ECLI:NL:OGEAM:2026:16

1. [eiser 1],

2. [eiseres 4],

Bij beschikking van 12 januari 2015 heeft verweerder aan vergunninghouder een bouwvergunning met nummer BP#126/14 verleend voor de bouw van twee residentiele appartementencomplexen op een drietal percelen (met meetbriefnummers 97/1984, 102/1984 en 103/1984), gelegen aan de [adres] in de wijk Beacon Hill, in Simpson Bay. Het bouwplan waarvoor deze vergunning is verleend bestaat uit het oprichten van twee appartementencomplexen met ieder two floor levels (begane grond en eerste verdieping). De bouwhoogte van de gebouwen is 6 meter.

Bij beschikking van 28 maart 2019 heeft verweerder aan vergunninghouder een bouwvergunning met nummer BP#159/15 verleend voor de uitbreiding van een van voornoemde appartementencomplexen. Het betreft het appartementencomplex dat is gelegen aan het strand en in de stukken wordt aangeduid als ‘gebouw 1’ (hierna: het gebouw). Het bouwplan waarvoor deze vergunning is verleend bestaat uit de uitbreiding van het gebouw met een third level floor (hierna: de tweede verdieping) met 1 drie-slaapkamer appartement. De bouwhoogte van het gebouw is 9 meter.

Vergunninghouder heeft op onbekende datum bij verweerder een aanvraag ingediend voor een bouwvergunning voor de renovatie en uitbreiding van het gebouw. De aanvraag is geregistreerd onder nummer BP#258/2023. Het bouwplan waarvoor vergunning is aangevraagd voorziet in de wijziging van de tweede verdieping naar 2 twee-slaapkamer appartementen, waardoor deze gelijk wordt aan de lager gelegen verdiepingen. Voorts voorziet het bouwplan in de uitbreiding van het gebouw met een fourth level (hierna: de derde verdieping) met 1 één-slaapkamer appartement met een open terras. De bouwhoogte van het gebouw is 11 meter.

Naar aanleiding van voornoemde bouwaanvraag heeft een inspecteur van verweerder blijkens een site verslag, ondertekend op 29 augustus 2024, ter plaatse van het gebouw onderzoek verricht. Daarbij zijn kort samengevat geen bezwaren geconstateerd tegen het voorgenomen bouwplan; de constructie is mogelijk.

In het verslag heeft de hoofdinspecteur van verweerder voorts in een handgeschreven advies toegevoegd: ‘Third level of existing structure not built in accordance hence the revision request with additional request for a fourth level’.

Het hoofd van afdeling vergunningen heeft verweerder op 19 september 2024 schriftelijk geadviseerd om positief te beslissen op de bouwaanvraag van vergunninghouder.

In het advies staat onder het kopje ‘evaluation’ onder meer het volgende vermeld: ‘The request has been evaluated based on the Building Ordinance and is determined to be in accordance with the legal requirements. … According to the airport, the requirement on the height restriction is 11m height. The total height indicated is 11m height. (…)’.

Vervolgens heeft verweerder de bestreden beschikking genomen. Deze beschikking is gepubliceerd in de Landscourant op 22 november 2024.

Eisers 1 zijn woonachtig in- dan wel eigenaar van een woning gelegen op percelen direct grenzend aan de percelen met de appartementencomplexen van vergunninghouder.

Wat voeren eisers tegen de bouwvergunning aan?

Eisers 1 voeren aan dat de bouwvergunning ten onrechte is verleend en om verschillende redenen had moeten worden geweigerd. Volgens eisers 1 is het bouwplan in strijd met de Beach Policy, nu het gebouw deels is gesitueerd op het strand. Daarnaast is het gebouw vanwege zijn hoogte, bebouwingsdichtheid en afstand tot perceelgrenzen in strijd met de voorschriften uit het Simpson Bay Development Plan (hierna: het SBDP). Eisers 1 stellen dat ook de regelgeving uit de internationale luchtvaart aan de realisatie van het bouwplan in de weg staat. Het gebouw is gelegen naast de luchthaven en de bouwhoogte is in strijd met de internationaal geldende hoogtebeperkingen, die ook zijn opgenomen in het SBDP. Eisers 1 betogen verder dat er als gevolg van het bouwplan problemen op de toegangsweg zullen ontstaan, een bestaande luchtbrug aan het gebouw gevaar oplevert, de structuur van het gebouw onveilig is en het bouwplan niet voorziet in voldoende parkeergelegenheid. Eisers 1 verwijzen ter onderbouwing van hun stellingen naar de bevindingen uit een technisch rapport van Independent Consulting Engineers (ICE) van 10 februari 2025, dat zij hebben laten opstellen en hebben overgelegd als productie 3 bij het aanvullend beroepschrift.

