ECLI:NL:OGEAM:2026:129

1. Het procesverloop

Het procesverloop blijkt uit:

het inleidend verzoekschrift, op 25 november 2025 ter griffie ingediend;

de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie;

de conclusie van antwoord in reconventie;

de aanvullende producties 14 – 17 van eiser;

de aanvullende producties A1 – A9 van gedaagde;

de comparitie van partijen van 22 april 2026, deels gehouden ter plaatse, waarbij eiser in persoon is verschenen en gedaagde is verschenen vertegenwoordigd door de heer [naam], beide bijgestaan door hun gemachtigden, en hun standpunten nader hebben toegelicht mede aan de hand van door hen overgelegde pleitaantekeningen.

De datum voor vonnis is bepaald op heden.

2. Waar de zaak over gaat

Eiser is eigenaar van een erfpachtrecht op een perceel land met aangrenzend waterperceel, gelegen aan de Welfare Road, Cole Bay (hierna: het perceel van eiser). Dit perceel is onbebouwd.

Gedaagde is eigenaar van een erfpachtrecht op het naastgelegen perceel (hierna: het perceel van gedaagde). Op dit perceel bevindt zich een appartementengebouw in aanbouw.

Tussen partijen is een geschil ontstaan over de erfgrens, de plaatsing van een muur daarop en een door gedaagde gestelde aanspraak op doorgang over het perceel van eiser. Ook hebben partijen een discussie over raamopeningen in de gevel van het appartementengebouw van gedaagde. Eiser stelt dat deze openingen zich bevinden binnen een afstand van twee meter tot de erfgrens.

Eiser wenst op of langs de erfgrens een betonnen muur dan wel een andere erfafscheiding te plaatsen.

Vaststaat dat partijen ieder op enig moment een muur dan wel een afscheiding ter plaatse van de erfgrens hebben gebouwd of hebben geprobeerd te bouwen.

Eveneens staat vast dat partijen over en weer de door de ander aangebrachte afscheidingen geheel of gedeeltelijk hebben verwijderd of afgebroken, dan wel elkaars pogingen tot plaatsing daarvan hebben belemmerd.

Ter plaatse, tijdens de comparitie van partijen is door de rechter waargenomen dat eiser op de erfgrens een muur heeft proberen te bouwen, thans nog bestaande uit een enkele rij holle betonblokken, met betonijzer daar verticaal doorheen gestoken in de grond. De verdere oprichting van de muur wordt belemmerd door een door gedaagde geplaatste rij met betonnen blokken op zijn eigen terrein, direct tegen de blokken van eiser.

Daarmee is de centrale vraag in deze procedure of eiser de erfgrens volledig mag afsluiten, dan wel of gedaagde op grond van een erfdienstbaarheid of ander recht aanspraak kan maken op een doorgang in de muur in de vorm van een poort of hek.

Volgens eiser is er geen erfdienstbaarheid of ander zakelijk recht dat aan volledige afsluiting in de weg staat.

Gedaagde stelt zich op het standpunt dat toegang open dient te blijven, althans dat in de muur een poort of hek dient te worden aangebracht, zodat de achterzijde van haar perceel via het perceel van eiser bereikbaar blijft.

Gedaagde heeft zich mede beroepen op een door verjaring ontstane erfdienstbaarheid, inhoudende volgens haar een recht van overpad vanaf de openbare weg naar haar perceel over het perceel van eiser.

Daarnaast beroept gedaagde zich op de inhoud van de erfpachtakte betreffende het waterperceel van eiser, waarin volgens haar is bepaald, dan wel besloten ligt dat toegang tot het naastgelegen perceel dient te worden behouden.

Voorts bestaat, zoals vermeld, tussen partijen een geschil over de aan de zijde van het perceel van eiser gelegen ramen en openingen in het gebouw op het perceel van gedaagde.

Eiser stelt zich op het standpunt dat deze ramen en openingen, in strijd zijn met de toepasselijke wettelijke voorschriften, voor zover zij gesitueerd zijn binnen een afstand van twee meter tot de erfgrens

Tijdens de comparitie van partijen is vastgesteld dat de aan de voorzijde gelegen ramen zich op meer dan twee meter van de erfgrens bevinden en de aan de achterzijde gelegen ramen zich op minder dan twee meter van de erfgrens bevinden, te weten circa vijftig centimeter.

Gedaagde heeft verklaard bereid te zijn met betrekking tot laatstbedoelde ramen voorzieningen te treffen.

