ECLI:NL:OGEAA:2026:79

1. DE PROCEDURE

in de zaak AUA202600852, in de zaak AUA202600855 en in de zaak AUA202600853

Het verloop van de procedures blijkt uit:

-de gelijkluidende verzoekschriften van [eiseres], [eiser 1] en [eiser 2] (hierna gezamenlijk te noemen: [eisers]), met producties;

-de gelijkluidende conclusies van antwoord in de onderscheidenlijke zaken van [eisers], met producties;

-de gelijkluidende conclusies van repliek van [eisers];

-de gelijkluidende conclusies van dupliek in de onderscheidenlijke zaken van [eisers], met producties,

-de gelijkluidende door [eisers] genomen akte uitlating producties.

Deze procedure is begonnen door 731 eisers die vanwege de griffier van dit Gerecht ieder een eigen zaaknummer toebedeeld hebben gekregen of nog toebedeeld krijgen. Bij schrijven van 15 januari 2025 heeft mr. Perĉe voornoemd, als gemachtigde van al die 731 personen), behoudens de zaken van [eisers] alle overige zaken ingetrokken.

Vonnis in de onderscheidenlijke zaken van [eisers] is nader bepaald op heden. Dat het zo lang heeft geduurd alvorens vonnis wordt gewezen komt door de omstandigheid dat een groot deel van de 731 individuele eisers het door ieder van hen verschuldigde griffiegeld (in weerwil van herhaalde sommatie tot betaling daarvan) niet heeft betaald. Het Gerecht heeft van de Griffier vernomen dat hij dienaangaande bezig is met incassowerkzaamheden. Hierbij zij vermeld dat [eisers] eerst op 19 maart 2026 het door ieder van hen verschuldigde griffiegeld ad Afl. 450,-- hebben betaald.

2. DE FEITEN

in de zaak AUA202600852, in de zaak AUA202600855 en in de zaak AUA202600853 (die hierna gezamenlijk besproken worden)

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.

In de periode tot 1993 zijn overeenkomsten aangegaan met betrekking tot timeshare-rechten in het toenmalige resort Harbourtown Beach Resort in Aruba. In 1993 is de toenmalige exploitant van het resort in staat van faillissement verklaard. Ten tijde van de faillietverklaring was ongeveer 36% van de timeshareweken verkocht. Seaport heeft het resort gekocht en de onderneming in het resort (hierna: het resort) overgenomen. Zij is overeenkomsten aangegaan met de bestaande timesharegerechtigden. In deze met onder meer [eisers] gesloten overeenkomsten (hierna: de overeenkomsten) is onder meer als volgt bepaald:

“HARBOURTOWN BEACH RESORT LEASE AGREEMENT

(…)

Units(s): __________ Unit Week(s): __________ Purchase price: ___________

SEAPORT DEVELOPMENT N.V. (“Lessor”), Oranjestad, Aruba, agrees to lease to the purchaser named above (“Lessee”) and purchaser agrees to lease from Seaport Development N.V., for an indefinite period of time, the Unit in the HarbourTown Beach Resort described above for the Unit Week designated above.”.

Op de overeenkomsten zijn “Terms and Conditions” van toepassing verklaard. Hierin is onder meer als volgt bepaald:

“7. ANNUAL MAINTENANCE FEE: The Lessee agrees to pay an annual maintenance fee for each Unit Week described in this Agreement, the amount of which will be established by the Lessor. The maintenance fee for ensuing years will be billed in advance in November of each year and will be payable prior to January 1 of the following year. The maintenance fee will be used to operate, maintain, insure and administer the resort operations. Consequently the maintenance fee will be payable, whether or not the Lessee uses (any of) his/her week(s). The maintenance fee per Unit Week shall only be adjusted from time to time to reflect the actual costs. The maintenance fee is subject to change.”.

Op 4 september 2021 is de rechtspersoon naar buitenlands recht Rosatoa LLC (hierna: Rosatoa) opgericht om de belangen van timesharegerechtigden in het resort te behartigen. [eisers] zijn timesharegerechtigden in het resort en zijn aangesloten bij Rosatoa.

Seaport is zelf gerechtigd tot 64% van de timeshareweken in het resort. Dat zijn de timeshareweken die niet waren verkocht ten tijde van het faillissement van de vorige exploitant in 1993. Seaport exploiteert het resort als hotel.

