ECLI:NL:OGEAC:2025:353

1. [Eiser],

1. Het procesverloop

Het procesverloop blijkt uit:

het inleidend verzoekschrift van 23 december 2024;

de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende conclusie van eis in reconventie;

de aanvullende producties van [eisers];

de mondelinge behandeling gehouden op 16 september 2025, waar [eiser] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde voornoemd. [directeur](directeur) en [bouwkundige](bouwkundige) zijn namens Rialse verschenen, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd;

de pleitnotities van de gemachtigden van partijen.

Vonnis is nader bepaald op heden.

2. De feiten

Partijen zijn op basis van een door Rialse uitgebrachte offerte van 24 februari 2023 overeengekomen dat Rialse voor [eisers] een woning met zwembad en appartement op een kavel te [woning] alhier (hierna: de woning) bouwt voor (aanvankelijk) een bedrag van Cg 845.248.

Rialse is in januari 2023 aangevangen met het uitvoeren van de opstartende werkzaamheden, zoals het bouwrijp maken van de grond en het plaatsen van bouwcontainers.

Op 28 maart 2023 hebben partijen het een en ander vastgelegd in een document genaamd “Aanvulling Bouwofferte 014/003”. Daarin is onder meer het volgende opgenomen:

“ (…) Rialse Installatie N.V. voert de bouw uit volgens de bouw en constructie tekening/berekening van Blue 33, met vakkundige mensen en kwalitatief goede materialen.

Rialse Installatie N.V. vraagt eerst toestemming aan [eisers] voordat er van de bouwtekening en constructie berekeningen afgeweken mag worden.

(…)Rialse Installatie N.V. draagt er zorg voor dat de goedgekeurde punten van de offerte binnen de afgesproken tijd worden opgeleverd.”

Eind maart 2024 heeft [eisers] de woning betrokken.

Op 30 juli 2024 heeft in opdracht van [eisers] een visuele inspectie van de woning plaatsgevonden. De inspectie is uitgevoerd door [inspecteur 1] van PN Bouwadvies & Inspectie (hierna: PNB). Rialse is bij deze inspectie en bij de totstandkoming van het nadien opgestelde rapport niet betrokken geweest.

In het door PNB opgestelde opnamerapport is, voor zover hier relevant, onder meer het volgende vermeld:

“ Onderstaand de bevindingen van de inspectie

Algemeen : Rondom en binnen de woning zijn diverse gebreken en- of slecht afgewerkte onderdelen waargenomen. Een flink aantal zijn relatief eenvoudig op te lossen en te herstellen.

Grootste punt zit boven in de hoofdwoning, hier zijn de lateien te laag geplaatst. In combinatie met een verkeerde afloop vanaf het terras zorgt dit voor flinke wateroverlast in de keuken en andere ruimten. Doordat de dekking van de cementdekvloer minimaal is en de rails van de deuren tegen de wapening aan zitten is de kans groot op betonrot in de toekomst.

Om bovenstaand probleem op te lossen dienen onderstaande werkzaamheden te worden uitgevoerd. Deze werkzaamheden zullen een flinke impact hebben op het wooncomfort. (…)”

PNB heeft de herstelkosten van de door haar geconstateerde gebreken begroot op een bedrag van in totaal Cg 537.258,33 (zie bijlage verbouwing kosten bij het rapport).

Op 9 oktober 2024 heeft in opdracht van [eisers] een tweede inspectie van de woning plaatsgevonden. Rialse is bij de tweede inspectie en de totstandkoming van het nadien door PNB opgestelde rapport van 10 oktober 2024 evenmin betrokken geweest. In dat rapport is onder meer het volgende vermeld:

“Onderstaand de bevindingen van de inspectie

Algemeen 090-10-2024: Een aantal punten (kleinere) zijn opgelost en- of hersteld. Het grote punt van de lateien en de wateroverlast zijn nog niet verholpen. Ook zijn er een aantal punten niet juist hersteld en zijn er een aantal nieuwe punten bijgekomen.”

PNB heeft de herstelkosten van de door haar geconstateerde gebreken dit keer begroot op een bedrag van in totaal Cg 572.541,82 (zie bijlage verbouwing kosten bij het rapport van 10 oktober 2024).

