GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABAzittingsplaats Bonaire
Nikiboko (19.820 m²)
Het Openbaar Lichaam Bonaire,
Zaaknummers: BON201800708, BON201900694, BON201900762, BON202000193, BON202000482, BON202100157, BON202200217
Datum uitspraak: 14 juli 2023
betreffende de verzoeken op grond van
artikel 3:200a e.v. van het Burgerlijk Wetboek BES
tot toekenning van (een deel van) de onroerende zaken:
Rincon (27.750 m²)
Tera Kòrá (5.680 m²) + (12.270 m²)
Tera Kora (2.733 m²)
Tras di Montaña (29.000 m²)
Yatu Baku (49.200 m²) + Washikemba (274.250 m²)
Zuid Nikiboko (1.445 m²)
alle te Bonaire,
met in alle zaken als belanghebbende op grond van de wet:
te Bonaire,
hierna: ‘het OLB’,
gemachtigde: mr. T.L.H. Peeters.
Het procesverloop
In alle zaken zijn tussenbeschikkingen gegeven.
De tussenbeschikkingen zijn te vinden op de website van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie (www.gemhofvanjustitie.org/uitspraken/onverdeelde-boedels).
Alle zaken komen weer op de oude boedel-rolzitting van 17 oktober 2023 voor het nemen van aktes door partijen.
Ambtshalve tussenbeschikking in alle zaken is bepaald op heden.
Overwegingen
De terreinen in deze zaken
Deze zaken gaan over terreinen (samen meer dan 400.000 m2) met een onduidelijke eigendomssituatie. Het gaat om terreinen die op naam staan van lang geleden overleden personen, of waarvan de registratie van het Kadaster ‘eigenaar onbekend’ vermeldt, met verwijzing naar op domeinkaarten vermelde namen van lang overleden personen. Bij deze zaken zijn vele honderden belanghebbenden betrokken.
Het gaat om de veelal braakliggende terreinen in dit overzicht:
Oude boedel-zaken in het algemeen
Door het tijdsverloop, maar ook door gebrekkige registratie in het verleden van de gegevens van de burgerlijke stand en door het feit dat Bonaire lange tijd geen vaste notaris had, is het in dit soort zaken bijna onmogelijk om tot een normale afwikkeling te komen: er zitten gaten in de stamboom, er zijn inmiddels vaak honderden personen die deelgenoot zijn in de nalatenschappen, en er zijn te veel deelgenoten onbekend of onvindbaar. De waarde van ieders erfdeel weegt vaak niet op tegen de kosten van een normale verdeling. Juridisch en economisch zijn deze terreinen een soort niemandsland. Gebruikers/afstammelingen kunnen zich (gevoelsmatig) als rechthebbende beschouwen, maar zij kunnen ‘hun’ perceel niet overdragen, niet verhypothekeren en niet aan hun kinderen nalaten.
Dit soort problematische oude boedels komt op Bonaire en in Curaçao veel voor. In 2007 is een bijzondere wettelijke regeling ingevoerd die een oplossing kan brengen (artikel 3:200a e.v. Burgerlijk Wetboek). In het kort komt het erop neer dat de rechter stukken grond in eigendom kan toekennen aan de ‘gebruikers’ (meestal: bewoners van het terrein of afstammelingen van de oorspronkelijk rechthebbende). Op die manier ontstaat alsnog een normale eigendomssituatie.
Een wettelijke eis is daarbij dat - wanneer dat nodig is - er een behoorlijke inrichting en ontwikkeling van het terrein moet komen. Als de gebruikers dat zelf niet kunnen bewerkstelligen, kan de rechter het terrein in eigendom toekennen aan de overheid, die het vervolgens – voor zover dat redelijk is – moet ontwikkelen en in koop, erfpacht of huur moet uitgeven aan de individuele gebruikers.
Terreinen met registratie ‘Eigenaar Onbekend’
Bonaire kent ook veel vanuit juridisch oogpunt problematische terreinen waarbij het terrein niet op naam staat van een (reeds lang overleden) rechthebbende, maar met een registratie ‘Eigenaar Onbekend’. In diverse zaken speelt daarbij de Verordening van 10 december 1924 tot regeling van de rechten met betrekking tot onroerende goederen, die bij wijze van concessie of vergunning op Aruba of Bonaire zijn uitgegeven, op grond van welke verordening terreinen die al dertig jaar of langer geleden in concessie waren uitgegeven als eigendom van de concessiehouder werden erkend. Hierover is voorlichting (http://www.gemhofvanjustitie.org/uploads/files/Boezem%20-%20proces-verbaal%20BON201900694%20%20(dhr%20Holder).pdf) gegeven door het kadaster ter zitting van 19 mei 2021.
