ECLI:NL:OGEAC:2026:171

1. de stichting particulier fondsSPF TIS KNOKKE,

1. [gedaagde 1],

1. [gedaagde 1]

1. [notariskantoor],

1. Het procesverloop

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift van 9 september 2024 met producties,

de conclusie van antwoord/eis in reconventie tevens incident in vrijwaring van 9 december 2024,

het antwoord in het incident van 27 januari 2025,

het vonnis in het incident van 24 februari 2025 waarbij de incidentele vordering tot oproeping in vrijwaring van de notaris is toegewezen,

de conclusie van antwoord in vrijwaring van de notaris van 30 juni 2025 met producties,

de producties van verkopers ingediend op 21 januari 2026,

de aanvullende producties van kopers ingediend op 21 januari 2026,

de mondelinge behandeling van 23 januari 2026 waarbij partijen en hun gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd,

de pleitnotities.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

Op 23 februari 2024 is een koopovereenkomst gesloten tussen verkopers en kopers met betrekking tot drie panden aan het adres [pand 1], [pand 2] en [pand 3] voor een bedrag van Cg 1.150.000 kosten koper (hierna: de panden).

De koopovereenkomst is in opdracht van verkopers opgesteld door [makelaar], makelaar bij makelaarskantoor Century 21.

In de koopovereenkomst is, voor zover relevant, bepaald:

Article 1

NOTARIAL DEED OF TRANSFER

The notarial deed of transfer, which shall be drawn up in accordance with this provisional contract op sale, will be signed in the presence of notary [notaris], hereinafter to be named the “notary”, on May 1, 2024, or so much earlier or later as parties agree upon.

Article 6

THE CONVEYANCE OF THE PROPERTY

1. The sold property will be transferred to the Buyers in its present condition with all benefits and burdens, leased out, free of mortgages and attachments and free of servitudes as the dominant property and qualitative obligations.

2. The sellers have given notice to the buyers regarding all burdens on account of servitudes as the dominant property and of all covenants to insert a fresh positive covenant in any subsequent conveyance (“kettingbedingen”), qualitative obligations and other burdens and limitations, registered in the public records as referred to in article 3:16 of the Civil Code and appearing from:

a. the last deeds of July 1, 1982 ([pand 1]) and December 5, 1989 ([pand 3])

Buyers have received by email a copy of the aforementioned deed(s).

The buyers explicitly accepts the burdens and limitations resulting hereof.

Article 14

BREACH OF CONTRACT OR DUTY, PENALTY FEE

1. In the event of non-performance or late performance of this Contract otherwise than as a result of events beyond a party’s reasonable control (force majeure), the defaulting party shall be liable for all losses, including costs and interest, suffered by the other party on account thereof, irrespective whether or not the defaulting party is in default in items of the following paragraph.

2. If one of the parties fails to perform any of his obligations – including but not limited to late payment of the deposit or late furnishing of an adequate bank guarantee – and does not remedy such failure within eight days after notice demanding performance, such notice to be served by a bailiff’s writ, that party shall be in default and the other party, at his option and whether or not by way of alternative choice, may:

a. demand specific performance of this Contract, in which case the defaulting party shall forfeit an immediately payable penalty of one percent of the purchase price for each day to expire after the end of the aforesaid term of eight days until the day of performance: or

b. by a written statement to that effect, declare this Contract rescinded and demand payment of an immediately payable penalty of ten percent of the purchase price.

3. Any penalty paid or due shall be applied in reduction of any damages due, including interest and costs.

4. If any penalty is assessable to turnover tax, such tax shall be included in the penalty.

5. Dissolution, notice or default, the imposition of a fine and/or claiming damage is not possible for either party as a result of delay cause by the notary.

Op 24 februari 2024 hebben kopers de koopovereenkomst doorgestuurd naar de notaris en verzocht om de akte van levering te passeren.

