ECLI:NL:OGEABES:2026:234

1. De procedure

In het procesdossier zitten de volgende stukken:

het verzoekschrift met producties, ingediend op 9 januari 2026;

de conclusie van antwoord met producties en met een eis in reconventie;

de conclusie van antwoord in reconventie met productie.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 augustus 2026. Namens BBC is [directeur BBC] (directeur, hierna: [directeur BBC]) verschenen, bijgestaan door mr. Louisa. Namens Umbrella is [bestuurder Umbrella] (bestuurder, hierna: [bestuurder Umbrella]) verschenen, bijgestaan door mr. Van Lieshout. De spreekaantekeningen die de gemachtigden hebben voorgelezen zijn aan het dossier toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat met partijen besproken is.

Op de mondelinge behandeling heeft Umbrella haar vordering in reconventie gewijzigd. Tegen de wijziging van de vordering is door BBC geen bezwaar gemaakt. De eiswijziging is daarom toegelaten.

Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de rechter bepaald dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.

2. De kern van de zaak

Umbrella exploiteert een restaurant aan de zuidpier in Kralendijk op Bonaire. Zij huurt daarvoor een bedrijfsruimte van BBC. Umbrella maakt ook gebruik van een patio voor haar terras. BBC stelt dat de patio niet tot het gehuurde behoort. BBC eist dat Umbrella wordt veroordeeld om de patio te ontruimen. Daarnaast eist zij schadevergoeding, omdat Umbrella door het gebruik van de patio in het verleden ongerechtvaardigd is verrijkt. BBC krijgt grotendeels gelijk.

Umbrella heeft tegenvorderingen ingesteld. Umbrella stelt dat de huurrelatie duurzaam is verstoord. Zij vordert primair dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en subsidiair dat de rechter de gevolgen van de huurovereenkomst wijzigt zodat er een einde komt aan de huurrelatie. De tegenvorderingen worden afgewezen.

3. De beoordeling

Umbrella huurt sinds 1 maart 2020 een bedrijfsruimte aan de [locatie] op Bonaire van BBC. De huurovereenkomst is in eerste instantie aangegaan voor een periode van vijf jaar en is daarna verlengd. Partijen zijn het erover eens dat de huidige huurovereenkomst op 28 februari 2027 eindigt.

Umbrella maakt gebruik van een patio op de [locatie] (hierna: de patio). Op de patio heeft Umbrella tafels en stoelen geplaatst waar haar gasten kunnen eten en drinken. Partijen verschillen van mening of de patio onderdeel is van de huurovereenkomst.

Tussen partijen zijn twee eerdere procedures gevoerd bij dit Gerecht. Op 16 mei 2025 is vonnis in kort geding gewezen en geoordeeld dat de huurovereenkomst door de verhuurder niet rechtsgeldig is opgezegd en dat Umbrella het gehuurde niet hoeft te ontruimen. Eind 2025 is door BBC een kort gedingprocedure gestart waarin zij gelijkluidende vorderingen had ingesteld als in de onderhavige procedure. BBC heeft die vorderingen ingetrokken en besloten de onderhavige bodemprocedure te starten. In de tweede kort gedingprocedure heeft het Gerecht daarom alleen hoeven beslissen over een proceskostenveroordeling.

in conventie

Umbrella moet de patio ontruimen

Partijen hebben voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst met elkaar gecorrespondeerd. Er zijn over en weer vragen gesteld en de concept huurovereenkomst is op basis van de vragen en antwoorden aangepast. Uit de correspondentie blijkt dat vragen zijn gesteld over het plaatsen van parasols en/of zonneschermen buiten en over een “outside area” en “outdoor space”. Wat partijen daarover precies hebben afgesproken wordt niet duidelijk uit de overgelegde correspondentie.

In artikel 1.0 van de huurovereenkomst staat de gehuurde bedrijfsruimte omschreven als “[unit nummer]” aan de [adres]. In de huurovereenkomst staat niet dat Umbrella ook een buitenruimte en/of patio van BBC huurt. Bij de huurovereenkomst is een pagina met ‘conditions’ gevoegd. Op die pagina staat dat het Umbrella is toegestaan om buitenluifels te maken en dat de buitenruimte iedere avond opgeruimd en schoongemaakt moet worden.

