ECLI:NL:OGEAC:2026:187

1. Het procesverloop

Het procesverloop blijkt uit:

het oorspronkelijke verzoekschrift van 16 juli 2025, met producties;

het verstekvonnis van 13 oktober 2025;

het verzoekschrift in verzet, tevens van eis in reconventie, van 31 oktober 2025, met producties;

de conclusie van antwoord in verzet, tevens conclusie van antwoord in reconventie, van 9 februari 2026, met producties;

de productie R van de zijde van Locus van 16 juni 2026;

de mondelinge behandeling van 18 juni 2026;

de pleitnotities van beide partijen.

Locus heeft op 16 juni 2026 een productie ingediend (productie R). [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de late indiening daarvan. Het gerecht gaat aan dat bezwaar voorbij. Hoewel de productie te laat is ingediend, was de inhoud daarvan al bij [gedaagde] bekend. Bovendien heeft [gedaagde] tijdens de zitting voldoende gelegenheid gehad om op de productie te reageren. De productie is aan de processtukken toegevoegd.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. Waar gaat de procedure over?

3. De feiten

gedaagde] is begin 2023 met haar gezin voor haar werk naar Curaçao verhuisd. De nieuwe werkgever van [gedaagde], het Curaçao Medical Center (hierna: het CMC), trad op als bemiddelaar voor [gedaagde] bij het zoeken naar huisvesting.

gedaagde] huurde vanaf 1 januari 2023 de woning [wijk] [appartement nummer] in [buurt], Willemstad, (hierna: de woning) van Locus tegen een maandelijkse huurprijs van Cg 3.500. In de huurovereenkomst is het CMC aangemerkt als ‘huurder’ en [gedaagde] als ‘gebruiker’ van de woning.

Op 23 juni 2024 heeft er een lekkage plaatsgevonden in de woning als gevolg van een defecte leiding van de wastafel op de bovenverdieping.

Op 16 september 2024 is de huurovereenkomst tussen partijen met wederzijdse instemming beëindigd.

4. De vorderingen en de standpunten van partijen

gedaagde] heeft in het oorspronkelijk verzoekschrift gevorderd dat het gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Locus veroordeelt tot betaling van Cg 17.865, bestaande uit de niet-terugbetaalde borgsom van Cg 3.500, de niet-terugbetaalde vooruitbetaalde halve maand huur van Cg 1.750 en een schadevergoeding van Cg 12.615, te vermeerderen met de wettelijke rente over de niet-terugbetaalde borgsom en de niet-terugbetaalde vooruitbetaalde halve maand huur vanaf 16 september 2024 en over de schadevergoeding vanaf 23 juni 2024, welke rente tot aan de datum van dagtekening van de dagvaarding (10 juni 2026) Cg 573,60 bedraagt;

Locus veroordeelt tot betaling van een dwangsom van Cg 500 per dag voor iedere dag dat zij in gebreke blijft met terugbetaling, met een maximum van Cg 30.000;

Locus veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente.

Het gerecht heeft bij verstekvonnis van 13 oktober 2025 Locus veroordeelt tot betaling aan [gedaagde] van Cg 17.865 met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 13 oktober 2025. Daarbij is Locus veroordeeld in de proceskosten van Cg 2.103,67.

Locus is het niet eens met haar veroordeling en heeft bij verzoekschrift van 31 oktober 2025 verzet ingesteld tegen het verstekvonnis van 13 oktober 2025. Locus verzoekt het gerecht om het verzet gegrond te verklaren, het verstekvonnis te vernietigen, de vorderingen van [gedaagde] af te wijzen en te bepalen dat [gedaagde] al hetgeen Locus reeds heeft voldaan uit hoofde van het verstekvonnis met rente moet terugbetalen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

In reconventie

Locus heeft in reconventie gevorderd dat het gerecht bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde] veroordeelt tot betaling van Cg 34.477,33, zijnde de door haar geleden materiele schade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve data van opeisbaarheid;

[gedaagde] veroordeelt tot betaling van een door het gerecht in goede justitie vast te stellen bedrag aan immateriële schadevergoeding wegens reputatieschade;

[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

5. De beoordeling

Het gerecht gaat ervan uit dat tijdig verzet is ingesteld, omdat geen feiten en omstandigheden zijn gesteld of gebleken die tot een ander oordeel moeten leiden.