Eiseres 2 voert eveneens aan dat de bouwvergunning ten onrechte is verleend en om verschillende redenen had moeten worden geweigerd. Volgens eiseres 2 is er sprake van ontsiering van de omgeving, nu het gebouw gelet op zijn grootte niet langer als residentieel kan worden aangemerkt en in strijd is met gebruiksbeperkende bepalingen in een privaatrechtelijke erfpachtakte met betrekking tot de percelen. Eiseres 2 stelt dat het bouwplan ten onrechte niet is getoetst aan het SBDP en hiermee in strijd is wat betreft de commerciële bestemming, de hoogte, de afstand tot perceelgrenzen en de bebouwingsdichtheid. Ook is het bouwplan te hoog gelet op de veiligheid ten opzichte van het vliegveld. Eiseres 2 betoogt verder dat het bouwplan strijd oplevert met het parkeerbeleid, nu het bouwplan niet voorziet in extra parkeerplaatsen. Eiseres 2 vreest voor een toename van problemen op de enige toegangsweg naar Beacon Hill en andere wegen, alsmede met de begaanbaarheid van de weg voor hulpdiensten.

Wat is het standpunt van verweerder?

3. Verweerder betoogt dat de bouwvergunning op goede gronden is verleend en de publiekrechtelijke bepalingen niet worden overschreden door het bouwplan. Het bouwplan is terecht niet getoetst aan privaatrechtelijke afspraken in aktes. Het bouwplan voorziet in een uitbreiding van een residentieel appartementencomplex en er geldt ter plaatse geen bestemmingsplan. Het rapport van ICE is op punten zeer speculatief en ongefundeerd. Er zijn geen aanwijzingen voor structurele verkeersproblematiek. Het bebouwingspercentage wordt niet gewijzigd door het bouwplan en er wordt voldaan aan de afstandseisen. De ruimtelijke impact van het bouwplan is gelet op zijn omvang slechts minimaal. Met verwijzing naar een ander bouwproject in Beacon Hill wijst verweerder er voorts op dat in vergelijkbare gevallen positief is geadviseerd door de beleidsafdeling bij een bouwhoogte van 12 meter. Van strijd met het parkeerbeleid is evenmin sprake, nu het bouwplan voorziet in 22 parkeerplaatsen en dit toereikend is voor het bouwplan. Verder maakt de luchtbrug geen onderdeel uit van de aanvraag en zijn er onvoldoende aanknopingspunten om de constructieve veiligheid van het gebouw in twijfel te trekken.

Wat heeft vergunninghouder naar voren gebracht?

4. Vergunninghouder stelt dat de bouwvergunning op goede gronden is afgegeven. De Beach Policy en privaatrechtelijke aktes vormen geen zelfstandige weigeringsgrond voor verweerder. De bouwhoogte van 11 meter ligt voorts onder de norm van 12 meter die de beleidsafdeling van verweerder toelaatbaar acht. Van strijd met regelgeving uit de internationale luchtvaart is niet gebleken. Het SBDP heeft volgens verweerder geen juridische status en bovendien wordt voldaan aan de daarin voorgeschreven setbacks en bebouwingsdichtheid. Ook is het bouwplan in overeenstemming met het parkeerbeleid en is van een commerciële bestemming geen sprake. De luchtbrug maakt verder geen deel uit van de bouwvergunning en de stelling dat de derde verdieping onveilig zou zijn is niet onderbouwd.

