GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA Zittingsplaats Saba
Zaaknummer: SAB202400073
Datum uitspraak: 14 januari 2026
Beschikking op het verzoek op grond van artikel 3:200a Burgerlijk Wetboek BES met betrekking tot het perceel gelegen te
WINDWARDSIDE [./….]
Ongeveer 194 m2, omschreven in meetbrief [./….], met de volgende omschrijving:
“This parcel of land is situated on the island of Saba, Netherlands Antilles, in the district of Windwardside.
It forms the lands claimed to be in possession of the heirs of [erflater].
It is bounded by the parcel of land described in certificate of admeasurement number [.] of [….], by the public path, by the lands in possession of the heirs of [naam] and by the lands of which the ownership is unknown to the Kadaster office.“
hierna: het perceel,
van:
1. [verzoeker],
2. [verzoekster],
beiden wonende te Nederland,
verzoekers,
gevolmachtigde: [naam],
met als in het geding verschenen belanghebbende:
HET OPENBAAR LICHAAM SABA,
zetelend te Saba, hierna: het OLS,
gevolmachtigde: mr. P. Groeneveld.
1. Het procesverloop
Verzoekers hebben op 27 september 2024 een verzoekschrift met bijlagen ingediend.
De openbare oproeping van belanghebbenden als bedoeld in artikel 200f lid 5 BW BES heeft plaatsgevonden door publicaties in de National Gazette van Sint Maarten en The Daily Herald, en door berichten op de sociale media kanalen van het Gemeenschappelijk Hof.
De zaak is behandeld op de oude-boedelzitting van 22 januari 2025 in het Courthouse Saba. De behandeling is vervolgens aangehouden tot de zitting van 19 februari 2025, omdat de oproeping in de Staatscourant nog niet had plaatsgevonden. De oproep voor de zitting van 19 februari 2025 is vervolgens gepubliceerd in de Staatscourant. Op de zitting van 19 februari 2025 zijn verzoekers en de gevolmachtigde verschenen (online). Tevens is mr. P. Groeneveld verschenen namens het OLS. Als informant was dhr. [X] van het Kadaster aanwezig. Vervolgens is de zaak naar de rol van 19 maart 2025 verwezen voor een akte uitlating omtrent aan wie het perceel toegewezen kan worden en welke afwikkeling partijen voor ogen hebben, onder bijvoeging van onderbouwende stukken.
Verzoekers hebben een verklaring ingediend waarin staat dat het perceel op naam van verzoekster [verzoekster] kan worden gesteld. Zij zijn overeengekomen dat geen rechtshandelingen worden verricht zonder uitdrukkelijke toestemming van [verzoeker]. Indien het perceel verkocht wordt, zal de verkoop pas doorgang vinden nadat zij beiden het verkoopcontract hebben ondertekend en zal de verkoopsom evenredig verdeeld worden tussen hen. Verzoekers hebben tevens een taxatierapport getekend op 16 mei 2025 overgelegd, waaruit een getaxeerde marktwaarde van USD 64.000,- blijkt.
2. De beoordeling
Het verzoek
Verzoekers verzoeken het Gerecht te beslissen over de eigendom van het perceel omschreven in de kop van deze beschikking en het perceel aan hen in eigendom toe te kennen.
Het verzoek is gebaseerd op de wettelijke regeling voor langdurig onverdeeld gebleven nalatenschappen (artikel 3:200a Burgerlijk Wetboek BES). Deze regeling is bedoeld om een oplossing te bieden voor terreinen met een onduidelijke eigendomssituatie en geeft de rechter de mogelijkheid grond aan ‘gebruikers’ toe te wijzen. Ook afstammelingen van de oorspronkelijke eigenaar kunnen als ‘gebruiker’ worden aangemerkt. De rechter kan ook grond toewijzen aan de overheid, die het vervolgens aan ‘gebruikers’ moet uitgeven in koop, erfpacht of huur, alles voor zover dat redelijk is.
Verzoekers vragen toepassing van artikel 3:200a BW BES e.v. Verzoekers leggen het volgende aan het verzoek ten grondslag. Het perceel was in bezit van hun overgrootvader [erflater], die is overleden op [datum]. [erflater], die ook wel [bijnaam1] of [bijnaam2] werd genoemd, heeft bij testament van 6 juni 1970 zijn kleinzoon [Y] tot zijn erfgenaam benoemd. Laatstgenoemde is overleden op [datum]. Verzoekers zijn de (enige) kinderen van [Y] en daarom gerechtigd tot zijn nalatenschap.
Ten aanzien van het perceel is nooit een eigenaar geregistreerd in de openbare registers. [erflater] woonde in het huis en daarna een familielid dat [P.] werd genoemd. Sinds haar overlijden staat het huis leeg.
Het standpunt van het OLS
Artikel 3:200f BW bepaalt dat het OLS in dit soort zaken belanghebbende is en moet worden opgeroepen. Artikel 3:200c lid 4 bepaalt dat de rechter het gevoelen inwint van het OLS over de eventueel noodzakelijke ontwikkeling van de onroerende zaak waarop het verzoek betrekking heeft.
Ter zitting is namens het OLS het standpunt ingenomen dat het OLS geen bezwaar heeft tegen toekenning van het perceel in eigendom aan verzoekers. Het OLS roept het domeinbeginsel niet in. Er is geen noodzaak voor ontwikkeling.
Kan de regeling inzake langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen worden toegepast?
Na de inbezitneming door de Republiek der Zeven Verenigde Nederlanden was
alle grond van de overheid (Gemeenschappelijk Hof 16 november 2018, ECLI:NL:OGHACMB:2018:214). Men spreekt wel van het domeinbeginsel.