Bij brief van 18 oktober 2024 heeft de gemachtigde van [eisers] Rialse aansprakelijk gesteld voor de door PNB geconstateerde gebreken en gesommeerd om alsnog binnen vier weken voor deugdelijke oplevering van de woning zorg te dragen. Daarbij heeft de gemachtigde onder meer het volgende aan Rialse medegedeeld:

“(…) Hetgeen cliënten het meeste zorgen baart is het feit dat het bouwwerk fundamentele en constructieve gebreken heeft. Zo zijn bijvoorbeeld de lateien te laag geplaatst, is de dekking van de cementdekvloer onvoldoende, loopt het terras naar de verkeerde kant toe af waardoor het water de woning inloopt, staat de onderzijde van de schuifrails te diep en op het betonijzer waardoor betonrot zal gaan ontstaan en zijn de muren niet haaks. Naast deze niet limitatieve opsomming van constructieve gebreken, zijn er nog veel meer (esthetische) gebreken.

(…) Dit betreft een laatste sommatie

Indien Rialse niet of niet volledig aan (één van de) bovengenoemde sommaties voldoet zullen cliënten nadere (rechts)maatregelen treffen. Cliënten achten zich alsdan in ieder geval vrij om de gebreken door een derde te doen laten herstellen en zullen de daarmee gepaard gaande kosten op Rialse verhalen.”

3. Het geschil

eisers] vordert dat het gerecht, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Rialse zal veroordelen om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis, althans binnen zeven dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, althans binnen een door het gerecht te bepalen termijn, aan [eisers] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van Cg 520.701,66, bij gebreke waarvan [eisers] alsdan wettelijke rente over dit bedrag verschuldigd zullen zijn tot aan de dag der algehele voldoening;

II. [eisers] zal veroordelen in de kosten van deze procedure en de nakosten, daaronder begrepen de kosten van beslag alsmede de kosten in geval van betekening van het in dezen te wijzen vonnis, en deze kosten aan [eisers] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis, althans binnen zeven dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan Rialse alsdan wettelijke rente over deze kosten verschuldigd is tot aan de dag der algehele voldoening.

eisers] legt - kort samengevat - aan zijn vordering ten grondslag dat Rialse tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de aanneemovereenkomst. [eisers] heeft er geen vertrouwen meer in dat Rialse het werk alsnog en binnen redelijke termijn zal opleveren. Daarom vordert [eisers] geen nakoming van de overeenkomst maar een bedrag van Cg 520.701,66 aan vervangende schadevergoeding voor de kosten voor het alsnog voltooien en herstellen van het werk.

Rialse heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Rialse betwist dat zij tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de aanneemovereenkomst. Daarnaast betwist Rialse dat, indien er al sprake was van gebreken, zij in verzuim is komen te verkeren. Voorts wordt de hoogte van de schade door Rialse betwist.

In reconventie

Rialse vordert dat het gerecht, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [eisers] zal veroordelen om aan Rialse te betalen het bedrag van Cg 53.035,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;

II. [eisers] zal veroordelen in de kosten van deze procedure in conventie en in reconventie, te voldoen binnen zeven dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis en voor het geval voldoening niet binnen die termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten, te rekenen vanaf de dag die in het vonnis door het gerecht is bepaald tot aan de dag der algehele voldoening;

Rialse legt - kort samengevat - aan haar vordering ten grondslag dat zij extra werkzaamheden heeft verricht die niet binnen de overeengekomen aanneemsom zijn opgenomen. [eisers] dient het bedrag van Cg 53.035,00 aan meerwerk te betalen.

eisers] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

4. De beoordeling

eisers] stelt dat Rialse door gebrekkig werk te leveren en bepaalde werkzaamheden niet uit te voeren, ook niet nadat zij ter zake in gebreke is gesteld en zij daarbij in gelegenheid is gesteld om alsnog met het verrichten van herstelwerkzaamheden deugdelijk na te komen, tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen tot stand gekomen aanneemovereenkomst, waardoor [eisers] schade heeft geleden. [eisers] wil echter niet meer dat Rialse alsnog nakomt. [eisers] heeft op grond van artikel 6:87 van het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn vordering tot nakoming omgezet in een vordering tot betaling van vervangende (schade)vergoeding voor het voltooien en herstellen van de overeengekomen werkzaamheden. Uitgaande van het rapport van PNB van 10 oktober 2024 begroot [eisers] de vervangende schade op Cg 520.701,66.

Rialse heeft als verweer aangevoerd dat de vordering tot betaling van vervangende schadevergoeding niet toewijsbaar is, reeds omdat de gemachtigde van [eisers] Rialse in haar brief van 18 oktober 2024 geen aanspraak heeft gemaakt op vervangende schadevergoeding.

