ECLI:NL:OGEAA:2026:50

1. DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met producties 1 tot en met 5, ingediend op 8 januari 2026;

- de van de zijde van [gedaagde] ingediende producties 1 en 2;

- de pleitnota van de zijde van [gedaagde];

- de mondelinge behandeling op 22 januari 2026.

Tijdens de mondelinge behandeling van 22 januari 2026 zijn verschenen [eiser], bijgestaan door mr. Croes en [gedaagde], bijgestaan door mr. Canwood. Partijen hebben tijdens de zitting het woord gevoerd en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

In 2018 heeft [eiser] het perceel, gelegen te Ponton in Aruba, kadastraal bekend als Sectie K, [sectienummer], lot 4/1 (hierna: het perceel) van [gedaagde] gekocht. Partijen hebben daartoe een koopovereenkomst ondertekend op 7 november 2018 (hierna: de koopovereenkomst).

Het perceel is op 3 mei 2019 notarieel aan [eiser] geleverd. [Eiser] wil op het perceel een woning bouwen.

Het perceel maakt onderdeel uit van een verkavelingsplan dat bestaat uit 25 voor de bouw van woningen bestemde kavels, die ofwel eigendom van [gedaagde] waren/zijn ofwel van zijn broers en zussen (hierna: het verkavelingsplan). De ontwikkeling van het verkavelingsplan heeft Albira Holding N.V. (hierna: Albira), een aan [gedaagde] en zijn familie gelieerde vennootschap, op zich genomen.

Het verkavelingsplan is bij Ministeriele Beschikking (hierna: MB) van 18 januari 2010 goedgekeurd en had een geldigheidsduur van vijf jaren.

In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:

‘Seller agrees to clean up and open the road for accessibility and submit measurement documents to buyer.’

In 2021 is [eiser] tegen [gedaagde] een kort geding gestart waarin hij van [gedaagde] een vergoeding van de schade heeft gevorderd die hij heeft geleden en lijdt, doordat [gedaagde] zijn contractuele verplichting om een verharde weg aan te leggen niet nakomt.

Bij vonnis in kort geding van 8 maart 2021, heeft dit Gerecht kort gezegd beslist dat [gedaagde] aan [eiser] een bedrag van Afl. 5.830,- dient te betalen in verband met door [eiser] tot en met 31 december 2020 geleden schade. Na die tijd moet hij maandelijks een bedrag van Afl. 1.280,- betalen totdat [gedaagde] heeft voldaan aan zijn verplichting uit hoofde van de koopovereenkomst tot het aanleggen van de weg. In het vonnis is daartoe onder meer het volgende overwogen:

“4.5 Tussen partijen is op zich niet in geschil dat tussen hen is overeengekomen dat [gedaagde] de weg naar het perceel zou realiseren. In de overeenkomst is geen termijn opgenomen waarbinnen de weg moet zijn aangelegd en evenmin is bepaald aan welke specificaties de weg moet voldoen. (…)

Tussen partijen staat vast dat het perceel als een bouwkavel aan [eiser] is verkocht en dat [eiser] de kavel ook daadwerkelijk heeft aangekocht om daarop een woning te realiseren. [Gedaagde] heeft niet betwist dat de makelaar, zoals ter zitting door [eiser] is gesteld, tijdens de verkooponderhandelingen aan [eiser] heeft medegedeeld dat de weg op korte termijn zou kunnen worden aangelegd, waarna [eiser] met de bouw van de woning zou kunnen beginnen. Het gerecht gaat er daarom voorshands vanuit dat de makelaar die mededeling heeft gedaan en dat [eiser] daarom op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dat binnen een redelijke termijn na de levering van het perceel de bouw van de woning daadwerkelijk zou kunnen worden gestart.

De aanleg van de verharde weg is een voorwaarde van het Land voor het verlenen van een bouwvergunning ten behoeve van het perceel (en de overige kavels). Nu [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dat hij binnen een redelijke termijn kon aanvangen met de bouw van de woning (…), volgt daarmee naar het voorshands oordeel van het gerecht uit de koopovereenkomst dat [gedaagde] binnen die redelijke termijn moest zorgen voor de aanleg van de weg en dat die weg ook voldoet aan de door het Land gestelde specificaties. Dat betekent dat het verweer dat [gedaagde] voor de aanleg van de weg niet is gebonden aan een termijn en dat niet is afgesproken dat [gedaagde] een verharde weg zal aanleggen (…), wordt verworpen.