In 2002 heeft het resort de naam “Renaissance Ocean Suites Aruba” gekregen. Seaport is thans franchisehouder voor Marriott (waar Renaissance onderdeel van is). Uit hoofde van de door haar aangegane franchiseovereenkomst is zij jegens Marriott gehouden tot regelmatig onderhoud en renovatie van het resort.

In 2003 en in 2014 hebben renovaties plaatsgevonden. Beide keren is in verband daarmee een special assessment fee in rekening gebracht bij de timesharegerechtigden. De special assessment fee voor de renovatie in 2014 bedroeg US$ 1.115,-- per unit per timeshareweek. Alle timesharegerechtigden hebben deze fee betaald.

Er was een renovatie gepland voor 2020, maar die is uitgesteld vanwege de coronapandemie. Op 14 oktober 2020 heeft Seaport op Facebook bericht dat is besloten de renovatie tot 2022 uit te stellen en dat zij in 2020 geen special assessment fee in rekening zal brengen.

Bij brief van 12 mei 2021 heeft Seaport de timesharegerechtigden geïnformeerd over de geplande renovatie. Onderdeel van het plan was een wijziging van de indeling van de suites met één slaapkamer. Verder was onderdeel van het plan dat de interieurs van de units een ander design zouden krijgen.

Bij e-mail van 27 juli 2021 heeft mr. Wix namens 512 timesharegerechtigden bij Seaport bezwaar gemaakt tegen de voorgenomen wijziging van de indeling en tegen het in rekening brengen van een special assessment fee.

Op 20 augustus 2021 heeft een overleg plaatsgevonden tussen vertegenwoordigers van Seaport en van Rosatoa (Rosatoa was toen nog niet formeel opgericht). De vertegenwoordigers van Rosatoa hebben bij dat overleg bezwaar gemaakt tegen het nieuwe design van de interieurs van de units en tegen de wijziging van de indeling van de units.

Bij e-mail van 11 oktober 2021 heeft Seaport laten weten dat de indeling van de units niet zal worden gewijzigd.

Bij e-mail van 28 januari 2022 heeft Seaport een special assessment fee van US$ 1.100,-- per timeshareweek voor de renovatie in rekening gebracht bij de timesharegerechtigden, uiterlijk te betalen op 30 april 2022, met de mededeling:

“Failing such payment will result in cancellation of the timeshare agreement.”.

In april 2022 is de renovatie van de kamers in het resort (hierna: de kamers) begonnen.

Sommigen van de timesharegerechtigden hebben de special assessment fee betaald, al dan niet onder protest. Bij brief van 25 april 2022 heeft Seaport geschreven dat zij de timesharegerechtigden in de gelegenheid stelt de helft van de special assessment fee uiterlijk op 30 april 2022 te betalen en de andere helft uiterlijk vóór 1 december 2022.

Onder meer [eisers] hebben op 20 april 2022 een kort geding aanhangig gemaakt tegen Seaport. In die procedure - met als zaaknummer K.G. AUA202201097, en waarin met ‘eisers’ onder meer wordt bedoeld [eisers], luidden de vorderingen als volgt:

“Rosatoa en eisers verzoeken dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, Seaport, op straffe van een dwangsom van Afl. 5.000,- per dag of deel daarvan, zal verbieden om onmiddellijk na betekening van het te geven bevel:

A. de gedaante of inrichting van de verhuurde zaak te veranderen, met uitzondering van hetgeen strikt noodzakelijk is voor het onderhoud van de kamers;

B. de leden van Rosatoa te beperken in het gebruiken van of beschikken over hun timeshare-unit na 30 april 2022 in het geval zij de special assessment niet betalen;

C. de timeshare-overeenkomst te beëindigen in het geval dat de special assessment niet wordt betaald;

D. een en ander met veroordeling van Seaport in de kosten van het geding.”.

Bij vonnis van 25 mei 2022 in voormelde procedure (hierna: het KG-vonnis) heeft het Gerecht alle vorderingen van eisers in die zaak afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten.