Dit verweer slaagt niet. Als omzettingsverklaring volstaat iedere schriftelijke mededeling dat de schuldeiser schadevergoeding in plaats van nakoming van een specifieke verbintenis vordert, waarbij formele bewoordingen niet zijn vereist. Voorts kan de omzettingsverklaring tegelijk met de ingebrekestelling of de aansprakelijkheidsstelling worden uitgebracht. De brief van 18 oktober 2024 strekt tot sommatie van Rialse om de gestelde gebreken binnen een bepaalde termijn te herstellen, met de mededeling dat in geval daaraan niet wordt voldaan [eisers] zich vrij acht om door een derde de gebreken te laten herstellen en dat de kosten daarvoor op Rialse zullen worden verhaald. Aldus heeft [eisers] schriftelijk medegedeeld dat indien Rialse in verzuim raakt, vervangende schadevergoeding in plaats van nakoming zal worden gevorderd, hetgeen gelet op het hiervoor overwogene volstaat als omzettingsverklaring.

Rialse heeft verder als verweer aangevoerd dat zij niet in verzuim kon raken, omdat de woning op dat moment al was opgeleverd dan wel stilzwijgend aanvaard. Daartoe voert Rialse aan dat [eisers] zijn intrek in de woning heeft genomen en daarvoor alle deelopleveringen voor het reguliere werk heeft goedgekeurd en betaald.

Het verweer slaagt niet. Het volgende is daarvoor redengevend. Dat [eisers] de woning in maart 2024 in gebruik heeft genomen, betekent niet hij de woning op dat moment heeft aanvaard of dat deze daarmee is opgeleverd. Naast het feit dat [eisers] gemotiveerd heeft gesteld dat hij de woning noodgedwongen moest betrekken omdat hun vorige woning verkocht was, staat tussen partijen vast dat het werk op het moment van ingebruikname door [eisers] nog niet klaar was. Aan het feit dat [eisers] aan al zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan door zonder enig voorbehoud alle facturen van Rialse te voldoen, kan evenmin de conclusie worden verbonden dat [eisers] tevreden was over het door Rialse opgeleverde werk. Die redenering wordt overigens ook weersproken door de zich in het dossier bevindende e-mails omtrent de herstelpunten en het tijdens de comparitie van partijen door Rialse zelf vermelde feit, dat er ook na de intrekking van en betaling door [eisers] herstelpunten aan de orde zijn geweest maar dat partijen er in eerste instantie door middel van onderling overleg steeds samen uitkwamen. Dat [eisers] het werk niet heeft aanvaard blijkt overigens ook uit de brief van de gemachtigde van [eisers] waarbij de rapporten van PNB met Rialse gedeeld werden en Rialse daarbij gesommeerd werd om alsnog voor deugdelijke oplevering van de overeengekomen werkzaamheden zorg te dragen.

De conclusie is dat geen grond bestaat voor het oordeel dat Rialse naar aanleiding van de brief van 18 oktober 2024 hoe dan ook niet in verzuim kon raken. Vervolgens komt de vraag aan de orde of, en zo ja, in hoeverre Rialse naar aanleiding van deze brief in verzuim is geraakt. Bij die brief heeft [eisers] Rialse ten aanzien van de in het rapport van 10 oktober 2024 vermelde gebreken in gebreke gesteld, en haar in de gelegenheid gesteld die specifieke gebreken te herstellen. Dit brengt met zich dat Rialse alleen in verzuim kon raken ten aanzien van een of meer van deze gebreken. Het geschil spitst zich dan ook verder toe tot de vraag of Rialse toerekenbaar tekort is geschoten en schadeplichtig is ten aanzien van een of meer van de in het rapport 10 oktober 2024 vermelde punten. Ter beantwoording van die vraag overweegt het gerecht als volgt.

In de stukken en ter zitting hebben partijen ten aanzien van (enkele van de) in het rapport vermelde gebreken het volgende aangevoerd.

Volgens [eisers] werden de tussen partijen overeengekomen werkzaamheden niet conform de bouw- en constructietekeningen althans niet deugdelijk door Rialse uitgevoerd. Volgens [eisers] is het meest wezenlijke gebrek het feit dat de lateien te laag zijn geplaatst en er een onvoldoende dikke dekvloer is gestort. [eisers] verwijst in dit verband naar de rapporten van PNB, waarin is vermeld dat Rialse heeft nagelaten een dekvloer aan te brengen met een minimale dekking van 4.5 cm Omdat er geen deugdelijke dekvloer gestort is, heeft Rialse de kozijnen in de betonvloer geplaatst, waardoor de rails tegen de wapening/het betonijzer aanstaat. In combinatie met een verkeerde afschot van het terras zorgt dit ervoor dat de onderdorpels vollopen met regenwater waardoor er wateroverlast en een groot risico voor betonrot ontstaat. Om dit gebrek weg te nemen dient er alsnog een deugdelijke dekvloer te worden gestort en dienen de lateien aldus te worden verhoogd. Daarmee wordt ook het probleem met het terras – dat nu geen juiste aftocht heeft – opgelost. Door het verhogen van de dekvloer ontstaat een afschot waardoor het water in plaats van naar het huis naar de afvoeren kan lopen, aldus [eisers].

Verder is het schilder-, tegel- en pleisterwerk naar de mening van [eisers] zeer matig. De muren zijn ook scheef, lopen rond en zijn niet haaks. De glazen balustrade is scheef gemonteerd en te strak geplaatst waardoor het “rond’ loopt. De gehele glazen terrasafzetting staat onder hoge spanning en geeft daardoor regelmatig een hard knallend geluid. Ten slotte stelt [eisers] dat de zwembadinstallatie niet adequaat functioneert. De pomp lekt en de filter is nog niet geplaatst.

Rialse is het er niet mee eens en meent dat er wel degelijk overeenkomstig de bouw- en constructietekeningen is gebouwd. Dat de lateien te laag zijn geplaatst klopt niet. De ringbalk zoals hier in de woningbouw in Curaçao wordt toegepast is iets wat direct in de ruwbouwfase nagemeten wordt en is volgens Rialse uitgevoerd conform de aangeleverde constructietekeningen. Van constructieve gebreken kan dan ook geen sprake zijn. Naar de mening van Rialse is het probleem ontstaan omdat de door [eisers] gekochte aluschuifpuien bij inplaatsing andere maten bleken te hebben dan de constructeur had berekend. Dat de lateien hierdoor hoger moeten zijn is vervelend maar geen constructief probleem. Dat er onvoldoende dekvloer is klopt evenmin. De betonwapening moet een bepaalde dekking hebben binnen een betonconstructie. Vanwege het klimaat gaan constructeurs ervan uit dat er minimaal 45 mm dekking moet zijn op de buitenste wapeningsstaaf. Zo is de vloer gestort en de wapening is van tevoren gecontroleerd waardoor ook hier geen sprake kan zijn van een tekortkoming in de constructie. Rialse heeft verder betoogd dat de terrasvloer conform de constructietekening is aangelegd. Dat de constructeur geen rekening heeft gehouden met de windrichting, het hoogteverschil tussen binnen en buiten tegels en dat er dan mogelijk stuwwater naar binnen loopt is geen constructiefout van Rialse. Kortom als het ontwerp door de architect of de constructeur niet goed doordacht is, dan kan binnenlopend stuwwater niet achteraf bij de aannemer worden neergelegd.

Verder betwist Rialse dat het schilder-, tegel- en pleisterwerk niet deugdelijk is uitgevoerd. Ook dat de muren scheef lopen. Voorts heeft Rialse aangevoerd dat de glazen omheining van het terras in stukken wordt aangeleverd en gemonteerd waardoor zij dit niet ‘te strak’ kan plaatsen. Ten slotte betwist Rialse dat de zwembadinstallatie niet adequaat functioneert. Dat er een pomp lekt en dat er geen filter is geplaats is allemaal vreemd. Als er een pomplekkage is kan de pomp überhaupt geen druk opbouwen en dus niet werken, aldus Rialse.

Nu partijen – op basis van voormelde stellingen - verdeeld zijn over de stelling dat Rialse ten aanzien van de in het rapport van 10 oktober 2024 vermelde werkzaamheden ondeugdelijk heeft gepresteerd, rust de bewijslast hiervan volgens de hoofdregel op [eisers]. Weliswaar heeft [eisers] ter onderbouwing van zijn standpunt twee rapporten van PNB overgelegd, maar dit betreft een tweetal onderzoeken die gedaan zijn door een partij-deskundige. Daarnaast speelt een rol dat Rialse niet bij de inspectie aanwezig is geweest, niet betrokken is geweest bij het opmaken van de rapporten en dat het standpunt van Rialse – die de door de deskundige geconstateerde gebreken uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist – niet is betrokken in de bevindingen van PNB. De standpunten van Rialse en de deskundige van [eisers] staan lijnrecht tegenover elkaar, en Rialse heeft haar standpunten gemotiveerd onderbouwd. Hierdoor is het voor het gerecht nog altijd onvoldoende duidelijk of en in hoeverre (en op welke punten) wie gelijk heeft.

Het gerecht heeft ten aanzien van de vraag of Rialse al dan niet ondeugdelijk werk heeft geleverd dan ook behoefte aan nadere inlichtingen. Daar komt het volgende bij. Tussen partijen is behalve in geschil of ten aanzien van het terras Rialse al dan niet ondeugdelijk werk heeft geleverd, ook in geschil - indien sprake is van ondeugdelijke uitvoering van het werk op dit punt – waar dat aan te wijten is. Nu in de artikelen 7:760 e.v. BW een regeling wordt gegeven voor wiens rekening de gevolgen van ondeugdelijke uitvoering van werk onder verschillende omstandigheden dienen te komen, heeft het gerecht ter beoordeling van de vorderingen ook op dit punt behoefte aan nadere inlichtingen. In deze zaak speelt in dit verband nog een rol dat weliswaar het uitgangspunt is dat de aannemer, deskundig op het gebied van de uitvoering van een bouwwerk, een geschikte, uitvoerbare oplossing dient voor te stellen, en de plicht heeft te waarschuwen indien verantwoorde uitvoering binnen het beoogde budget niet haalbaar blijkt, maar dat partijen op dit punt nadere afspraken hebben gemaakt, onder meer dat Rialse eerst toestemming aan [eiser] diende te vragen voordat van de bouwtekeningen en constructieberekeningen wordt afgeweken. Verder heeft gedurende de looptijd van de bouwwerkzaamheden [eiser] bepaalde werkzaamheden overgenomen, dan wel Rialse daarin bijgestaan, en heeft [eiser] ook als het ware de rol uitgeoefend van bouwopzichter.

Benoeming deskundige

Het gerecht kan bij deze stand van zaken dus niet vaststellen of er sprake is van ondeugdelijk werk ten aanzien van een of meer van de in het rapport van 10 oktober 2024 vermelde punten door Rialse en, zo ja, voor wiens rekening dit dient te komen. Daarom acht het gerecht het aangewezen een onafhankelijke deskundige te benoemen om het gerecht hierover in te lichten. Partijen wordt verzocht zich bij akte uit te laten over de persoon van de deskundige en de aan de deskundige voor te leggen vragen, bij voorkeur nadat zij daarover onderling overleg hebben gehad en zo mogelijk overeenstemming hebben bereikt. Als partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de persoon van de deskundige en als iedere partij zelf een deskundige voorstelt, dienen partijen gemotiveerd te kennen te geven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de deskundige die door de wederpartij is voorgesteld niet voor benoeming in aanmerking moet komen. Na weging van deze standpunten, zal het gerecht een door partijen aangedragen deskundige of een zelf gekozen deskundige benoemen.

Het gerecht is verder voornemens aan de deskundige de volgende vragen voor te leggen.

1. Kunt u door middel van een onderzoek ter plaatse te kennen geven of sprake is van de in het rapport van PNB van 10 oktober 2024 vermelde gebreken in de door Rialse uitgevoerde werkzaamheden?

2. U wordt verzocht om bij elk gesteld gebrek te kennen te geven of Rialse de desbetreffende werkzaamheden heeft uitgevoerd conform de bouw- en constructietekeningen en of de desbetreffende werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met de eisen van goed en deugdelijk werk.

3. Als sprake is van ondeugdelijk werk, waaraan is dat te wijten?

4. Als het ondeugdelijk werk het gevolg is van een ontwerpfout, had Rialse daar naar uw mening voor moeten waarschuwen en is daarbij nog relevant dat [eiser] ook de rol bouwopzichter op zich genomen had?

5. Als sprake is van een tekortkoming of van gebreken, op welk bedrag begroot u de herstelkosten? U wordt verzocht om de herstelkosten, indien van toepassing, per gebrek te specificeren.

6. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan het gerecht volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

Het voorschot voor de kosten van het onderzoek van de deskundige zal over partijen gelijkelijk verdeeld worden. Partijen zullen daarom ieder de helft van het voorschot moeten betalen.

Het gerecht zal de zaak naar de rol verwijzen om partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de persoon van de deskundige en de aan hem of haar te stellen vragen. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

In reconventie

In afwachting van de door partijen te nemen aktes zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

5. De beslissing

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 15 december 2025 voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich kunnen uitlaten over de persoon van de te benoemen deskundige en de aan deze deskundige te stellen vragen. Verder kunnen partijen te kennen geven welke eventueel aanvullende vragen zij gesteld wensen te zien;

In conventie en in reconventie

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth, rechter, en op 24 november 2025 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.