ECLI:NL:OGEAM:2026:143

1. [gedaagde 1],

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

het verzoekschrift met producties, dat op 9 januari 2026 is ingediend;

de conclusie van antwoord met producties van 12 mei 2026

de akte van 21 augustus 2026, houdende eiswijziging, met producties

de aanvullende productie 31 van [eiser] van 24 augustus 2026.

De mondelinge behandeling heeft op 27 augustus 2026 plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de zitting is verklaard. Beide partijen hebben zittingsaantekeningen voorgedragen en aan het Gerecht overgelegd.

Partijen hebben verklaard naar aanleiding van wat ter zitting is besproken nog een poging te willen doen om met elkaar in overleg tot een regeling te komen. De procedure is daartoe aangehouden tot 1 oktober 2026. Op die datum heeft de gemachtigde van [eiser] meegedeeld dat er geen regeling tot stand is gekomen en vonnis gevraagd. De datum van het vonnis was voor dat geval al bepaald op vandaag.

2. De feiten

Aan de [adres] in Sint Maarten bevindt zich een appartementencomplex. Dit perceel wordt omschreven in meetbrief SXM [nummer] en heeft een oppervlakte van 874 m2.

Een driekamer appartement in het complex, [nummer], is in gebruik bij [gedaagde 1]. Zij woont daar sinds haar geboorte in [jaartal]. 3. Het geschil

eiser] eist na wijziging van eis, uitvoerbaar bij voorraad:

Voor recht te verklaren dat het perceel met een oppervlakte van 874 m2, en beschreven in meetbrief SXM [nummer] gelegen aan [adres] te Sint Maarten, waarop het appartement zich bevindt dat [gedaagde 1] althans [gedaagde 2] bewoont, geen deel uitmaakt van de nalatenschap van [erflaatster] en uitsluitend aan [eiser] in eigendom toebehoort;

Te bepalen dat de tussen partijen bestaande gebruiksovereenkomst met betrekking tot het appartement aan de [adres] te Sint Maarten, gelegen op een perceel met een oppervlakte van 874 m2, en beschreven in meetbrief SXM [nummer] met ingang van de datum van in deze te wijzen vonnis althans met ingang van een door het Gerecht in goede justitie te bepalen datum wordt opgezegd c.q. beëindigd althans wordt ontbonden;

Gedaagden te gelasten om, binnen 7 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis althans op een door het Gerecht in goede justitie te bepalen datum, het appartement aan de [adres] te Sint Maarten, gelegen op een perceel met een oppervlakte van 874 m2, en beschreven in meetbrief SXM [nummer], te ontruimen met al diegene en datgene die/dat zich daarin bevindt en, onder teruggave van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort, in goede staat ter vrije en algehele beschikking van eiser te stellen, met machtiging van eiser om, zo gedaagden in gebreke blijven hieraan te voldoen, de ontruiming op kosten van gedaagden te doen bewerkstelligen en zo nodig met behulp van de sterke arm der wet;

Gedaagden te veroordelen om aan eiser, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen een bedrag van USD 1.200 (USD 900 + USD 300) ter zake achterstallige gebruiksvergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 maart 2025, tot aan de dag der algehele voldoening;

Gedaagden te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding althans gebruiksvergoeding van USD 300 voor elke maand of gedeelte daarvan dat gedaagden in gebreke blijven het appartement te ontruimen en in goede staat ter beschikking van eiser te stellen, zulks ingaande op het tijdstip waarop de huurovereenkomst althans gebruiksovereenkomst wordt ontbonden althans wordt opgezegd c.q. beëindigd;

Gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure

eiser] baseert de eis op het volgende. [gedaagde 1], althans [gedaagde 2], heeft het appartement sinds 1 september 2021 tegen een vergoeding in gebruik. Zij betaalde eerst USD 300,- per maand, maar daarna niet meer. Per 1 oktober 2023 betaalt zij USD 400,- per maand, waarvan USD 100,- voor de aflossing van een schuld van USD 3.600,-. [gedaagde 1] heeft USD 2.700,- op de schuld afgelost. Ten tijde van het verzoekschrift was zij nog USD 900,- verschuldigd, naast één termijn voor de lopende gebruiksvergoeding.

