ECLI:NL:OGEAC:2025:312

1. Het procesverloop

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift van 20 november 2025,

de conclusie van antwoord en van eis in reconventie van 1 december 2025,

de mondelinge behandeling van 2 december 2025 en de pleitnotities.

De door NAB buiten de termijn van art. 57 Procesreglement Civiele Zaken gemailde producties 19 t/m 22 zijn, na bezwaar van Greenland, buiten beschouwing gelaten. Deze zijn ook niet toegevoegd aan het dossier.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

a. a) NAB is een aannemingsbedrijf. Greenland is een ontwikkelaar van bouwprojecten te Blauwbaai.

b) Op 28 juli 2022 hebben Greenland als opdrachtgever en NAB als aannemer een aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de bouw van 48 woningen op Blauwbaai, het project Jazmyn. Artikel 2 gaat over de uitvoeringsduur, artikel 3 over de aanneemsom.

c) Overeengekomen is een bouwtijd, na een opstartfase, van 365 werkbare dagen. Bepaald is dat aan NAB een korting (boete) op de aanneemsom wordt opgelegd van NAf 500 per woning voor elke werkdag dat de overeengekomen bouwtijd wordt overschreden.

d) Er is een vaste aanneemsom overeengekomen van NAf 16.316.710,58 inclusief OB (met een voorbehoud voor de prijzen van staal en hout). Bepaald is dat in deze aanneemsom zijn begrepen enkele leveringen en onderaannemers die door Greenland direct betaald zullen worden ter zake onder meer beton, blokken, wapening, hout en schilderwerk voor een totaalbedrag, inclusief OB, van NAf 5.764.987,98, welk bedrag kan wijzigen als de constructietekeningen afwijken van de calculatietekeningen. Voor deze directe betaling door de opdrachtgever is gekozen om dubbele betaling van OB te voorkomen.

e) In augustus 2025 zijn meningsverschillen tussen partijen ontstaan over de afronding van het werk en de financiële afrekening.

f) Bij brief van 11 november 2025 heeft Greenland de aannemingsovereenkomst gedeeltelijk ontbonden.

g) Op 12 en 15 november 2025 heeft NAB drie woningen, met bouwnummers 3, 4 en 5, met hekwerk afgesloten en voorzien van borden waarop stond dat NAB haar retentierecht uitoefende. Beide keren heeft Greenland het hekwerk en de borden verwijderd en heeft zij NAB de toegang tot het bouwterrein te Blauwbaai ontzegd.

h) Er zijn nog zes of zeven woningen die moeten worden afgemaakt. Greenland heeft daar andere aannemers voor ingeschakeld.

3. De vorderingen

NAB vordert in conventie - samengevat - dat het gerecht bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad,

Greenland veroordeelt NAB met onmiddellijke ingang toegang te verschaffen tot het bouwterrein waarop het project Jazmyn wordt uitgevoerd en die toegang niet te blokkeren totdat het project geheel is afgerond en NAB vrijwillig van het bouwterrein is vertrokken;

Greenland veroordeelt NAB niet te beletten haar retentierecht uit te oefenen door de woningen met bouwnummers 3, 4 en 5 onder dat retentierecht te brengen en te houden totdat een bevredigende financiële regeling tussen partijen is getroffen;

Greenland veroordeelt aan NAB een voorschot van Cg 500.000 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente.

Greenland vordert in reconventie - samengevat - dat het gerecht bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad,

- NAB veroordeelt aan Greenland een voorschot van Cg 500.000 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente.

4. De beoordeling

Art. 3:290 Burgerlijk Wetboek (BW) luidt:

Retentierecht is de bevoegdheid die in de bij dit wetboek of een andere landsverordening aangegeven gevallen aan een schuldeiser toekomt, om de nakoming van een verplichting tot afgifte van een zaak aan zijn schuldenaar op te schorten totdat de vordering wordt voldaan.

Art. 3:294 BW bepaalt dat het retentierecht eindigt doordat de zaak in de macht komt van de schuldenaar (Greenland) of de rechthebbende, tenzij de schuldeiser (NAB) haar weer uit hoofde van dezelfde rechtsverhouding onder zich krijgt. Art. 3:295 bepaalt dat als de zaak uit de macht van de schuldeiser raakt, hij de zaak kan opeisen onder dezelfde voorwaarden als een eigenaar dat zou kunnen.

In de dagen van 12-15 november 2025 heeft NAB het recht van retentie uitgeoefend op de woningen 3, 4 en 5 door deze met sloten en hekken af te sluiten, met plaatsing van borden waarop vermeld stond dat door haar het recht van retentie werd uitgeoefend. Dat is bij de bouw van woningen de gebruikelijke manier van uitoefening van het retentierecht.