Onder meer [eisers] hebben onder zaaknummer AUA202201097 – AUA2022H00144 hoger beroep ingesteld tegen het KG-vonnis. Het Hof heeft bij vonnis van 9 april 2024 (hierna: het Hofvonnis) op grond van het ontbreken van voldoende spoedeisend belang het KG-vonnis bevestigd en eisers, waaronder begrepen [eisers] in die zaak veroordeeld in de proceskosten. In het Hofvonnis heeft het Hof onder meer het volgende ten overvloede overwogen:

“Verandering van gedaante en inrichting (renovatie) is niet verboden

Timeshare is (thans) geregeld in art. 7:48a-48g BW. Timeshare kan worden vormgegeven als een zakelijk recht, bijvoorbeeld door vestiging van een ‘deeltijdappartementsrecht’ op grond van (thans) art. 5:106 BW. In dit geval vloeien de gebruiksrechten echter voort uit een overeenkomst. Of een dergelijke overeenkomst kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst hangt af van de omstandigheden van het geval. De omstandigheid dat de rechten en verplichtingen “for an indefinite period of time” zijn aangegaan, staat niet in de weg aan het aannemen van een huurovereenkomst. Beslissend is of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomsten van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt.

Eisers hebben een beroep gedaan op art. 7A:1571 (oud) BW. Deze (inmiddels vervallen) bepaling uit het huurrecht luidde: “De verhuurder mag gedurende de huurtijd de gedaante of inrichting van de verhuurde zaak niet veranderen”. De tegenhanger in Nederland is art. 7A:1590 (oud) BWNL. Daarover heeft de Hoge Raad overwogen (HR 16 mei 1986, ECLI:NL:HR:1986:AC9349, NJ 1986/779):

Opmerking verdient (…) dat de huurder zich niet op art. 1590 kan beroepen — en mitsdien zijn toestemming tot verandering niet kan weigeren — voor zover dit beroep, gezien de aard van de gedaanteverandering, de betrokken belangen en de overige omstandigheden van het geval, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Onder het oude recht in Nederland konden huurders van woningen in diverse gevallen hun medewerking aan een renovatie niet weigeren. Zie:

HR 11 maart 1988, ECLI:NL:HR:1988:ZC3781, NJ 1998/895 en

HR 22 april 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1344, NJ 1994/756.

Het resort bevat honderden units. Meer dan de helft van de timeshareweken is in handen van Seaport die het resort exploiteert als hotel. De timesharerechten gelden per week. Veel units worden dus structureel gebruikt door regelmatig wisselende gebruikers. Aangenomen moet worden dat het de exploitatie van het resort als geheel ten goede komt als het resort van tijd tot tijd wordt gerenoveerd en als daarbij een zekere mate van uniformiteit wordt betracht. Gelet op al die omstandigheden moet het al spoedig naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht dat een procentueel beperkte groep timesharegerechtigden zich verzet tegen een min of meer uniforme wijziging van de indeling en design van de units in het kader van een renovatie die redelijkerwijs bevorderlijk kan worden geacht voor de exploitatiemogelijkheden van het resort als geheel. Ook indien de overeenkomsten in dit geval gekwalificeerd moeten worden als huurovereenkomsten, komt een vordering als hiervoor onder 3.2 onder aanhef en a genoemd daarom niet voor toewijzing in aanmerking.

Seaport mag de special assessment fee in rekening brengen

Uit art. 7 van de terms and conditions volgt dat Seaport (binnen redelijke grenzen) de annual maintenance fee kan vaststellen en wijzigen. Maintenance is onderhoud. Ook groot onderhoud behoort tot onderhoud. Onder omstandigheden kan renovatie onder groot onderhoud vallen. In elk geval moet aangenomen worden dat de timesharegerechtigden moeten toestaan dat Seaport (binnen redelijke grenzen, zowel wat betreft de frequentie als de mate van luxe) van tijd tot tijd het resort en de units binnen het resort renoveert. Naar algemene ervaringsregels geldt immers dat een resort dat weliswaar tot op zekere hoogte wordt onderhouden, maar niet van tijd tot tijd wordt gerenoveerd, veel van zijn waarde en zijn aantrekkingskracht voor de gebruikers verliest. Aan renovatie zijn kosten verbonden. Het is niet redelijk dat Seaport die kosten zelf moet dragen. Seaport kan ter bestrijding van die kosten een opslag in de annual maintenance fee verwerken, maar zij kan redelijkerwijs ook in plaats daarvan een special assessment fee in rekening brengen in het jaar dat de renovatie wordt uitgevoerd. Seaport heeft gesteld dat zij 64% van de kosten van de renovatie zelf draagt (overeenkomstig de omstandigheid dat zij gerechtigd is tot 64% van de timeshareweken). Eisers hebben dat niet betwist. Eisers hebben onvoldoende gesteld om aan te nemen dat de hoogte van de special assessment fee (eenmalig USD 1.100 per unit per timeshareweek waartoe men gerechtigd is) niet past bij de kosten van de renovatie. Ook hebben zij tegenover de gemotiveerde betwisting van Seaport onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de renovatie van 2022 een onredelijk hoge mate van luxe kent/kende of dat de frequentie van de renovaties (2003, 2014 en 2022) onredelijk hoog is. Gelet hierop moet worden aangenomen dat de onderhavige overeenkomsten toelaten dat Seaport de onderhavige special assessment fee in rekening brengt. Het is dus niet nodig dat er een coöperatieve vereniging bestaat met een regeling van de contributie in de statuten of dat de betalingsverplichtingen van de timesharegerechtigden verder zijn uitgewerkt in de bepalingen van de overeenkomsten dan gebeurd is in art. 7 van de terms and conditions.

