ECLI:NL:OGEAC:2026:51

1. Het procesverloop

De verkoper heeft op 25 februari 2026 en verzoekschrift ingediend. De koper heeft een verweerschrift ingediend, houdende een eis in reconventie.

Het kort geding is behandeld ter zitting van 24 maart 2026. Verschenen zijn, namens de verkoper, dhr. […] en mr. Peterson en, namens koper, de heer […] en mr. Hatzmann. De gemachtigden hebben pleitnotities voorgedragen en overgelegd en hebben verwezen naar de op voorhand overgelegde stukken.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

a. a) Op 24 oktober 2025 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot onroerende zaken te Vredenberg bij Kintjan, kavel […] met daarop twee woningen, in het door hen zo genoemde Elisabeth Resort te Curacao. De koopsom bedroeg Cg 2.5 miljoen. Voorafgaand aan de juridische levering zijn de woningen door de verkoper al aan de koper ter beschikking gesteld, ook voor vakantieverhuur.

b) De koopovereenkomst omvat een financieringsvoorbehoud:

Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat koper voor of op uiterlijk 15 december 2025 geen bindende toezegging(en) heeft verkregen van tenminste [een] erkende geldverstrekkers gevestigd op Curacao, voor een hypothecaire geldlening ten bedrage van ten minste Cg. 2.500.000,00 (...) ten behoeve van de financiering van het gekochte, tegen gebruikelijke en gangbare bancaire condities.

Koper verplicht zich tot het tijdig en serieus aanvragen van de financiering bij ten minste een erkende geldverstrekker gevestigd op Curacao, en zal zich aantoonbaar inspannen om de benodigde financiering te verkrijgen.

Indien koper een beroep wenst te doen op deze ontbindende voorwaarde, dient koper voor of op de in 18.1 genoemde datum de verkoper daarvan schriftelijk in kennis te stellen en ten minste twee schriftelijke en gedateerde afwijzing van een financieringsaanvraag van een erkende geldverstrekker gevestigd op Curacao te overleggen.

Indien koper een of meer van de in deze overeenkomst opgenomen ontbindende voorwaarden inroept en de overeenkomst daardoor wordt ontbonden, is koper aan verkoper een vergoeding verschuldigd ter compensatie van gederfde huurinkomsten. Deze vergoeding bedraagt € 400,- (vierhonderd euro) per nacht over de periode van 1 december 2025 tot en met 28 februari 2026. De vergoeding is verschuldigd ongeacht of het verkochte gedurende die periode feitelijk wordt bewoond of verhuurd. Het genoemde bedrag is inclusief schoonmaakkosten en bemiddelingskosten, en geldt als een gefixeerde schadeloosstelling tussen partijen wegens gederfde huurinkomsten door verkoper. Verkoper is niet gehouden om verdere schade aan te tonen of te specificeren. De verschuldigde vergoeding zal door koper worden voldaan aan verkoper binnen 7 dagen na de datum van ontbinding van de overeenkomst, op een door verkoper aan te wijzen bankrekening.

c) Op 12 dec 2025 mailde de koper de verkoper onder meer:

Hierbij wil ik schriftelijk aangeven dat ik gebruik moet maken van de ontbindende voorwaarde van de koopovereenkomst.

Mits jullie mij natuurlijk uitstel willen verlenen tot 10 jan 2026. (Zie mail banco di carib)

Met jullie goedvinden wordt er dan uitstel verleend en wordt de termijn in de ontbindende voorwaarde opgerekt naar 10 jan 2026.

De verkoper antwoordde daarop onder meer:

Na overleg met […], kan ik bevestigen dat wij akkoord gaan met jouw verzoek tot verlenging van de ontbindende voorwaarde. De termijn zoals opgenomen in de koopovereenkomst wordt hierbij, met wederzijds goedvinden, verlengd tot 10 januari 2026.

d) Op 9 januari 2026 mailde de koper de verkoper onder meer:

Helaas moet ik gebruik maken van de ontbindende voorwaarde als we vandaag geen uitstel kunnen krijgen van jullie. Natuurlijk ga ik er vanuit dat dit wel het geval is en wil jullie vragen mij even kort te antwoorden of dit akkoord is. Dan kan de bank ook verder. Nog een paar kleine hobbels en we zijn er.

Dankje en hoor het graag.

e) Op 10 januari 2026 mailde de koper de verkoper onder meer:

Hierbij delen wij u mede dat wij niet instemmen met nogmaals een verlenging of opschorting van het financieringsvoorbehoud.

De in artikel 18 van de koopovereenkomst genoemde termijnen zijn fataal en blijven onverkort van kracht. Nu u binnen de overeengekomen termijn geen definitieve financiering heeft verkregen en u ons daarvan schriftelijk in kennis heeft gesteld, merken wij dit aan als een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde, waardoor de koopovereenkomst van rechtswege is ontbonden, met toepassing van het bepaalde in artikel 18.6 van de koopovereenkomst.

Op grond van artikel 18.6 is koper bij ontbinding een vergoeding verschuldigd ter compensatie van gederfde huurinkomsten.

Deze vergoeding bedraagt E 400,- per nacht over de periode van 1 december 2025 tot en met 28 februari 2026, zijnde in totaal 90 nachten.

Het totaal door u verschuldigde bedrag bedraagt derhalve:

90 nachten x E 400,- = C 36.000,-

Dit bedrag dient binnen 7 dagen na dagtekening van deze brief te worden voldaan op een door ons aan te wijzen bankrekening, welk bankrekeningnummer u per omgaande van ons zult ontvangen.

In verband met de ontbinding van de koopovereenkomst verzoeken wij u om per omgaande zorg te dragen voor de volledige en onvoorwaardelijke oplevering van beide woningen, waaronder begrepen het overhandigen van alle beschikbare sleutels, afstandsbedieningen en overige toegangsmiddelen.

Graag ontvangen wij deze uiterlijk maandag 12 januari 2026.

Wij verzoeken u ons schriftelijk te bevestigen wanneer de huidige huurder(s) de woningen zal/zullen verlaten.

Tevens ontvangen wij graag per omgaande hun contact gegevens.

Wij stemmen ermee in dat de huidige huurder(s) de woningen mag/mogen blijven gebruiken tot het einde van de reeds door hen geboekte verblijfsperiode.

Na afloop van deze periode zullen geen nieuwe of opvolgende verhuurtransacties worden geaccepteerd.

De kosten van water en elektriciteit over de periode waarin de woningen feitelijk aan u ter beschikking hebben gestaan, zullen conform de koopovereenkomst tussen partijen worden verrekend op basis van de vastgelegde meterstanden. Hiervoor ontvangt u separaat een specificatie.

f) Later op 10 januari 2026 mailde de verkoper de koper onder meer:

Allereerst merken wij op dat wij geen intentie hebben om de koopovereenkomst te ontbinden. Het financieringstraject bevindt zich thans in de afrondende fase en wij zijn hierover in actief overleg met Banco di Caribe. Die jullie afgelopen vrijdag reeds berichten. Door deze situatie die nu ontstaat zullen wij maandag morgen opnieuw met de bank in gesprek gaan, waarna wij u aansluitend zullen informeren over de uitkomst.

Gelet op deze stand van zaken kunnen wij ons niet verenigen met uw standpunt dat reeds sprake zou zijn van een rechtsgeldige ontbinding van de koopovereenkomst. Wij betwisten uitdrukkelijk dat op dit moment is voldaan aan de voorwaarden voor ontbinding zoals bedoeld in artikel 18 van de koopovereenkomst. Van een definitieve afwijzing van de financiering is geen sprake, noch is het financieringstraject beëindigd.

Voorts betwisten wij de door u aangekondigde aanspraak op een vergoeding van € 36.000,-.

Deze claim achten wij niet redelijk, niet proportioneel en onvoldoende juridisch onderbouwd, mede gezien:

- de voortgang van het financieringstraject;

- het ontbreken van een rechtsgeldige ontbinding;

- de feitelijke verhuursituatie;

- de lopende reserveringen en contractuele verplichtingen jegens huurders;

- de genoemde datums

- en de noodzaak tot zorgvuldige afwikkeling.

De woningen zijn het gehele jaar door verhuurd en thans verblijven in beide panden huurders. Eventuele wijzigingen in de contractuele situatie dienen met de nodige zorgvuldigheid, in onderling overleg en met respect voor de belangen van de huurders te worden behandeld. Daarnaast lopen er bestaande reserveringen die niet zonder meer kunnen worden geannuleerd of overgezet.

Indien — onverhoopt — alsnog over ontbinding zou worden gesproken, dan kan dit wat ons betreft uitsluitend plaatsvinden in goed overleg, met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid, een passende overgangsperiode en zorgvuldige afstemming met alle betrokken partijen en huurders.

g) Op 11 januari 2026 mailde de koper de verkoper onder meer:

Wij benadrukken dat het financieringstraject zich thans in de afrondende fase bevindt. Reeds op vrijdag jl. voor de mail aan u, is per WhatsApp aan de heer […] gecommuniceerd dat wij met Banco di Caribe in de afrondende fase verkeren. Dit bericht geeft aan dat ontbinding nooit onze intentie is geweest. Wel uitstel.

