ECLI:NL:OGEAC:2025:379

1. Het procesverloop

Het procesverloop blijkt uit:

- het verzoekschrift van [eiser] van 12 juli 2024 met producties,

- de conclusie van antwoord tevens houdende conclusie van eis in reconventie van [gedaagde] van 16 september 2024 met producties,

- de conclusie van antwoord in reconventie van 7 februari 2025 met producties,

- de producties van [eiser] van 12 februari 2025,

- de productie van [eiser] van 13 februari 2025,

- de mondelinge behandeling van 14 februari 2025, waarbij

door [eiser] een pleitnota is overgelegd.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. Waar gaat de zaak over?

Partijen hebben een koop/aannemingsovereenkomst gesloten. [gedaagde] wil (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. [eiser] wil betaling van de resterende termijn, het meerwerk en een boete.

De vorderingen van [eiser] zullen gedeeltelijk worden toegewezen. De vorderingen van [gedaagde] zullen worden afgewezen. Het gerecht zal hierna uitleggen hoe het tot dit oordeel komt, na eerst de feiten te hebben vermeld.

3. De feiten

Partijen hebben op 12 maart 2022 een koop/aanneemovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten met betrekking tot een perceel grond en de bouw van een woning op het bouwproject [naam bouwproject]. De koop/aanneemsom bedraagt Cg 380.000, waarvan Cg 100.000 ziet op het perceel waarop de woning wordt gebouwd.

Op 13 juni 2022 is het perceel aan [gedaagde] geleverd.

Uit artikel 3 lid a van de overeenkomst volgt dat de aanneemsom in termijnen is verschuldigd. De verschillende bouwfases en de daaraan verbonden verschuldigde betalingen zijn vastgelegd in een faseringsdocument.

In artikel 5 sub b van de overeenkomst is opgenomen dat het werk zonder onderbreking wordt voortgezet tot aan de eindoplevering, die behoudens overmacht, zal moeten plaats vinden niet later dan honderdveertig (140) werkbare werkdagen na aanvang van de bouwwerkzaamheden. In artikel 5 sub d is opgenomen dat koper aanvaardt dat meer werkopdrachten de bouwtijd en oplevering mogelijkerwijs zullen verlengen en van het in lid b gestelde kan doen afwijken.

Op 29 juli 2023 is in opdracht van [gedaagde] een rapport opgesteld met betrekking tot de uitvoering van uitgevoerde werk (hierna: Bouwteamrapport).

In een brief van 8 augustus 2023 heeft [gedaagde] [eiser] in gebreke gesteld.

In een brief van 23 augustus 2023 heeft [gedaagde] de overeenkomst ontbonden.

In een brief van 1 september 2023 heeft [eiser] gesteld niet in de ontbinding te berusten en [eiser] heeft [gedaagde] gewezen op haar achterstallige betalingsverplichting.

Op 4 oktober 2023 heeft een deskundige in aanwezigheid van beide partijen een opname gedaan van de woning en daarvan een rapport opgesteld (hierna: SADArapport).

Op 10 november 2023 heeft [eiser] aangegeven de herstelwerkzaamheden binnen drie weken te verrichten. [eiser] vordert tevens de restantbetaling van de laatste fase en betaling van het meerwerk, totaal Cg 21.743.

Op 11 december 2023 heeft [eiser] geschreven dat alle herstelwerkzaamheden zijn verricht en is nogmaals om betaling verzocht.

In een brief van 19 januari 2024 ontkent [gedaagde] dat de herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd.

Op 2 februari 2024 heeft [gedaagde] de sloten vervangen en een derde opdracht gegeven werkzaamheden te verrichten.

Op 4 december 2024 is het huis door [gedaagde] verkocht aan derden voor

Cg 470.000.

4. De vorderingen

eiser] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan hem te betalen

(i) Cg 21.743 ter zake achterstallige bouwtermijnen en meerwerk,

(ii) Cg 20.000 ter zake overtredingen van de boetebepalingen,

vermeerderd met de wettelijke rente en met veroordeling in de proceskosten.

In reconventie

gedaagde] vraagt een verklaring voor recht dat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en dat de overeenkomst op grond daarvan is ontbonden,

- [ eiser] te veroordelen om aan [gedaagde] te betalen Cg 38.000,

- [ eiser] te veroordelen om aan [gedaagde] te betalen Cg 12.502,88,

alles vermeerderd met de wettelijke rente en de proceskosten.