BBC wordt niet gevolgd in haar stelling dat geen enkele buitenruimte tot het gehuurde behoort. Weliswaar staat niet in de huurovereenkomst dat een patio tot het gehuurde behoort, maar voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst is over een buitenruimte gesproken. Ook op de ‘conditions’ pagina die bij de huurovereenkomst is gevoegd staat dat Umbrella iedere avond de “outside area” moet opruimen en schoonmaken. Tegelijkertijd wordt Umbrella ook niet gevolgd in haar stelling dat een patio van ongeveer 110 m² tot het gehuurde behoort. Dat blijkt niet uit de huurovereenkomst en ook in de correspondentie voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst wordt niet over een patio van die grootte gesproken.

Ondanks dat de patio niet tot het gehuurde behoort, heeft [directeur BBC] op de mondelinge behandeling verklaard dat hij tijdens de corona-periode heeft toegestaan dat Umbrella enkele tafels en stoelen op de patio plaatste. Voor het gebruik van de patio heeft BBC destijds geen vergoeding gevraagd. Hoewel BBC stelt dat zij tijdens een vergadering in 2023 tegen Umbrella heeft gezegd dat voor het gebruik van de patio wel betaald moest worden, is dat door Umbrella betwist en blijkt dat nergens uit.

BBC stelt dat Umbrella het gebruik van de patio steeds verder uitbreidde en steeds meer tafels en stoelen plaatste. Maar ook dat gebruik werd kennelijk een lange tijd toegestaan. Pas nadat op 16 mei 2025 in de eerste kortgeding procedure geoordeeld werd dat de huurovereenkomst niet was geëindigd, heeft BBC voor het eerst aanspraak gemaakt op een vergoeding voor het gebruik van de patio. Op 1 juni 2025 stuurt de voormalig gemachtigde van BBC een brief aan de gemachtigde van Umbrella waarin staat dat voor het gebruik van de patio een bedrag van USD 3.000,00 per maand moet worden betaald en als Umbrella niet wil betalen de patio moet worden ontruimd.

Umbrella vindt dat BBC niet gerechtigd was om op 1 juni 2025 een vergoeding voor het gebruik van de patio te vorderen. Volgens Umbrella heeft BBC het gebruik van de patio lange tijd toegestaan zonder dat zij daarvoor een tegenprestatie wilde ontvangen. Daarmee heeft BBC haar recht verwerkt om dat op 1 juni 2025 alsnog te doen.

Volgens vaste jurisprudentie kan van rechtsverwerking slechts sprake zijn als de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Enkel tijdsverloop of enkel stilzitten van de rechthebbende is onvoldoende om rechtsverwerking aan te kunnen nemen. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden als het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt.

Umbrella heeft onvoldoende gesteld waaruit de bijzondere omstandigheden bestaan op grond waarvan bij haar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat BBC haar aanspraak op een vergoeding voor het gebruik van de patio niet meer geldend zal maken. Zij heeft alleen gesteld dat BBC het gebruik lange tijd heeft toegestaan. Maar dat is niet voldoende voor een beroep op rechtsverwerking. Bovendien heeft BBC daartegen aangevoerd dat het gebruik van de patio zich in eerste instantie beperkte tot enkele tafels stoelen en Umbrella haar gebruik naarmate de tijd verstreek steeds verder uitbreidde. Dat is door Umbrella onvoldoende weersproken. Het beroep van Umbrella op rechtsverwerking slaagt niet.

Het gebruik van de patio in haar huidige vorm behoort niet tot het gehuurde. Daarom mocht BBC daar op 1 juni 2025 een vergoeding voor eisen. Zij heeft dat in eerste instantie gedaan met de brief van 1 juni 2025 van haar gemachtigde. In reactie daarop heeft de gemachtigde van Umbrella de aanspraak van BBC op een vergoeding voor het gebruik van de patio afgewezen. [directeur BBC] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat hij meermaals heeft geprobeerd om met Umbrella in gesprek te gaan om een vergoeding voor het gebruik van de patio te bespreken, maar dat daar niet op werd gereageerd en dat hij nooit een aanbod van Umbrella heeft ontvangen. Op vragen van de rechter heeft [bestuurder Umbrella] op de mondelinge behandeling verklaard dat hij niet wil praten over een vergoeding voor het gebruik van de patio vanaf 1 juli 2025.