[gedaagde] is de huurder

Tussen partijen is niet in geschil dat, hoewel het CMC als huurder op de huurovereenkomst wordt vermeld, [gedaagde] feitelijk de huurder van de woning was. Het gerecht zal daarom in het navolgende [gedaagde] aanmerken als huurder.

Locus is aansprakelijk voor de schade die als gevolg van de lekkage is ontstaan

Vast staat dat er op 23 juni 2024 een lekkage in de woning heeft plaatsgevonden. Tussen partijen is niet in geschil dat de lekkage is ontstaan door een defect aan de leiding van de wastafel van de bovenverdieping als gevolg van gebrekkig onderhoud, maar partijen zijn het oneens over de vraag wie verantwoordelijk was voor het onderhoud aan deze leiding en – in het verlengde daarvan – wie aansprakelijk is voor de schade die is ontstaan door de lekkage.

Het gerecht is van oordeel dat Locus verantwoordelijk is voor het onderhoud aan de waterleiding. In de algemene huurvoorwaarden staat weliswaar in artikel 17(a) dat de huurder verantwoordelijk is voor dagelijkse reparatiewerkzaamheden, waaronder de reparatie van kranen en het reinigen en ontstoppen van leidingen, maar daaronder kan naar het oordeel van het gerecht niet worden verstaan het ‘grotere’ periodieke onderhoud aan de waterleidingen. Het gerecht wijst daarbij ook op artikel 17(b) van de algemene huurvoorwaarden, waarin staat dat de verhuurder verantwoordelijk is voor alle reparaties met betrekking tot materiële gebreken aan het pand, waaronder de waterleidingen. Nu Locus (klaarblijkelijk) heeft nagelaten deugdelijk onderhoud aan de waterleiding te laten verrichten, is Locus toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Locus is daarom aansprakelijk voor de schade die [gedaagde] als gevolg van de lekkage heeft geleden.

Locus moet [gedaagde] een schadevergoeding van Cg 75 betalen

gedaagde] stelt dat haar inboedel door de lekkage is beschadigd. Het gerecht is van oordeel dat zij die stelling onvoldoende heeft onderbouwd. De door haar overgelegde foto’s van de meubels zijn daarvoor, gelet op de gemotiveerde betwisting door Locus, onvoldoende. Uit die foto’s kan niet worden afgeleid dat de daarop zichtbare schade destijds door de betreffende lekkage is ontstaan, te meer nu [gedaagde] tijdens de zitting heeft erkend dat de foto’s pas later en in een andere woning zijn gemaakt. Daarnaast noemt [gedaagde] in het direct na de lekkage aan Locus verzonden whatsappbericht dat de grootste schade de waterrekening zal zijn. Hieruit volgt dat op dat moment geen (grote) schade werd geconstateerd aan de meubels. Daarbij geldt dat er geen onderbouwing is gegeven voor de omvang van de door [gedaagde] gevorderde schade.

Het gerecht acht het aannemelijk dat het waterverbruik van [gedaagde] als gevolg van de lekkage hoger is geweest en dat zij extra kosten heeft gehad. Het gerecht leidt uit de stukken af dat deze schade volgens [gedaagde] Cg 75 bedraagt. Locus heeft dit alles niet betwist. Locus moet daarom dit bedrag aan [gedaagde] betalen.

Locus doet een beroep op verrekening

Locus erkent dat zij de borgsom en de halve maand huur van september 2024, waarop [gedaagde] recht heeft, nog niet heeft terugbetaald. Locus beroept zich echter op verrekening. Zij stelt dat [gedaagde] op verschillende punten tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en dat Locus daardoor schade heeft geleden. Locus wil die schade verrekenen met de borgsom en de halve maand huur. [gedaagde] betwist dat zij is tekortgeschoten en betwist daarom ook dat zij aan Locus schadevergoeding verschuldigd is.

