ECLI:NL:OGEAA:2026:77

1. DE VERDERE PROCEDURE

Op 3 juli 2024 en 23 juli 2025 heeft het Gerecht tussenbeschikkingen gegeven in deze zaak. In de beschikking van 23 juli 2025 heeft het Gerecht een aantal suggesties gedaan om deze zaak tot een einde te brengen. Vervolgens is een datum bepaald voor de voortzetting van de mondelinge behandeling.

Daarna heeft het Gerecht ontvangen:

de akte uitlating en verzoek van de zijde van [belanghebbenden], ingediend op 7 november 2025;

nadere producties van de zijde van [belanghebbenden], ingediend bij e-mail van mr. Dijkhoff van 13 november 2025.

De voortzetting van de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 november 2025. Daarbij waren aanwezig [verzoeker 1] en [verzoeker 3], bijgestaan door mr. Gravenstijn, mr. Dijkhoff namens [belanghebbenden] en mr. Kaarsbaan namens het Land. Daarnaast waren aanwezig: [betrokkene 2], [betrokkene 13], [betrokkene 18], [betrokkene 19], [betrokkene 6], [betrokkene 11], [betrokkene 9], [betrokkene 12] en [betrokkene 15]. Mr. Gravenstijn heeft het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen, die aan het dossier zijn toegevoegd.

Tijdens de zitting hebben [verzoekers] laten weten dat zij een taxateur wilden inschakelen om te beoordelen of de prijs die Sense Real Estate VBA heeft geboden voor het perceel, realistisch is. Daartegen hebben de andere belanghebbenden geen bezwaar gemaakt. Vervolgens is de zaak aangehouden om [verzoekers] en [belanghebbenden] de gelegenheid te geven om (in overleg) taxateur [taxateur] van Arcotech te vragen het perceel te taxeren.

Daarna heeft het Gerecht ontvangen:

de akte van [verzoekers], ingediend op 21 januari 2026;

de akte van [belanghebbenden], ingediend op 21 januari 2026.

Vervolgens is bepaald dat een beschikking zal worden gegeven.

2. DE VERDERE OVERWEGINGEN

In de beschikking van 3 juli 2024 heeft het Gerecht overwogen dat de percelen waarover deze procedure gaat, in het kadaster staan genoteerd op naam van [erflater], terwijl partijen erfgenamen zijn van [naamvariant]. Het Gerecht heeft ook overwogen dat het bekend is dat namen in het verleden vaak verkeerd werden geschreven, en dat aannemelijk is dat [erflater] en [naamvariant] feitelijk dezelfde persoon zijn. Zij hebben immers volgens de stukken dezelfde geboorte- en sterfdatum. Aan [verzoekers] is zowel in de beschikking van 3 juli 2024 (rov. 2.11) als in de beschikking van 23 juli 2025 (rov. 2.1) opgedragen om bij Censo navraag te doen naar het bestaan van [erflater]. Aan dit verzoek hebben zij nog altijd niet voldaan. De zaak zal daarom worden aangehouden (onder andere) voor het in het geding brengen door [verzoekers] van informatie waaruit blijkt of bij Censo ook een [erflater] bekend is. Als uit de informatie van Censo zou blijken dat geen [erflater] bekend is, zal ervan uitgegaan moeten worden dat de grond inderdaad eigendom is van [naamvariant].

Langdurig onverdeelde nalatenschap

Het verzoek van [verzoekers] is gebaseerd op de regeling inzake langdurig onverdeelde gemeenschappen als bedoeld in de artikelen 3:200a e.v. BWA.

Deze regeling is in het leven geroepen om een oplossing mogelijk te maken voor het probleem van de langdurig onverdeelde boedels. Daarbij gaat het om grond, die vele generaties terug eigendom was van een bepaald persoon, maar sindsdien nooit verdeeld is onder de erfgenamen en andere gerechtigden. Vaak is het ondoenlijk geworden om alle deelgenoten te traceren en om ieders rechten vast te stellen, onder andere door het grote aantal (mogelijke) deelgenoten en door gebrekkige registratie van gegevens uit de burgerlijke stand, testamenten en huwelijksgoederenregimes.