(…)

De conclusie van het voorgaande is dan ook dat voorshands aannemelijk is geworden dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting tot aanleg van de weg. Nu hij vanaf 15 juli 2020 in verzuim is, is hij vanaf laatstgenoemd moment schadeplichtig.”

Bij brief van 4 augustus 2021 heeft de Dienst Openbare Werken (hierna: DOW) aan [eiser] het volgende medegedeeld:

“Op mijn bovenvermeld schrijven waarbij ik u heb verzocht om nadere inlichtingen te verschaffen binnen 30 dagen, heb ik wel de MB van het verkavelingsplan uwerzijds mogen ontvangen. Echter de gewijzigde gevels en een schriftelijke goedkeuring van de goedgekeurde wegaanleg ontbreekt.

U wordt hierbij een nieuwe, maar wel laatste gelegenheid geboden, om de verzochte nadere inlichtingen binnen 30 dagen na dato dezes bij de Dienst Openbare Werken in te leveren. Indien u deze nadere inlichtingen niet binnen deze termijn hebt ingeleverd, zal uw aanvraag (…) voor een bouwvergunning (…) worden afgewezen.”

In een brief van 12 februari 2025 van de Dienst Infrastructuur en Planning aan Albira staat het volgende:

“Bij Ministeriele Beschikking (MB) d.d. 18 januari 2010 met kenmerk DIP/225 is een verkavelingsplan te Ponton t.n.v. Albira Holding N.V., goedgekeurd.

Deze MB had een geldigheidsduur van 5 jaar en is komen te vervallen zonder dat de weg in het plan volledig is aangelegd.

Middels schrijven d.d. 24 juni 2020 verzocht mevrouw [directeur] (…), directeur van Albira Holding N.V., om verlenging van deze MB.

(…)

Dezerzijds bestaan geen bezwaren tegen het verlengen van de MB ter goedkeuring van het verkavelingsplan en is de minister geadviseerd om de MB ter goedkeuring van het verkavelingsplan te verlengen tot en met 31 december 2029.

U wordt hierbij conform beslissing onder mandaat van de minister d.d. 11 FEB 2025 bericht dat de MB d.d. 18 januari 2010 no. DIP/225 ter goedkeuring van het verkavelingsplan te Ponton t.n.v. Albira Holding N.V. tot en met 31 december 2029 is verlengd.”

Eiser] heeft tot op heden niet kunnen beginnen met de bouw van zijn woning, omdat hij door het ontbreken van verharde weg geen bouwvergunning kan krijgen.

3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

Eiser] vordert – verkort en zakelijk weergegeven – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

1. Gedaagde] te gebieden om binnen één week na het vonnis de aanleg van de weg, zoals geprojecteerd volgens het bij ministeriele beschikking van 18 januari 2010 (No. DIP/225) goedgekeurde verkavelingsplan, voort te zetten [en] deze binnen een tijdsbestek van zes weken af te ronden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van Afl. 5.000,- per dag of dagdeel dat [gedaagde] niet aan dit gebod voldoet;

2. [ Gedaagde] te veroordelen om bij wijze van voorschot aan [eiser] te betalen een bedrag van Afl. 40.000,- in verband met schade vanwege de gestegen bouwkosten;

Subsidiair

3. een voorziening te treffen die het Gerecht passend acht;

Zowel primair als subsidiair

4. [ Gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

Eiser] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [Eiser] wacht al jarenlang op de aanleg van een weg om te kunnen beginnen met de bouw van zijn woning. [Gedaagde] betaalt wel maandelijks het bedrag waartoe hij eerder in kort geding is veroordeeld, maar hij doet niets om ervoor te zorgen dat een weg wordt aangelegd. Hij schiet daarom nog steeds tekort in de nakoming van de koopovereenkomst. [Eiser] heeft er belang bij dat [gedaagde] wordt veroordeeld om zo snel mogelijk te beginnen met de aanleg van een weg en deze binnen zes weken af te ronden. [Gedaagde] dient ook te worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die [eiser] lijdt doordat de bouwkosten van zijn (toekomstige) woning zijn gestegen, nu dit een gevolg is van het feit dat [gedaagde] tekortschiet.

Gedaagde] heeft verweer gevoerd.

Het Gerecht zal hierna, waar nodig, nader op de standpunten van partijen ingaan.

4. DE BEOORDELING

Het spoedeisend belang van [eiser] bij zijn vorderingen is niet betwist en naar het oordeel van het Gerecht ook voldoende aannemelijk.

