ECLI:NL:OGEAC:2026:176

1. [EISERES 1],

1. Het procesverloop

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift van 23 december 2025, met producties 1 t/m 30;

de conclusie van antwoord, tevens inhoudende een eis in reconventie, met producties 1 t/m 13;

de brief van [eiseres c.s.] van 22 juni 2026, met producties 31 t/m 33;

de e-mails van Marazul van 22 en 23 juni 2026, met producties 14 t/m 16;

de akte van Marazul van 25 juni 2026, met een vermeerdering van eis in reconventie;

de mondelinge behandeling van 29 juni 2026;

de pleitnotities.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

Partijen hebben op 27 maart 2022 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het onroerend goed bekend als Punta Azul Ocean Resort […]. Marazul heeft zich daarbij verbonden tot levering van het onroerend goed aan [eiseres c.s.] tegen betaling van USD 315.000 (destijds gelijk aan Cg 573.000) door [eiseres c.s.]

eiseres c.s.] heeft de koopprijs volledig voldaan.

De feitelijke levering van het perceel met de woning heeft op 12 oktober 2023 plaatsgevonden door middel van overdracht van de sleutels. [eiseres c.s.] maakt sindsdien gebruik van het perceel met de woning.

Op 15 juli 2025 heeft notaris Palm partijen een concept van de leveringsakte toegezonden en partijen uitgenodigd om de akte op 21 juli 2025 te passeren. Marazul heeft bij e-mail van 18 juli 2025 aangegeven geen bezwaar te hebben tegen het passeren van de akte op de voorgestelde datum.

eiseres c.s.] heeft bij e-mail van 21 juli 2025 Marazul en de notaris laten weten dat zij bezwaren heeft tegen de inhoud van het concept van de leveringsakte omdat deze volgens haar niet in overeenstemming is met de afspraken zoals die in de koopovereenkomst zijn opgenomen. Zij heeft om die reden verzocht om aanpassing van het concept van de leveringsakte.

Partijen hebben op 4 december 2025 elkaar bij deurwaardersexploot over en weer formeel in gebreke gesteld en de contractuele boete ingeroepen.

De leveringsakte is tot op heden niet gepasseerd.

3. De vorderingen en de standpunten van partijen

eiseres c.s.] verzoekt het gerecht om bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht te verklaren dat Marazul tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen door het niet, althans niet tijdig, passeren van de notariële akte en daardoor het uitblijven van de juridische levering van de woning;

Marazul te veroordelen om alsnog de notariële akte van levering in lijn met de koopovereenkomst binnen een termijn van twee weken dan wel een door het gerecht vast te stellen termijn te passeren en ondertekenen, en voor het geval Marazul niet aan deze veroordeling voldoet een dwangsom vast te stellen gelijk aan de contractueel overeengekomen boete;

Marazul te veroordelen om aan [eiseres c.s.] de contractuele boete van 1% van de koopprijs te betalen voor elke dag dat zij in gebreke blijft met de nakoming van haar verplichtingen, te rekenen vanaf 17 december 2025;

de voorgaande veroordelingen uit te spreken op straffe van een dwangsom van Cg 2.500, dan wel een door het gerecht in goede justitie te bepalen bedrag, per dag of dagdeel dat Marazul nalaat aan de veroordelingen te voldoen;

te bepalen dat, indien Marazul niet binnen twee weken of een door het gerecht vast te stellen termijn de notariële akte van levering in lijn met de koopovereenkomst laat passeren en ondertekent, op de voet van artikel 3:300 lid 2 BW dit vonnis dezelfde kracht zal hebben als een in wettige vorm opgemaakte notariële akte tot levering, welk vonnis vatbaar is voor inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers;

voor recht te verklaren dat [eiseres c.s.] pas na de notariële eigendomsoverdracht gehouden is VvE-bijdrage te betalen;

Marazul te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van USD 5.353,83, dan wel een schadevergoeding op te maken bij staat;