5. De beoordeling

Dat de bouw langer heeft geduurd dan in de overeenkomst was voorzien is duidelijk. [gedaagde] heeft zich aanvankelijk om die reden op ontbinding van de aanneemovereenkomst beroepen, maar dit is door [eiser] niet geaccepteerd. Volgens hem was geen sprake was van een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigde. In het bijzonder omdat volgens [eiser] die vertraging aan [gedaagde] zelf was te wijten door het opdragen van meerwerk en het uitblijven van leveringen van door haar bestelde bouwmaterialen.

Vaststaat dat er meerwerk is opgedragen, dat er haperingen zijn geweest in leveranties (tegels), in door [gedaagde] te nemen beslissingen (ramen) en dat [gedaagde] goederen in de woning heeft geplaatst, waardoor er vertraging is ontstaan. De in de brief van 23 augustus 2023 ingeroepen ontbinding is zonder rechtsgevolg gebleven.

Op 4 oktober 2023 is vervolgens in aanwezigheid van beide partijen een deskundigenrapport (SADArapport) opgemaakt waarin de toen nog bestaande gebreken zijn opgenomen. Uit het feit dat de in het Bouwteamrapport genoemde gebreken daarin niet meer staan vermeld mag worden afgeleid dat deze niet meer aanwezig waren. Partijen hebben afgesproken dat de gebreken in het SADArapport door [eiser] zouden worden hersteld. [eiser] heeft zich daartoe bereid verklaard en heeft op 11 december 2023 schriftelijk verklaard dat de gebreken waren verholpen en (opnieuw) aanspraak gemaakt op het restant van de aanneemsom.

Artikel 7:758 lid 1 BW bepaalt dat indien de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, de opdrachtgever geacht wordt het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd. [eiser] heeft een beroep gedaan op deze bepaling.

Uit de wetstekst blijkt dat er van oplevering pas sprake is als de opdrachtgever het werk heeft aanvaard. Aanvaarding kan uitdrukkelijk geschieden, maar ook stilzwijgend. Voor dat laatste is dan nodig dat de aannemer aan de opdrachtgever te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de laatste niet binnen een redelijke termijn in ieder geval van zich laat horen. Uit de brief van [eiser] van 11 december 2023 moest [gedaagde] in redelijkheid begrijpen dat het werk klaar was om te worden opgeleverd.

In een brief van 19 januari 2024 reageert [gedaagde] als volgt:

het tegelwerk van de keuken is niet aangepakt, de binnendeuren hebben verschillende tinten, de ramen van een van de kamers zijn nog niet gerepareerd, het plafond is niet geverfd, de buitenkant van het huis is niet geverfd, de plinten aan de buitenkant van het huis zijn niet gerepareerd, in een van de badkamers is het kozijn niet gekit, de voordeur is aan de buitenkant niet gekit, de balustrades aan de ingang zijn niet gerepareerd, de nis is niet gerepareerd, de putdeksel is niet verhoogd, de wandcontactdozen zijn niet vervangen of gerepareerd en het tegelwerk in de badkamers is niet af.

Hoewel de gebreken worden benoemd, neemt zij het werk in gebruik door de sloten te veranderen en [eiser] niet meer toe te laten tot het werk.

eiser] heeft gestelde gebreken weersproken, met uitzondering van het tegelwerk in de badkamers, waartoe hij ontkent gehouden te zijn. Daarmee ontkent [eiser] dat hij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst.

eiser] is niet in gebreke gesteld en is niet in de gelegenheid gesteld om de door [gedaagde] genoemde gebreken te herstellen en dat had [gedaagde] wel moeten doen om het verzuim te laten intreden. Dat een fatale termijn was overeengekomen voor het herstel van de SADA-gebreken is niet gebleken. Nu het verzuim niet is ingetreden kan [gedaagde] geen ontbinding vragen en evenmin vervangende schadevergoeding vorderen.

Het door [gedaagde] gestelde kan dan ook niet anders worden begrepen dan een gedeeltelijke opzegging van het werk. In dat geval zal zij het voor het gehele werk geldende prijs moeten betalen, verminderd met de besparingen die voor de aannemer uit de opzegging voortvloeien. Nu ten aanzien van de besparingen niets is vermeld en het werk door [eiser] als voltooid werd beschouwd, betekent dit dat er geen aftrek voor besparingen plaatsvindt. [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van de laatste termijn van Cg 21.743.