Eisers hebben ook onvoldoende gesteld over de (dreigende) gevolgen van het niet (tijdig) betalen van de special assessment fee voor het gebruik van de units, het beschikken over de timesharerechten of het (daadwerkelijk) beëindigen van de overeenkomsten. Daarom kunnen in dit kort geding ook de vorderingen die daarop betrekking hebben niet worden toegewezen.

(…).”.

3. HET GESCHIL

in de zaak AUA202600852, in de zaak AUA202600855 en in de zaak AUA202600853

Eisers] vorderen ieder voor zich dat het Gerecht bij vonnis:

a. voor recht verklaart dat voor het eenzijdig opleggen van het special assessment door Seaport geen rechtsgrond bestaat;

b. Seaport veroordeelt tot restitutie van het gedeelte van het reeds betaalde deel van het special assessment dat de industrienorm van US$ 32.000,-- per kamer te boven gaat;

c. Seaport verbiedt om zonder voorafgaande instemming van [eisers] de gedaante of inrichting van de kamers te veranderen, met uitzondering van hetgeen strikt noodzakelijk is voor het onderhoud daarvan;

d. Seaport verbiedt om [eisers] te beperken in het gebruik van of te beschikken over hun timeshare-unit in het geval zij een eenzijdig oplegde special assessment niet betalen;

e. Seaport verbiedt om de timeschare-overeenkomsten met [eisers] te beëindigen in het geval dat een eenzijdig opgelegde special assessment niet wordt betaald;

f. Seaport veroordeelt in de proceskosten.

Seaport voert gelijkluidend verweer in de onderscheidenlijke zaken van [eisers] en concludeert telkens tot afwijzing van het door hen verzochte, en telkens tot veroordeling van [eisers] in de kosten en nakosten van deze procedure gevallen aan de zijde van Seaport, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf de 15de dag na de uitspraak van dit vonnis.

Voorzover van belang voor de uitspraak worden de stellingen van partijen hierna besproken.

4. DE BEOORDELING

in de zaak AUA202600852, in de zaak AUA202600855 en in de zaak AUA202600853

In deze procedure staat centraal de beantwoording van (1) de vraag of Seaport zonder voorafgaande instemming van [eisers] het resort en de kamers/units binnen het resort van tijd tot tijd mag renoveren en (2) de vraag of Seaport al dan niet aan [eisers] de kosten in rekening mag brengen van de in opdracht van haar uitgevoerde bij partijen genoegzaam bekende renovatiewerkzaamheden met betrekking tot de kamers/units in het resort, dat naar rato van het aantal timeshareweken waartoe men gerechtigd is, hetgeen neerkomt op eenmalig US$ 1.100,-- per unit per timeshareweek.

Voor de beantwoording van die vraag verenigt het Gerecht zich bij de hiervoor geciteerd weergegeven overwegingen/voorshandse oordelen van het Hof, nu in de onderhavige procedure geen feiten of omstandigheden zijn gesteld die nopen tot andere overwegingen of oordelen. Dat betekent dat de vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen. Hierbij wordt nog overwogen dat als [eisers] de onderhavige special assessment niet of niet volledig betalen zij zich schuldig maken aan wanprestatie onder de (hiervoor onder 2.2/2.3 vermelde) overeenkomst die ieder van hen voor zich heeft gesloten met Seaport, met alle mogelijke gevolgen van dien (waaronder begrepen al dan niet buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst).