In deze zaak draait het kort gezegd om de vragen of [gedaagde] moet worden veroordeeld om binnen één week na het vonnis te starten met de aanleg van een verharde weg naar het perceel en of [gedaagde] [eiser] een voorschot op de gestelde schade in verband met gestegen bouwkosten dient te betalen.

Aanleg van een verharde weg

Beoordeeld dient te worden of voldoende aannemelijk is dat de vordering van [eiser] in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de door hem gevraagde voorziening gerechtvaardigd is. Het Gerecht is van oordeel dat hiervan sprake is. Dat wordt als volgt toegelicht.

Gedaagde] bestrijdt allereerst dat hij tot aanleg van de weg kan overgaan. Volgens hem moet Albira de aanleg van de verharde weg realiseren en heeft hij een dergelijke verplichting niet. Het Gerecht gaat hieraan voorbij. In de koopovereenkomst is het volgende bepaald: ‘Seller agrees to clean up and open the road for accessibility and submit measurement documents to buyer.’. [Eiser] heeft het perceel gekocht met de bedoeling om daarop een woonhuis te bouwen. Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] ervan op de hoogte was dat [eiser] alleen een vergunning voor de bouw van zijn woning zou kunnen krijgen, als een verharde weg naar het perceel zou zijn aangelegd. Aan het enkel schoonmaken van de weg door [gedaagde] had [eiser] dan ook niet veel. De bepaling in de koopovereenkomst kan naar voorshands oordeel van het Gerecht niet anders worden opgevat dan dat [gedaagde] zich tegenover [eiser] heeft verbonden om een verharde weg naar het perceel te realiseren. Dit is in lijn met het vonnis van het Gerecht van 8 maart 2021, waarin is geoordeeld dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] de weg naar het perceel zou realiseren. Als het inderdaad zo is, zoals [gedaagde] aanvoert, dat Albira feitelijk moet zorgen voor de aanleg van de weg en daarvan de kosten moet dragen, komt dit voor rekening en risico van [gedaagde]. [Gedaagde] kan dit [eiser] niet tegenwerpen. [Eiser] heeft het perceel immers van [gedaagde] gekocht en hoe een en ander in de onderlinge verhouding tussen [gedaagde] en Albira is geregeld, regardeert [eiser] niet. [Eiser] heeft immers ter zitting onweersproken verklaard dat hij pas na de levering van het perceel op de hoogte is geraakt van de betrokkenheid van Albira.

Bij dit oordeel weegt mee dat het Gerecht er in het vonnis van 8 maart 2021 ook van is uitgegaan dat [eiser] op basis van mededelingen van de makelaar erop mocht vertrouwen dat hij binnen redelijke termijn na de levering van het perceel zou kunnen starten met de bouw van zijn woning (en dat de weg dus intussen was aangelegd). De stelling van [gedaagde] dat [eiser] erop bedacht moest zijn dat hij nog een tijdje zou moeten wachten met het bouwen van zijn woning, ook omdat hij wist dat sinds de afgifte van de MB in 2010 geen verharde weg was aangelegd, faalt gelet hierop eveneens.

Gedaagde] voert verder aan dat de MB pas in februari 2025 is verlengd terwijl de aanvraag voor de verlenging al in 2020 was gedaan. Voor zover hij daarmee bedoelt dat de vertraging in de aanleg van de weg niet aan hem te wijten is, gaat het Gerecht hieraan voorbij. [Eiser] stelt in dit verband terecht dat de MB al in 2015 was verlopen en dat kennelijk vijf jaar is gewacht met het aanvragen van een verlenging. Dat het vervolgens weer vijf jaar heeft geduurd voordat op de aanvraag tot verlenging is beslist, kan in de gegeven omstandigheden naar voorshands oordeel van het Gerecht niet voor rekening van [eiser] blijven. Het lag op de weg van [gedaagde] om Albira ertoe te bewegen desnoods juridische stappen te ondernemen als de beslissing op de verlengingsaanvraag te lang op zich liet wachten. Dat is niet gebeurd.

