ECLI:NL:OGEAC:2026:57

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Uitspraak

[eiseres],

de minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning (VVRP),

[naam vergunninghouder]

Inleiding

De minister heeft deze bouwvergunning verleend bij beschikking van 24 juli 2025, die op 5 augustus 2025 aan [naam vergunninghouder] is uitgereikt (de bestreden beschikking). Eiseres heeft op 15 september 2025 tegen de bestreden beschikking beroep ingesteld.

De minister heeft met een verweerschrift op het beroep gereageerd. [naam vergunninghouder] heeft een schriftelijke zienswijze ingediend.

Het Gerecht heeft het beroep op 25 februari 2026 ter zitting behandeld. Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar juridisch adviseur [naam adviseur]. De minister heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. [naam vergunninghouder] heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigden.

Beoordeling door het Gerecht

Het Gerecht beoordeelt de bestreden beschikking aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.

Het Gerecht komt tot het oordeel dat eiseres ontvankelijk is in haar beroep en dat haar beroep ongegrond is. De bouwvergunning is niet in strijd met het bestemmingsvoorschrift stedelijk woongebied. Ook heeft de minister kunnen oordelen dat de bouwvergunning niet ontsierend is voor de omgeving en geen hinder veroorzaakt. Tot slot leiden de beroepsgronden over overschrijding van de perceelgrenzen, de afvoer van vuil water en de formulering van de bouwvergunning niet tot het oordeel dat de bestreden beschikking vernietigd moet worden..

Het Gerecht legt hierna uit hoe hij tot dit oordeel is gekomen en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Wat is relevant om te weten in deze zaak?

Eiseres heeft het perceel [adres eiseres] in vruchtgebruik. Sinds een vaststellingsovereenkomst met de voormalig tweede vruchtgebruiker, vastgelegd bij vonnis van het Gerecht van 17 september 2024, is eiseres de enig vruchtgebruiker van voornoemd perceel. Het perceel was voorheen eigendom van de moeder van eiseres. Drie zonen van eiseres zijn bloot eigenaren van het perceel. Eiseres woont op een ander adres, maar is voornemens in het woonhuis op [adres eiseres] te gaan wonen. Daartoe heeft eiseres een appartement voor eigen gebruik in het woonhuis ingericht waarin zij af en toe verblijft. De rest van het woonhuis verhuurt eiseres sinds december 2024 aan derden, telkens voor enkele maanden.

De bouwvergunning ziet op de percelen [bouwadressen]. Het bouwperceel [bouwadres] grenst direct aan het perceel [adres eiseres].

Met de bouwvergunning beoogt [naam vergunninghouder] een bouwplan te realiseren dat onderdeel vormt van het Baoase Luxury Resort.

Waarom heeft de minister de bouwvergunning verleend?

4. De minister heeft de bestreden beschikking gebaseerd op het advies van de Uitvoeringsorganisatie Ruimtelijke Ordening en Planning (UO ROP) van 23 juli 2025. UO ROP concludeert dat geen van de weigeringsgronden van artikel 22 van de Bouw- en woningverordening (Bwv) zich voordoet. Dat betekent volgens de minister dat hij de bouwvergunning moet verlenen.

Is het beroep van eiseres ontvankelijk?

5. [ naam vergunninghouder] betoogt dat eiseres geen belanghebbende is en dat haar beroep daarom niet-ontvankelijk is. [naam vergunninghouder] voert daartoe aan dat de bouwvergunning het recht van vruchtgebruik van eiseres niet schaadt. Eiseres woont zelf niet in de woning. Het nadeel van eiseres betreft uitsluitend de mogelijk negatieve gevolgen van de bouwvergunning voor haar huurinkomsten. Dat belang is niet ontleend aan het vruchtgebruik als zakelijk recht, maar vloeit voort uit de huurovereenkomsten met derden. Daarom heeft eiseres geen eigen en rechtstreeks belang bij de bouwvergunning en is haar beroep niet-ontvankelijk, aldus [naam vergunninghouder].