Ter zake van het (door het Hof in het midden gelaten) antwoord op de vraag of de hiervoor onder 2.2/2.3 omschreven overeenkomst, die is gesloten tussen Seaport en ieder van [eisers], een huurovereenkomst is, zoals door [eisers] gesteld en door Seaport gemotiveerd bestreden, wordt het volgende ten overvloede overwogen. Daarbij wordt voorop gesteld dat de bewoordingen van die overeenkomst, met name de daarin gebezigde woorden “LEASE AGREEMENT”, “Lessor”, “Lessee” en “lease” voor de beantwoording van die vraag geen bepalende betekenis toekomt. Wat in dit geval wel bepalend is voor de uitleg van de overeenkomst betreft het karakter of de aard daarvan en hetgeen partijen in het licht daarvan redelijkerwijs bij de totstandkoming van de overeenkomsten van elkaar mochten verwachten en begrijpen.

Seaport heeft onbestreden gesteld dat [eisers] de aan hen krachtens de overeenkomsten toebehorende timeshareweken kunnen overdragen aan derden. Dat impliceert dat die aan ieder van [eisers] toekomende timesharerechten goederenrechtelijk van aard zijn, ofwel zakelijk van karakter zijn. Dat zakelijke karakter van de overeenkomsten verdraagt zich niet met het relatieve karakter van een huurovereenkomst. Dat laatste karakter brengt immers met zich dat een huurder zijn huurrechten niet kan overdragen aan een derde. Redelijke uitleg van de overeenkomsten in het licht van dit alles brengt reeds met zich dat partijen bij de totstandkoming van de overeenkomsten telkens van elkaar mochten verwachten en begrijpen dat geen sprake was van een huurovereenkomst maar van een overeenkomst tot koop in de zin van artikel 7:48a aanhef sub a BW van een zakelijk recht tot gebruik in deeltijd van een tot bewoning bestemd onroerend goed. Dit temeer omdat Seaport verder onbestreden heeft gesteld dat bij het aangaan van de overeenkomsten weliswaar een aanzienlijke som geld betaald moest worden, maar dat die uitgesmeerd over een niet eindigende periode geen realistische huurprijs oplevert. Aldus kan naar het oordeel van het Gerecht niet anders dan dat dienaangaande sprake is van een koopsom, hetgeen overigens steun vindt in de tekst van de overeenkomsten daar waar de woorden “Purchase price” en telkens het woord “Purchaser” wordt gebezigd (zie hiervoor onder 2.2). Dat ook [eisers] met het aangaan van de overeenkomst hebben bedoeld dat zij daarmee eigenaars zijn geworden van een goederenrechtelijk recht volgt ook uit de benaming van de rechtspersoon waarin zij zich hebben verenigd, te weten ROSATOA, van welke naam Seaport onbestreden heeft gesteld dat dit een afkorting is voor “Renaissance Ocean Suites Aruba Timeshare Owners Association” (met onderstreping door GEA).

Eisers] zullen ieder voor zich, als de telkens in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten en nakosten van deze procedure gevallen aan de zijde van Seaport, tot aan deze uitspraak telkens begroot op (1/3 x 2.500,--) = Afl. 833,33 aan salaris voor de gemachtigde (1/3 x 2 punten, tarief 5 ad Afl. 1.250,-- per punt), in elk geval telkens te vermeerderen met de forfaitair vastgestelde vergoeding voor nakosten ad Afl. 250,--, te vermeerderen met Afl. 150,-- in geval van onderscheidenlijke betekening van dit vonnis aan [eiseres] en/of [eiser 1] en/of [eiser 2] indien en voorzover die na aanschrijving veertien kalenderdagen de tijd heeft of hebben gehad om vrijwillig aan dit vonnis te voldoen en voorts te vermeerderen met wettelijke rente als na te melden. Hierbij wordt nog overwogen dat de van de zijde van Seaport ingediende twee processtukken zien op iedere onderscheidenlijke zaak, hetgeen rechtvaardigt dat voor de begroting van het gemachtigdensalaris telkens factor 1/3 wordt toegepast.

Verder wordt ten overvloede nog overwogen dat indien en voorzover Seaport overweegt om proceskostenveroordelingen met betrekking tot de 728 ingetrokken zaken te verzoeken, te verwachten valt dat die kosten in het licht van de telkens gelijkluidende weren van Seaport als in de onderhavige zaken en in dat van de thans uit te spreken proceskostenveroordelingen telkens worden begroot op nihil.

5. DE UITSPRAAK

Het Gerecht: