GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202602478
Vonnis in kort geding van 6 augustus 2026
in de zaak van
ALGEMEEN PENSIOENFONDS CURAÇAO, zetelend in Curaçao, eiseres,
hierna: APC,gemachtigden: mr. A Juliana en mr. L.S. Davelaar,
tegen
[GEDAAGDE],
wonende in Curaçao, gedaagde,
hierna: [gedaagde], gemachtigden: mr. R.N.S.M. Moeniralam en mr. I.F. Moeniralam.
1. Het procesverloop
Het procesverloop blijkt uit:
het verzoekschrift van 21 juli 2026 met producties;
de mondelinge behandeling van 30 juli 2026, waarbij APC en [gedaagde] zijn verschenen, APC vertegenwoordigd door de heer […] en de gemachtigden;
de aanvullende producties van APC en [gedaagde];
de pleitnotities.
Vonnis is bepaald op vandaag.
Waar gaat de procedure over?
Deze procedure betreft een geschil over de vraag of [gedaagde] bij de bouw van haar woning de in de leveringsakte opgenomen bouwvoorschriften met betrekking tot de bouwhoogte en de afstand tot de rooilijn naleeft. APC vordert in kort geding onder meer een bouwstop en aanpassing van het bouwwerk. De vordering die betrekking heeft op de afstand tot de rooilijn wordt afgewezen. Ten aanzien van de bouwhoogte wordt een voorziening getroffen. De gronden daarvoor worden, na een weergave van de feiten, hierna besproken.
2. De feiten
gedaagde] is sinds 28 augustus 2024 eigenares van kavel […] in het Damasco Resort in Curaçao.
APC is de oorspronkelijk eigenaar van het Damasco Resort en heeft inmiddels alle circa 150 kavels verkocht. De straten binnen het resort zijn nog eigendom van APC.
Op 29 september 2025 is aan [gedaagde] vergunning verleend voor de bouw van een woning op haar kavel, waarbij onder meer is bepaald dat de bebouwing binnen de rooilijn van 5 meter tot de [straatnaam] moet blijven en waarin haar is toegestaan een woning te bouwen van drie bouwlagen. Aan de vergunningverlening is een advies voorafgegaan van ROP, waarin melding wordt gemaakt van een bouwhoogte van 9,28 meter.
gedaagde] is begonnen met de bouw van een woning.
Op 8 juni 2026 heeft APC een inspectierapport opgesteld, waarin zij heeft geconcludeerd dat de voorgenomen bouw niet voldoet aan de contractuele voorschriften ten aanzien van de bouwhoogte en de afstand tot de rooilijn aan de [straatnaam].
Op 5 en 8 juni 2026 hebben [gedaagde] en haar aannemer de situatieschets en het bouwbestek aan APC gemaild.
Bij brief van 23 juni 2026 heeft APC [gedaagde] gesommeerd de bouwwerkzaamheden onmiddellijk te staken en verzocht de benodigde bouwdocumentatie te verstrekken.
Bij brieven van 28 juni, 3 juli en 16 juli 2026 heeft [gedaagde] de bevoegdheid van APC en de gestelde overtredingen betwist. APC heeft bij brieven van 30 juni en 10 juli 2026 [gedaagde] opnieuw gesommeerd de bouwwerkzaamheden te staken en rechtsmaatregelen aangekondigd. [gedaagde] is doorgegaan met de bouwwerkzaamheden.
3. De vordering en de standpunten van partijen
APC vordert, samengevat, dat het gerecht, uitvoerbaar bij voorraad:
primair: 1. [gedaagde] veroordeelt de bouwwerkzaamheden op het perceel onmiddellijk te staken en gestaakt te houden totdat APC schriftelijk heeft ingestemd met de ingediende bouwplannen;
2. [ gedaagde] gedoogt dat door APC aan te wijzen personen het perceel betreden om een inspectie van de uitgevoerde en nog uit te voeren bouwwerkzaamheden te verrichten; 3. [gedaagde] veroordeelt binnen een week na het vonnis, althans binnen een door het gerecht te bepalen termijn, de bouwvergunning, de actuele bouwtekeningen en de aan de vergunning ten grondslag gelegde verantwoording van ROP aan APC te verstrekken;
4. [ gedaagde] veroordeelt het reeds op het perceel gerealiseerde bouwwerk in overeenstemming te brengen met de bouwvoorschriften uit de leveringsakte van 28 augustus 2024, met inachtneming van de uitkomsten van de inspectie en de beoordeling van de onder c genoemde stukken door APC; 5. met bepaling dat voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] niet aan de hiervoor genoemde veroordelingen voldoet, zij een dwangsom van Cg 10.000 zal verbeuren, met een maximum van Cg 100.000;
subsidiair: een door het gerecht in goede justitie te bepalen voorziening zal treffen die ertoe strekt dat [gedaagde] de in de welstandsbepalingen opgenomen bouwvoorschriften naleeft;
primair en subsidiair: [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
4. De beoordeling
Toetsingskader
Voor toewijzing van een voorziening in kort geding is, naast een spoedeisend belang, vereist dat voldoende aannemelijk is dat de vordering in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarbij dient een afweging plaats te vinden van de belangen van partijen.