3. Het geschil

Eiser vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:a. voor recht te verklaren dat ten laste van zijn percelen geen recht van overpad of andere erfdienstbaarheid ten behoeve van het perceel van gedaagde bestaat;b. gedaagde te gebieden alle openingen en ramen in de linkerzijgevel (oostzijde) van zijn gebouw, voor zover gelegen aan de zijde van het perceel van eiser, te dichten en gesloten te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 1.000,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat gedaagde hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van USD 1.000.000,00;c. gedaagde te verbieden nieuwe ramen en/of openingen in die gevel aan te brengen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 1.000,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat gedaagde hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van USD 1.000.000,00;d. gedaagde te verbieden op enige wijze de aanleg door eiser van een erfafscheiding op de grenslijn te verhinderen en/of te dwarsbomen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 1.000,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat gedaagde hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van USD 1.000.000,00;e. gedaagde te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van USD 3.604,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 juli 2025;f. gedaagde te veroordelen in de (buiten)gerechtelijke kosten en de proceskosten, waaronder nakosten.

Eiser legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat geen erfdienstbaarheid bestaat, dat gedaagde zonder recht aanspraak maakt op doorgang over het perceel van eiser en dat gedaagde onrechtmatig heeft gehandeld door de door eiser opgetrokken muur op de erfgrens af te breken. Daarnaast voldoen de in het gebouw van gedaagde aanwezige ramen en openingen aan de zijde van de erfgrens niet aan de wettelijke afstandsvoorschriften.

Gedaagde voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van eiser, althans tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van eiser in de proceskosten.

in reconventie

Gedaagde vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:a. eiser te verbieden op het terrein van gedaagde enige muur of bouwwerk aan te leggen, op straffe van een dwangsom;b. eiser te veroordelen tot vergoeding van de door gedaagde geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat;c. eiser te veroordelen in de proceskosten.

Gedaagde legt aan haar vorderingen ten grondslag dat uit de erfpachtakte volgt dat toegang tot het naastgelegen perceel behouden dient te blijven. Voorts beroept gedaagde zich op het bestaan dan wel ontstaan van een recht van overpad of andere erfdienstbaarheid door verjaring, en stelt zij schade te lijden door de door eiser voorgenomen of aangebrachte afsluiting.

Eiser voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen in reconventie.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De vorderingen in conventie en in reconventie hangen nauw met elkaar samen en lenen zich daardoor voor gezamenlijke behandeling. Kern van het geschil is of gedaagde enig recht kan doen gelden op doorgang over het perceel van eiser, dan wel anderszins aanspraak kan maken op het openblijven van een doorgang ter plaatse van de erfgrens. Daarnaast ligt ter beoordeling voor of de aan de zijde van de erfgrens aanwezige ramen en openingen in het gebouw van gedaagde in strijd zijn met de wettelijke voorschriften.

scheidsmuur op erfgrens

Zoals onder 2.7 vermeld, bevindt de door eiser geplaatste rij betonblokken met betonijzer zich precies op de erfgrens.

Als eigenaar is eiser in beginsel bevoegd op de erfgrens een muur dan wel een andere erfafscheiding op te richten, tenzij een recht of aanspraak van gedaagde daaraan in de weg staat.

Het geschil spitst zich daarmee toe op de vraag of gedaagde een zodanig recht kan doen gelden dat eiser is gehouden een doorgang in de muur op te nemen, dan wel volledige afsluiting achterwege te laten. Gedaagde stelt in dat kader een recht van overpad te hebben dat zij heeft verkregen door een bepaling in de erfpachtakte van eiser, subsidiair dit recht te hebben verkregen door verjaring.

erfpachtakte

In de erfpachtakte van eiser is bepaald dat “the waterfront for the access route may not be filled in”. Daarnaast staat in de akte een verwijzing naar een “construction of access roads”. Gedaagde stelt dat hieruit een ten behoeve van haar perceel gevestigd recht van overpad moet worden afgeleid, hetgeen door eiser wordt bestreden. Het Gerecht stelt bij de beoordeling hiervan voorop dat het hier gaat om de toekenning van een bepaalde betekenis van wat in een notariële akte is bepaald voor wat betreft het goederenrechtelijke deel daarvan, namelijk, zoals hier, de vaststelling van de omvang van het in de akte gevestigde erfpachtrecht. Voor een uitleg van dit deel van een akte geldt een objectieve uitlegmaatstaf, hetgeen wil zeggen dat daarvoor in beginsel van de letterlijke tekst van de akte moet worden uitgegaan. De hiervoor genoemde bepalingen in de erfpachtakte bevatten geen verwijzingen naar een recht van overpad, laat staan een ten behoeve van het perceel van eiser gevestigd recht van overpad. Een beperking van het eigendomsrecht van eiser in de vorm van een blijvend recht van doorgang behoeft een voldoende duidelijke juridische grondslag. Een dergelijke grondslag volgt onvoldoende duidelijk uit de overgelegde erfpachtakte. De enkele vermelding dat “the waterfront for the access route may not be filled in”, alsmede de verwijzing naar “construction of access roads”, brengt zonder nadere aanduiding van het heersende erf en van de ligging en de omvang van het door gedaagde stelde recht, niet mee dat gedaagde aanspraak heeft op een recht van overpad over het perceel van eiser. Reeds daarom kan gedaagde niet in haar stelling dat sprake is van een ten gunste van haar perceel gevestigd recht van overpad worden gevolgd.

