is opgenomen in de overeenkomst waarbij [gedaagde] het perceel in 2003 heeft verkregen van Albira, zodat Albira zich tegenover [gedaagde] heeft verplicht tot aanleg van de weg. Dat maakt evenwel niet dat die verplichting van Albira ook één-op-één geldt tegenover een derde. [Gedaagde] dan [eiser] meent, is er geen grond om aan te nemen dat de door Albira afgegeven garantie is overgegaan op [eiser] of dat deze op een andere manier rechtstreeks doorwerkt in de rechtsverhouding tussen [eiser] en [gedaagde]. Ook heeft [eiser] onvoldoende toegelicht dat de niet-nakoming door Albira tegenover [gedaagde] een onrechtmatige daad oplevert tegenover [eiser] op grond waarvan hij Albira kan aanspreken.

Het Gerecht gaat ook voorbij aan het betoog van [eiser] dat Albira ‘subsidiair’ partij is geworden bij de overeenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] als gevolg van de vaststellingsovereenkomst die is gesloten in het kader van het eerdere kort geding tussen partijen. Zonder toelichting, die ontbreekt, kan niet worden ingezien op welke wijze de omstandigheid dat Albira partij is bij de vaststellingsovereenkomst met zich brengt dat Albira ook is toegetreden tot de oorspronkelijke koopovereenkomst. Dat laat onverlet dat Albira wel betrokken is bij de kwestie, reeds omdat zij projectontwikkelaar van het verkavelingsplan is. Albira heeft ter zitting toegelicht dat zij als ‘show of good faith’ de vaststellingsovereenkomst is aangegaan en inspanningsverplichtingen op zich heeft genomen, waarmee zij bedoelt dat zij daarmee geen aansprakelijkheid heeft erkend en dat zij dus niet de verplichtingen van [gedaagde] tegenover [eiser] heeft overgenomen.

Ten aanzien van de vaststellingsovereenkomst overweegt het Gerecht dat de daarin opgenomen inspanningsverplichtingen van Albira zien op concrete stappen ten behoeve van de aanleg van de weg. Albira heeft ter zitting toegelicht welke handelingen sindsdien zijn uitgevoerd en dat met de aanleg kan worden gestart zodra daarvoor voldoende asfalt beschikbaar is. Deze feitelijke toelichting is door [eiser] onvoldoende betwist. Wel heeft [eiser] benadrukt dat Albira heeft verzuimd om hem bij iedere stap op de hoogte te houden zoals was overeengekomen. Hierin heeft [eiser] gelijk; zo is gebleken dat Albira de ontvangen prijsopgave niet meteen naar [eiser] heeft doorgestuurd en dat ontwikkelingen betreffende de omliggende percelen niet zijn gecommuniceerd. Die omissie is evenwel onvoldoende voor toewijzing van schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad; te meer nu niet is gesteld of gebleken dat hierdoor (verdere) vertraging is opgelopen in de aanleg van de weg en die vertraging de feitelijke grondslag vormt van zijn vordering.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [eiser] in dit kort geding niet-ontvankelijk zal worden verklaard in zijn vordering voor zover die is ingesteld tegen Albira. [Eiser] zal worden veroordeeld in de proceskosten van Albira, die worden begroot zoals vermeld in de beslissing.

Voorschot schadevergoeding

De vordering van [eiser] in dit kort geding ziet op betaling van een geldsom. Ten aanzien van geldvorderingen in kort geding is terughoudendheid geboden. Onderzocht moet worden of het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is. Dat betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen. Daarnaast moet sprake zijn van feiten of omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Verder dient in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico te worden betrokken.