Spoedeisend belang
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vorderingen. APC stelt dat gedaagde bouwwerkzaamheden uitvoert in strijd met de in de leveringsakte opgenomen bouwvoorschriften. Indien de bouw verder wordt voltooid, wordt herstel steeds ingrijpender en kostbaarder. Daarmee is het vereiste spoedeisende belang voldoende gegeven.
Bevoegdheid van APC
gedaagde] heeft betwist dat APC bevoegd is inspecties uit te voeren, een bouwstop te verlangen of bouwdocumentatie op te vragen. Ook heeft zij aangevoerd dat APC geen partij is bij de leveringsakte.
Dit verweer slaagt niet. De bevoegdheid van APC volgt uit de artikelen 20 en 21 van de leveringsakte. Deze bepalingen luiden als volgt:
Artikel 20
"Bij overtreding van een of meer der voorgaande bepalingen zal de overtreder ten behoeve van de oorspronkelijke verkoper, te weten ALGEMEEN PENSIOEN FONDS VAN DE NEDERLANDSE ANTILLEN, of diens rechtsopvolger, een onmiddellijke opeisbare boete verbeuren van TIENDUIZEND GULDEN NEDERLANDS ANTILLIAANS COURANT (Naf. 10.000.--) per overtreding voor iedere dag of gedeelte daarvan dat die overtreding voortduurt, onverminderd de bevoegdheid van de verkoper om het in strijd met genoemde bepalingen gepleegde te corrigeren casu quo te verwijderen op kosten van de overtreder, waartoe de koper bij deze, voor zover nodig, onherroepelijk last en volmacht verleent aan de verkoper, makende deze volmacht deel uit van deze overeenkomst zodat zij niet op één der in de wet gestelde wijzen teniet zal gaan."
Artikel 21
"Bij elke vervreemding in eigendom of vestiging van een zakelijk genotsrecht op de kavel of een deel daarvan, moeten de hiervoor sub 1 tot en met 20 gemelde bepalingen, alsmede deze bepaling (21), aan de nieuwe verkrijger of gerechtigde worden opgelegd en bedongen ten behoeve van de oorspronkelijke verkoper, te weten het ALGEMEEN PENSIOENFONDS VAN DE NEDERLANDSE ANTILLEN, of diens rechtsopvolger en door de nieuwe verkrijger worden aangenomen en woordelijk in de akte van levering casu quo vestiging/levering van het zakelijk genotsrecht worden overgenomen. (...)."
[Luchtfoto woning]
Deze bepalingen geven de oorspronkelijke verkoper, of diens rechtsopvolger, het recht erop toe te zien dat de bouwvoorschriften uit de leveringsakte worden nageleefd. APC beroept zich op deze contractuele bevoegdheden als oorspronkelijke verkoper van het Damasco Resort. Op grond van artikel 20 is APC bevoegd de naleving van de bouwvoorschriften te verlangen en, indien sprake is van een overtreding, daartegen op te treden. Artikel 21 brengt mee dat deze verplichtingen en bevoegdheden ook na overdracht van de kavels onverkort blijven gelden en door iedere opvolgende eigenaar worden aanvaard. Het beroep op niet-ontvankelijkheid wordt daarom verworpen.
Splitsing
APC heeft gesteld dat de woning wordt ingericht als twee appartementen, hetgeen volgens de bouwvoorschriften niet is toegestaan. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist en toegelicht dat het om één woning gaat, overeenkomstig de verleende bouwvergunning. Niet aannemelijk is geworden dat op dit punt sprake is van een overtreding van de bouwvoorschriften.
Bouwhoogte
APC stelt voorts dat de contractueel toegestane maximale bouwhoogte van 8 meter, gemeten vanaf het bestaande gemiddelde maaiveld, wordt overschreden. [gedaagde] heeft de verleende bouwvergunning en de daarbij behorende stukken overgelegd. Daaruit blijkt dat de uiteindelijk beoogde bouwhoogte meer dan 9 meter bedraagt. Tussen partijen staat daarmee voldoende vast dat de voorgenomen woning de in de leveringsakte opgenomen maximale bouwhoogte van 8 meter zal overschrijden.