Vaststaat dat [eiser] in 2018 het perceel heeft gekocht met de intentie om daarop een woonhuis te bouwen. Sinds 2019 lost [eiser] ook af op een hypotheek die hij ten behoeve van de bouw van zijn woning heeft afgesloten. Inmiddels is acht jaren verstreken en de verharde weg naar het perceel is nog steeds niet aangelegd. [Eiser] heeft onweersproken gesteld dat zijn hypotheekverstrekker er een probleem van maakt dat alles zo lang duurt, mede gelet op de naderende pensioenleeftijd van [eiser]. Dit alles rechtvaardigt naar het oordeel van het Gerecht een onmiddellijke voorziening in kort geding zoals gevorderd. Voldoende aannemelijk is dat een bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] zo snel mogelijk tot de aanleg van een verharde weg dient over te gaan. Voor zover [gedaagde] zich beroept op overmacht, omdat de aannemer die voor de aanleg van de weg is ingeschakeld en ook al is betaald wacht totdat er voldoende asfalt op het eiland is, wordt dit verweer gepasseerd. Nergens blijkt uit dat de verharde weg geasfalteerd moet zijn en [eiser] heeft onweersproken gesteld dat er alternatieven beschikbaar zijn zoals beton of klinkers, waarmee binnen afzienbare tijd een verharde weg kan worden aangelegd.

Gelet op het voorgaande zal [gedaagde] worden veroordeeld om de verharde weg op uiterlijk 1 april 2026 te hebben aangelegd. [Gedaagde] heeft zich niet verzet tegen de gevorderde dwangsom. De dwangsom wordt daarom toegewezen, met dien verstande dat deze zal worden gematigd en gemaximeerd zoals in de beslissing vermeld.

Voorschot vergoeding bouwkosten

Ten aanzien van geldvorderingen in kort geding is terughoudendheid geboden. Onderzocht moet worden of het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is. Dat betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter haar zal toewijzen. Daarnaast moet sprake zijn van feiten of omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Verder dient in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico te worden betrokken.

Eiser] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld om een voorschot op de gestegen bouwkosten te betalen, nu die kosten volgens hem het directe gevolg zijn van de wanprestatie van [gedaagde]. [Gedaagde] betwist niet zozeer dat een eventuele stijging van de bouwkosten voor zijn rekening komt, maar hij verzet zich tegen de hoogte van de bouwkosten. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft [eiser] een offerte uit 2018 en een offerte uit 2025 overgelegd. Daaruit volgt dat de verwachte bouwkosten van zijn woning in totaal zijn gestegen met Afl. 50.000,- (voor materiaal en arbeid). De aanneemsom van Afl. 120.000,- in 2018 is gestegen tot Afl. 170.000,- in 2025, aldus [eiser].

Het Gerecht is voorshands van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering van [eiser] deels zal toewijzen. Aangenomen wordt dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting om een verharde weg aan te leggen, waardoor [eiser] nog steeds niet met de bouw van zijn woning is kunnen starten. De daardoor door [eiser] geleden schade als gevolg van de gestegen bouwkosten komen daarom voor rekening van [gedaagde]. [Gedaagde] betwist weliswaar de hoogte van de bouwkosten, maar het is een feit van algemene bekendheid dat in de afgelopen acht jaar zowel de kosten van bouwmaterialen als die van arbeid zijn gestegen. Gelet hierop acht het Gerecht een voorschot van Afl. 25.000,- passend en redelijk. [Eiser] heeft naar het voorlopig oordeel van het Gerecht ook voldoende belang bij een onmiddellijke voorziening, omdat wordt aangenomen dat hij met de bouw van zijn woning zal starten zodra de weg is aangelegd. Van enig restitutierisico is niet gebleken. Conclusie is dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om aan [eiser] een bedrag van Afl. 25.000,- te betalen.

Proceskosten

Gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Deze kosten worden aan de zijde van [eiser] tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 750,- aan griffierecht, Afl. 225,- aan oproepingskosten en Afl. 1.000,- aan salaris van de gemachtigde.

5. DE UITSPRAAK

gebiedt [gedaagde] om op uiterlijk 1 april 2026 de verharde weg, zoals geprojecteerd volgens het bij Ministeriele Beschikking van 18 januari 2010 (No. DIP/225) goedgekeurde verkavelingsplan te hebben aangelegd, op straffe van verbeurte van een dwangsom van Afl. 2.500,- per dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke is, tot een maximum van Afl. 50.000,-;

veroordeelt [gedaagde] om bij wijze van voorschot aan [eiser] te betalen een bedrag van Afl. 25.000,- in verband met schade vanwege de gestegen bouwkosten;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van [eiser] worden begroot op Afl. 750,- aan griffierecht, Afl. 225,- aan explootkosten en Afl. 1.000,- aan salaris van de gemachtigde;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Brandt, rechter in dit Gerecht, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 februari 2026, in aanwezigheid van de griffier.

---

---