Het Gerecht is voorshands van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen. [Gedaagde] betwist namelijk niet dat hij is gehouden zorg te dragen voor de aanleg van een verharde weg en onderkent dat de aanleg daarvan op zich heeft laten wachten. Daarmee wordt aangenomen dat [gedaagde] op grond van de koopovereenkomst de verplichting heeft om een weg aan te leggen en dat hij tekortschiet in de nakoming van die verplichting. Het Gerecht gaat voorbij aan [gedaagde] verweer dat geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming omdat het aan [eiser] is om een nieuwe bouwvergunning aan te vragen. Dit argument ziet, zoals het Gerecht het begrijpt, op de schade die [eiser] lijdt als gevolg van de tekortkoming en niet op de tekortkoming zelf. Hoe dan ook heeft [gedaagde] niet weersproken dat [eiser] eerdere aanvragen voor een bouwvergunning zijn afgewezen omdat de weg niet is aangelegd, en heeft desgevraagd toegelicht dat een vergunningsaanvraag ingediend vóór 13 maart 2026 in ieder geval niet in behandeling zou zijn genomen. Het gevolg van deze gang van zaken is dat [eiser] nog steeds niet met de bouw van zijn woning is kunnen starten. Dat hij hierdoor schade lijdt, in ieder geval bestaande uit jarenlange hypotheeklasten zonder het perceel te kunnen gebruiken, is zeer wel aannemelijk. Voorshands is dan ook voldoende aannemelijk dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten en dat hij jegens [eiser] schadeplichtig is geworden.

Het spoedeisend belang van [eiser] bij zijn vorderingen is niet door [gedaagde] betwist en naar het oordeel van het Gerecht voldoende aannemelijk. Uit [eiser] toelichting van zijn huidige financiële situatie, die onder meer wordt gedrukt door een hogere huur en alimentatieverplichtingen na een echtscheiding, volgt dat niet van hem kan worden verwacht dat hij de afloop van een bodemprocedure afwacht. [Gedaagde] heeft niet aangevoerd dat sprake is van een restitutierisico en daarvan is het Gerecht ook niet gebleken.

Het Gerecht acht het gevorderde voorschot van Afl. 25.000,- toewijsbaar. [Gedaagde] heeft niet betwist dat de woning van [eiser] in 2021 zou zijn opgeleverd als zou zijn voorzien in de weg zoals overeengekomen. De begroting van [eiser] op vier jaar schade, gebaseerd op zijn hypotheekkosten, is dan ook alleszins redelijk en passend. Dit geldt ook voor het gevorderde bedrag van Afl. 1.200,- per maand voor de in de toekomst te lijden schade.

[Gedaagde] heeft terecht aangevoerd dat de in dat verband gevorderde termijn – totdat de door [eiser] te bouwen woning kan worden betrokken – te ruim is, omdat de betalingsverplichting dan blijft voortduren indien en voor zover [eiser] stil zou zitten. De einddatum zal daarom worden gesteld op het moment dat de weg is voltooid; vanaf dat moment zal de bouwvergunning volgens de bepalingen van de MB kunnen worden verleend en zal [eiser] kunnen starten met de bouw. Dat laat natuurlijk onverlet dat [eiser] in een bodemprocedure desgewenst meer schadevergoeding zal kunnen vorderen.

Gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [eiser], zoals in de beslissing vermeld.

5. DE UITSPRAAK

verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in zijn vordering jegens Albira;

veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure aan de kant van Albira, die tot de datum van uitspraak worden begroot op Afl. 1.000,- aan salaris van de gemachtigde;

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen bij wijze van voorschot:

het bedrag van Afl. 25.000,- vanwege de tot dit vonnis geleden schade, en

het bedrag van Afl. 1.200,- per maand met ingang van 1 mei 2026 vanwege de na dit vonnis te lijden schade, totdat [gedaagde] heeft voldaan aan zijn verplichting uit hoofde van de koopovereenkomst tot het aanleggen van de weg;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure aan de kant van [eiser], die tot de datum van uitspraak worden begroot op Afl. 750,- aan griffierecht, Afl. 235,- aan explootkosten en Afl. 1.000,- aan salaris van de gemachtigde;

verklaart de veroordelingen onder 5.3 en 5.4 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 2 april 2026 in aanwezigheid van de griffier.