De vorderingen van [gedaagde] zullen op grond van het voorgaande worden afgewezen.

Meerwerk

eiser] stelt dat [gedaagde] Cg 8.390 aan meerwerk is verschuldigd. Dit bedrag is als volgt samengesteld:

a. stoep maken Cg 3.000

b. sleuven alarm + afwerken Cg 675

c. sleuven sparing klein in badkamer + afwerken Cg 675

d. sleuven sparing groot in badkamer + afwerken Cg 975

e. heetwatervoorziening incl. sleufwerk+

leveren en plaatsen koperleidingen Cg 1.340

f. aanpassen afvoer voor hangwc Cg 200

g. gedeeltelijk plaatsen 1 hangwc incl. materiaal Cg 325

h. tegel zetten verlengde vloer porch Cg 100

i. verplaatsen waterleiding + afvoer+ wasbak 2 keer Cg 350

j. leveren douchewand Cg 750

Totaal Cg 8.390

gedaagde] ontkent niet dat het meerwerk is verricht en dat zij hiertoe opdracht heeft gegeven, maar zij ontkent dat zij daarvoor betaling is verschuldigd, omdat zij door [eiser] niet zou zijn gewezen op de meerkosten.

Voor een aantal posten geldt dat er een offerte is uitgebracht, zoals voor de aanpassingen in de badkamers met betrekking tot de wasbakken en de wc’s. Die werkzaamheden zijn uitgevoerd en ook gefactureerd. Het gaat hierbij om de posten c., d., f. en i. en j. [gedaagde] moet deze werkzaamheden dan ook betalen.

Artikel 7:755 BW bepaalt dat in geval van door de opdrachtgever gewenste toevoegingen of veranderingen in het overeengekomen werk de aannemer slechts dan een verhoging van de prijs kan vorderen, wanneer hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van een daaruit voortvloeiende prijsverhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen. Uit de wetgeschiedenis blijkt dat met deze bepaling is beoogd duidelijk te maken dat toestemming tot meerwerk niet zonder meer toestemming tot prijsverhoging impliceert. In dat opzicht heeft de wetgever de opdrachtgever bescherming willen bieden. Uit de wetsgeschiedenis blijkt niet dat de verdergaande bescherming die door het onderdeel wordt voorgestaan, is beoogd. Het was voor [gedaagde] duidelijk dat het extra werkzaamheden betrof die niet waren voorzien in de overeenkomst. Zij kon, gelet op de aard van het desbetreffende meerwerk, voorzien dat dit kosten en dus prijsverhogingen met zich bracht. Voor zover daarvoor geen prijs is overeengekomen geldt dat [gedaagde] een redelijke prijs is verschuldigd. Niet gesteld of gebleken is dat de gevorderde bedragen daar niet aan voldoen. Het door [eiser] gevorderd bedrag ter zake meerwerk ligt dan ook voor toewijzing gereed.

Opdracht aan een andere aannemer/andere kleur woning

eiser] heeft met een beroep op de notariële akte wegens overtreding van de daarin opgenomen bijzondere verplichtingen twee keer een boete van Cg 10.000 gevorderd:

(i) omdat [gedaagde] de verdere werkzaamheden aan een andere aannemer heeft opgedragen,

(ii) omdat [gedaagde] de woning in een afwijkende kleur heeft geschilderd.

[gedaagde] heeft deze vorderingen onweersproken gelaten.

De betreffende bijzondere verplichtingen zijn opgenomen in een notariële akte waarin de overeenkomst is vastgelegd die is gesloten tussen Polo Investments N.V. en [gedaagde]. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet duidelijk op welke grond [eiser] de boete kan vorderen. De vorderingen ter zake zullen dan ook worden afgewezen.

Conclusie

De vorderingen van [eiser] in conventie worden deels toegewezen. De vorderingen van [gedaagde] in reconventie worden afgewezen. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in conventie en in reconventie in de proceskosten veroordeeld zoals in de beslissing vermeld.

6. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van Cg 21.743 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 juli 2024 tot aan de dag van algehele betaling,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiser] vastgesteld op Cg 2.000 aan gemachtigdensalaris, Cg 750 aan griffierecht en Cg 322,93 aan oproepingskosten,

In reconventie

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiser] van Cg 1.250 aan gemachtigdensalaris;

In conventie en in reconventie

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. I. Tubben, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken.