ECLI:NL:OGEAC:2026:30

1. [EISER 1],

2. [EISER 2], beiden wonend in Curaçao, eisers,procederend in persoon,

1. Het procesverloop

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift van 6 juni 2025 met producties,

de conclusie van antwoord van 27 oktober 2025 met producties,

de aanvullende producties van eisers ingediend op 26 januari 2026,

de aanvullende producties van gedaagde ingediend op 26 januari 2026,

de mondelinge behandeling van 29 januari 2026, waarbij eisers aanwezig waren, alsmede de gemachtigde van gedaagde en, via een matig functionerende telefoonverbinding, de bestuurder van gedaagde;

de bezichtiging ter plaatse aansluitend op de mondelinge behandeling,

de pleitnota van eisers.

Vonnis is bij vervroeging bepaald op vandaag.

2. De feiten

Gedaagde is projectontwikkelaar. In 2019 verkreeg zij een kavel te Blauwbaai in eigendom, waarop zij appartementen heeft gebouwd. Deze kavel grenst aan een golfbaan en aan twee op gedaagdes masterplan grijs gekleurde percelen die volgens het masterplan nog zouden kunnen worden ontwikkeld. De grijze percelen waren op dat moment niet in eigendom van gedaagde. Een van die percelen wordt hierna aangeduid als de driehoek.

In oktober 2020 zijn partijen gestart met gesprekken over de koop door eisers van de te bouwen appartementen […] (hierna: de appartementen).

Bij email van 21 oktober 2020 heeft gedaagde het volgende aan eisers bericht:

Wij hopen dat ons gesprek en info jou een goed beeld heeft geschetst van het project welke wij aan het realiseren. Maar bovenal hoe we het willen neerzetten ... Op een gepassioneerde wijze een uniek en strak afgewerkt project neerzetten daarvoor gaan we.

Een strakke functionele afwerking met toch open ruimtelijk gevoel binnen.

Buiten een mooie pool met rotspartijen en waterval in een mooi aangelegde tropische tuin. En dit alles op een uniek stukje Blue Bay met zicht op golf en zee (dat gevrijwaard blijft).

(…)

Op 14 november 2020 hebben eisers via WhatsApp op hun verzoek om “de foto met view vanuit appartementen naar zee en groengebied, zodat het uitzicht ‘vrij’ is?”, de volgende foto van gedaagde ontvangen:

Op 23 december 2020 zijn tussen partijen optieovereenkomsten gesloten waarbij gedaagde aan eisers een optie heeft verleend voor de koop van de appartementen.

Op 14 en 15 maart 2021 hebben partijen koopovereenkomsten gesloten met betrekking tot de appartementen die de optieovereenkomst vervangen. Levering vond plaats op 7 mei en 1 juni 2021.

In de zomer van 2023 hoorden eisers van de bouwplannen op de driehoek voor de bouw van het gebouw Reef 2, thans Reef Premium genoemd, die impact zouden hebben op het uitzicht vanuit hun appartementen.

Bij brief van 2 december 2024 hebben eisers gedaagde aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden en nog te lijden schade en nakoming gevorderd van hetgeen tussen partijen is overeengekomen met betrekking tot het uitzicht.

3. Het geschil

Eisers vorderen voor recht te verklaren dat gedaagde aansprakelijk is voor de schade die eisers hebben geleden en in de toekomst nog zullen lijden, en te bepalen dat de schade nader zal worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet, met veroordeling van gedaagde in de kosten van de procedure.

Eisers leggen aan hun vordering ten grondslag dat gedaagde de volgens eisers in de e-mail van 21 oktober 2020 en het WhatsAppbericht van 14 november 2020 vervatte garantie heeft geschonden dat vanuit de later door eisers gekochte appartementen vrij zicht zou blijven bestaan op de golfbaan en de zee voor zover gelegen tussen de rode lijnen op de door gedaagde geappte foto. Volgens eisers zijn hun appartementen door die schending in waarde gedaald waardoor zij schade lijden.

Gedaagde voert gemotiveerd verweer tegen de vordering waarop hierna, voor zover van belang, wordt ingegaan.

4. De beoordeling

Voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure als door eisers gevorderd, is onder meer vereist dat de gestelde normschending mogelijk tot schade heeft geleid. Het door gedaagde op dit punt gevoerde verweer moet worden verworpen. Aan de door eisers gestelde mogelijkheid van schade staat niet in de weg dat de waarde van de appartementen in een paar jaar tijd is verdubbeld, noch dat deze appartementen het goed doen in de vakantieverhuur. Die voor eisers gunstige omstandigheden laten onverlet dat de waarde van hun appartementen mogelijk hoger zou zijn als het Reef Premium-gebouw niet zou zijn gebouwd en dit gebouw het zicht vanuit de appartementen dus niet deels beperkte. In hoeverre van een relevant verschil in waarde sprake is, wat zou kunnen worden vastgesteld door een deskundige, kan hier in het midden blijven.

Het zicht

Gedaagde heeft bij herhaling benadrukt dat aan eisers nooit is voorgehouden dat zij 180 graden vrij zicht zouden hebben vanuit hun appartement. Dat is echter ook niet wat eisers stellen. Zij stellen dat vrij zicht tussen de rode lijnen was toegezegd (wat schattenderwijs neerkomt op een graad of 30). Uit de overgelegde stukken en zoals bij de bezichtiging ter plaatse waargenomen, ontneemt het Reef Premium-gebouw het uitzicht vanuit de appartementen op de daarachter gelegen delen van de golfbaan en de zee. Ook duidelijk is geworden dat daarmee het zicht op het grootste deel van de golfbaan en de zee gesitueerd tussen de twee rode lijnen op de door gedaagde geappte foto is geblokkeerd. Onderstaande afbeelding, door het gerecht naar beste inzicht voorzien van rode lijnen corresponderend met de lijnen van gedaagde, illustreert dit.