Morgenochtend zal hierover een persoonlijk overleg plaatsvinden met de bank, waarna wij u direct zullen informeren over de uitkomst. Ook Banco di Carib heeft dit in hun mail aangegeven.

Onder het Curacaose contractenrecht dienen overeenkomsten te worden uitgelegd naar de bedoeling van partijen, hun gedragingen over en weer, alsmede naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. In dat kader blijven wij bij ons standpunt dat geen sprake is van een rechtsgeldige en definitieve ontbinding van de koopovereenkomst. Het verkooptraject is derhalve nog gaande.

Afspraken over vergoedingen, ontruiming of beëindiging van huur zijn op dit moment niet aan de orde, nu geen rechtsgeldige ontbinding heeft plaatsgevonden en partijen zich nog in de fase van uitvoering van de koopovereenkomst bevinden.

Het is thans van belang om duidelijkheid te verkrijgen over de datum van passering van de notariële akte. Indien - zoals eerder is genoemd - wordt uitgegaan van een passering rond 28 februari 2026, dan achten wij dit, mede gelet op de huidige stand van zaken met de bank, realistisch en haalbaar.

Indien Banco di Caribe ons morgenochtend de benodigde zekerheid kan geven, is het onze uitdrukkelijke intentie om de koopovereenkomst in stand te houden en de transactie via de notaris af te ronden.

h) Bij brief van 19 januari 2026 volhardde de gemachtigde van de verkoper namens de verkoper bij de ontbinding van de koopovereenkomst als gevolg van het inroepen door de koper van het financieringsvoorbehoud. Subsidiair werd de koper bij die brief in gebreke gesteld:

Voor dit dus hypothetische geval schrijft artikel 11 van de Koopovereenkomst voor dat wanneer u, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer van de uit de Koopovereenkomst voor u voortvloeiende verplichtingen, waaronder dus ook de verplichting tot afname van het door u gekochte en de gelijktijdige betaling van de koopprijs, mijn cliënte, zonder rechterlijke tussenkomst, de Koopovereenkomst kan ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan u als de nalatige partij dan wel om, in stede daarvan, toch de nakoming van de Koopovereenkomst te vorderen.

Omdat uw voorafgaande ingebrekestelling voor het intreden van uw verzuim en het mogelijk doen zijn van deze opties, namelijk het inroepen van de ontbinding of het alsnog vorderen van nakoming van de Koopovereenkomst, vereist is, verzoek ik u namens cliënte(...) om uiterlijk op de achtste dag na de dagtekening van deze brief aan u, uw verplichtingen uit hoofde van de Koopovereenkomst jegens mijn cliënte na te komen en wel door, onder meer, het aan u verkochte in eigendom van mijn cliënte te aanvaarden en of te nemen en de volledige koopprijs en de in verband daarmede voor uw rekening komende kosten aan haar te voldoen en wel op de in de Koopovereenkomst aangegeven wijze. lk stel reeds hier vast dat u, bij het nalaten hiervan door u, in gebreke en verzuim jegens mijn cliënte zult zijn komen te verkeren.

Indien uw verzuim zal intreden na uw ingebrekestelling krachtens de onderhavige brief aan u, zal mijn cliënte dus, zoals gezegd, de Koopovereenkomst zonder een rechterlijke tussenkomst kunnen ontbinden, in welk geval u, eveneens zonder een rechterlijke tussenkomst, terstond, ten gunste van mijn cliënte, een direct opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom, oftewel XCG 250.000, zult verbeuren, (...), met dien verstande dat mijn cliënte, in dat geval, in stede van gebruik te maken van haar recht om de Koopovereenkomst te ontbinden, eveneens zoals hiervoor reeds is aangegeven, ook mag verkiezen om juist nakoming van de Koopovereenkomst te vorderen, in welk geval u, als de nalatige partij, ten behoeve van mijn cliënte, na afloop van de voormelde termijn van acht dagen, voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming van de Koopovereenkomst door u, een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zult zijn van drie pro mille (3%) van de koopsom (...). Thans wenst cliënte nog niet aan te geven welke optie zij zal verkiezen indien u jegens haar in gebreke en verzuim zult komen te verkeren. Zij behoudt zich hier haar bedoelde rechten onverkort voor.

i. i) Op 27 januari 2026 heeft de koper de verkoper en de notaris de bevestiging van de bank doen toekomen dat de financiering is goedgekeurd.

3. De vorderingen

De verkoper vordert in conventie dat het gerecht bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad,

de koper zal bevelen om (...) het verkochte, overeenkomstig de koopovereenkomst, uitgezonderd de zich daarin bevindende huurders en inboedels, als hiervoor is bedoeld, van de hare en de haren te ontruimen en, in die zin geheel leeg en vrij overeenkomstig de koopovereenkomst, aan de verkoper af te geven en ter beschikking te stellen en wel, onder meer, door tegelijkertijd daarmede, schriftelijk aan de verkoper opgave te doen van de namen en contactgegevens van deze huurders en afgifte aan haar van de sleutels, afstandsbedieningen en overige toegangsmiddelen tot het verkochte;

de koper zal bevelen om (...) gezamenlijk met de verkoper de alsdan bestaande meterstanden van de water- en elektriciteitsmeters van het verkochte, zo nodig onder leiding of toezicht van een door het Gerecht daartoe aan te wijzen deurwaarder, op te nemen en schriftelijk vast te leggen en goed zichtbaar op foto's vast te leggen en om deze vastleggingen te dagtekenen en te ondertekenen;

zal bepalen dat de koper, voor iedere dag (...) zonder dat zij aan een of meer van haar veroordelingen (...) zal hebben voldaan, ten gunste van de verkoper een dwangsom van Cg 10.000 zal verbeuren (...);

de koper zal veroordelen om, bij wijze van voorschot op de vergoeding als in (...) de koopovereenkomst aangegeven, (...) euro 36.000 (...) te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, aan de verkoper te betalen (...).

De koper vordert in reconventie - samengevat - bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad,

de verkoper te veroordelen om binnen een week na het (...) te wijzen vonnis, (...) mee te werken aan het passeren van de leveringsakte waardoor het perceel eigendomsrecht met de daarop gebouwde woningen en verdere aanhorigheden gelegen te Vredenberg bij Kintjan, […], op naam van de koper wordt overgeschreven;

te bepalen dat de verkoper (...) een dwangsom van Cg 25.000 met een maximum van Cg 2.500.000 verbeurt voor elke dag of gedeelte van de dag dat zij niet aan die veroordeling voldoet (...).

Partijen hebben verweer gevoerd tegen elkaars vorderingen en hebben geconcludeerd tot afwijzing daarvan.

Partijen vorderen elkaars veroordeling in de proceskosten.

4. De beoordeling

De verkoper legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de koopovereenkomst is ontbonden. De verkoper stelt dat de mail van de koper van 9 januari 2026 een beroep op het financieringsvoorbehoud inhield, dat de verkoper dit beroep heeft aanvaard bij mail van 10 januari 2026, en dat de overeenkomst daardoor van rechtswege is ontbonden.

De koper betwist dit. Volgens de koper heeft hij nimmer definitief een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan en was zijn mail van 9 januari 2026 slechts een aankondiging, gekoppeld aan een verzoek om uitstel, en kon die mail redelijkerwijs niet worden opgevat als een definitieve inroeping van de ontbindende voorwaarde.

Voor toewijzing in dit kort geding van de vorderingen van de verkoper is vereist is dat met voldoende mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de koopovereenkomst inderdaad is ontbonden.

Aan dit vereiste is niet voldaan. De vraag of de koper een (definitief en onherroepelijk) beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud, is een kwestie van uitleg van de over en weer gewisselde verklaringen en de gedragingen van partijen, aan de hand van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid en de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars verklaringen mochten toekennen. Hoewel goed voorstelbaar is dat de mail van de koper van 9 januari 2026 bij de verkoper de indruk heeft gewekt dat, bij gebreke van verder uitstel, de overeenkomst van de baan zou zijn, was die conclusie, zoals neergelegd in de mail van de verkoper van 10 januari 2026, naar het voorlopig oordeel van het gerecht voorbarig en kon de verkoper door diens “aanvaarding” bij diezelfde mail de koper niet voor een voldongen feit plaatsen en de pas afsnijden.

Naar het voorlopig oordeel van het gerecht kan in dit kort geding niet worden aangenomen dat de bodemrechter de verkoper zal volgen in zijn stelling dat de overeenkomst als gevolg van het intreden van de ontbindende voorwaarde is ontbonden. Voor dit voorlopig oordeel is doorslaggevend:

 de omstandigheid dat het financieringsvoorbehoud strekte ten behoeve van de koper en slechts door de koper kon worden ingeroepen (artikel 18 koopovereenkomst).

