ECLI:NL:OGEAC:2024:286

1. [EISER 1]

2. [EISER 2]

3. de commanditaire vennootschap FMEO C.V.,

1. Het procesverloop in conventie en in reconventie

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift van 21 september 2023 met producties,

de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, van 11 maart 2024,

de productie zijdens verkopers van 14 mei 2024,

de akte houdende eiswijziging van verkopers van 15 mei 2024,

de mondelinge behandeling van 20 mei 2024,

de pleitnotities en conclusie van antwoord in reconventie van verkopers,

de pleitnotities van koper.

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

2. De feiten in conventie en in reconventie

Op 20 december 2022 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het perceel grond met bebouwing, plaatselijk bekend als [perceel] te Curaçao. Partijen zijn daarbij verder het onder meer het volgende overeengekomen.

“KOOPPRIJS

De totale koopprijs van het verkochte bedraagt (…) € 1.300.000,00, kosten koper.

Artikel 1

NOTARIELE AKTE VAN LEVERING

De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van één van de notarissen van Fung-A—Loi & Samandar Notarissen te Curaçao, hierna te noemen: “de notaris”, uiterlijk op 15 januari 2023 of zoveel eerder als partijen nader zullen overeenkomen.

(…)

Artikel 4

WAARBORGSOM

1. Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen is koper verplicht uiterlijk binnen 8 werkdagen na het ondertekenen van deze overeenkomst bij de notaris als waarborgsom een bedrag te storten van (…) € 130.000,00, zijnde 10% van de koopprijs.

2. De waarborgsom zal, behoudens ontbinding van deze overeenkomst op grond van een overeengekomen ontbindende voorwaarde en behoudens het in artikel 14 bepaalde, met de koopprijs worden verrekend.

3. Bij niet-nakoming van de bij dit artikel aan koper opgelegde verplichting is artikel 14 van overeenkomstige toepassing. (…)

Artikel 14

INGEBREKESTELLING, VERZUIM, ONTBINDING EN BOETE

1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende artikel.

2. Indien een van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van een of meer van zijn verplichtingen is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:

a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van één procent van de koopprijs; of

b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.

3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.

4. Eventueel over de boete verschuldigde omzetbelasting is daarin begrepen.

5. De notaris gaat, behoudens eensluidende betalingsopdracht van beide partijen, niet tot uitbetaling casu quo terugbetaling van de bij hem door de koper gestorte bedragen, totdat tussen partijen bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak is komen vast te staan, wie van hen toerekenbaar is tekortgeschoten.

(…)

Artikel 16

ONTBINDENDE VOORWAARDEN

Koper verklaart dat er geen enkele ontbindende voorwaarde opgenomen hoeft te worden in deze overeenkomst, evenmin met betrekking tot financiering van het gekochte nu koper koopt zonder voorbehoud van financiering.

(…)

Artikel 18

DOMICILIEKEUZE

Op deze akte is het recht van Curaçao van toepassing. Deze akte zal berusten ten kantore van de notaris, alwaar partijen ter zake van deze overeenkomst woonplaats kiezen.

Artikel 19

BIJZONDERE VOORWAARDEN

Na overdracht / levering van het gekochte aan Koper zal uitkoop van de huidige huurder geschieden. Partijen zijn overeengekomen dat voor deze uitkoop een bedrag van € 30.000,00 zal worden betaald door kopen en € 25.000,00 door verkoper, inhoudende dat Koper en verkoper ieder voor zich zijn deel, zonder recht van compensatie of verrekening tussen Koper en Verkoper, aan huurder betalen op door huurder aangegeven rekeningnummer en niet door tussenkomst van de (derdengeldrekening van de) notaris. De vaststellingsovereenkomst is aangehecht en maakt integraal deel uit van deze Koopovereenkomst.”

Bij whatsapp bericht van 17 januari 2023 heeft koper de makelaar van verkopers een brief, gedateerd 16 januari 2023, doen toekomen. In die brief staat onder meer het volgende:

“For this reason, my local lawyer commissioned to meet with the paymaster so those in dues time the 10% could be deposited in the notary’s account.

To my great surprise, the Paymaster informed me that a problem arose between them because he could not justify 12% of the amount that you have to be transferred that the lawyer charged as his fee. (…)

Today the same Paymaster informed me that the new documents are practically ready and that by Wednesday at the latest Thursday of this week the payment would go from Bank of America to the notary account al Banco Maduro Curacao. Reason why it was not my personal fault but if I assume responsibility, ask the paymaster to transfer the balance next week also to the Notary’s account at Banco Maduro Curacao.

The first transfer will be USD 150,000 dollars, slightly more than 130,000 Euros, taking into account today’s exchange rate, which is 1.08.

Lastly, I appreciate your attention and to complete the purchase and sale as soon as possible so that I can also enjoy from my own investment.”

Bij exploot van 23 januari 2023 hebben verkopers aan koper doen betekenen de koopovereenkomst en hem gesommeerd om binnen twee dagen de waarborgsom als bedoeld in artikel 4 van die overeenkomst te voldoen. De betekening heeft plaatsgevonden ten kantore van Fung-A-Loi & Samandar notarissen.

Koper heeft de waarborgsom niet gestort.

Bij exploot van 9 februari 2023 hebben verkopers aan koper doen betekenen de koopovereenkomst en aangezegd dat aangezien koper in gebreke is gebleven in de nakoming van die overeenkomst, deze wordt ontbonden volgens artikel 14 van de koopovereenkomst. De betekening heeft plaatsgevonden ten kantore van

Fung-A-Loi & Samandar notarissen.

3. De vordering in conventie en in reconventie

Verkopers vorderen, na wijziging van eis, het gerecht om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst tussen partijen bij aanzegging per deurwaardersexploot van 9 februari 2023 buitengerechtelijk ontbonden is, dan wel subsidiair de koopovereenkomst te ontbinden;

en koper te veroordelen om aan verkopers te betalen:

2. het bedrag van Euro 130.000 dan wel de tegenwaarde daarvan in Nederlands Antilliaans courant, onder vermeerdering met de wettelijke rente vanaf 21 september 2023;

3. de kosten van het geding, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde, met bepaling dat indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na het vonnis zijn betaald, die kosten worden verhoogd met de wettelijke rente.

Verkopers leggen aan de vordering ten grondslag dat koper – ondanks daartoe te zijn aangemaand – niet aan zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst heeft voldaan. Op grond van het bepaalde in de koopovereenkomst, geeft dit grond voor ontbinding van die overeenkomst, waarbij een overeengekomen boete van 10% van de koopprijs verschuldigd is.

Koper erkent dat de waarborgsom niet op de overeengekomen datum is betaald. Dit geeft volgens koper evenwel geen grond voor ontbinding van de koopovereenkomst noch voor de verschuldigdheid van een boete, onder meer omdat verkopers niet de juiste procedure hebben gevolgd.

In reconventie vordert koper het gerecht om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

a. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden;

b. verkopers te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst, in het bijzonder tot levering van het perceel binnen een door het gerecht te stellen termijn;

c. vervangende toestemming te verlenen voor de overdracht van het perceel, met dien verstande dat het in deze te wijzen vonnis in de plaats treedt van de van verkopers vereiste medewerking voor de overdracht, indien die medewerking uitblijft binnen een door het gerecht gestelde termijn;

d. verkopers te veroordelen in de kosten van dit geding in conventie en in reconventie, met dien verstande dat de wettelijke rente verschuldigd zal zijn indien verkopers de proceskosten niet vrijwillig voldoen binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis.

Op de stellingen van partijen wordt hierna zo nodig nader ingegaan.

4. De beoordeling in conventie en in reconventie

Op grond van artikel 14 lid 2 van de koopovereenkomst raakt een partij die in de nakoming van een verbintenis tekortschiet in verzuim, indien hij niet alsnog nakomt binnen acht dagen na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld. In dat geval staat het de contractspartij vrij om de koopovereenkomst te ontbinden en een boete van 10 procent van de koopsom te vorderen.