Marazul te veroordelen in de proceskosten, daaronder begrepen het gemachtigdensalaris en de nakosten van deze procedure.

eiseres c.s.] legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [eiseres c.s.] stelt dat het concept van de leveringsakte dat notaris Palm op 15 juli 2025 heeft toegezonden op verschillende punten niet in overeenstemming is met de koopovereenkomst. Volgens [eiseres c.s.] heeft Marazul nagelaten het concept op deze punten aan te laten passen en de leveringsakte in overeenstemming met de koopovereenkomst te brengen. Hierdoor is de leveringsakte tot op heden niet gepasseerd en de juridische eigendom van het perceel met de woning nog altijd niet aan haar overgedragen. Volgens [eiseres c.s.] is Marazul daarmee tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

Marazul is het niet eens met de vorderingen van [eiseres c.s.] en heeft daartegen verweer gevoerd.

In reconventie

Marazul verzoekt het gerecht om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht te verklaren dat [eiseres c.s.] de contractueel overeengekomen en middels deurwaardersexploot aangezegde boete heeft verbeurd;

voor recht te verklaren dat [eiseres c.s.] met ingang van 12 oktober 2023 de bijdrage in de kosten van de VvE is verschuldigd en deze aan Marazul moet betalen;

Primair [eiseres c.s.] te veroordelen dan wel te bevelen om de door de notaris opgestelde leveringsakte te tekenen en wel op een door de notaris te bepalen dag en tijdstip, op straffe van verbeurte van een dwangsom van Cg 5.000 per dag, dan wel te bepalen dat de (vervangende) toestemming van het gerecht terzake de medewerking aan de leveringsakte in de plaats treedt van de medewerking van [eiseres c.s.] en subsidiair [eiseres c.s.] te bevelen de onderhavige bungalow binnen zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen, onder voorwaarde dat Marazul [eiseres c.s.] de door [eiseres c.s.] betaalde koopsom, vermeerderd met de overdrachtskosten, restitueert, met machtiging aan Marazul om de ontruiming zelf te bewerkstelligen indien [eiseres c.s.] hiermee in gebreke blijft;

[eiseres c.s.] te veroordelen in de proceskosten.

Marazul legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [eiseres c.s.] tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst. Volgens Marazul weigert [eiseres c.s.] tot op heden om de leveringsakte, zoals die door notaris Palm is opgesteld en op 15 juli 2025 aan partijen is toegezonden, te ondertekenen, waardoor de juridische overdracht van het onroerend goed tot op heden niet heeft kunnen plaatsvinden.

eiseres c.s.] is het niet eens met de vorderingen van Marazul en heeft daartegen verweer gevoerd

4. De beoordeling

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze vorderingen hieronder gezamenlijk behandeld.

Het geschil tussen partijen

Deze zaak gaat in de kern om de vraag in hoeverre het concept van de leveringsakte van 15 juli 2025 in overeenstemming is met de koopovereenkomst. Blijkens hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, gaat het daarbij specifiek om de volgende punten:

de omschrijving van het gekochte object;

het aantal vierkante meters;

de koopprijs (in verband met de te betalen overdrachtsbelasting);

de in het concept opgenomen verplichting tot verhuur;

het in het concept opgenomen exclusieve verkooprecht van Marazul;

de rechten en verplichtingen van [eiseres c.s.] met betrekking tot het schilderen van de woning.

Hieronder zal per geschilpunt beoordeeld worden of het concept van de leveringsakte in overeenstemming is met de koopovereenkomst en – in het verlengde daarvan – of het concept aangepast dient te worden.

De omschrijving van het gekochte object

In de koopovereenkomst is het gekochte object (het perceel met daarop de woning) als volgt omschreven:

‘The right of long lease till July 28, 2058 on a parcel of land, situated in the third district of Curaçao at “KNIP”, measuring approximately (Ninety-two) square meters (92m2), to be further described in a certificate of measurement, which will be drawn up by the cadastral office in Curacao with the “Bungalow” to be built thereon by the seller, locally known as Punta Azul Ocean Resort Bungalow #11 […].’