De wettelijke regeling van 3:200a e.v. BWA biedt de mogelijkheid dat de rechter de grond of delen daarvan in eigendom toekent aan de gebruikers van de grond, of (als dat niet mogelijk is) aan het Land of aan een stichting die vervolgens die uitgifte van de grond aan gebruikers op zich neemt, alles voor zover dat redelijk is.

Naar het oordeel van het Gerecht is in dit geval sprake van een langdurig onverdeelde nalatenschap in de zin van artikel 3:200a BWA. [Naamvariant] is overleden op 29 juni 1944. Hij had zes kinderen, die inmiddels allemaal zijn overleden. De stamboom van Censo (die is opgesteld in 2022) omvat 8 pagina’s, en aannemelijk is dat het aantal deelgenoten in de afgelopen vier jaar nog verder is gegroeid. Aannemelijk is dat een aantal van de deelgenoten niet kan worden opgespoord, zodat de onverdeeldheid moet worden opgelost via de regeling van artikel 3:200a e.v. BWA. De kosten van een normale verdeling wegen immers niet op tegen de waarde van het erfdeel van de verschillende deelgenoten. De wettelijke regeling inzake langdurig onverdeelde nalatenschappen is dus van toepassing.

Het verzoek van [verzoekers].

Verzoekers] hebben verzocht (samengevat) om hen aan te merken als gebruikers van de percelen [perceel nummer 1], [perceel nummer 2] en [perceel nummer 3]. Zij hebben in dit verband aangevoerd dat de kinderen van [naamvariant] in de jaren ’80 de percelen onderling hebben verdeeld. De percelen [perceel nummer 1] en [perceel nummer 4] zouden volgens afspraak worden toegedeeld aan [betrokkene 20], en nummer [perceel nummer 3] aan [betrokkene 21]. Omdat [verzoekers] (bij plaatsvervulling) de erfgenamen zijn van zowel [betrokkene 20] als [betrokkene 21], willen [verzoekers] als gebruikers worden aangemerkt van de drie percelen die aan [betrokkene 20] en [betrokkene 21] zouden worden toegedeeld.

Dit verzoek kan niet op deze manier worden toegewezen, en wel om de volgende redenen.

In de eerste plaats heeft het er wel alle schijn van dat de kinderen van [naamvariant] afspraken hebben gemaakt over de verdeling van de percelen, maar van een levering is het nooit gekomen. Waarom dat niet is gebeurd, is onbekend. Voor zover [verzoekers] nakoming van de gemaakte afspraken willen, geldt dat zij dat niet hebben gevorderd. Zo’n vordering kan overigens ook niet worden ingesteld in een procedure op de voet van de artikelen 3:200a e.v. BWA. Bovendien is – als gezegd – onbekend waarom de kinderen van [naamvariant] hun afspraken nooit hebben uitgevoerd, in die zin dat het nooit tot levering is gekomen. Of de gemaakte afspraken nog altijd gelden, kan dan ook niet worden vastgesteld.

Toewijzing van het verzoek van [verzoekers] om te worden aangemerkt als gebruikers van de drie percelen in de zin van de artikelen 3:200a e.v. BWA, zou echter leiden tot een nieuwe onverdeeldheid. In dat geval zouden de percelen immers nog altijd eigendom zijn van vier personen. Dit is niet de bedoeling van de wettelijke bepalingen waarop [verzoekers] een beroep doen. De wettelijke regeling is ervoor bestemd dat grond wordt toegekend aan een individuele persoon, niet aan verschillende deelgenoten tezamen. Het is niet de bedoeling dat een nieuwe onverdeeldheid ontstaat (vgl. ECLI:NL:OGHACMB:2018:46, rov. 3.20 en ECLI:NL:OGHACMB:2025:145, rov. 2.7).