Vast staat dat koper niet heeft voldaan aan zijn verplichting uit artikel 4 van de koopovereenkomst om een waarborgsom van € 130.000,- te storten binnen 8 werkdagen na het ondertekenen van de koopovereenkomst, ook niet na het deurwaardersexploot van 23 januari 2023. Dat hij enige tijd ten onrechte in de veronderstelling verkeerde dat een door hem ingeschakelde derde in december 2022 een betalingsopdracht heeft gedaan, zoals door koper ter zitting is gesteld, ontsloeg hem niet van zijn contractuele verplichting om – alsnog – zorg te dragen voor het storten van de waarborgsom.

Hiermee is koper in verzuim geraakt. Het verweer van koper dat het deurwaardersexploot van 23 januari 2023 niet het beoogde effect kan hebben gehad, omdat de daarin vermelde termijn van twee dagen niet strookt met de koopovereenkomst vastgestelde termijn van 8 dagen en het is betekend ten kantore van de notaris, slaagt niet. Koper heeft ook na het verstrijken van de in het deurwaardersexploot vermelde termijn van 2 dagen de waarborgsom niet gestort, niet binnen de contractuele termijn van 8 dagen na de ingebrekestelling, en overigens ook tot op heden niet. Bovendien is volgens het bepaalde in artikel 14 lid 2 niet vereist dat de achtdagentermijn in het exploot wordt opgenomen. Voorts hebben partijen blijkens artikel 18 van de koopovereenkomst ter zake daarvan domicilie gekozen ten kantore van Fung-A—Loi & Samandar Notarissen te Curaçao, welke notaris volgens artikel 1 van de koopovereenkomst door partijen met “de notaris” wordt bedoeld. Dat artikel 18 van de koopovereenkomst zo moet worden gelezen dat partijen alsnog ten kantore van Fung-A—Loi & Samandar Notarissen te Curaçao een domiciliekeuze moeten doen, strookt niet met de bewoordingen van dat artikel, en is bovendien zeer onlogisch. Met het aangaan van de koopovereenkomst, zijn er voor partijen direct verplichtingen ontstaan, bij het uitblijven van het voldoen daaraan een partij door de ander moet kunnen worden aangesproken, op het domicilieadres.

Nu koper in verzuim is geraakt, hadden verkopers op grond van artikel 14 lid 2 van de koopovereenkomst de keuze uit twee opties. Verkopers hebben gekozen voor de optie uit artikel 14 lid 2 onder b, de optie van ontbinding van de koopovereenkomst. Daarbij hoort dat verkopers een boete van tien procent van de koopprijs kunnen vorderen. Dat verkopers hebben gekozen voor ontbinding van de koopovereenkomst, had voor koper duidelijk moeten zijn, gelet op de bewoordingen van het deurwaardersexploot van 9 februari 2023. Weliswaar wordt koper daarbij nogmaals gesommeerd om “onmiddellijk de waarborgsom te voldoen”, maar ten slotte wordt koper daarbij aangezegd “dat aangezien gerequireerde in gebreke is gebleven in de nakoming van bedoelde overeenkomst, requirante middels deze voormeld overeenkomst PER HEDEN als ontbonden verklaard, volgens artikel 14 van meergenoemde overeenkomst.” Aldus wordt in duidelijke bewoordingen de koopovereenkomst ontbonden, met verwijzing bovendien naar artikel 14 van de koopovereenkomst. Het verweer van koper dat de procedure van artikel 14 van de koopovereenkomst niet is gevolgd, kan, gelet op het voorgaande dan ook niet slagen. Het deurwaardersexploot van 23 januari 2023 omvat de ingebrekestelling, en dat van 9 februari 2023 de ontbinding van de koopovereenkomst. Dat koper bij het deurwaardersexploot van 9 februari 2023 niet ook te kennen is gegeven dat de boete zal worden gevorderd, betekent voorts niet dat het recht daartoe verwerkt is. Artikel 14 lid 2 onder b bepaalt niet dat in het deurwaardersexploot reeds melding moet worden gemaakt van deze vordering. Een vordering die bovendien, blijkens de bewoordingen van voormelde bepaling, samenhangt met de keuze voor ontbinding van de koopovereenkomst.

De conclusie is dan ook dat verkopers de koopovereenkomst op 9 februari 2023 rechtsgeldig hebben ontbonden en daarbij een boete hebben kunnen vorderen. De vordering in conventie tot het geven van een verklaring voor recht met deze strekking dient dan ook te worden toegewezen, en de vordering in reconventie tot nakoming van de koopovereenkomst te worden afgewezen. De overige door partijen ingenomen stellingen op dit punt, behoeven geen bespreking meer.