6. Het Gerecht volgt [naam vergunninghouder] niet in haar betoog dat eiseres geen belanghebbende is. Volgens artikel 7 van de Lar kunnen natuurlijke personen of rechtspersonen die door een beschikking rechtstreeks in hun belang zijn getroffen, daartegen beroep instellen bij het Gerecht. Uit vaste rechtspraak van het Hof volgt dat degene die rechtstreeks feitelijke gevolgen ondervindt van een activiteit die een beschikking toestaat in beginsel belanghebbende is bij die beschikking. Eiseres heeft een recht van vruchtgebruik op een perceel direct grenzend aan één van de bouwpercelen. Weliswaar verhuurt eiseres het op dat perceel gelegen woonhuis aan derden, maar eiseres heeft ook een eigen appartement in dat woonhuis waarin zij af en toe verblijft en zij is voornemens om later in het woonhuis te gaan wonen. Verder vreest eiseres voor negatieve aantasting van de monetaire waarde van haar recht van vruchtgebruik. Onder deze omstandigheden is het Gerecht van oordeel dat eiseres een zelfstandig eigen belang heeft dat bij de bestreden beschikking rechtstreeks betrokken is. Het Gerecht merkt eiseres dus als belanghebbende aan. Het beroep van eiseres is ontvankelijk.

Wat voert eiseres aan en wat vindt het Gerecht daarvan?

7. Eiseres voert meerdere beroepsgronden aan. Zij betoogt dat de bouwvergunning is verleend in strijd met het bestemmingsvoorschrift stedelijk woongebied. Verder voert zij aan dat het bouwplan ontsierend is voor de omgeving en hinder veroorzaakt. Eiseres voert ook aan dat het bouwplan de zuidelijke perceelsgrenzen overschrijdt. Ten slotte voert zij aan dat het bouwplan niet voorziet in de afvoer van vuil water en dat de formulering van artikel 1 van de bouwvergunning niet correct is. Het Gerecht zal deze gronden achtereenvolgens bespreken.

Is de bouwvergunning verleend in strijd met het bestemmingsvoorschrift stedelijk woongebied?

8. Eiseres betoogt dat het bouwplan in strijd is met het bestemmingsvoorschrift stedelijk woongebied van artikel 3 van het Eilandelijk Ontwikkelingsplan Curaçao (EOP). Daarom had de minister de bouwvergunning op grond van artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv moeten weigeren.

Eiseres voert daartoe allereerst aan dat het bestemmingsvoorschrift stedelijk woongebied niet voorziet in de bouw en ontwikkeling van een omvangrijk hotelresort zoals Baoase. Hoteldoeleinden worden in dit bestemmingsvoorschrift niet genoemd, recreatieve doeleinden wel. De minister probeert een hotel toch onder het bestemmingsvoorschrift stedelijk woongebied te scharen door een onjuiste interpretatie van het begrip recreatieve doeleinden. Daarbij gebruikt de minister de definitie van recreatie gegeven in de Nota invulling en vastlegging toetsingsnormen en criteria EOP van 20 december 2022 (de Nota), waaronder ook een hotel wordt verstaan. Die definitie is volgens eiseres echter niet bruikbaar omdat de daarin gegeven Europees-Nederlandse invulling van het begrip recreatie op Curaçao niet past. Gezien Curaçao klein is, gaat de bevolking na een dag recreëren weer naar huis en niet overnachten in een hotel.