Bovendien zouden – bij toewijzing van het verzoek van [verzoekers] – de andere percelen nog altijd onverdeeld blijven. Ook dit is niet de bedoeling van de wettelijke regeling. Het probleem van de langdurige onverdeeldheid moet in zijn geheel worden opgelost.

Machtiging tot verkoop

Het verzoek van [verzoekers] kan dus niet worden toegewezen. Wel is het in het belang van alle deelgenoten dat de langdurige onverdeeldheid wordt opgeheven. Tijdens de zitting is gebleken dat de aanwezige deelgenoten allemaal willen dat de percelen worden verkocht.

Artikel 3:174 lid 2 BWA (dat ook van toepassing is als een situatie als bedoeld in artikel 3:200a BWA) bepaalt dat de rechter een deelgenoot kan machtigen om een gemeenschappelijk goed te verkopen. Zo’n machtiging zal in de eindbeschikking in deze zaak worden verleend. Naar het oordeel van het Gerecht staat immers voldoende vast dat sprake is van gewichtige redenen om tot verkoop over te gaan. Daarmee wordt een einde gemaakt aan de onverdeeldheid en kunnen de percelen ontwikkeld worden, wat in ieders belang is.

Mr. Dijkhoff heeft namens [belanghebbenden] een “letter of intent to purchase real property” overgelegd. In deze brief (gedateerd 10 oktober 2025) heeft Sense Real Estate VBA een bod gedaan van Afl. 2.299.999,- op de gehele perceel. Bij de stukken van [belanghebbenden] bevindt zich ook een taxatierapport van Evertech, waarbij het gehele perceel op 23 oktober 2025 is getaxeerd op Afl. 2.387.350,-. [Verzoekers] hebben laten weten dat zij akkoord gaan met een eventuele verkoop aan Sense Real Estate VBA, maar dat zij wel willen dat de grond opnieuw wordt getaxeerd om de waarde vast te stellen. Dat was ook de wens van de andere belanghebbenden die in de procedure zijn verschenen. [belanghebbenden] zijn ermee akkoord gegaan dat de grond opnieuw zou worden getaxeerd.

Tijdens de zitting op 14 november 2025 hebben mrs. Gravenstijn en Dijkhoff afgesproken dat zij ir. [taxateur] van Arcotec opdracht zouden geven om het perceel opnieuw te taxeren. De procedure is daarop aangehouden, om partijen in de gelegenheid te geven de grond opnieuw te laten taxeren, met Sense Real Estate tot overeenstemming te komen over de verkoopprijs en om het Gerecht daarover te informeren.

Uit de aktes die [verzoekers] en [belanghebbenden] op 21 januari 2026 in het geding hebben gebracht, leidt het Gerecht echter af dat partijen Arcotec nog niet hebben ingeschakeld. De procedure zal daarom worden aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen om alsnog een taxatieopdracht te geven aan Arcotec. Ook zullen zij met Sense Real Estate moeten nagaan of zij bereid is haar bod te verhogen, als deze hoger is dan de taxatiewaarde die Evertech heeft vastgesteld.

In de eindbeschikking zal aan twee verzoekers een machtiging tot verkoop worden verleend. Aan [verzoekers] wordt verzocht het Gerecht te laten weten welke twee verzoekers die taak op zich willen nemen.

In de eindbeschikking zal ook worden bepaald dat op de verkoopopbrengst in mindering worden gebracht:

- de kosten van makelaar Realty One Group ter hoogte van 6% van de verkoopprijs;

- de kosten van de taxatie van Arcotec (tenzij partijen afspreken dat deze kosten voor rekening komen van de potentiële koper);

- de kosten die [verzoekers] hebben gemaakt voor deze procedure (het gaat dan (bijvoorbeeld) om de kosten voor het laten opstellen van een stamboom van Censo, de kosten voor het aanvragen van Censo-uittreksels, deurwaarderskosten, aan het Gerecht betaald griffierecht, advocaatkosten, publicatiekosten, etc.). Die kosten hebben er uiteindelijk toe geleid dat de percelen kunnen worden verkocht en de nalatenschappen kunnen worden afgewikkeld. Het Gerecht stelt [verzoekers] in de gelegenheid om de hoogte van die kosten te onderbouwen;

- de notariskosten, voor zover die voor rekening komen van de nalatenschap.