Greenland heeft op onrechtmatige wijze, met een vorm van eigenrichting, een eind gemaakt aan het door NAB uitgeoefende retentierecht. Als Greenland van mening was dat NAB niet tot retentie gerechtigd was, was overleg of een kort geding de aangewezen weg, niet het eigenmachtig verbreken van sloten en verwijderen van hekken.

Daarnaast geldt dat niet kan worden geoordeeld dat duidelijk was en is dat NAB geen vordering meer op Greenland had en heeft ter zake waarvan zij gerechtigd was tot retentie van de woningen 3, 4 en 5. NAB heeft in de eerste plaats aannemelijk gemaakt dat haar minder is betaald dan de overeengekomen aanneemsom en dat een deel van haar facturen onbetaald is gebleven. Ook wat betreft haar vordering ter zake ‘directe betalingen’ als hiervoor onder 2 d) bedoeld (art. 3.3 van de aannemingsovereenkomst) kan niet worden geoordeeld dat de onderbouwing daarvan en de uitleg die NAB geeft aan artikel 3.3 van de overeenkomst geen stand kunnen houden. Voor de uitleg die NAB aan die bepaling geeft pleiten de bewoordingen daarvan, alsmede het gegeven dat het er partijen slechts om te doen was dubbele OB te voorkomen. Door NAB is daarnaast ter zitting onbetwist aangevoerd dat in die post ook werkzaamheden (bijvoorbeeld ijzervlechten) zitten die niet aan een onderaannemer zijn opgedragen maar door NAB zelf zijn uitgevoerd, zonder dat die werkzaamheden al aan Greenland zijn gefactureerd. De tegenwerping van Greenland dat bepaalde in deze post begrepen werkzaamheden niet zijn uitgevoerd zou tot te verrekenen minderwerk aanleiding kunnen geven, maar ondersteunt niet zonder meer Greenlands uitleg van artikel 3.3. dat besparingen ten goede van Greenland komen. Dat Greenland een tegenvordering op NAB zou hebben ter zake verbeurde vertragingsboete (de korting van artikel 2 van de aannemingsovereenkomst) is door NAB gemotiveerd betwist. Volgens NAB is de vertraging in de bouwtijd toe te schrijven aan omstandigheden die voor rekening van Greenland komen, bijvoorbeeld wat betreft de grondverbetering en uitloop van en het wachten op werkzaamheden door andere door Greenland ingeschakelde aannemers. NAB heeft er in dit verband op gewezen dat er geen brieven of bouwverslagen van tijdens de bouwperiode zijn waarin Greenland zich bij NAB beklaagt over de overschrijding van de overeengekomen bouwtermijn of aanspraak maakt op de korting/boete. Volgens NAB is met Greenland afgesproken dat geen boete zou worden verbeurd. Zij stelt te beschikken over een e-mail en een opname van een gesprek waaruit juist blijkt dat Greenland de verantwoordelijkheid voor de vertraging op zich nam.

Herstel retentierecht of zekerheidstelling

Een passende voorziening in dit kort geding is in beginsel om de onrechtmatige actie van Greenland terug te draaien door NAB weer in de positie te brengen van voor 17 november 2025 en haar in de gelegenheid te stellen haar retentierecht te herstellen en uit te oefenen. De woningen komen dan weer in de macht van NAB op grond van dezelfde rechtsverhouding tussen partijen, de aannemingsovereenkomst, waardoor haar retentierecht herleeft (3:294 BW). Daar staat echter tegenover dat ter zitting duidelijk is geworden dat partijen niet met elkaar verder willen en dat Greenland de afronding van de bouw inmiddels aan andere aannemers heeft opgedragen, die daarmee al bezig zijn. Voor Greenland is van belang dat het project op korte termijn klaar is en zij de woningen kan verkopen. Het belang van NAB is vooral dat zij betaald wordt voor haar verrichte werkzaamheden. Haar retentierecht zou daarvoor een effectief pressiemiddel kunnen zijn geweest, en zou dat na herstel weer kunnen zijn.

Deze rechten en belangen van partijen in aanmerking nemend, zal in dit kort geding beslist worden dat Greenland NAB moet toelaten haar retentierecht weer uit te oefenen, maar zal Greenland de gelegenheid worden geboden in plaats daarvan zekerheid te stellen. Een bankgarantie conform het Rotterdams Garantieformulier of conform de Beslaggarantie NVB voor een bedrag van Cg 750.000 wordt passend geacht, mede gelet op hetgeen door partijen is gesteld over het al dan niet aanwezige restitutierisico over en weer. Een depot op de derdengeldenrekening van de advocaat van NAB of van de advocaat van Greenland, indien die daartoe bereid zijn, zou een alternatief kunnen zijn.