Blijft over de hoogte van de boete. Koper doet een beroep op matiging van de boete. In dit verband stelt hij dat verkopers geen schade hebben geleden.

Artikel 6:94 BW bepaalt dat voor matiging van een bedongen boete slechts reden kan zijn als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit brengt mee dat de rechter pas indien toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). Deze maatstaf, die noopt tot terughoudendheid bij het hanteren van de bevoegdheid tot matiging, geldt ook indien het gaat om een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs in koopovereenkomsten ter zake van onroerend goed (vergelijk HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012: BW4986).

Het gerecht komt met toepassing van deze maatstaf tot het oordeel dat geen grond bestaat voor matiging van de bedongen boete. Daarbij neemt het gerecht de volgende omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, in aanmerking:

een boete van 10% van de koopsom is een bepaling die doorgaans in koopovereenkomsten ter zake van onroerend goed tussen particulieren wordt opgenomen, is aldus gebruikelijk en mag algemeen bekend worden verondersteld;

onvoldoende is gebleken dat koper daadwerkelijk inspanningen heeft verricht om te voldoen aan zijn verplichtingen tot voldoen van de waarborgsom. Naar gesteld heeft koper in de maand december 2022 het verrichten van de daarvoor benodigde handelingen volledig aan een derde overgelaten, waarbij hij eerst na geruime tijd erachter kwam dat er niets was gedaan. Verder stelt koper dat hij in januari 2023 zelf inspanningen heeft verricht om de waarborgsom te storten, maar het feit dat storting uitgebleven is, strookt niet met zijn stellingen dat de opdrachten daartoe waren verleend en het geld binnen enkele dagen op de rekening van de notaris zou staan;

gesteld noch gebleken is dat koper voor de koop van het onroerend goed op een hypothecaire lening was aangewezen. In dit verband kan ook betekenis worden gehecht aan de omstandigheid dat bij de koopovereenkomst geen financieringsvoorbehoud is gemaakt;

verkopers hebben onvoldoende weersproken gesteld dat zij schade hebben geleden. Verkopers hebben, zoals in de koopovereenkomst tussen partijen ook was bepaald, ten behoeve van koper, de toenmalige huurder uitgekocht voor een bedrag van € 25.000,- opdat de woning vrij van huur kon worden geleverd. Omdat verkopers de maandlasten van de woning niet langer konden dragen, zijn zij na ontbinding van de koopovereenkomst op zoek gegaan naar een nieuwe huurder. Inmiddels wordt de woning weer verhuurd. Dit maakt dat verkopers de woning, ondanks dat dat voor hen gezien de maandlasten wenselijk is, nu niet kunnen verkopen, omdat dat zou betekenen dat zij opnieuw een huurder moeten uitkopen.

Dit leidt het gerecht tot de slotsom dat ook de gevorderde boete wordt toegewezen.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal koper in de proceskosten worden verwezen, die aan de zijde van verkopers tot op heden worden begroot op NAf 2.450,- aan griffierechten, NAf 386,64 aan explootkosten en NAf 4.000,- (2 punten in tarief 7) aan gemachtigdensalaris in conventie en NAf 2.000,- in reconventie.

5. De beslissing

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen partijen op 9 februari 2023 rechtsgeldig ontbonden is;

veroordeelt koper tot betaling aan verkopers van € 130.000,- of de tegenwaarde daarvan in Nederlands Antilliaanse courant, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 21 september 2023;

veroordeelt koper in de proceskosten van verkopers van NAf 6.836,64 te vermeerderen met NAf 250 aan nakosten zonder betekening, verhoogd met NAf 150 in geval van betekening;

in reconventie

wijst het gevorderde af;

veroordeelt koper in de proceskosten van verkopers van NAf 2.000,-;

in conventie en in reconventie

bepaalt dat de proceskosten moeten worden betaald binnen veertien dagen en dat die kosten worden verhoogd met de wettelijke rente als niet op tijd wordt betaald;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth, rechter, en in het openbaar uitgesproken.