Om te kunnen beoordelen of Locus de borgsom en de halve maand huur geheel of gedeeltelijk aan [gedaagde] moet terugbetalen, moet eerst worden vastgesteld of Locus recht heeft op schadevergoeding van [gedaagde]. Locus heeft daarvoor verschillende schadeposten aangevoerd. Die schadeposten worden hierna afzonderlijk beoordeeld.

De schilder- en schoonmaakwerkzaamheden

Locus stelt dat [gedaagde] de woning in slechte staat heeft opgeleverd. Volgens Locus was de woning niet schoongemaakt en zaten er op de muren en plafonds vlekken en beschadigingen. Locus stelt dat zij daarom na oplevering van de woning genoodzaakt was de woning volledig te laten schilderen en schoonmaken.

Op grond van artikel 7:224 BW moet de huurder het gehuurde bij het einde van de huur opleveren in de staat waarin het zich bij aanvang van de huurovereenkomst bevond. Partijen zijn het erover eens dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Daarom wordt op grond van artikel 7:224 lid 3 BW verondersteld dat [gedaagde] de woning in goede staat in gebruik heeft genomen. Uit de whatsappcorrespondentie tussen partijen blijkt weliswaar dat er bij aanvang verschillende problemen met de woning waren, maar [gedaagde] heeft tijdens de zitting erkend dat die problemen op enig moment allemaal waren verholpen. In beginsel geldt dat [gedaagde] verantwoordelijk is voor het feit dat de woning niet in goede staat verkeerde toen deze werd teruggegeven.

Locus heeft tijdens de zitting erkend dat een deel van de schilderwerkzaamheden nodig was om de schade die als gevolg van de lekkage was ontstaan, te herstellen. Zoals hiervoor is overwogen, komt die schade voor haar rekening en risico. De schilderwerkzaamheden die noodzakelijk waren om de schade van de lekkage te herstellen, kunnen daarom niet bij [gedaagde] in rekening worden gebracht.

Het gerecht acht het voorts aannemelijk dat een deel van de vlekken en beschadigingen op de muren het gevolg is geweest van regulier gebruik van de woning. Het is immers inherent aan het gebruik van een woning dat er gebruikssporen en slijtageplekken ontstaan. Het verhelpen hiervan valt dan ook onder het reguliere onderhoud van een woning, waarvan de kosten worden geacht in de huurprijs te zijn verdisconteerd. Ook die kosten kunnen daarom niet (nogmaals) bij [gedaagde] in rekening worden gebracht.

Op de door Locus overgelegde foto’s van de woning zijn ook vlekken en beschadigingen op de muren te zien die niet door waterschade zijn ontstaan en die verder gaan dan normale gebruikssporen en slijtage. [gedaagde] heeft tijdens de zitting ook niet betwist dat dergelijke vlekken en beschadigingen aanwezig waren. Gelet daarop is het gerecht van oordeel dat een deel van de kosten van de schilderwerkzaamheden voor rekening van [gedaagde] komt. Het gerecht begroot dat deel op Cg 500.

Het gerecht is verder van oordeel dat [gedaagde] de kosten van de schoonmaakwerkzaamheden moet vergoeden. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat zij de woning schoon heeft opgeleverd, maar zij heeft geen stukken overgelegd om dit te onderbouwen. Dat zij de woning schoon heeft opgeleverd, komt daarom niet vast te staan. Blijkens de factuur bedragen de kosten van de schoonmaakwerkzaamheden Cg 439,90. Die kosten zullen worden toegewezen.

Het reinigen van de airco’s

Op grond van artikel 10 van de algemene huurvoorwaarden moest [gedaagde] minstens één keer per zes maanden onderhoud laten uitvoeren aan de airco’s. Volgens Locus heeft [gedaagde] zich niet aan deze verplichting gehouden. Locus stelt dat hij als gevolg daarvan schade heeft geleden, doordat hij na afloop van de huurperiode zelf een bedrijf heeft moeten inschakelen om de airco’s te reinigen en de systemen te herstellen.

gedaagde] stelt dat zij wel degelijk regelmatig airco-onderhoud heeft laten uitvoeren. Zij heeft ter onderbouwing van deze stelling een factuur overgelegd van [bedrijf 1] van 23 maart 2023. Zij heeft echter geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij daarna nog onderhoud aan de airco’s heeft laten uitvoeren. Zij heeft hiervan ook geen bewijs aangeboden.

Het voorgaande brengt het gerecht tot het oordeel dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, nu niet is gebleken dat [gedaagde] minstens één keer per zes maanden onderhoud aan de airco’s heeft laten uitvoeren. Zij moet daarom de kosten die Locus heeft moeten maken voor het onderhoud aan de airco’s vergoeden. Deze kosten bedragen blijkens de factuur van [bedrijf 2] van 16 oktober 2024 Cg 519,40.

De defecte kookplaat

Locus stelt dat de kookplaat in de woning na afloop van de huurperiode niet meer functioneerde. Volgens Locus was de kookplaat nieuw bij aanvang van de huurovereenkomst en is deze dus tijdens de huurperiode stuk gegaan. Volgens Locus moet [gedaagde] daarom de kosten van de nieuwe kookplaat die zij heeft aangeschaft aan haar vergoeden.

gedaagde] heeft weersproken dat de kookplaat stuk was toen zij de woning verlieten. Volgens haar functioneerde de kookplaat goed. Het had derhalve op de weg van Locus gelegen om te stellen en te onderbouwen dat de kookplaat als gevolg van het handelen van [gedaagde] kapot is gegaan. Locus heeft echter niet concreet gemaakt waardoor de kookplaat kapot is gegaan en heeft ook niet uitgelegd waarom dat aan het handelen van [gedaagde] te wijten is. De vordering terzake wordt afgewezen.

De schade aan de afvoeren, het lekkende bidet en de beschadigde wand onder de airco

Locus stelt dat er na afloop van de huurperiode sprake was van verstopping en roestvorming van diverse afvoeren, een lekkend bidet en een beschadigde wand onder de airco. [gedaagde] heeft het bestaan van deze schade aan de woning niet betwist. De vraag is of [gedaagde] voor deze schade aansprakelijk is.

Ten aanzien van de verstopping en roestvorming van diverse afvoeren, is het gerecht van oordeel dat het op grond van het hiervoor aangehaalde artikel 17(a) van de algemene huurvoorwaarden de verantwoordelijkheid van [gedaagde] was om het ‘kleine’ onderhoud aan de afvoeren uit te voeren, waaronder het schoonmaken (roestvrij maken) en het ontstoppen van de afvoeren. Nu [gedaagde] dat (klaarblijkelijk) niet heeft gedaan, is zij voor de schade die als gevolg daarvan is ontstaan aansprakelijk. Het gerecht begroot deze schade op Cg 500.

Ten aanzien van het lekkende bidet, is het gerecht van oordeel dat niet gesteld of gebleken is wat de oorzaak hiervan is. Het gerecht kan derhalve niet vaststellen dat dit te wijten is aan het handelen of nalaten van [gedaagde]. Het gerecht is daarom van oordeel dat [gedaagde] voor deze schade niet aansprakelijk is.

Ook ten aanzien van de beschadigde wand onder de airco, is het gerecht van oordeel dat niet gebleken is wat de oorzaak hiervan is. Uit de stukken leidt het gerecht weliswaar af dat de muur beschadigd is geraakt door een lekkage van een afvoer, maar onduidelijk is wat precies de oorzaak van de lekkage aan deze afvoer is geweest. Het gerecht kan daarom ook hier niet vaststellen of die lekkage te wijten is geweest aan het handelen of nalaten van [gedaagde]. Ook voor deze schade is [gedaagde] daarom niet aansprakelijk.

De huurderving

Locus stelt dat zij huurinkomsten is misgelopen als gevolg van het handelen van [gedaagde]. Volgens Locus kon zij de woning na het eindigen van de huurovereenkomst met [gedaagde] enige tijd niet opnieuw verhuren, omdat er veel onderhoud nodig was. Locus stelt verder dat [gedaagde] in december 2024 een negatief facebookbericht over Locus heeft geplaatst en dat zij als gevolg daarvan de woning niet meer opnieuw heeft kunnen verhuren.