Het Openbaar Lichaam heeft het domeinbeginsel niet ingeroepen in deze zaak. In tegendeel, het is het Gerecht bekend dat het streven van ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en het Openbaar Lichaam is om de problematiek van de onverdeelde gronden op Saba en Sint Eustatius op te lossen. Kenmerkend voor deze eilanden is dat er relatief veel gronden zijn, zelfs gronden met daarop een woning gebouwd, zonder enige inschrijving in de openbare registers.
Ook in deze zaak is geen eigenaar van het perceel ingeschreven in de openbare registers. Onjuist is dat door de werking van artikel 5:24 BW BES de onroerende zaak toebehoort aan het Openbaar Lichaam (ECLI:NL:HR:2018:696, rov. 3.3.3).
Het is niet uitgesloten dat in het verleden, door een concessie door de overheid of door verjaring na bezitsdaden (men denke aan het bestaan van oude notariële aktes), er een particuliere eigenaar is geweest. Aannemelijk is dat er van deze persoon vervolgens talloze nakomelingen zijn. Daarvan uitgaande en in aanmerking genomen dat het Openbaar Lichaam geen beroep op het domeinbeginsel heeft gedaan, kan, ook bij het ontbreken van een inschrijving van een eigenaar in de openbare registers, een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap worden aangenomen.
Volgens de meetbrief is het perceel in bezit van de erfgenamen van “[erflater]”. De meetbrief van het naastgelegen perceel uit [….] noemt dat het perceel in bezit is van “[erflater]”. Aannemelijk is dat het door verzoekers aangekochte perceel deel uitmaakt van een onverdeeld gebleven gemeenschap binnen de [erflater] familie. Het Gerecht zal daarom artikel 3:200a BW BES in dit geval toepassen.
Teneinde de aangekochte percelen aan een der verzoekers in eigendom toe te kennen dienen zij als gebruikers te worden aangemerkt. Wat betreft de invulling van het begrip “gebruiker” genoemd in artikel 3:200b lid 3 verwijst het Gerecht naar wat het Hof in de Curaçaose zaak Rancho over de band met de grond heeft geoordeeld (ECLI:NL:OGHACMB:2018:46). Hieraan houdt het Gerecht mutatis mutandis vast in deze zaak. Verzoekers zullen als gebruikers worden aangemerkt op basis van de volgende omstandigheden:
- [erflater] heeft jarenlang op het perceel gewoond,
- [erflater] heeft het perceel bij testament aan [Y], de vader van verzoekers toegescheiden;
- [Y] is op [datum] overleden;
- ondanks daartoe te zijn opgeroepen, hebben zich geen belanghebbenden gemeld en zijn er geen bezwaren geuit tegen de eigendomsverkrijging door verzoekers.
Van een noodzaak tot ontwikkeling is niet gebleken. Er staat een woning op het perceel en dat kan zo blijven.
Het Gerecht overweegt dat het onwenselijk is dat bij de toepassing van de regeling voor onverdeelde gemeenschappen een nieuwe onverdeeldheid in het leven wordt geroepen, wat het geval zou zijn als het perceel aan verzoekers gezamenlijk in eigendom zou worden toegekend. Op de zitting van 19 februari 2025 is daarom het voornemen aan verzoekers kenbaar gemaakt om het perceel aan een van hen toe te kennen, op het moment dat er een concreet afwikkelingsvoorstel ligt waarover verzoekers het eens zijn.
Verzoekers hebben in een door hen ondertekende akte te kennen gegeven dat het perceel op naam van [verzoekster] gesteld kan worden, waarbij [verzoeker] verbintenisrechtelijk zijn aanspraak op de helft van de waarde van het perceel behoudt, indien het verkocht wordt aan een derde. Indien [verzoekster] hem wenst uit te kopen, zal zij de helft van de waarde aan hem dienen te vergoeden. Indien het perceel niet verkocht wordt, zullen [verzoekster] en [verzoeker] de kosten en opbrengsten samen moeten delen.
Het Gerecht zal gelet op het voorgaande de eigendom toekennen aan verzoekster [verzoekster].
3. De beslissing
Het Gerecht:
kent het perceel omschreven in meetbrief 2 van 2007, staande en gelegen te Windwardside in Saba, in eigendom toe aan [verzoekster];
bepaalt dat deze beschikking door toedoen van de griffier binnen twee weken na deze uitspraak openbaar bekend wordt gemaakt in de Staatscourant, de National Gazette (van Sint Maarten) en The Daily Herald en op de website van het Gemeenschappelijk Hof, door plaatsing van dit bericht:
BEKENDMAKING
Bij beschikking van het Gerecht in eerste Aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 19 februari 2025 is op grond van de wettelijke regeling voor langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen (artikel 3:200a BW BES) een onroerende zaak in eigendom toegekend aan verzoekster [verzoekster], wonende te Nederland. Het betreft de onroerende zaak:
WINDWARDSIDE
(194 m2, meetbrief [.] van [….])
te Saba.
De beschikking is met als zoekterm SAB202400073 te vinden onder Uitspraken op www.rechtspraak.nl
bepaalt dat de griffier nadat deze beschikking in kracht van gewijsde is gegaan een afschrift van deze beschikking zendt aan de bewaarder van de openbare registers in Saba ter inschrijving;
draagt de griffier op, nadat deze beschikking in kracht van gewijsde is gegaan, de kosten voor de openbare bekendmakingen in mindering te brengen op het door verzoekers betaalde voorschot en het eventueel overblijvende uit te keren aan verzoekers.
Deze beschikking is gegeven door mr. G. Drenth, rechter, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2026.