Overigens, maar dit ten overvloede, kan ook een subjectieve uitleg van de betreffende bepalingen niet leiden tot de conclusie dat sprake is van een ten gunste van het perceel van gedaagde gevestigd erfpachtrecht. De gebruikte bewoordingen duiden naar hun gewone betekenis op bereikbaarheid, ontsluiting of toegangsvoorzieningen in algemene zin. Daaruit kan niet zonder meer worden afgeleid dat is beoogd een blijvend recht van doorgang over het perceel van eiser ten behoeve van het perceel van gedaagde te vestigen. Daarbij weegt mee dat de akte betrekking heeft op een waterperceel en voorwaarden bevat over de ontwikkeling daarvan, waaronder de bouw van een pier met restaurant en de aanleg van andere voorzieningen. Tegen die achtergrond ligt het meer voor de hand dat de genoemde bepalingen zien op de bereikbaarheid en inrichting van het betrokken perceel zelf, dan dat daarmee een privaatrechtelijke doorgang over een aangrenzend perceel is bedoeld. Voorts is in dit kader van belang dat het onderhavige waterperceel is gelegen aan de buitenzijde van een reeks waterpercelen en als eerste vanaf het land is gesitueerd. Niet ver daarvandaan bevindt zich bovendien een openbare weg. Reeds daarom verdraagt een uitleg waarbij de woorden “access route” of “access roads” betrekking hebben op algemene toegang of ontsluiting zich beter met de feitelijke situatie dan de uitleg dat een doorgangsrecht ten laste van het perceel van eiser is beoogd. Daarnaast dient mede in aanmerking te worden genomen dat de door gedaagde ingeroepen bepalingen uitsluitend voorkomen in de erfpachtakte van eiser en niet is gesteld of gebleken dat een daarmee corresponderend recht is opgenomen in de erfpachtakte van gedaagde. Indien werkelijk een zakelijk recht ten gunste van het perceel van gedaagde was beoogd, had een zodanige vermelding mede in haar akte voor de hand gelegen.

In onderling verband en samenhang bezien, bieden de aangevoerde omstandigheden onvoldoende grond voor het oordeel dat gedaagde aan de erfpachtakte een recht op doorgang over het perceel van eiser kan ontlenen.

verjaring

Ook kan gedaagde niet worden gevolgd in zijn stelling dat zij een recht van overpad heeft verkregen door verjaring. Gedaagde heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld, laat staan met stukken onderbouwd, waaruit kan volgen dat sprake is van bezit van een erfdienstbaarheid gedurende de voor verkrijging door verjaring vereiste termijn, ongeacht of daarvoor van een termijn van tien dan wel van twintig jaar moet worden uitgegaan.

doorgang / hek in muur

Nu geen sprake is van een recht van overpad, staat het eiser vrij zijn perceel af te sluiten, behoudens misbruik van recht of strijd met de redelijkheid en billijkheid, waarvan onvoldoende is gesteld of gebleken. Gedaagde heeft door het ontbreken van een recht van overpad in ieder geval geen belang bij een doorgang in de erfafscheiding tussen zijn perceel en dat van eiser.

Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van eiser strekkende tot het hem (onbelemmerd) toestaan om op de erfgrens een muur te bouwen zonder doorgang zal worden toegewezen en dat de vorderingen in reconventie strekkende tot een verbod daarvan, althans van een bevel aan eiser om het gedaagde toe te staan een muur op te richten direct naast de grenslijn zal worden afgewezen. Bij dat laatste is van belang dat het bij gedaagde om een muur gaat die, zoals ter plaatse is gebleken tijdens de comparitie van partijen, de oprichting van een muur door eiser op de erfgrens belemmerd.

schadevergoeding

Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat gedaagde geen recht of titel had om de door eiser op de erfgrens opgerichte, of in oprichting zijnde, muur af te breken. Gedaagde heeft daarmee onrechtmatig jegens eiser gehandeld en dient de schade die eiser daardoor heeft geleden of nog zal lijden te vergoeden. Eiser stelt dat de door hem geleden schade USD 3.604,00 bedraagt, waarvoor hij verwijst naar een door zijn aannemer opgestelde kostenbegroting die hij als productie in de procedure heeft overgelegd.