Het gerecht volgt Locus niet in haar stelling dat zij door het onderhoud dat aan de woning nodig was de woning niet direct heeft kunnen verhuren. Uit de stukken blijkt immers dat zij de woning per 23 september 2024 alweer opnieuw heeft verhuurd, terwijl de huurovereenkomst met [gedaagde] op 16 september 2024 was geëindigd. Het gerecht is verder van oordeel dat Locus onvoldoende heeft onderbouwd dat het niet kunnen verhuren van de woning in de periode daarna te wijten is aan het handelen van [gedaagde]. Nog daargelaten dat niet vaststaat dat het negatieve facebookbericht waar Locus naar verwijst door [gedaagde] geplaatst is, heeft Locus op geen enkele wijze onderbouwd dat als gevolg van dit bericht haar reputatie wezenlijke schade heeft opgelopen, laat staan dat als gevolg daarvan potentiële nieuwe huurders van het huren van de woning hebben afgezien.

De immateriële schade

Locus stelt dat zij als gevolg van het facebookbericht van december 2024 reputatie- en eerverlies heeft geleden en eist in dat verband dat [gedaagde] een immateriële schadevergoeding aan haar moet betalen. Zoals hiervoor al is overwogen, staat niet vast dat het facebookbericht door [gedaagde] is geplaatst en heeft [gedaagde] niet onderbouwd dat haar reputatie wezenlijke schade heeft opgelopen als gevolg van dit bericht. Ook dit deel van de vordering van Locus zal daarom worden afgewezen.

De schadevergoeding waar Locus recht op heeft wordt verrekend met de borgsom en de halve maand huur

Het voorgaande betekent dat Locus recht heeft op een schadevergoeding van [gedaagde] van in totaal Cg 1.959,30. Omdat aan alle eisen voor verrekening is voldaan , worden de borgsom (Cg 3.500) en de halve maand huur waar [gedaagde] recht op heeft (Cg 1.750) verrekend met deze schadevergoeding. Dit betekent dat Locus nog een bedrag van Cg 3.290,70 (3.500 + 1.750 – 1.959,30) aan [gedaagde] verschuldigd is.

De uitkomst van deze procedure

Het voorgaande betekent dat het verzet gegrond is en dat het verstekvonnis wordt vernietigd. Locus wordt veroordeeld om Cg 3.365,70 (Cg 75 + Cg 3.290,70) aan [gedaagde] te betalen, met de rente over Cg 75 vanaf 23 juni 2024 en de rente over Cg 3.290 vanaf 16 september 2024. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen, omdat een dwangsom niet kan worden opgelegd in geval van een veroordeling tot betaling van een geldsom. Voor zover Locus uit hoofde van het verstekvonnis inmiddels meer aan [gedaagde] heeft betaald dan waartoe zij in dit vonnis veroordeeld wordt, moet [gedaagde] dat bedrag aan Locus terugbetalen.

Omdat de schadevergoeding waar Locus recht op heeft volledig wordt verrekend met de borgsom en de halve maand huur, wordt hetgeen in reconventie is gevorderd volledig afgewezen.

Proceskosten

Omdat partijen zowel in conventie en in reconventie deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld, zal het gerecht de proceskosten zowel in conventie als in reconventie compenseren in die zin dat elke partij zijn eigen kosten draagt.

Uitvoerbaar bij voorraad

De veroordelingen in deze uitspraak gaan meteen in en kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van de partijen deze beslissing voorlegt aan het Hof.

6. De beslissing

verklaart het verzet gegrond;

vernietigt het vonnis waarvan verzet;

veroordeelt [gedaagde] tot terugbetaling aan Locus van al hetgeen zij ter uitvoering van het vonnis heeft voldaan;

veroordeelt Locus tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van Cg 3.365,70, vermeerderd met de wettelijke rente over Cg 75 vanaf 23 juni 2024 en over Cg 3.290 vanaf 16 september 2024 tot aan de dag van betaling;

wijst af wat verder is gevorderd;

In reconventie

wijst de vorderingen van Locus af;

In conventie en reconventie

compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van partijen zijn eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I. Tubben, rechter, bijgestaan door mr. D. Meijer, en in het openbaar uitgesproken.