Verder voert eiseres aan dat de minister zich niet houdt aan de Toelichting op het EOP waarnaar in de Nota op pagina 22 wordt verwezen, namelijk dat de overheid toeristische ontwikkelingen in het stedelijk gebied niet stimuleert. Eiseres refereert hierbij aan een letter of intent over de verdere ontwikkeling van het Baoase Luxury Resort, opgesteld door de minister en [naam vergunninghouder] op 4 juli 2022. Ook wijst eiseres op een brief van de minister aan [naam vergunninghouder] van 29 september 2023 waarin het Baoase hotel wordt gekarakteriseerd als prioritair project. Uit deze stukken blijkt dat de minister toeristische ontwikkeling in stedelijk gebied wel degelijk stimuleert. De minister maakt hiermee misbruik van zijn bevoegdheid, aldus eiseres.

Tot slot wijst eiseres in dit verband erop dat de minister niet evenredig handelt door (volks)woningen op te offeren voor toeristische doeleinden.

9. Deze beroepsgrond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.

Het Gerecht is van oordeel dat de minister op goede gronden heeft geoordeeld dat het bouwplan niet strijdt met het bestemmingsvoorschrift stedelijk woongebied van artikel 3 van het EOP en dat daarom de weigeringsgrond van artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv zich niet voordoet.

Het Gerecht stelt vast dat de bestemming stedelijk woongebied rust op de gronden waarop het bouwplan is beoogd. Artikel 3 van het EOP gaat over de bestemming stedelijk woongebied. Artikel 3 van het EOP geeft voor het stedelijk woongebied een algemene doeleindenomschrijving (lid 1) en een beschrijving in hoofdlijnen van de wijze waarop de doeleinden worden nagestreefd (lid 2). Artikel 3, tweede lid en onder a, van het EOP bepaalt dat bebouwing en andere voorzieningen ten behoeve van (onder meer) recreatieve doeleinden zijn toegestaan.

Het Gerecht stelt vast dat het begrip recreatieve doeleinden in het EOP niet is gedefinieerd. De minister heeft in de Nota dat begrip wel gedefinieerd:

“In Nederlandse bestemmingsplannen worden recreatieve doeleinden als verzamelnaam gebruikt voor terreinen, vaste accommodaties en voorzieningen. Terreinen zijn groen en watergebieden waar recreatieve activiteiten kunnen worden uitgevoerd zoals wandelen, surfen, zwemmen en fietsen. Vaste accommodaties zijn hotels, recreatiewoningen, appartementen, bungalows, B&B enz. Bij voorzieningen wordt gedacht aan restaurants, auto en fietsverhuur, infocentra en meer.”

Naar het oordeel van het Gerecht heeft de minister het begrip recreatieve doeleinden op deze wijze kunnen definiëren. Die definitie is naar het oordeel van het Gerecht niet in strijd met het EOP. Uit de toelichting op het EOP, geciteerd in de Nota, blijkt immers dat de planwetgever (ook) in het stedelijk gebied toeristische ontwikkeling in de zin van de bouw van hotels toestaat. In de inleiding van het EOP heeft de wetgever verder aangegeven dat hij verbetering van (onder andere) recreatieve mogelijkheden van groot belang acht zowel voor de eigen bevolking, voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat als ter versterking van het toerisme. Anders dan eiseres betoogt, past de bouw van 12 hotelsuites verdeeld over twee bouwblokken dus wel binnen de bestemming stedelijk woongebied.

Het Gerecht volgt eiseres evenmin in haar betoog dat de minister misbruik maakt van zijn bevoegdheid door een toeristisch project zoals Baoase te stimuleren. De hiervoor aangehaalde toelichting op het EOP, zoals in de Nota geciteerd, vermeld dat “Toeristische ontwikkelingen in de zin van de bouw van hotels en villa’s of appartementen is ook elders binnen het stedelijk woongebied en de Binnenstad toegestaan, maar worden door de overheid niet gestimuleerd.” Allereerst blijkt uit de bewoordingen van de letter of intent en de brief van de minister over de uitbreiding van Baoase niet dat sprake is van stimuleren door de minister. Verder hebben deze twee stukken geen betrekking op de toetsing van de onderhavige bouwvergunning, maar op uitbreiding van Baoase als geheel. Ook heeft de minister ter zitting toegelicht dat het initiatief voor verdere ontwikkeling van [naam vergunninghouder] is uitgegaan en niet van de minister. Bij grootschalige bouwprojecten is het gebruikelijk dat de bouwontwikkelaar in contact treedt met de minister om de haalbaarheid van zijn plannen voor te houden. De minister heeft verder nog verklaard dat hij de algemene intentie heeft om toeristische ontwikkeling te faciliteren, niet te stimuleren.