In de concept-leveringsakte is het gekochte object als volgt omschreven:

‘1. the apartment right, consisting of the eighty-one/two thousand and sixty-fourth (81/2064) share in the Punta Azul project, being the long lease right until July 28th, 2058 at the time of the division into apartment rights cadastrally known as the Third District Division 1 Section L numbers 114 through 122, currently known as complex indication I -L 123A and consisting of the exclusive right of use of the apartment situated on the ground floor, measuring eighty-one square meters (81 m2), with apartment index number 19,

2. the apartment right, consisting of the ninety-four/two thousand and sixty-fourth (94/2064) share in the Punta Azul project, being the long lease right until July 28th, 2058 at the time of the division into apartment rights cadastrally known as the Third District Division 1 Section L numbers 114 through 122, currently known as complex indication I -L 123A and consisting of the exclusive right of use of the apartment situated on the first floor, measuring ninety-four square meters (94 m2), with apartment index number 20.’

De omschrijving in het concept van de leveringsakte wijkt dus af van de omschrijving die in de koopovereenkomst gehanteerd is. Marazul heeft tijdens de zitting uitgelegd waarom de leveringsakte op dit punt afwijkt van de koopovereenkomst. Het terrein waarop Marazul het Punta Azul Ocean Resort heeft ontwikkeld, bestond ten tijde van de verkoop uit verschillende percelen met afzonderlijke erfpachtrechten. Deze afzonderlijke erfpachtrechten zijn nadien opgegaan in één erfpachtrecht. Dit erfpachtrecht is vervolgens bij akte opgesplitst in appartementsrechten. Het deel van het terrein dat [eiseres c.s.] van Marazul heeft gekocht, heeft daarbij twee appartementsrechten toegewezen gekregen: het appartementsrecht met indexnummer 19 en het appartementsrecht met indexnummer 20.

Het voorgaande betekent dat Marazul feitelijk de beoogde woning heeft geleverd aan [eiseres c.s.], maar dat de aanduiding daarvan in het concept van de leveringsakte anders luidt omdat het afzonderlijke erfpachtrecht dat oorspronkelijk overgedragen zou worden is opgegaan in één (groter) erfpachtrecht en vervolgens is gesplitst in appartementsrechten. Hierdoor is nakoming overeenkomstig de koopovereenkomst op dit punt dus niet meer mogelijk. Het gerecht begrijpt uit hetgeen [eiseres c.s.] naar voren heeft gebracht dat [eiseres c.s.] er in principe geen bezwaar tegen heeft dat zij geen (zelfstandig) erfpachtrecht maar een appartemensrecht van een erfpachtrecht geleverd krijgt, maar dat zij wel wenst dat zij één appartementsrecht geleverd krijgt in plaats van twee.

Marazul heeft tijdens de zitting laten weten dat zij bezig is het voorgaande op te lossen en dat de twee appartementsrechten met indexnummers 19 en 20 vervangen zullen worden door één appartementsrecht met indexnummer 25. Het gerecht begrijpt dat de andere appartementseigenaren inmiddels hebben ingestemd met het wijzigen van de splitsingsakte en dat het enkel nog wachten is op het passeren van de gewijzigde splitsingsakte bij de notaris. Het concept van de leveringsakte zal dus na het passeren van de gewijzigde splitsingsakte op dit punt aangepast moeten worden, zodat daarin als omschrijving van het gekochte object één appartementsrecht vermeld wordt.