Gezinsleden van [gedaagde 1] veroorzaken overlast in de buurt, waarover andere huurders van [eiser] hebben geklaagd. Van de twee inwonende broers van [gedaagde 1] wordt vermoed dat zij vanaf het appartement cannabis verkopen, wat resulteert in een stroom van personen in en rond het appartement.

Ten slotte is het hele appartementencomplex aan renovatie toe. Op 11 juli 2024 heeft House of Designz van de benodigde reparaties een opgave gedaan.

gedaagde 1] is het niet eens met de eis en voert daarvoor het volgende aan. Zij woont al sinds haar geboorte in 1986 in het appartement en een eventuele beëindiging van een gebruiksrelatie moet worden getoetst aan de redelijkheid, proportionaliteit en concrete belangen van partijen.

[eiser] is niet-ontvankelijk in zijn vorderingen, omdat hij deze baseert op een huurovereenkomst. Na de afwijzende beslissing van de Huurcommissie kan [eiser] bij het Gerecht niet dezelfde argumenten aanvoeren als bij de Huurcommissie.

De gestelde overlast wordt betwist en ook dat [gedaagde 1] daarvoor verantwoordelijk is.

Ook de noodzaak tot renovatie wordt betwist en ook dat [gedaagde 1] daarvoor haar woonruimte definitief zou moeten verlaten.

Bij de beoordeling zal het Gerecht op de stellingen van partijen nader ingaan, voor zover van belang.

4. De beoordeling

De eiswijziging

Gedaagden hebben bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging, omdat zij daardoor onredelijk in hun verdediging zijn belemmerd. Het Gerecht verwerpt dat bezwaar. [eiser] heeft een verklaring voor recht gevorderd dat het perceel niet in een onverdeeldheid valt, maar dat hij zelf enig eigenaar is. Die vordering ligt in lijn met zijn eerder ingenomen stellingen. Het is een reactie op het standpunt dat gedaagden en hun gemachtigde voorafgaand aan deze procedure hebben ingenomen en in hun conclusie van antwoord handhaven. Het is dus niet ineens een nieuw onderwerp dat aan de orde wordt gesteld. Weliswaar heeft [eiser] bij de onderbouwing van zijn gewijzigde vordering ook historische aktes en meetbrieven in het geding gebracht, maar dit betreffen slechts aanvullingen op stukken en akten die hij in het verzoekschrift al in het geding had gebracht. Het Gerecht laat de gewijzigde eis toe. Wie is de eigenaar van het perceel?

De eerste vraag die het Gerecht daarom moet beantwoorden is of [eiser] eigenaar is van het perceel, of dat het perceel valt in de onverdeelde nalatenschap van zijn oma, [erflaatster]. [eiser] heeft met stukken onderbouwd dat het perceel in 1988 door Dunnet Limited is gekocht van Cay Hill Associates N.V. Dunnet heeft het perceel bij notariële akte van 29 januari 1991 verkocht en geleverd aan de vader van [eiser], [vader]. In het kadaster is dit ook geregistreerd: [vader] staat daarin vanaf 29 januari 1991 als 1/1 eigenaar vermeld. Bij notariële akte van 23 november 2017 heeft [vader] het perceel geschonken aan [eiser]. Sinds die datum staat [eiser] ook als 1/1 eigenaar van perceel SXM [nummer] vermeld in het register. Onder deze omstandigheden is duidelijk dat het perceel niet in de nalatenschap van [erflaatster] valt.