Na de levering zal de notaris de verkoopopbrengst moeten verdelen onder de verschillende deelgenoten conform ieders aandeel. Geen van partijen heeft zich uitgelaten over de vraag of al een notaris betrokken is bij deze zaak en welke notaris zij willen dat wordt benoemd voor de afwikkeling van de nalatenschap. Ervan uitgaande dat mrs. Gravenstijn en Dijkhoff weten of al een notaris betrokken is (of dat de potentiële koper van het perceel zelf een voorkeur voor een notaris heeft uitgesproken), zullen zij in de gelegenheid worden gesteld zich daarover namens hun cliënten uit te spreken.

Op grond van artikel 3:200a lid 4 BWA kan de rechter bepalen dat de deelgenoten die niet in de procedure zijn verschenen, gedurende een bepaalde termijn aanspraak kunnen maken op een geldsom en wie daarvoor zekerheid moet stellen. Met overeenkomstige toepassing van die bepaling zal in de eindbeschikking (om de aanspraken van de niet-verschenen deelgenoten te waarborgen) bepaald worden dat hun deel van de verkoopopbrengst wordt gereserveerd. De termijn waarbinnen de niet-verschenen deelgenoten aanspraak kunnen maken op hun erfdeel wordt in de eindbeschikking gesteld op vijf jaar na het in kracht van gewijsde gaan van de einduitspraak.

Naar het oordeel van het Gerecht zijn met deze afspraken en beslissingen de belangen van de deelgenoten die niet in deze procedure zijn verschenen voldoende gewaarborgd.

Het zelfstandig verzoek van [belanghebbende 2] en [belanghebbende 1]

Mr. Dijkhoff heeft tijdens de voortzetting van de mondelinge behandeling laten weten dat het zelfstandig verzoek niet langer wordt gehandhaafd. Daarop hoeft dus niet meer te worden beslist.

Het vervolg

Zoals het Gerecht hiervoor overwoog, zullen [verzoekers] en [belanghebbenden] (de partijen met een advocaat) in de gelegenheid worden gesteld een nader standpunt in te nemen over een aantal onderwerpen. Vervolgens zal het Gerecht een beslissing nemen. Daarbij zal het Gerecht vanzelfsprekend ook de belangen betrekken van de partijen die procederen zonder advocaat, en van de deelgenoten die zich niet hebben gemeld in deze procedure. Als één van de deelgenoten nog belangrijke informatie heeft die nog niet is gedeeld, kunnen zij die doorgeven aan een van de betrokken advocaten. Die kunnen vervolgens het Gerecht daarvan op de hoogte stellen.

3. DE UITSPRAAK

verwijst de procedure naar de rolzitting van woensdag 6 mei 2026 voor het in het geding brengen van de volgende informatie:

i. door [verzoekers]: de resultaten van de navraag bij Censo over het eventuele bestaan van [erflater] (zie rov. 2.1);

ii. door [verzoekers] en [belanghebbenden]: het taxatierapport van Arcotec (zie rov. 2.12);

iii. door [verzoekers] en [belanghebbenden]: informatie over de vraag of met Sense Real Estate VBA overeenstemming is bereikt over de koopsom (zie rov. 2.12);

iv. door [verzoekers]: de namen van de verzoekers aan wie de machtiging tot verkoop zal kunnen worden verleend (zie rov. 2.13);

v. door [verzoekers]: een standpunt over en onderbouwing van de hoogte van de proceskosten (zie rov. 2.14);

vi. de naam van de notaris die al bij deze zaak betrokken is, of die is gekozen om de levering van het perceel en de afwikkeling van de nalatenschap op zich te nemen (zie rov. 2.15);

bepaalt dat daarna in beginsel een eindbeschikking zal worden gegeven.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Deze beschikking is gegeven door mr. J. Brandt, rechter in dit Gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 maart 2026 in aanwezigheid van de griffier.