Het aantal vierkante meters

Volgens de koopovereenkomst heeft Marazul een perceel van ongeveer 92m2 aan [eiseres c.s.] verkocht. Het gerecht constateert dat de totale oppervlakte van het gekochte object in het concept van de leveringsakte is vastgesteld op 175m2 (81m2 + 94m2). Het concept van de leveringsakte wijkt op dit punt dus af van de koopovereenkomst. Marazul heeft in dit verband tijdens de zitting uitgelegd dat wanneer er appartementsrechten geleverd worden, er voor de oppervlakte gekeken wordt naar het totale vloeroppervlak van de woning en niet naar de oppervlakte van de (onderliggende) grond. Omdat de woning die [eiseres c.s.] van Marazul heeft gekocht twee verdiepingen heeft, is het aantal vierkante meters dat in het concept van de leveringsakte wordt vermeld ongeveer het dubbele van wat er in de koopovereenkomst staat.

Zoals hiervoor al is overwogen, is het feitelijk niet meer mogelijk om op dit punt na te komen overeenkomstig de koopovereenkomst, nu er een appartementsrecht geleverd zal worden in plaats van een zelfstandig erfpachtrecht. Het gerecht kan daarom Marazul niet veroordelen om de leveringsakte op dit punt nog aan te passen en in overeenstemming met de koopovereenkomst te brengen. Daarbij merkt het gerecht op dat, anders dan [eiseres c.s.] stelt, niet is gebleken dat [eiseres c.s.] als gevolg van deze wijziging (financieel) nadeel ondervindt. Met betrekking tot de te betalen erfpachtcanon heeft Marazul tijdens de zitting namelijk onbetwist gesteld dat de huidige situatie (waarbij [eiseres c.s.] een appartementsrecht van een erfpachtrecht geleverd krijgt) voor [eiseres c.s.] financieel voordeliger uitpakt dan wanneer [eiseres c.s.] een zelfstandig erfpachtrecht geleverd zou krijgen zoals omschreven in de koopovereenkomst. [eiseres c.s.] heeft voorts zelf erkend dat de VvE-bijdrage vanaf 21 maart 2025 wordt berekend aan de hand van het aantal kamers en niet meer aan de hand van het aantal vierkante meters oppervlak. Nu [eiseres c.s.] niet gehouden is om voor de periode van voor 21 maart 2025 de VvE-bijdrage te voldoen (zoals hierna zal worden overwogen), wordt zij hierdoor niet benadeeld.

De koopprijs (in verband met de te betalen overdrachtsbelasting)

eiseres c.s.] heeft aangevoerd dat in het concept van de leveringsakte een verkeerde koopprijs vermeld staat. Volgens [eiseres c.s.] moet zij als gevolg hiervan meer overdrachtsbelasting betalen. Het gerecht begrijpt dat het bezwaar van [eiseres c.s.] zich richt op de vermelding in het concept van de leveringsakte dat de waarde van het gekochte onroerend goed voor de heffing van de overdrachtsbelasting wordt vastgesteld op Cg 632.500 (in plaats van de oorspronkelijke verkoopprijs van USD 315.000, destijds gelijk aan Cg 573.000). Marazul heeft in dit verband toegelicht dat dit bedrag de leggerwaarde betreft.

Op grond van artikel 15 sub c jo. artikel 16 lid 1 van de Overdrachtsbelastingverordening vormt de koopsom de grondslag voor de heffing van de overdrachtsbelasting, tenzij de koopsom lager is dan de leggerwaarde. In dat laatste geval vormt de leggerwaarde de grondslag. Nu in dit geval de leggerwaarde (Cg 632.500) hoger is dan de koopsom (Cg 573.000), vormt de leggerwaarde de grondslag voor de heffing van de overdrachtsbelasting. Wat op dit moment in het concept van de leveringsakte is opgenomen, is derhalve in overeenstemming met de wet.

De leggerwaarde van het perceel met de woning is niet iets waar Marazul invloed op heeft. Van Marazul kan daarom niet gevergd worden dat zij het concept van de leveringsakte op dit punt laat aanpassen.