Dat de Minister voor deze bouwhoogte een bouwvergunning heeft verleend, doet aan de contractuele verplichtingen van [gedaagde] tegenover APC niet af [voetnoot: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao 10 maart 2025, ECLI:NL:OGEAC:2025:135, r.o. 4.3]. APC is op grond van de leveringsakte bevoegd [gedaagde] aan deze bouwvoorschriften te houden. APC heeft bovendien voldoende toegelicht dat zij daarbij een gerechtvaardigd belang heeft. Als oorspronkelijke ontwikkelaar van het resort ziet zij toe op de uniforme naleving van de overeengekomen bouwvoorschriften, mede ter bescherming van de belangen van de overige kaveleigenaren en ter voorkoming van precedentwerking en ongelijke behandeling.
Het gerecht acht daarom voldoende aannemelijk dat een bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] gehouden is de contractueel overeengekomen maximale bouwhoogte van 8 meter na te leven. De subsidiaire vordering zal daarom in zoverre worden toegewezen in die zin dat [gedaagde] zal worden verboden hoger te bouwen dan 8 meter, gemeten vanaf het gemiddelde thans bestaande maaiveld van het perceel.
Vaststaat evenwel dat de al gerealiseerde constructie een hoogte heeft van ongeveer 6,1 meter en daarmee de contractuele maximale bouwhoogte nog niet overschrijdt. Er bestaat daarom op dit moment geen aanleiding de bouwwerkzaamheden volledig stil te leggen of [gedaagde] te bevelen het al gerealiseerde bouwwerk wat betreft de hoogte in overeenstemming te brengen met de bouwvoorschriften.
Afstand tot de rooilijn
APC stelt verder dat de voorgevel op een afstand van ongeveer 6,8 meter van de [straatnaam] wordt gebouwd en daarmee niet voldoet aan de contractueel voorgeschreven afstand van 7,5 meter.
Indien op dit punt een voorziening zou worden getroffen, zou deze in feite neerkomen op (gedeeltelijke) afbraak van het al gerealiseerde bouwwerk. Het gerecht acht een dergelijke verstrekkende voorziening in dit kort geding niet op haar plaats. Daarbij kan niet worden uitgesloten dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat APC onder de gegeven omstandigheden volledige naleving van deze afstandseis verlangt. Daarbij acht het gerecht van belang dat de woning van [gedaagde] is gelegen op een hoekperceel aan de rand van het resort, waarbij aan de voorzijde geen tegenoverliggende bebouwing aanwezig is maar uitsluitend de openbare weg (zie foto woning [straatnaam]). Evenmin is op het eerste gezicht aannemelijk geworden dat de situering van de woning het straatbeeld verstoort of dat de woning zich in dat opzicht duidelijk onderscheidt van de omliggende bebouwing. De gevraagde voorzieningen zullen op dit onderdeel daarom worden afgewezen.
Inspectie en overlegging van stukken
Ter zitting is gesproken over de mogelijkheid van overleg tussen partijen en het uitvoeren van inspecties door APC. Partijen hebben hierover geen overeenstemming bereikt. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en de getroffen voorziening heeft APC op dit moment onvoldoende belang bij een afzonderlijke veroordeling tot het gedogen van een inspectie. Hetzelfde geldt voor de gevorderde overlegging van de bouwvergunning, de actuele bouwtekeningen en de aan de vergunning ten grondslag gelegde verantwoording van ROP. De bouwvergunning en de verantwoording van ROP zijn inmiddels al door [gedaagde] aan APC verstrekt.
Dwangsom
Aan het onder 4.9 bedoelde verbod zal een dwangsom worden verbonden als na te melden. Het gerecht acht een dwangsom van Cg 1.000 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] handelt in strijd met het verbod passend en geboden, met een maximum van Cg 100.000.
Proceskosten
Nu partijen over en weer deels in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet het gerecht aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De veroordelingen in deze uitspraak gaan meteen in en kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van de partijen deze beslissing voorlegt aan het Hof.
5. De beslissing in kort geding
Het gerecht in kort geding:
verbiedt [gedaagde] de op het perceel […] aan de [straatnaam] in het Damasco Resort te realiseren woning hoger op te richten dan 8 meter, gemeten vanaf het gemiddelde thans bestaande maaiveld van het perceel;
bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt van Cg 1.000 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij handelt in strijd met het onder 5.1 bepaalde, met een maximum van Cg 100.000;
compenseert de proceskosten in die zin dat partijen de eigen kosten dragen;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, bijgestaan door mr. H. Semerci, griffier, en in het openbaar uitgesproken.