Tot slot volgt het Gerecht eiseres ook niet in haar betoog dat de minister onevenredig handelt door (volks)woningen op te offeren voor het toerisme.

Artikel 3, tweede lid en onder i, van het EOP schrijft kort gezegd voor dat indien door de aanvraag van een bouwvergunning een bestaande woning aan het woningbestand onttrokken wordt, op de aanvraag in principe afwijzend wordt beslist ter bescherming van het bestaande woningbestand en het karakter van een woonbuurt tenzij: 1. de woning gelegen is in een buurt zonder duidelijk woonkarakter en vervangende woonruimte binnen het stedelijk gebied wordt gebouwd of; 2. het belang dat de aanvrager en/of de gemeenschap heeft bij woningonttrekking groter is dan het belang, dat met bescherming van de bestaande woningvoorraad of het karakter van een woonbuurt gediend is.

Het Gerecht stelt vast dat UO ROP in zijn advies op dit punt onder meer heeft overwogen dat het gaat om een buurt zonder duidelijk woonkarakter, nu meer dan 40% van de betreffende kuststrook bestaan uit commerciële en/of toeristische functies. Verder overweegt UO ROP dat er vervangende bebouwing met twaalf woon- of verblijfseenheden in de plaats komt van de twee woningen gelegen op de percelen [bouwadressen]. De minister heeft in zijn verweerschrift aanvullend benadrukt dat het bij deze bouwvergunning om de onttrekking van slechts één woning gaat, terwijl de totale woningvoorraad in de afgelopen jaren is toegenomen. Naar het oordeel van het Gerecht is gelet op het advies van UO ROP, de door eiseres onweersproken toelichting van de minister over de toename van de woningvoorraad en het feit dat met het bouwplan één wooneenheid van het woningbestand wordt onttrokken, geen sprake van onevenredig handelen door de minister. de minister heeft evenmin in strijd gehandeld met artikel 3, tweede lid en onder i, van het EOP.

Is het bouwproject ontsierend en veroorzaakt het hinder?

10. Eiseres voert aan dat de bouwvergunning geweigerd had moeten worden omdat het bouwplan ontsierend is. De hotelappartementen passen niet bij het karakter van de volksbuurt Marie Pampoen en ook niet in het straatbeeld van de [straatnaam]. UO ROP verwart doelbewust de kuststrook van Marie Pampoen met de volksbuurt van de [straatnaam], onderdeel van Marie Pampoen, waarvoor toeristische ontwikkeling nooit de bedoeling was. Eiseres heeft ter zitting hieraan toegevoegd dat zij de bouwblokken met verdiepingen te groot vindt.

Verder voert eiseres aan dat zich in het bouwdossier geen documenten bevinden over een aggregaat, terwijl uit het advies van de brandweer blijkt van een aggregaatruimte en een aggregaat. Als er een aggregaat zou komen, dan vreest eiseres daarvan hinder.

11. Deze grond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.

Artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv bepaalt kort gezegd dat een bouwvergunning wordt geweigerd als het gebouw wegens de ligging of wegens de bouwwijze de omgeving zal ontsieren of hinderlijk dan wel brandgevaarlijk voor de omgeving zal zijn.