Gedaagde voert het verweer dat het onnodig was voor eiser om een (nieuwe) muur te bouwen omdat er al een muur op de erfgrens zou hebben gestaan. Daarnaast voert zij het verweer dat de schade niet is gespecificeerd of onderbouwd. Het laatste verweer kan niet slagen, gelet op de hiervoor vermelde kostenbegroting. Ook het eerste verweer kan niet slagen. In zoverre er al een (door gedaagde gebouwde) muur zou hebben gestaan, moet het er gelet op de vorderingen of stellingen van gedaagde over haar recht van overpad, voor worden gehouden dat deze muur was voorzien van een doorgang, althans deze het perceel van eiser niet volledig afsloot. Eiser had daarom het recht om deze te vervangen door een muur die wel volledig af zou sluiten.

Uit het voorgaande volgt dat de spiegelbeeldige vordering van gedaagde tot schadevergoeding, op te maken bij staat, zal worden afgewezen.

ramen aan de erfgrenszijde

Voor de ramen aan het achterste gedeelte van de aan de erfgrenszijde gelegen muur van het gebouw van gedaagde geldt dat deze zijn gelegen binnen de in artikel 5:50 BW SM voorgeschreven afstand van minimaal twee meter tot de erfgrens. Gedaagde heeft verklaard bereid te zijn deze ramen vaststaand en ondoorzichtig te maken, zoals bedoeld in artikel 51 BW SM. Daarom zal de vordering van eiser tot het dichtmaken van deze ramen hierna, op een daarop gerichte wijze worden toegewezen. Daarbij zal worden bepaald dat het vaststaand en ondoorzichtig maken moet zijn uitgevoerd eerst vanaf het moment dat het perceel van gedaagde in gebruik zal zijn genomen.

Voor zover eiser daarnaast een verdergaand algemeen verbod vordert tot het aanbrengen van nieuwe ramen en/of openingen, zal dit worden toegewezen voor zover het betreft ramen en/of openingen in strijd zijn met de toepasselijke wettelijke afstandsvoorschriften, tenzij zij vaststaand en ondoorzichtig zijn.

slotsom

In conventie zullen de vorderingen grotendeels worden toegewezen en voor het overige worden afgewezen. Aan de geboden en verboden in conventie zal een dwangsom worden verbonden, evenwel tot een lagere hoogte en een lager maximum dan gevorderd. De dwangsom en het maximum zoals toewijsbaar, wordt voor nu geacht voor gedaagde een voldoende prikkel tot nakoming te geven. In reconventie zullen de vorderingen worden afgewezen.

Gedaagde zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie, aan de zijde van eiser tot op heden begroot op:

explootkosten Cg 249,50

griffierecht Cg 450,--

salaris gemachtigde Cg 2.500,-- (2 punten x tarief 5) +

totaal: Cg 3.199,50

Gedaagde zal eveneens worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie, aan de zijde van eiser tot op heden begroot op:

salaris gemachtigde Cg 1.250,-- (2 punten x 0,5 x tarief 5) +

totaal: Cg 1.250,--

Daarnaast zal gedaagde in conventie en in reconventie worden veroordeeld in de nakosten.

5. De beslissing

Het Gerecht:

in conventie

verklaart voor recht dat ten laste van de percelen van eiser geen recht van overpad of andere erfdienstbaarheid ten behoeve van het perceel van gedaagde bestaat;

verbiedt gedaagde de ruimte aan de erfgrens tussen de percelen op oneigenlijke wijze te hinderen of te versperren

gebiedt gedaagde om vanaf het moment van ingebruikname van het gebouw de aan de achterzijde van zijn gebouw gelegen ramen die zich bevinden binnen de wettelijk voorgeschreven afstand van twee meter van de erfgrens blijvend te dichten dan wel blijvend vaststaand en blijvend ondoorzichtig te maken;

verbiedt gedaagde nieuwe ramen en/of openingen die doorzichtig en niet vaststaand zijn aan te brengen aan de zijde van het perceel van eiser, voor zover deze zich bevinden binnen de wettelijk voorgeschreven afstand van twee meter van de erfgrens;

verbindt een dwangsom van USD 500,00 per dag of gedeelte van een dag dat gedaagde aan ieder van de onder 5.2. – 5.4 bepaalde verboden of geboden niet voldoet, voor ieder van die verboden en geboden tot een maximum van USD 50.000,00;

veroordeelt gedaagde tot betaling van een schadevergoeding van USD 3.604,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 juli 2025 tot aan de algehele voldoening daarvan;

veroordeelt gedaagde in de kosten van de procedure, aan de zijde van eiser begroot op Cg 3.199,50,

in reconventie

wijst de vorderingen af;

veroordeelt gedaagde in de proceskosten in conventie en in reconventie, aan de zijde van eiser tot op heden te begroten op Cg 1.250,00;

voorts in conventie en reconventie

veroordeelt gedaagde in de nakosten, aan de zijde van eiser begroot op USD 400,00 en verhoogd tot Cg 550,00 in geval van betekening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2026.