De verplichting tot verhuur

In het concept van de leveringsakte staat dat [eiseres c.s.] verplicht is om de woning ten minste tien maanden per jaar te verhuren. Ook op dit punt wijkt het concept van de leveringsakte af van de koopovereenkomst, nu daarin is opgenomen dat [eiseres c.s.] de woning voor permanente bewoning zal gebruiken. Marazul heeft tijdens de zitting ook erkend dat het perceel met de woning aan [eiseres c.s.] is verkocht met als doel permanente bewoning en dat er dus geen verplichting tot verhuur voor [eiseres c.s.] geldt. Het concept van de leveringsakte moet daarom op dit punt aangepast worden.

Het exclusieve verkooprecht ten behoeve van Marazul

In het concept van de leveringsakte is het volgende opgenomen:

‘Een eigenaar, die zijn woning wenst te vervreemden, is verplicht daarbij gebruik te maken van een door de ontwikkelaar van het Punta Azul resort project aan te wijzen verkooporganisatie.’

Vastgesteld wordt dat partijen in de koopovereenkomst geen exclusief verkooprecht van Marazul zijn overeengekomen. Marazul heeft tijdens de zitting ook erkend dat zij dit niet met [eiseres c.s.] heeft afgesproken. Volgens Marazul is dit een standaardclausule die in alle leveringsaktes van Punta Azul is opgenomen.

Het concept van de leveringsakte moet op dit punt aangepast worden, in die zin dat het exclusieve verkooprecht uit de leveringsakte moet worden gehaald. Partijen zijn immers geen exclusief verkooprecht ten behoeve van Marazul overeengekomen. Dat deze clausule wel in alle andere leveringsaktes van Punta Azul is opgenomen, en [eiseres c.s.] dus de enige op het resort zal zijn die niet gebonden is aan dit beding, maakt het voorgaande niet anders.

De rechten en verplichtingen van [eiseres c.s.] met betrekking tot het schilderen van de woning

In de koopovereenkomst zijn partijen met betrekking tot het schilderen van de buitenzijde van de woning het volgende overeengekomen:

‘Buyer has the obligation to maintain the pattern and color of the vacation house. In order to change the pattern and color, previous permission of the seller is required, which permission will not be given before January 1st 2030. Regarding the color seller shall only give permission in the event it concerns a change of color in pastels, and under the condition that the color shall only be changed when applied two-under-one-roof-apartments.’

In het concept van de leveringsakte staat hierover het volgende:

‘De koper is verplicht om het patroon en de kleur van het verkochte aan te houden. De koper is niet bevoegd de buitenzijde van de woning, waaronder mede begrepen de naar binnen gelegen zijden van de muren van de porches en balkons, te schilderen, omdat de buitenzijde van de appartementen wordt onderhouden door de Vereniging van Eigenaars Punta Azul.’

Het concept van de leveringsakte wijkt dus ook op dit punt af van de koopovereenkomst. Het is niet gesteld of gebleken dat [eiseres c.s.] met het verder inperken van haar recht om de buitenzijde van de woning te schilderen, heeft ingestemd. Het concept van de leveringsakte moet daarom ook op dit punt aangepast worden en in overeenstemming met de koopovereenkomst worden gebracht. In hoeverre de VvE op dit punt beperkingen aan haar leden zou kunnen opleggen, moet hier in het midden blijven.

Marazul moet ervoor zorgen dat de leveringsakte in overeenstemming met de koopovereenkomst wordt gebracht en partijen moeten vervolgens beiden meewerken aan het passeren van de leveringsakte