Voor nazaten van de voormalige rechthebbenden zal het vaak ondoenlijk zijn om - in geval van betwisting - sluitend bewijs te leveren van de oorspronkelijke concessie- en eigendomsrechten en van hun rechtsopvolging. Dat kan tot gevolg hebben dat de problematische status van het terrein onveranderd blijft en we weer terug zijn bij af: bij een terrein met ‘Eigenaar Onbekend’. Van belang is daarbij dat dit niet meebrengt dat er dus sprake is van overheidsgrond in de zin van art. 5:24 BW. Daarvoor is niet genoeg dat onbekend is wie de eigenaar van de grond is. Het gaat erom dat de grond geen (andere) eigenaar heeft (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 4 mei 2018 in een Sint Maartense zaak, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:HR:2018:696 (https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2018:696)).
Mogelijke afdoening door verwerving terreinen door het OLB
In al deze nu bij het gerecht aanhangige zaken op grond van de regeling van artikel 3:200a BW heeft het gerecht de mogelijkheid geopperd dat het terrein aan het OLB in eigendom wordt toegekend, waarbij het OLB daarvoor een prijs betaalt die vervolgens ten goede komt aan de door het gerecht aan te wijzen gebruikers/afstammelingen. Die koopprijs zou dan in de plaats komen van de hiervoor genoemde verplichting van het OLB om terreinen ten behoeve van de gebruikers te ontwikkelen en aan hen uit te geven. Daarmee zou tevens vast komen te staan dat het terrein overheidsgrond is.
Het OLB heeft het gerecht vervolgens bericht dat het OLB verwerving van de gronden in het algemeen belang acht. Volgens het OLB zou dit passen in zijn beleid gronden aan te trekken voor sociale woningbouw. Het OLB heeft daarom te kennen gegeven dat het in beginsel geinteresseerd is de gronden via het gerecht te verwerven, na daartoe te verkrijgen toestemming van het Bestuurscollege (ingevolge artikel 168 lid 1 sub e van de Wet Openbare Lichamen BES) en het inlichten en raadplegen van de Eilandsraad (ingevolge artikel 171 lid 3 van de Wet Openbare Lichamen BES).
Het OLB stelt daarbij voor om voor de waarde van de gronden uit te gaan van het Besluit Grondwaarden 2010 (https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR357126/1). Dit zou voor de meeste zaken uitkomen op een prijs van USD 2,00 per m2. Zoals blijkt uit de ter zitting van 28 juni 2023 genomen aktes, vinden de belanghebbenden in alle zaken die prijs onredelijk laag. Als het al tot toekenning van terreinen aan de overheid moet komen, moet volgens hen worden uitgegaan van de marktwaarde.
Het gerecht verzoekt het OLB om in haar op de oude boedelrolzitting van 17 oktober 2023 te nemen aktes mede in te gaan op de volgende vragen:
a. a) Zijn de waarden in het Besluit Grondwaarden 2010 nog actueel, en zo nee, ligt aanpassing in het verschiet?
b) Wat is de waarde van de desbetreffende terreinen volgens de meest recente waardebeschikkingen vastgoedbelasting?
c) Wat vindt het OLB een redelijke en billijke vergoeding voor de te verwerven terreinen, mede in acht genomen de historisch gegroeide (vermeende) aanspraken van belanghebbenden?
Het gerecht benadrukt dat het gerecht het OLB de terreinen niet tegen een door het OLB te hoog geachte prijs kan opdringen. Het is aan het OLB te bepalen wat volgens het OLB (onder voorbehoud van toestemming Bestuurscollege en raadpleging Eilandsraad) een redelijke en billijke prijs is. Vervolgens zal het gerecht beslissen over de wijze van afdoening van de zaken.
Beslissing
Het Gerecht:
verzoekt het OLB om in haar op de oude-boedelzitting van dinsdag 17 oktober 2023 te nemen aktes in te gaan op het voorgaande en op de hiervoor opgenomen vragen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven door mr. P.E. de Kort, rechter, en door rechter mr. J.R. Veerman getekend en in het openbaar uitgesproken.