Bij vooronderzoek door de notaris bleek dat er (onder andere) een executoriaal beslag uit 2003 op de panden rustte (hierna: het beslag).

De afspraak bij de notaris om de akte van levering te passeren, die stond gepland op 3 mei 2024, is niet doorgegaan.

Bij deurwaardersexploot van 11 juni 2024 hebben kopers verkopers in gebreke gesteld en verkopers in de gelegenheid gesteld binnen acht dagen te voldoen aan hun verplichting tot levering van de panden.

Op 8 juli 2024 is het beslag opgeheven en op 9 juli 2024 doorgehaald in het register.

Op 26 augustus 2024 zijn de panden bij notariële leveringsakte geleverd aan kopers.

Kopers en verkopers zijn in verband met het geschil over de door verkopers al dan niet verschuldigd geworden boetes als gevolg van de te late levering van de panden overeengekomen dat na levering een bedrag van Cg 100.000 bij de notaris in depot blijft totdat de rechter uitspraak heeft gedaan over het geschil.

3. Het geschil

In de hoofdzaak

Kopers vorderen dat het gerecht verkopers hoofdelijk, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot betaling van een bedrag van Cg 230.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 juni 2024 tot de dag van de algehele voldoening, met veroordeling van verkopers in de kosten van de procedure.

Kopers leggen aan hun vordering ten grondslag dat verkopers op grond van de koopovereenkomst verplicht waren de panden vrij van hypotheken en beslagen op 1 mei 2024 aan kopers te leveren. Verkopers zijn hun leveringsverplichting niet tijdig nagekomen als gevolg van het gelegde beslag. Vanaf 20 juni 2024 verkeerden verkopers formeel in verzuim. De panden zijn pas op 26 augustus 2024 aan kopers geleverd. De vertraging is geheel aan verkopers te wijten. Kopers maken aanspraak op de in artikel 14 lid 2 van de koopovereenkomst genoemde boete van 1% van de verkoopprijs van Cg 11.500 per dag, gematigd tot Cg 230.000. Kopers hebben schade geleden door onvoorziene extra onderhoudskosten, extra rentekosten, misgelopen huurinkomsten en extra notariskosten.

Verkopers voeren tegen de vordering aan dat sprake is van force majeur. De boetebedingen moeten worden ontbonden, dan wel buiten toepassing worden verklaard. De gevorderde wettelijke rente wordt eveneens bestreden. Verkopers wisten niet dat het beslag niet was doorgehaald en hoefden daar ook niet op bedacht te zijn. De notaris die partijen hebben ingeschakeld om de akte van levering te passeren had onderzoek moeten doen. Deze wist al maanden van het beslag maar heeft niets aan partijen gemeld. Nadat het beslag was doorgehaald is de notaris evenmin voortvarend te werk gegaan om de akte te passeren. Ook kopers hadden een onderzoeksplicht. Tot slot is vertraging opgetreden doordat partijen onderhandelden over het depot dat moest worden gehouden bij de notaris. Partijen zijn overeengekomen dat maximaal Cg 100.000 zou worden ingehouden op de koopprijs, anders zouden verkopers niet meewerken aan de levering.

In reconventie vorderen verkopers dat het depot bij de notaris van Cg 100.000 aan hen wordt uitbetaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de levering, met veroordeling van kopers in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie.

In de vrijwaringszaak

Verkopers vorderen, mochten zij in de hoofdzaak worden veroordeeld om enig bedrag aan kopers te betalen, de notaris daartoe bij vonnis in de vrijwaringszaak te veroordelen.

Verkopers leggen aan hun vordering in vrijwaring ten grondslag dat de notaris heeft verzuimd tijdig aan te geven dat er een probleem was met het kunnen leveren van de panden. De notaris heeft in strijd met zijn zorgvuldigheidsplicht en daarmee onrechtmatig gehandeld jegens verkopers dan wel is sprake van wanprestatie zijdens de notaris.