Uit het voorgaande blijkt dat het concept van de leveringsakte van 15 juli 2025 op verschillende punten niet in overeenstemming is met de koopovereenkomst en dat deze aangepast moet worden voordat partijen over kunnen gaan tot ondertekening daarvan. Het gerecht merkt daarbij op dat in de koopovereenkomst niet expliciet is bepaald wie van partijen de verantwoordelijkheid draagt dat er een leveringsakte wordt opgesteld door een notaris en wie er dus voor moet zorgen dat het concept van de leveringsakte door de notaris in overeenstemming met de koopovereenkomst wordt gebracht. Gelet op het feit dat Marazul in het kader van het Punta Azul Ocean Resort project meerdere percelen heeft verkocht en in een professionele hoedanigheid optreedt, Marazul in eerste instantie de opdracht aan de notaris heeft verstrekt om de leveringsakte op te stellen en Marazul tijdens deze procedure ook niet heeft weersproken of betwist dat zij verantwoordelijk is voor het laten opstellen van de leveringsakte door de notaris, gaat het gerecht ervan uit dat het de bedoeling van partijen is geweest dat Marazul het voortouw zou nemen ten aanzien van het laten opstellen van de leveringsakte en dat zij derhalve de verantwoordelijkheid draagt dat de notaris de leveringsakte in overeenstemming met de koopovereenkomst brengt.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal het gerecht Marazul veroordelen om binnen drie maanden het concept van de leveringsakte in lijn met de koopovereenkomst te brengen en om, na aanpassing van het concept, binnen twee weken na uitnodiging daartoe door de notaris mee te werken aan het passeren van de leveringsakte. Het gerecht zal hieraan een dwangsom verbinden. Omdat het concept van de leveringsakte op verschillende punten nog aangepast moet worden en de exacte inhoud van de akte op dit moment dus nog niet vaststaat, acht het gerecht het in dit stadium niet mogelijk om te bepalen dat dit vonnis op de voet van artikel 3:300 lid 2 BW dezelfde kracht zal hebben als en in de plaats zal treden van een in wettige vorm opgemaakte notariële akte tot levering van het onroerend goed. Deze vordering van [eiseres c.s.] zal daarom worden afgewezen.

Het gerecht is van oordeel dat ook [eiseres c.s.] op bepaalde punten het proces van het passeren van de leveringsakte heeft gefrustreerd (onder meer door vast te houden aan het aanpassen van het aantal vierkante meters). [eiseres c.s.] zal daarom worden veroordeeld om, zodra het concept van de leveringsakte in lijn met de koopovereenkomst is gebracht, binnen twee weken na uitnodiging daartoe door de notaris mee te werken aan het passeren van de leveringsakte, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Nu op dit punt hetgeen Marazul primair heeft gevorderd wordt toegewezen, komt het gerecht niet toe aan hetgeen Marazul subsidiair heeft gevorderd.

[eiseres c.s.] hoeft pas na de juridische eigendomsoverdracht de VvE-bijdrage te betalen

Tussen partijen is voorts in geschil wie van hen vooralsnog gehouden is de VvE-bijdrage te betalen. [eiseres c.s.] stelt namelijk dat zij op grond van de koopovereenkomst pas gehouden is de VvE-bijdrage te betalen zodra de notariële eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden. Marazul stelt daartegenover dat nu [eiseres c.s.] al sinds 12 oktober 2023 feitelijk gebruik maakt van de woning, zij degene is die de VvE-bijdrage moet betalen en dat zij daarom deze kosten, die Marazul tot op heden betaalt, aan haar moet vergoeden.

In artikel 9 van de koopovereenkomst is opgenomen dat [eiseres c.s.] gehouden is de VvE-bijdrage te betalen vanaf de kalendermaand volgend op de dag waarop de notariële leveringsakte ondertekend is. Het gerecht is van oordeel dat er geen aanknopingspunten zijn om te oordelen dat deze bepaling anders moet worden uitgelegd dan aan de hand van enkel de taalkundige betekenis. Marazul heeft namelijk geen feiten of omstandigheden gesteld die erop wijzen dat partijen een andere bedoeling hebben gehad. Dit betekent dat zolang de notariële leveringsakte niet is gepasseerd, [eiseres c.s.] niet gehouden is de VvE-bijdrage te betalen. Dit sluit ook aan bij de opmerking van [eiseres c.s.] dat zij tot op heden geen stemrecht binnen de VvE heeft. De door [eiseres c.s.] gevorderde verklaring voor recht dat zij pas na de notariële eigendomsoverdracht gehouden is VvE-bijdrage te betalen, wordt daarom toegewezen. Het gerecht zal hier, anders dan door [eiseres c.s.] is gevorderd, geen dwangsom aan verbinden. Er bestaat immers in het algemeen geen belang om aan een verklaring voor recht een dwangsom te verbinden.