Hieraan kan niet afdoen dat [erflaatster] op 1 september 1999 een testament heeft opgemaakt, waarin zij goederen toedeelt aan haar oudste dochter en aan haar andere erfgenamen. Allereerst niet, omdat uit het testament niet kan volgen wie eigenaar ergens van is. Maar ook niet, omdat in dat testament wordt beschreven dat het om haar “house” aan [ander adres] gaat en een “dwelling house” aan [derde adres]. Dus niet [adres]. Overigens is ter zitting aan de orde geweest, dat [erflaatster] waarschijnlijk [vierde adres] heeft bedoeld; een iets verderop gelegen perceel van 825 m2 dat inderdaad in het kadaster als onverdeeld op haar naam staat. [erflaatster] is op [datum] 2001 overleden. Geldvordering

[eiser] heeft zich aanvankelijk op het standpunt gesteld dat [gedaagde 1] het appartement van hem huurde. Naar aanleiding van het gevoerde verweer heeft hij dat standpunt verlaten. Hij meent nu dat het slechts gaat om het gebruik van het appartement. [gedaagde 1] betaalde tot en met september 2022 USD 300 per maand aan [eiser]. Daarna een jaar lang niet. Hierdoor is een achterstand van USD 3.600 ontstaan. Vanaf september 2023 betaalt [gedaagde 1] USD 400 per maand, waarvan USD 100 bestemd is voor inhalen van de achterstand. Ter zitting heeft [eiser] bevestigd dat [gedaagde 1] in 2026 maandelijks nog USD 400 heeft betaald. De achterstand per 1 september 2026 bedroeg daarom nog USD 400. Dat bedrag is toewijsbaar, naast de lopende gebruiksvergoeding van USD 300 per maand.

[eiser] heeft ook nog “late fees” in rekening gebracht aan [gedaagde 1]. De grondslag daarvoor ontbreekt, alleen al omdat het niet gaat om een huurovereenkomst. Het bedrag van USD 360 is daarom niet toewijsbaar. Overlast

[eiser] heeft onderbouwd en met beelden toegelicht dat in de buurt en op straat voor het perceel overlast ontstaat als gevolg van gebruikers van marihuana of cannabis. Ook is onderbouwd dat buren daarover bij [eiser] klagen. Het gaat echter te ver om [gedaagde 1] als gebruiker van het appartement daarvoor verantwoordelijk of aansprakelijk te houden. Dit levert daarom geen grond op voor beëindiging van de gebruiksovereenkomst. Renovatie

Ten slotte beroept [eiser] zich erop dat alle appartementen moeten worden gerenoveerd, ook het appartement dat [gedaagde 1] gebruikt. Dat standpunt heeft [eiser] toegelicht en onderbouwd met rapporten van House of Designz van 29 maart 2021 en 11 juli 2024. Hieruit volgt dat het appartementencomplex dringend de nodige reparaties en renovaties nodig heeft. [eiser] heeft ook duidelijk gemaakt door de offerte van 17 juli 2025 van een aannemersbedrijf, dat de appartementen voor de werkzaamheden ontruimd moeten worden.

Het gaat hier om een overeenkomst tot gebruik van het appartement. Daarvoor gelden geen opzeggingsgronden of opzeggingstermijnen. De overeenkomst wordt daarom beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Het belang van [eiser] is hiervoor omschreven. [gedaagde 1] heeft uiteraard ook een belang, omdat zij andere woonruimte zal moeten zoeken en vinden. Gelet op de lange tijd dat zij al in het appartement woont, zal haar daartoe een termijn van vier maanden worden gegeven. De positie van [gedaagde 2]

De gemachtigde van [eiser] heeft toegelicht dat [gedaagde 2] “voor de zekerheid” als gedaagde is aangemerkt, omdat [gedaagde 1] tegen [eiser] zou hebben verklaard dat ze de problemen met zijn oom [gedaagde 2] moest bespreken en niet met haar. [gedaagde 2] woont echter niet in het appartement en een andere grondslag heeft [eiser] niet aangevoerd. Hij zal daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in de vordering tegen [gedaagde 2]. Proceskosten

Het betreft hier een procedure tussen familieleden. Daarin ziet het Gerecht aanleiding om de proceskosten te compenseren. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan het Gerechtshof vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