Umbrella is als huurder verplicht om het gehuurde als goed huurder te gebruiken. Eerder is overwogen dat het gebruik van de patio in de huidige vorm niet tot het gehuurde behoort en dat BBC het recht heeft om vanaf 1 juli 2025 voor dit gebruik van de patio een vergoeding te eisen. Omdat Umbrella niet in gesprek wil gaan met BBC over een vergoeding, handelt zij niet als goed huurder en schiet zij tekort in de nakoming van de huurovereenkomst voor zover het gaat over het gebruik van de patio. Omdat Umbrella weigert om in gesprek te gaan voor een vergoeding voor dat gebruik, is het verzuim zonder ingebrekestelling ingetreden. De vordering van BBC tot ontruiming van de patio is toewijsbaar, omdat Umbrella die thans zonder recht of titel gebruikt. De termijn voor ontruiming van de patio zal in redelijkheid worden bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

BBC vordert dat wordt bepaald dat zij de ontruiming zelf mag bewerkstelligen als Umbrella daarmee in gebreke blijft. Dat wordt toegewezen. Omdat BBC de ontruiming zelf mag bewerkstelligen als Umbrella daarmee in gebreke blijft, heeft BBC geen belang bij een dwangsom. De gevorderde dwangsom wordt daarom afgewezen.

Umbrella moet een vergoeding betalen voor het gebruik van de patio

Umbrella is door het gebruik van de patio vanaf in ieder geval 1 juli 2025 ongerechtvaardigd verrijkt ten koste van BBC. Umbrella is verrijkt, omdat het in het maatschappelijk verkeer gebruikelijk is om voor het gebruik van een buitenruimte van een ander een vergoeding te betalen. Voldoende aannemelijk is ook dat voor Umbrella juist het gebruik van die ruimte een commercieel belang heeft. Door dat gebruik is BBC verarmd, omdat zij voor dat gebruik geen vergoeding heeft ontvangen. Daarbij is niet relevant of BBC door het gebruik van Umbrella is verhinderd om de patio aan een derde te verhuren. Het past namelijk in het stelsel van de wet om de schade van BBC naar objectieve maatstaven te berekenen.

Omdat Umbrella ongerechtvaardigd is verrijkt, vordert BBC schadevergoeding van USD 1.500,00 vanaf juli 2025. Op de mondelinge behandeling heeft BBC verduidelijkt dat zij daarmee heeft bedoeld een bedrag van USD 1.500,00 per maand te vorderen vanaf 1 juli 2025. BBC heeft niet toegelicht hoe zij tot het bedrag van USD 1.500,00 per maand is gekomen. In haar brief van 1 juni 2025 vorderde zij nog een bedrag van USD 3.000,00 per maand en volgens haar eigen verklaringen heeft zij eerder ook een bedrag van USD 1.000,00 per maand aan Umbrella voorgesteld. Omdat BBC onvoldoende heeft onderbouwd dat zij voor een bedrag van USD 1.500,00 per maand schade heeft geleden, zal de rechter de schade van BBC schatten. Bij de schatting van dit bedrag heeft de rechter gekeken naar de verhouding met de in de huurovereenkomst bepaalde huurprijs voor de units (inclusief beperkt gebruik van een buitenruimte). Umbrella zal worden veroordeeld om een bedrag van USD 500,00 per maand te betalen vanaf 1 juli 2025 tot de dag van feitelijke ontruiming van de patio. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de vervaldag van iedere maandelijkse termijn tot de dag van volledige betaling.

Umbrella moet de proceskosten in conventie betalen

Umbrella zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De proceskosten van BBC worden begroot op USD 159,00 aan betekeningskosten van het verzoekschrift, USD 251,00 aan griffierecht en USD 559,00 aan salaris gemachtigde. Bij de begroting van het salaris van de gemachtigde wordt aangesloten bij het tarief voor een ontruimingszaak in kort geding, omdat deze bodemzaak daarmee inhoudelijk gezien te vergelijken is.

in reconventie

Umbrella heeft verschillende tegenvorderingen ingesteld. Zij vordert primair de huurovereenkomst te ontbinden en subsidiair de gevolgen van de huurovereenkomst te wijzigen zodat de huurovereenkomst eindigt. In samenhang daarmee vordert Umbrella dat het Gerecht bepaalt dat zij het gehuurde binnen drie maanden na het vonnis moet opleveren, dat voor de oplevering een inspectie moet plaatsvinden en dat partijen na de eindoplevering niets meer van elkaar te vorderen hebben.