UO ROP heeft in zijn advies getoetst of het bouwproject qua ligging en bouwwijze ontsierend zal zijn voor de directe omgeving. UO ROP overweegt dat de gebouwen geprojecteerd staan op percelen in de kustzone van het gebied Marie Pampoen bedoeld voor recreatieve doeleinden. UO ROP komt tot de conclusie dat het bouwplan inpasbaar is binnen de omgeving en geen afbreuk doet aan de ruimtelijke samenhang van de buurt. Verder wijken de constructie en de verschijningsvorm van de gebouwen niet significant af van de omgeving.

In het kader van de toetsing aan artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv schrijft UO ROP dat de kuststrook Marie Pampoen, op enkele overblijvende woningen na, nagenoeg volledig toeristisch is ontwikkeld. De meeste overblijvende woningen zijn volkswoningen en bij de toetsing is rekening gehouden met de norm van woningdichtheid in buurten met overwegend volkswoningen. Die norm wordt in casu niet overschreden.

Bij hinder door de ligging van het bouwplan kan het gaan om bereikbaarheid, zicht, wind en licht. Bij de beoordeling of een gebouw door de bouwwijze hinder kan veroorzaken toetst UO ROP aspecten als reflectie, uitstekende geveldelen en materiaalkeuzes. UO ROP concludeert dat het onderhavige bouwplan geen hinder vormt voor de omgeving.

Op pagina 18 van het advies gaat UO ROP, nadat zij heeft vastgesteld dat de bouwhoogte de maximaal toegestane hoogte van 8 meter niet overschrijdt, ook nog in op hinder. Daarbij heeft UO ROP het uitzicht getoetst. De belendende woningen aan de oostzijde van de bouwpercelen, waaronder [adres eiseres], zijn voornamelijk in noordzuidelijke richting gelegen, waardoor ze wegkijken van de bouwblokken en vrij uitzicht op zee behouden.

Het Gerecht is van oordeel dat de minister zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat de weigeringsgrond als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv zich niet voordoet. Het advies van UO ROP is volgens het Gerecht voldoende gemotiveerd om het standpunt van de minister te kunnen dragen. UO ROP heeft daarbij, anders dan eiseres stelt, het volkskarakter van de [straatnaam] onderkend en getoetst of het bouwplan qua ontsiering en woningdichtheid passend is. In wat eiseres aanvoert, ziet het Gerecht geen grond om tot een ander oordeel te komen.

Het Gerecht stelt vast dat de bouwvergunning niet ziet op een aggregaat. Dit hebben de minister en [naam vergunninghouder] in het verweerschrift en ter zitting ook bevestigd. Nu een aggregaat geen onderdeel is van de bestreden beschikking laat het Gerecht bespreking van dit deel van de beroepsgrond achterwege.

Is sprake van overschrijding van de zuidelijke grenzen van de bouwpercelen?

12. Eiseres voert aan dat de bouwblokken de zuidelijke grenzen van beide bouwpercelen overschrijden. Daarom kan de bouwvergunning niet in stand blijven, aldus eiseres.

13. Deze grond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.

naam vergunninghouder] heeft in haar schriftuur toegelicht dat een klein deel van het te realiseren gebouw op de [bouwadres] de perceelsgrens aan de zuidzijde overschrijdt en dat het aangrenzende zuidelijke perceel aan haar in erfpacht is uitgegeven. De minister heeft in het verweerschrift erop gewezen dat de rechtstoestand van de bouwpercelen geen weigeringsgrond oplevert.

Het Gerecht stelt voorop dat artikel 22 van de Bwv een limitatief-imperatief stelsel van weigeringsgronden bevat. Een bouwvergunning mag alleen op de in dat artikel genoemde gronden worden geweigerd en moet worden geweigerd indien één van die gronden zich voordoet. Het Gerecht is met de minister van oordeel dat de overschrijding van de perceelsgrens geen wettelijke grond oplevert voor de minister om de bouwvergunning te weigeren. De enige bepaling in de Bwv die betrekking heeft op het overschrijden van een (rooi)lijn of (perceel)grens is artikel 36 van de Bwv. Artikel 36 van de Bwv ziet echter specifiek op een verbod van het overschrijden van de gevelrooilijn en dat is volgens artikel 1, eerste lid, van de Bwv de lijn gelegen aan de naar de weg gekeerde zijde van het te bebouwen terrein. De zuidelijke grenzen van de bouwpercelen liggen niet aan de naar de weg gekeerde zijde.