[foto]

Foto overgelegd door eisers, zicht naar linksvoor, vanaf de linkerkant van het terras van [eiser 1], met in beeld het Reef Premium-gebouw; rode lijnen toegevoegd door het gerecht.

Voor wie het Reef Premium-gebouw geen doorn in het oog is, is het zicht vanuit de appartementen, de palmbomen weggedacht, nog altijd weids, wat wordt geïllustreerd door onderstaande foto.

[foto]

Foto genomen tijdens de bezichtiging ter plaatse, zicht recht vooruit, vanaf de rechterkant van het terras van [eiser 1], dichtbij de linkerkant van het terras van [eiser 2].

Het gerecht volgt eisers dus in hun stelling dat het zicht richting zee tussen de rode lijnen grotendeels wordt geblokkeerd door het Reef Premium-gebouw. Voor [eiser 2] zal dit als gevolg van de ligging van zijn appartement wat minder het geval zijn dan voor [eiser 1].

De gestelde garantie

De vraag is vervolgens of door gedaagde, zoals eisers stellen, aan eisers is gegarandeerd dat het zicht tussen de rode lijnen vanuit hun appartementen vrij zou blijven en of eisers gedaagde aansprakelijk kunnen houden voor het feit dat dat laatste niet is gebeurd. Het komt daarbij in de eerste plaats aan op de zin die partijen mochten toekennen aan de e-mail van 21 oktober 2020 en de WhatsApp van 14 november 2020. Enerzijds geldt daarbij dat gedaagde in haar e-mail stellig en onvoorwaardelijk schrijft dat het zicht op de zee en de golf is gevrijwaard (het gerecht begrijpt: in de zin van ‘gewaarborgd’). Anderzijds geldt daarbij dat uit dat e-mailbericht niet blijkt om welk deel van het zicht het gaat. Zicht op de golfbaan (bij de bezichtiging was in de verte tussen de begroeiing door een speler te zien) en op de zee is er ook nu. De foto met de rode lijnen maakt duidelijker om welk deel van het zicht het ging, maar is door gedaagde verder niet voorzien van toelichting of uitleg of van een herhaling van de boodschap in de e-mail van 21 oktober 2020.

Naar het oordeel van het gerecht konden eisers er vanaf het moment van het tekenen van hun overeenkomsten met gedaagde niet meer gerechtvaardigd op vertrouwen dat gedaagde er op grond van de door eisers uit genoemde e-mail en WhatsApp afgeleide toezegging of garantie voor zou instaan dat binnen de rode lijnen geen `het zicht’ ontnemende bebouwing zou plaatsvinden. Voor dat oordeel zijn in het bijzonder de volgende omstandigheden van belang:

De e-mail van 21 oktober 2020 en WhatsApp van 14 november 2020 maakten deel uit van informele communicatie, via vluchtige communicatiemiddelen;

Die berichten zijn zeer summier;

De berichten dateren van oktober/november 2020, maanden voordat eisers tot aankoop overgingen en zagen niet op specifiek hun appartementen;

Op het moment van deze berichten was gedaagde geen eigenaar van de driehoek, waardoor gedaagde daarover geen zeggenschap had, hetgeen eisers bekend was;

De driehoek was op de ook aan eisers bekende plankaarten van het resort aangeduid als ‘grijs gebied’ en ‘te ontwikkelen grond’;

In de optieovereenkomsten van 23 december 2020 is niets opgenomen over het zicht, ook niet in de bijlage met specifieke afspraken;

In de koopovereenkomsten van 14 en 15 maart 2021 is evenmin iets opgenomen over het zicht, ook niet bij de daarin neergelegde garanties, verklaringen en erfdienstbaarheden;

Dit laatste geldt ook voor de notariële aktes van levering van 7 mei 2021 en 1 juni 2021;

Koopcontracten en notariële aktes zijn bij uitstek bedoeld om duidelijkheid te scheppen over de tussen partijen gemaakte afspraken en om ieders verplichtingen uit dien hoofde neer te leggen.

Eisers hebben nog gesteld dat de bestuurder van gedaagde ook mondeling te kennen heeft gegeven dat het uitzicht vrij zou blijven. De ter zitting als informant gehoorde kennis van eisers heeft bevestigd dat door de bestuurder van gedaagde in zijn bijzijn op een bouw- of opleveringsborrel is gezegd dat het uitzicht blijvend zou zijn. Gedaagde heeft dit ter zitting betwist. Wat hier verder van zij, ook deze mondelinge uitlatingen, indien gedaan, kunnen aan het voorgaande niet afdoen.

Slotsom en kosten

Op grond van het voorgaande kan niet worden geoordeeld dat gedaagde onrechtmatig jegens eisers heeft gehandeld of jegens hen is tekortgeschoten in haar verplichtingen door schending van een voorafgaand aan de koop gegeven garantie door het Reef Premium-gebouw op de driehoek te bouwen of te laten bouwen. Gedaagde is jegens eisers dan ook niet schadeplichtig. Hun vordering zal worden afgewezen.

Eisers zullen op de voet van artikel 60 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

5. De beslissing

wijst de vordering af;

veroordeelt eisers in de proceskosten, aan de zijde van gedaagde tot op heden begroot op Cg 2.500 voor salaris gemachtigde;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, bijgestaan door

mr. J.H. Sulsters, griffier, en in het openbaar uitgesproken.