De huurovereenkomst wordt niet ontbonden

Umbrella stelt dat BBC zorgt voor juridische procesdruk en dat BBC de huurverhouding steeds opnieuw ter discussie stelt. Daarmee ontbreekt voor Umbrella een werkbare samenwerking met BBC. Door deze omstandigheden is BBC tekort geschoten in de nakoming van een verbintenis van de huurovereenkomst. Daarom vordert Umbrella ontbinding van de huurovereenkomst.

Umbrella heeft niet concreet gesteld in welke verbintenis uit de huurovereenkomst BBC tekort zou schieten. De rechter begrijpt de stellingen van Umbrella zo dat zij meent dat BBC haar niet het rustige genot van het gehuurde laat hebben. Daarin wordt zij niet gevolgd. Het enkele feit dat BBC in de eerste kort gedingprocedure in het ongelijk is gesteld betekent niet dat BBC zich daarmee niet als goed verhuurder heeft gedragen. De tweede kort gedingprocedure en de onderhavige procedure waren nodig, omdat Umbrella weigerde om met BBC in gesprek te gaan over het betalen van een vergoeding voor de patio vanaf 1 juli 2025. In conventie is geoordeeld dat BBC daartoe het recht had. Van misbruik van procesrecht is geen sprake. Omdat niet gebleken is dat BBC tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, zal de vordering tot ontbinding daarvan worden afgewezen.

De gevolgen van de huurovereenkomst worden niet gewijzigd

Een vereiste om de gevolgen van een overeenkomst te wijzigen is dat sprake is van omstandigheden die van dien aard zijn dat van de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verwacht mag worden dat de overeenkomst ongewijzigd wordt voortgezet.

Aan haar vordering om de gevolgen van de huurovereenkomst te wijzigen legt Umbrella dezelfde omstandigheden ten grondslag als haar vordering tot ontbinding. Zoals hierover bij de vordering tot ontbinding is geoordeeld, is niet gebleken dat van Umbrella niet kan worden verwacht dat de huurovereenkomst ongewijzigd wordt voortgezet. De subsidiaire vordering van Umbrella wordt daarom afgewezen.

De overige vorderingen van Umbrella worden afgewezen

De overige vorderingen van Umbrella zijn afhankelijk van het oordeel dat de huurovereenkomst wordt ontbonden of de gevolgen worden gewijzigd zodat de huurovereenkomst is geëindigd. Omdat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden en de gevolgen niet worden gewijzigd, worden de overige vorderingen afgewezen.

Umbrella moet de proceskosten in reconventie betalen

Umbrella zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De proceskosten in reconventie worden begroot op USD 698,00 (2 punten x liquidatietarief 5 x factor 0,50).

in conventie en in reconventie

Omdat Umbrella in conventie en in reconventie ongelijk krijgt, moet zij de nakosten van BBC betalen. De nakosten worden in conventie en reconventie samen begroot op USD 223,00 (plus de eventuele verhoging zoals vermeld in de beslissing).

4. De beslissing

beveelt Umbrella om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de buitenruimte “patio”, gelegen in de [locatie], met alle personen en zaken die zich van de kant van Umbrella op de patio bevinden te ontruimen en ontruimd te houden en ter vrije en algehele beschikking van BBC te stellen;

bepaalt dat als Umbrella in gebreke blijft met de veroordeling onder 4.1 BBC de ontruiming zelf mag bewerkstelligen;

veroordeelt Umbrella om aan BBC een bedrag te betalen van USD 500,00 per maand of gedeelte daarvan vanaf 1 juli 2025 tot het tijdstip van de feitelijke en algehele ontruiming van de onder 4.1 bedoelde patio, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van iedere termijn tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt Umbrella tot betaling van de proceskosten in conventie aan BBC, begroot op USD 969,00;

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

wijst de vorderingen van Umbrella af;

veroordeelt Umbrella tot betaling van de proceskosten in reconventie aan BBC, begroot op USD 698,00;

in conventie en in reconventie

veroordeelt Umbrella tot betaling van de nakosten in conventie en reconventie, begroot op USD 223,00, verhoogd met USD 84,00 in geval van betekening indien nakoming door Umbrella uitblijft binnen veertien dagen nadat Umbrella schriftelijk is verzocht om aan het vonnis te voldoen;

verklaart de veroordelingen in conventie en in reconventie uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.