De door Marazul gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de VvE-bijdrage wordt, gelet op het voorgaande, afgewezen.

De overige vorderingen worden afgewezen

Het gerecht wijst alle andere vorderingen van beide partijen af. Het gerecht is namelijk van oordeel dat het in dit geval aan beide partijen te wijten is dat de koopovereenkomst tot op heden niet is gepasseerd. [eiseres c.s.] heeft immers volhard in haar standpunt dat het aantal vierkante meters in het concept van de leveringsakte aangepast moest worden, terwijl zij wist of had moeten begrijpen dat nakoming op dit punt feitelijk niet meer mogelijk was en zij derhalve in redelijkheid niet van Marazul mocht verlangen dat het concept van de leveringsakte op dit punt nog zou worden aangepast. Daarbij is het weliswaar de verantwoordelijkheid van Marazul om ervoor te zorgen dat de leveringsakte (in overeenstemming met de koopovereenkomst) wordt opgesteld, maar dat laat onverlet dat [eiseres c.s.] zich op dit punt minder passief had kunnen opstellen en ook zelf bepaalde aanpassingen aan het concept van de leveringsakte had kunnen voorstellen en zo het proces had kunnen versnellen. Marazul heeft daartegenover vastgehouden aan het exclusieve verkooprecht dat in het concept van de leveringsakte is opgenomen, terwijl dit, zoals hiervoor is overwogen, niet tussen partijen is overeengekomen. Zij heeft verder nagelaten om de verplichting tot verhuur, waarvan zij zelf erkent dat dit voor [eiseres c.s.] niet geldt, uit het concept van de leveringsakte te laten halen.

Het gerecht is van oordeel dat onder deze omstandigheden niet gezegd kan worden dat één van partijen in hun onderlinge verhouding in overwegende mate tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst: beide partijen hebben in dit geval een aandeel gehad in het stroeve verloop van het opstellen en passeren van de leveringsakte. Geen van partijen kan daarom in redelijkheid aanspraak maken op betaling van een boete of een schadevergoeding door de andere partij.

Proceskosten

Gelet op de uitkomst van deze procedure worden de kosten gecompenseerd.

5. De beslissing

veroordeelt Marazul om binnen drie maanden het concept van de leveringsakte met inachtneming van bovenstaande overwegingen in lijn met de koopovereenkomst te brengen en om, na aanpassing van het concept, binnen twee weken na uitnodiging daartoe door de notaris mee te werken aan het passeren van de leveringsakte, op straffe van verbeurte van een dwangsom van Cg 500 per dag, met een maximum van Cg 50.000;

verklaart voor recht dat [eiseres c.s.] pas na de notariële eigendomsoverdracht gehouden is VvE-bijdrage te betalen;

In reconventie

veroordeelt [eiseres c.s.] om, zodra het concept van de leveringsakte met inachtneming van bovenstaande overwegingen in lijn met de koopovereenkomst is gebracht, binnen twee weken na uitnodiging daartoe door de notaris mee te werken aan het passeren van de leveringsakte, op straffe van verbeurte van een dwangsom van Cg 500 per dag, met een maximum van Cg 50.000;

In conventie en in reconventie

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd;

compenseert de proceskosten in die zin dat partijen de eigen kosten dragen;

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, bijgestaan door mr. D. Meijer, griffier, en in het openbaar uitgesproken.