De tegenwerping van eiseres ter zitting dat [naam vergunninghouder] niet gerechtigd is op de aangrenzende grond omdat het is onttrokken aan de openbare stranden van het Land, valt buiten het toetsingskader van een bouwvergunning en leidt daarom niet tot een ander oordeel.

Voorziet het bouwplan in afvoer van vuil water?

14. Eiseres voert aan dat er geen stukken zijn waaruit blijkt hoe water, vuil en fecaliën uit de hotelappartementen zullen worden verwijderd. De bouwvergunning had daarom moeten worden geweigerd op grond van artikel 17, onder 2, van de Bwv, aldus eiseres.

15. Deze grond slaagt niet. Het Gerecht stelt vast dat uit bouwtekening B-05 blijkt dat het bouwplan voorziet in aansluiting op de openbare riolering. Dit is door de minister en [naam vergunninghouder] tijdens de zitting bevestigd. Daarmee voldoet het bouwplan aan het in artikel 17, onder 2, van de Bwv bepaalde. Dat artikel schrijft voor dat de tekening die de aanvrager van een bouwvergunning conform artikel 16 van de Bwv moet indienen mede aanwijst de wijze van verwijdering van water, vuil en fecaliën. Het Gerecht is daarom van oordeel dat de minister terecht heeft geoordeeld dat de bouwaanvraag niet in strijd is met artikel 17, onder 2, van de Bwv.

Is een deel van de tekst van artikel 1 van de bouwvergunning ten onrechte opgenomen?

16. Eiseres maakt bezwaar tegen de formulering van artikel 1 van de bouwvergunning waarin staat: “(…) Het bouwplan maakt een integraal deel uit van het Baoase Luxury Resort dat bestaat uit percelen met meetbriefnummers (…), inclusief 4.785 m2 aan beheergronden. De gezamenlijke oppervlakte van het Baoase Luxury Resort bedraagt derhalve 18.004 m2 (ca. 1,8 ha).” Eiseres ziet niet in waarom de minister deze tekst betreffende Baoase als geheel in de bouwvergunning heeft opgenomen en heeft zorg dat er meer achter zit, zoals beperking van de toegang tot haar perceel. Eiseres wijst in dit verband ook op de door UO ROP afgestempelde situatieschets waarop de geplande, maar niet bestaande, landaanwinning ten oosten van Baoase is weergegeven.

17. Deze grond slaagt niet. Het Gerecht stelt voorop dat de bouwvergunning die ter toetsing voorligt alleen ziet op het bouwen van 12 hotelsuites op de percelen [bouwadressen] en niet op de bouw van het gehele Baoase resort. Naar het oordeel van het Gerecht heeft de minister behoudens de verplichtingen die voortvloeien uit het wettelijk voorgeschreven toetsingskader en de algemene rechtsbeginselen de vrijheid om zijn beslissing in te richten en te formuleren zoals het hem goed voorkomt. Ter zitting heeft de minister genoegzaam toegelicht dat hij soms een situatieschets (met vermelding van de meetbrieven) in een beschikking opneemt om de context van het bouwplan en het geheel te verduidelijken. Eiseres heeft verder niet onderbouwd waarop haar zorg berust dat de minister kwade bedoelingen zou hebben met het opnemen van de betreffende tekst en wat de relatie van die zorg met de rechtmatigheid van de bouwvergunning is. Het betoog van eiseres treft dus geen doel.

Conclusie en gevolgen

Beslissing

Informatie over hoger beroep