5. De beslissing

verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen tegen [gedaagde 2];

verklaart voor recht dat het perceel met een oppervlakte van 874 m2, en beschreven in meetbrief SXM [nummer] gelegen aan de [adres] te Sint Maarten, waarop het appartement zich bevindt dat [gedaagde 1] bewoont, geen deel uitmaakt van de nalatenschap van [erflaatster] en uitsluitend aan [eiser] in eigendom toebehoort;

bepaalt dat de tussen partijen bestaande gebruiksovereenkomst met betrekking tot het appartement aan de [adres] op 27 februari 2027 eindigt;

veroordeelt [gedaagde 1] om uiterlijk 27 februari 2027 het appartement aan de [adres] te Sint Maarten, te ontruimen met al diegene en datgene die/dat zich daarin bevindt en, onder teruggave van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort, in goede staat ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;

machtigt [eiser] om, zo [gedaagde 1] niet voldoet aan de veroordeling onder 5.3., de ontruiming op haar kosten te doen bewerkstelligen en zo nodig met behulp van de sterke arm der wet;

veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiser] te betalen een bedrag van USD 400 voor achterstallige gebruiksvergoeding, in termijnen van USD 100 per maand met ingang van 1 september 2026;

veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiser] te betalen een gebruiksvergoeding van USD 300 per maand vanaf 1 september 2026, zolang zij in het appartement verblijft;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst alles wat meer of anders is geëist af.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door de griffier, mr. T.B. ten Wolde, en in het openbaar uitgesproken op 2026.

The decision of the Judgment

This summary in English is intended only as a service from the Court to inform the parties and is not intended to replace the judgment. No rights can be derived from it. In case of differences between the judgment and this summary, the judgment in Dutch is always decisive. The Court shall not be liable for any damage arising from any use of this summary.

Who is the owner of the parcel?

The first question the Court must therefore answer is whether [eiser] is the owner of the parcel, or whether the parcel forms part of the undivided estate of his grandmother, [erflaatster].

[eiser] has substantiated with documents that the parcel was purchased in 1988 by Dunnet Limited from Cay Hill Associates N.V. Dunnet sold and transferred the parcel to [eiser]’s father, [father], by notarial deed dated January 29, 1991. This is also recorded in the land registry: [father] is listed there as the 1/1 owner as of January 29, 1991.

By notarial deed dated November 23, 2017, [father] gifted the parcel to [eiser]. Since that date, [eiser] has also been listed in the registry as the 1/1 owner of parcel SXM [number].

Under these circumstances, it is clear that the parcel is not part of the estate of [erflaatster].

This is not affected by the fact that [erflaatster] drew up a will on September 1, 1999, in which she bequeathed property to her eldest daughter and to her other heirs. First of all, because the will does not indicate who owns what. But also because the will specifies that it concerns her “house” at [other adress} and a “dwelling house” at [third address]—not [address].

Incidentally, it was discussed at the hearing that [erflaatster] likely meant [vourth address]—a plot of 825 m² located a short distance away that is indeed registered in the land registry as undivided and in her name. [erflaatster] passed away on [date] 2001.

(…)

5. The Decision

declares [eiser]’s claims against [gedaagde 2] to be inadmissible;

holds that the parcel of land with an area of 874 m², described in survey certificate SXM [number] Sint Maarten, on which the apartment occupied by [gedaagde 1] is located, is not part of the estate of [erflaatster], and is owned exclusively by [eiser];

orders that the agreement between the parties regarding the use of the apartment at [address] shall terminate on February 27, 2027;

orders [gedaagde 1] to vacate the apartment at [address] Sint Maarten no later than February 27, 2027, along with all persons and property located therein, and, upon returning the keys and all related items, to leave the property in good condition for [eiser]’s free and full use;

authorizes [eiser], should [gedaagde 1] fail to comply with the order set forth in 5.3., to arrange for the eviction at [gedaagde 1]’s expense and, if necessary, with the assistance of law enforcement;

orders [gedaagde 1] to pay [eiser] the amount of USD 400 for overdue occupancy fees, in installments of USD 100 per month beginning September 1, 2026;

orders [gedaagde 1] to pay [eiser] a monthly usage fee of USD 300 starting September 1, 2026, for as long as she remains in the apartment;

declares this judgment enforceable immediately;

dismisses all other claims.