De toegang tot het bouwterrein

Voor zover in de vordering van NAB mede begrepen is dat zij tot het bouwterrein wordt toegelaten om verdere bouwwerkzaamheden te verrichten, wordt haar vordering afgewezen. Ter zitting is duidelijk geworden dat partijen geen heil meer zien in verdere samenwerking op dit project en dat Greenland de afronding aan andere aannemers heeft opgedragen. De door Greenland aan NAB te verschaffen toegang, indien geen zekerheid wordt gesteld, dient dus uitsluitend tot herstel van NAB’s retentierecht.

De geldvordering van NAB

Bij een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding is terughoudendheid op zijn plaats. Om een dergelijke vordering in kort geding te kunnen toewijzen, is nodig dat die vordering in voldoende mate vaststaat. Ook moet er sprake zijn van omstandigheden die meebrengen dat, vanwege spoedeisendheid, een onmiddellijke voorziening moet worden getroffen. Ten slotte moet rekening worden gehouden met het risico dat de eiser het geldbedrag niet kan terugbetalen in het geval hij in de bodemprocedure alsnog in het ongelijk wordt gesteld.

NAB vordert in dit kort geding betaling van Cg 500.000, bij wijze van voorschot op het bedrag van ruim Cg 1,4 miljoen dat zij uit hoofde van de aannemingsovereenkomst stelt te vorderen te hebben.

Zoals uit overweging 4.5 blijkt, acht het gerecht het niet onaannemelijk dat NAB een vordering heeft op Greenland en is Greenland in beginsel gehouden mee te werken aan het herstel van het retentierecht van NAB. De geldvordering van NAB is echter, mede gelet op het door Greenland daartegen gevoerde verweer, onvoldoende ‘hard’ voor toewijzing in kort geding. Bovendien komt deze vordering te vroeg (in het kielzog van de vordering over het retentierecht): de stellingen van partijen zijn nog onvoldoende uitgekristalliseerd, het overleg lijkt in verband met dit kort geding voortijdig te zijn afgebroken, partijen moeten zich nog beraden over de afrekening van onder meer minderwerk (wellicht ook wat betreft de af te kopen onderhoudstermijn) en NAB beschikt nog over volgens haar belangrijke stukken ter onderbouwing en verduidelijking van haar standpunt en berekeningen (de geweigerde producties bedoeld onder 1.2).

De geldvordering van NAB zal dan ook worden afgewezen.

in reconventie

Greenland vordert in dit kort geding betaling van Cg 500.000, bij wijze van voorschot op het bedrag van ruim Cg 4,5 miljoen dat zij stelt te vorderen te hebben ter zake door NAB verbeurde vertragingsboete.

De geldvordering van Greenland is evenmin toewijsbaar. Mede gelet op het in overweging 4.5 vermelde verweer van NAB, kan in dit kort geding niet met een voldoende mate van zekerheid worden aangenomen dat de bodemrechter zal oordelen dat NAB vertragingsboete heeft verbeurd.

in conventie en in reconventie

Slotsom en kosten

Op grond van het voorgaande zal de vordering van NAB met betrekking tot het retentierecht worden toegewezen als hierna in de beslissing omschreven. De overige vorderingen van NAB en die van Greenland zullen worden afgewezen.

In conventie zijn partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. De proceskosten in conventie zullen daarom worden gecompenseerd. In reconventie dient Greenland als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten te dragen.

5. De beslissing in kort geding

veroordeelt Greenland – als niet tijdig aan de voorwaarde bedoeld onder 5.2. is voldaan – NAB met onmiddellijke ingang toegang te verschaffen tot het bouwterrein en om te gedogen dat NAB haar retentierecht uitoefent op de woningen met bouwnummers 3, 4 en 5 totdat een financiële regeling tussen partijen is getroffen of NAB vrijwillig of daartoe in een bodemprocedure of kort geding veroordeeld de uitoefening van het retentierecht staakt;

bepaalt dat NAB geen rechten kan ontlenen aan de onder 5.1 uitgesproken veroordeling indien Greenland binnen vier weken na deze uitspraak zekerheid stelt ten behoeve van NAB door afgifte van een bankgarantie – of op een door partijen onderling af te spreken andere wijze – voor een bedrag van Cg 750.000;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde;

compenseert de proceskosten in die zin dat partijen de eigen kosten dragen;

in reconventie

wijst af het gevorderde;

veroordeelt Greenland in de proceskosten, aan de zijde van NAB begroot op Cg 750 voor salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, en in het openbaar uitgesproken.