Aan dit voorlopig oordeel dragen voorts bij:

de omstandigheid dat mail van de koper van 9 januari 2026 geen ondubbelzinnig (voorwaardelijk) beroep op de ontbindende voorwaarde inhoudt: “Helaas moet ik gebruik maken van de ontbindende voorwaarde als we vandaag geen uitstel kunnen krijgen van jullie”, en niet, bijvoorbeeld: “Bij dezen maak ik gebruik van de ontbindende voorwaarde als ...”, hetgeen ruimte liet en laat voor de uitleg dat de koper nog niet definitief had beslist;

de omstandigheid dat de verkoper eerder, op 12 december 2025, had ingestemd met uitstel;

de omstandigheid dat de koper in zijn mail van 9 januari 2026 de verwachting uitsprak dat het door hem gewenste uitstel wel verleend zou worden en te kennen gaf dat hij de financiering bijna rond had;

de omstandigheid dat het gekochte al feitelijk aan de koper ter beschikking was gesteld en door de koper werd geëxploiteerd;

de omstandigheid dat het de verkoper bekend was dat het intreden van de ontbindende voorwaarde voor de koper nadelige consequenties zou hebben, waaronder de ingevolge de koopovereenkomst aan de verkoper te betalen vergoeding van EUR 36.000 en de afhandeling van de door koper aangegane verplichtingen jegens (vakantie)huurders;

dat de koper al direct op 10 januari 2026, en dus nog voor het verstrijken van de termijn, liet weten niet de intentie te hebben de koopovereenkomst te ontbinden, waartegen, ook als dit als terugkrabbelen zou worden aangemerkt, de verkoper gelet op het doel van het financieringsvoorbehoud en de omstandigheid dat dit louter strekte ten behoeve van de koper, in redelijkheid geen bezwaar kon hebben.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet met de voor toewijzing in kort geding vereiste mate van zekerheid kan worden geoordeeld dat de koopovereenkomst is ontbonden op grond van een beroep op het financieringsvoorbehoud.

Voor zover aan de vorderingen van de verkoper subsidiair de hiervoor onder 2 h) aangehaalde ingebrekestelling van 19 januari 2026 ten grondslag wordt gelegd, kan ook dat niet tot toewijzing leiden. Artikel 11 van de koopovereenkomst, waarnaar in die ingebrekestelling wordt verwezen, bepaalt (evenals art. 6:267 lid 1 BW) dat ontbinding geschiedt door ‘een schriftelijke verklaring’. De ingebrekestelling zelf houdt nog geen ontbinding in: de verkoper behoudt zich daarin immers het recht voor te kiezen voor nakoming of ontbinding. Afgezien daarvan kan aan de koper naar voorlopig oordeel niet worden verweten dat de koper niet binnen de termijn aan zijn verplichtingen heeft voldaan. De hier relevante verplichtingen van de koper betroffen de betaling van de koopprijs en de afname (medewerking aan de levering). Vaststaat echter dat partijen nog geen datum voor het notarieel transport hadden bepaald en dat nog geen concept-leveringsakte was opgesteld. Betaling en afname binnen de in de ingebrekestelling opgenomen termijn van acht dagen was dus nog niet mogelijk.

in reconventie

Aan zijn vordering in reconventie legt de koper ten grondslag dat de koopovereenkomst nog van kracht is en dat de verkoper gehouden is tot levering. Hoewel dit aansluit bij de beoordeling in conventie, zal ook de door de koper gevorderde voorziening worden geweigerd. In de eerste plaats geldt dat niet is gebleken dat de koper voorafgaand aan dit kort geding de verkoper heeft gesommeerd mee te werken aan levering en de verkoper in gebreke heeft gesteld. Daarnaast geldt dat de notaris nog geen conceptakte heeft opgesteld en nog geen datum heeft bepaald. Het belang van de koper bij een veroordeling van de verkoper tot levering is bovendien in die zin beperkt, dat de koper het gekochte al in gebruik heeft en de koopsom nog niet heeft voldaan.

Ervan uitgaand dat de koopovereenkomst niet is ontbonden, is het veeleer de verkoper die belang heeft bij levering en dus betaling. Dit vonnis laat onverlet de mogelijkheid voor de verkoper om de koper alsnog/nogmaals aan te spreken tot nakoming (afname en betaling).

voorts in conventie en in reconventie

Op grond van het voorgaande zullen de door partijen gevorderde voorzieningen worden geweigerd, met daarbij passende en elkaar opheffende beslissingen over de proceskosten.

5. De beslissing in kort geding

weigert de gevorderde voorziening;

veroordeelt de verkoper in de proceskosten, aan de zijde van de koper begroot op Cg 1.500 voor salaris gemachtigde;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

weigert de gevorderde voorziening;

veroordeelt de koper in de proceskosten, aan de zijde van de verkoper begroot op Cg 1.500 voor salaris gemachtigde;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, en in het openbaar uitgesproken.