De notaris voert gemotiveerd verweer tegen de vordering in vrijwaring.

4. De beoordeling

In de koopovereenkomst is opgenomen dat de panden uiterlijk op 1 mei 2024 vrij van hypotheek en beslag door verkopers moeten worden geleverd. Vast staat dat de levering van de panden niet (uiterlijk) op de overeengekomen datum heeft plaatsgevonden. De verkopers konden op dat moment immers niet voldoen aan hun verplichting de panden vrij van hypotheek en beslag te leveren. De levering heeft uiteindelijk pas op 26 augustus 2024 plaatsgevonden. Dat verkopers pas na de overeengekomen leveringsdatum op de hoogte zouden zijn gesteld van het beslag, zoals ter zitting naar voren is gebracht, doet – wat daar ook van zij – aan hun verplichting zorg te dragen voor een tijdige levering van de panden zonder beslag of hypotheek, niet af. Verkopers (of hun makelaar) hadden zich ervan moeten vergewissen dat de panden vrij waren van hypotheek en beslag waren, bij voorkeur voordat een uiterlijke leveringsdatum werd overeengekomen. Dit geldt te meer nu de makelaar van verkopers de overeenkomst heeft opgesteld. Dat op de panden ten tijde van de overeengekomen leveringsdatum beslag rustte, waardoor levering niet mogelijk was, komt dus voor rekening en risico van verkopers, ook al waren zij daarvan (volgens eigen zeggen) niet op de hoogte. Van overmacht is niet gebleken. Door de panden niet tijdig te leveren zijn verkopers toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

Het in de koopovereenkomst overeengekomen boetebeding is tussen partijen rechtsgeldig overeengekomen. Zoals hiervoor is overwogen is van overmacht geen sprake, aangezien de omstandigheden die tot het niet-tijdig leveren hebben geleid voor risico van verkopers komen. Er bestaat evenmin grond om het boetebeding te ontbinden dan wel buiten toepassing te laten, zoals verkopers hebben betoogd.

Ten aanzien van het beroep van verkopers op matiging van het boetebedrag, stelt het gerecht voorop dat de bevoegdheid tot matiging van een contractuele boete op grond van artikel 6:94 lid 1 BW met terughoudendheid moet worden toegepast. Slechts indien toepassing van het boetebeding, gelet op alle omstandigheden van het geval, tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, is plaats voor matiging. Voor het antwoord op de vraag of daarvan sprake is, let het gerecht onder meer op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, de aard van de overeenkomst en de ernst van de tekortkoming, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. Daarbij zijn in dit geval de hierna te noemen omstandigheden doorslaggevend.

Hoewel de overeengekomen leveringsdatum ruim is overschreden en dit een toerekenbare tekortkoming oplevert, zijn de panden uiteindelijk op 26 augustus 2024 geleverd, zodat verkopers alsnog aan hun leveringsverplichting hebben voldaan. De vertraging komt weliswaar voor rekening van verkopers, maar van een grote mate van verwijtbaarheid aan hun zijde is geen sprake. Het betrof een oud beslag uit 2003, dat niet door de beslaglegger was doorgehaald en waarvoor uiteindelijk een verklaring van waardeloosheid is afgegeven. Met betrekking tot de schade hebben kopers gesteld dat zij schade hebben geleden door extra onderhoudskosten, extra rentekosten, misgelopen huurinkomsten en extra notariskosten. Van deze gestelde schadeposten zijn alleen de gederfde huurinkomsten van Cg 7.500 per maand en de extra notariskosten van Cg 1.200 onderbouwd. Enige onderbouwing van de overige schadeposten hebben kopers niet gegeven. Hoewel sprake is van een gefixeerde contractuele boete en kopers de boete reeds hebben gematigd, leidt ook de gematigde boete van Cg 230.000 in de gegeven omstandigheden naar het oordeel van het gerecht tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. Het gerecht zal de verschuldigde boete daarom matigen tot een bedrag van Cg 100.000, welk bedrag het gerecht billijk acht. De daarover verschuldigd geworden wettelijke rente is eveneens toewijsbaar.

