ECLI:NL:OGEAC:2025:363

1. Het procesverloop

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift ‘small claim’ met producties van 5 mei 2025,

de conclusie van antwoord met producties,

de mondelinge behandeling van 15 september 2025, waarna de zaak verwezen is naar de AR-rol,

de mondelinge behandeling van 25 november 2025,

de ‘conclusie van repliek’ met producties van [eiser] die als pleitnotitie is beschouwd.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

Sinds 29 augustus 2022 zijn [eiser] en zijn partner eigenaar van [woning] te [land].

In de toepasselijke Algemene Bepalingen van de splitsingsakte Blije Rust staat, voor zover relevant:

Artikel 1:

1. In het reglement wordt verstaan onder:

e. “gemeenschappelijke gedeelten”: die gedeelten van de gebouwen alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

(…)

g. “privé gedeelte”: het gedeelte of de gedeelten van de gebouwen en de daarbij behorende grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. (…)

Artikel 3:

Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid, onderdeel a, van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:

a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan, met uitzondering van het onderhoud van de muren aan de binnenkant van de bergruimte, welk onderhoud komt voor rekening van de eigenaar van het appartement die het persoonlijk recht van de betreffende berging heeft;

b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die in gevolge het reglement of een rechtelijke beslissing als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid, onderdeel a, van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaren, en voor zover die niet vallen onder a: (…)

Artikel 9:

1. tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend, voorzover aanwezig:

a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van de gebouwen met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de buitengevel, waaronder begrepen raamkozijnen met glas, deuren welke zich in de buitengevels bevinden of de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de daken, alsmede de zwembaden, looppaden, weg, parkeerplaatsen, putten, pompen, drip systemen, omheining, hekken en poort, traliewerk; de bergingen, de groenvoorzieningen, voorzover deze niet betreffen groenvoorzieningen behorende tot het uitsluitend gebruik van een appartement, de plafonds en de wanden die zich niet bevinden in een privé gedeelte; (…)

Artikel 21:

1. Alle privé gedeelten met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaren.

2. Het in het eerste lid bepaalde geldt niet voor schade die veroorzaakt is door een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten heeft plaats gehad. In dat geval komt de schade voor de eigenaren gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is;

3. Alle zich in het privé gedeelte bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken zijn voor rekening en risico van de eigenaren gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.(…)

In een e-mail van 21 mei 2023 van [eiser] aan de VvE staat, voor zover relevant:

Wij hadden tot voor kort oppervlakkige scheuren in de muren. Recent zijn de scheuren verergerd zowel binnen al buiten en zijn nieuwe scheuren ontstaan, waar we genoodzaakt zijn actie te ondernemen.

In een e-mail van 19 juni 2023 van de VvE aan [eiser] staat, voor zover relevant:

Ik stuur je verzoek door naar de betreffende VVE leden. Zij kunnen dan met hun expertise of hun expert kijken wat de oorzaak is en aan de hand daarvan bepalen of de VVE dit oppakt of dat dit toch een zaak voor jou privé is.

Houd er wel rekening mee dat dit niet per definitie een VvE aangelegenheid hoeft te zijn en het feit dat de VVE dit oppakt ook niet vanzelfsprekend is.

In een e-mail van 14 januari 2024 van de VvE aan [eiser] staat, voor zover relevant:

Het heeft een tijd geduurd, maar het bestuur van de vve blije rust heeft na intern overleg besloten om de zettingen van uw [woning] als volgt aan te pakken:

De oorzaak ligt volgens de specialisten in de zettingen in de grondlagen onder uw appartement. De fundering bestaat net als bij alle andere appartementen uit een gewapende strokenfundering op een harde diabaas laag. Onder deze laag (kan een aantal meters diep zijn) kan het voorkomen dat er een waterkanaal droog is komen te vallen of andersom juist water is gaan stromen. Dit kan zettingen tot gevolg hebben.

De heer [belanghebbende 1] van Soil Stabilizing Technology heeft hier ervaring mee, want dit komt vaker voor op Curaçao. Hij stelt het volgende voor:

Stabilisatie werkzaamheden:

(…)

Deze methode heeft voldoende stabiliteit en fungeert tevens als “kleefpaal”. (…)

Hierna moet alles stabiel zijn en kunt u de scheuren laten vullen en afwerken.

De kosten voor graven, boren, vullen en dichtgooien, straatje opnieuw aanleggen en scheuren buitenzijde repareren komen voor rekening van de VVE.

In een mail van 25 januari 2024 van [belanghebbende 2] aan [eiser] staat, voor zover relevant:

Het bestuur heeft aangegeven dat scheuren aan de binnenzijde inderdaad voor uw rekening zijn.

Het repareren van de muren is redelijk eenvoudig na de ingreep in de fundering uit te voeren: de scheuren worden gevuld, daarna gepleisterd, eventueel verstijfd met een soort kippengaas, en afgewerkt met stukken en geschilderd.

In een brief van 1 mei 2024 van [belanghebbende 1] van Soil Stabilizing Technologies Curaçao (hierna: Soil), aan [eiser] staat, voor zover relevant:

Tijdens de uitvoering van de geplande werkzaamheden hebben wij een aantal testen uitgevoerd om er achter te komen hoe het kon dat dit woonhuis is gaan scheuren. Gebleken is dat de draagmuur tussen de woon en slaapkamer ongefundeerd is wat maakt dat deze is gaan zakken. Ook is gebleken dat onder de vloer tevens de aangevulde grond zodanig is verzakt dat er een ruimte is ontstaan van +/-5cm.

Hierdoor hebben wij onze werkzaamheden moeten aanpassen en ook extra werkzaamheden moeten toevoegen zoals het wijzigen van de boorgaten een inspuiten van foam onder de vloer voor extra steun.

Een tweede punt is dat onze offerte exclusief herstelwerkzaamheden is goedgekeurd wat inhoudt dat u als de eigenaar van het pand de kosten hiervoor zou moeten betalen.

Deze kosten zijn verdeeld in twee verschillende werkzaamheden en wel, herstellen scheuren en schilderwerken en komen totaal op een bedrag van Ang. 3.200,00 (…).

In een e-mail van 29 maart 2025 van [eiser] aan de VvE staat, voor zover relevant:

I hereby inform you that the HAO is in default (in Dutch: verzuim) as per 6 March 2025 as the HOA has not refunded the amount of ANG 3,200,00 as paid by me in advance for preparing the damage to my apartment located at [woning] which is the result (in Dutch: gevolgschade) of the defect in the foundation (…)

De VvE heeft de herstelkosten van [eiser] tot op heden niet betaald.

3. De vordering en de standpunten van partijen

eiser] vordert – samengevat – dat het gerecht de VvE veroordeelt tot betaling van Cg 3.200 en de proceskosten.

eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat hij herstelkosten heeft gemaakt voor gevolgschade veroorzaakt door funderingsproblemen in de gemeenschappelijke delen van het complex. Volgens [eiser] is de VvE op grond van de Algemene Bepalingen van de splitsingsakte van de VvE (hierna: de Algemene Bepalingen) gehouden de herstelkosten te vergoeden.

De VvE betwist de vordering. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna – voor zover relevant – nader ingegaan.

4. De beoordeling

In deze zaak gaat het om de vraag of de VvE de kosten voor het herstel van de schade aan (de binnenzijde van) het appartement van [eiser] moet vergoeden.

eiser] heeft een beroep gedaan op artikel 3 jo. 9 en artikel 21 van de Algemene Bepalingen.

Artikel 3 jo. 9 van de Algemene Bepalingen

In artikel 3 van de Algemene Bepalingen staat dat de kosten die gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten, dan wel de kosten die verband houden met noodzakelijke herstellings-werkzaamheden van de gemeenschappelijke gedeelten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen. In artikel 9 staat wat er onder gemeenschappelijke gedeelten wordt verstaan.

Het gerecht overweegt dat uit deze artikelen niet volgt dat de VvE de kosten, die gemaakt zijn in verband met herstelwerkzaamheden aan de binnenzijde van het appartement van [eiser] moet betalen. De binnenzijde van het appartement valt immers niet onder de gemeenschappelijke gedeelten.

De kosten die wel onder de reikwijdte van dit artikel vallen (in dit geval voor de stabilisatiewerkzaamheden zoals vermeld in de brief van de VvE aan [eiser] van 14 januari 2024) heeft de VVE al betaald. Dit betreffen immers kosten die verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden van de gemeenschappelijke gedeelten als bedoeld in artikel 3 jo. 9 van de Algemene Bepalingen.

Artikel 21 van de Algemene Bepalingen

Ter zitting heeft [eiser] aanvullend nog een beroep gedaan op artikel 21 van de Algemene Bepalingen ter vergoeding van zijn schade. Uitgangspunt van artikel 21 is dat (schade in) een privé gedeelte voor rekening en risico van de betrokken eigenaren is. Uitgezonderd is schade in een privé gedeelte, die is veroorzaakt door ‘een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten heeft plaatsgehad’. In dat geval komt de schade voor de eigenaren gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.

Volgens [eiser] valt zijn schade onder dit artikel, omdat het veroorzaakt is door funderingsproblemen en dus door ‘een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten heeft plaatsgehad’.

Voor de beantwoording van de vraag of de door [eiser] gevorderde schade onder de uitzondering van artikel 21 lid 2 van de Algemene Bepalingen valt en dus voor rekening van de VvE komt, moet allereest de vraag worden beantwoord of is komen vast te staan dat de schade/scheurvorming is veroorzaakt door funderingsproblemen.

Funderingsproblemen

eiser] onderbouwt zijn stelling dat sprake was/is van funderingsproblemen met de brief van Soil van 1 mei 2024 waarin staat dat de draagmuur tussen de woon- en slaapkamer ongefundeerd is, wat maakt dat deze is gaan zakken.

De VvE betwist dat sprake was/is van een gebrek aan de fundering. Volgens de VvE blijkt uit de aanwezige constructietekeningen en berekeningen (die door DOW en ROP zijn goedgekeurd en recent opnieuw zijn beoordeeld), dat de binnenmuur tussen de woon- en slaapkamer in het appartement van [eiser] geen draagmuur is en het niet nodig was/is deze te funderen. In het complex zijn alleen de buitenmuren van de appartementen gefundeerd en niet de binnenmuren. Tot nu toe is alleen bij het appartement van [eiser] sprake geweest van scheurvorming aan de binnenmuren. De schade van de andere circa 10 VvE-leden zag op scheuren in de buitenmuren. Soil is geen constructeur en het onderzoek was niet volledig, omdat de boringen niet op de goede plekken zijn uitgevoerd volgens de VvE. Op dit moment vindt er – na een unaniem besluit daartoe in de VvE Vergadering op 24 februari 2025 – een onderzoek plaats om de oorzaak van de verzakking en scheurvorming te achterhalen. Het is echter niet makkelijk gebleken daarvoor een onafhankelijk specialist te vinden in Curaçao, zodat de uitslag daarvan nog op zich moeten laten wachten, aldus de VvE.

Het gerecht is van oordeel dat – gelet op de gemotiveerde betwisting van de VvE – op dit moment niet vaststaat dat de schade/scheurvorming bij [eiser] is veroorzaakt door een funderingsprobleem. Het gerecht overweegt dat, als vast komt te staan dat de schade/scheurvorming bij [eiser] is ontstaan door problemen met de fundering of een gebrek daaraan, zijn schade mogelijk wel kan verhalen op de VvE (en de VvE dan mogelijk weer op de constructeur/bouwer). De fundering valt volgens de definitie van de Algemene Bepalingen (net als de dragende muren en het geraamte van de gebouwen met de ondergrond) immers onder de definitie van de gemeenschappelijke gedeelte en dit onder privé gedeelte, zodat in dat geval sprake is van ‘een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelte heeft plaatsgehad’ zoals bedoeld in artikel 21 lid 2 van de Algemene Bepalingen.

Het voorgaande brengt mee dat de vordering van [eiser] zal worden afgewezen.

Omdat [eiser] in het ongelijk wordt gesteld, wordt hij veroordeeld in de proceskosten. De kosten van de VvE worden tot aan deze uitspraak begroot op nihil, aangezien zij zonder gemachtigde procedeert.

5. De beslissing

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van de VvE tot op heden begroot op nihil;

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman, rechter, bijgestaan door L. Matthijs, griffier, en in het openbaar uitgesproken.