Overigens is onvoldoende gebleken dat partijen zijn overeengekomen dat kopers de door verkopers verbeurde boetes zouden beperken tot een bedrag van Cg 100.000. Van een dergelijke afspraak is niet gebleken, noch uit de koopovereenkomst noch uit de door partijen overgelegde stukken of het verhandelde ter zitting. Dat het gerecht de boete matigt tot Cg 100.000, laat dit onverlet.

De veroordelingen worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

De toewijzing van de vordering in conventie brengt mee dat de vordering in reconventie zal worden afgewezen.

Gelet op de uitkomst van de procedure in de hoofdzaak zullen verkopers als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van kopers.

In de vrijwaringszaak

Verkopers hebben aan de vordering in vrijwaring ten grondslag gelegd dat de notaris nalatig heeft gehandeld door partijen niet tijdig te informeren over het beslag dat op de panden rustte. Ook zou de notaris volgens kopers onvoldoende voortvarendheid hebben betracht bij het voorbereiden van de levering.

Het gerecht volgt dit standpunt niet en overweegt daartoe als volgt.

Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat het beslag eerst aan het licht is gekomen bij het verrichten van de gebruikelijke kadastrale en openbare-registeronderzoeken door de notaris in aanloop naar de tussen kopers en verkopers overeengekomen leveringsdatum van de panden op 1 mei 2024. De notaris heeft kopers en verkopers (via hun makelaar) daarna geïnformeerd over het bestaan van het beslag. Er bestaat geen verplichting voor de notaris om al ver voor de geplande leveringsdatum onderzoek te doen naar een registergoed en partijen daarover te informeren. Bovendien heeft de notaris geen bemoeienis gehad met de tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst en de overeengekomen uiterlijke leveringsdatum van 1 mei 2024. De zorgplicht van de notaris strekt ertoe dat er geen onroerend goed wordt geleverd waar beslag op ligt als partijen afspreken dat vrij van beslag wordt geleverd. Aan deze plicht heeft de notaris voldaan. Ook de stelling van verkopers dat de notaris onvoldoende voortvarendheid heeft betracht bij het voorbereiden van de levering van de panden vindt geen steun in de stukken en de verklaringen van partijen ter zitting. Uit de correspondentie tussen partijen en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, blijkt dat de notaris na ontdekking van het beslag zich voldoende heeft ingespannen om tot opheffing/doorhaling daarvan te komen. De notaris was daarvoor afhankelijk van derden. Dat het beslag niet tijdig is opgeheven, is dan ook een omstandigheid die niet is toe te rekenen aan de notaris. Aangezien niet is gebleken dat de notaris nalatig dan wel onzorgvuldig heeft gehandeld, zal de vordering in vrijwaring worden afgewezen.

Verkopers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van de notaris.

5. De beslissing

veroordeelt verkopers hoofdelijk om aan kopers te betalen een bedrag van Cg 100.000, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 11 juni 2024 tot aan de dag van betaling;

veroordeelt verkopers hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van kopers tot op heden begroot op Cg 2.300 aan griffierecht, Cg 420,42 aan oproepingskosten en Cg 3.000 aan salaris gemachtigde;

in reconventie

wijst de vordering af;

In de vrijwaringszaak

wijst de vordering af;

veroordeelt verkopers in de proceskosten van het vrijwaringsincident, aan de zijde van de notaris tot op heden begroot op Cg 3.000 aan salaris gemachtigde;

In de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak

bepaalt dat de proceskosten moeten worden betaald binnen veertien dagen en dat die kosten worden verhoogd met de wettelijke rente als niet op tijd wordt betaald;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman, rechter, bijgestaan door

mr. J.H. Sulsters, griffier, en in het openbaar uitgesproken.