Wettelijk (toetsings)kader en omvang van het geding

Ingevolge artikel 7 van de Bouw- en woningverordening (hierna: Bwv), voor zover hier van belang, is het verboden een gebouw op te richten zonder inachtneming van de voorschriften, gesteld bij of krachtens deze Bwv, of zonder bouwvergunning.

Ingevolge artikel 22 van de Bwv, voor zover hier van belang, is een beslissing tot het verlenen van een voorwaardelijke bouwvergunning of tot gehele of gedeelte weigering steeds met redenen omkleed en kan dat slechts gegrond zijn op de omstandigheid dat:

2. het gebouw ook in verband met de toegepaste bouwwijze niet zodanige hechtheid kan geacht worden te zullen bezitten, dat het voor het leven van de bewoners of gebruikers of voor de omgeving geen gevaar oplevert;

(….)

5. het gebouw of gebouwgedeelte wegens de ligging of wegens de bouwwijze de omgeving zal ontsieren of hinderlijk dan wel brandgevaarlijk voor de omgeving zal zijn, of,

6. de weg, waaraan de woning zal komen te liggen, niet voldoet aan de eisen, welke betreffende het tracé, de breedte en deconstructie daarvan, rekening houdende met de aard van de woning en de eis van begaanbaarheid van de weg voor gouvernementsdiensten, gesteld worden, of,

7. het bouwplan in strijd is met de bestemmingsvoorschriften van een ontwikkelingsplan, dan wel de voorschriften behorende bij een goedgekeurd verkavelingsplan waarin de bij de aanvraag betrokken grond is begrepen.

Artikel 22 van de Bwv bevat een limitatief-imperatief stelsel van weigeringsgronden. Dat betekent dat de bouwvergunning alleen op de in dat artikel opgenomen gronden mag worden geweigerd, terwijl als een van de gronden zich voordoet de bouwvergunning moet worden geweigerd.

Het Gerecht stelt bij de hierna volgende beoordeling voorop dat uitsluitend ter beoordeling voorligt of verweerder zich, gelet op de ingediende bouwaanvraag en het daarbij behorende bouwplan, op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat de bouwvergunning met nummer BP#258/2015 kon worden verleend. De beoordeling is derhalve beperkt tot het bouwplan waarop de bestreden beschikking betrekking heeft. De rechtmatigheid van het gebouw zoals dat feitelijk is gerealiseerd op basis van eerder, in 2015 en 2019, verleende bouwvergunningen maakt geen onderdeel uit van dit geding en kan reeds daarom niet aan de orde komen.

Strijd met Beach Policy en bebouwingsdichtheid en afstanden in SBDP

6. Nu vaststaat dat de fysieke footprint van het gebouw ongewijzigd is gebleven en deze positionering reeds in 2015 planologisch is vergund, kan de gestelde strijd met de Beach Policy niet leiden tot vernietiging van de thans bestreden bouwvergunning. De positionering van het gebouw maakt immers geen onderdeel uit van de onderhavige aanvraag. Hetzelfde geldt voor de stellingen van eisers met betrekking tot de maximale bebouwingsdichtheid en de minimale afstanden tot de perceelgrenzen op grond van het SBDP. Het bebouwingspercentage en de afstand van het gebouw tot de perceelgrenzen wijzigen immers niet als gevolg van het bouwplan. Reeds hierom falen deze betogen van eisers.

Verkeersveiligheid en bereikbaarheid

7. Ten aanzien van de door eisers gestelde toename van verkeersproblemen overweegt het Gerecht dat deze vrees onvoldoende feitelijk is onderbouwd. Gelet op de beperkte omvang van het bouwplan, bestaande uit de feitelijke toevoeging van twee appartementen aan een bestaand appartementencomplex, heeft verweerder zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat niet aannemelijk is gemaakt dat de ontsluitingsweg niet langer voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Verweerder heeft derhalve terecht geconcludeerd dat de weigeringsgrond van artikel 22, zesde lid, van de Bwv zich niet voordoet.

Constructieve veiligheid

8. Voor zover eisers 1 met hun stellingen over de onveilige structuur van het gebouw hebben beoogd een beroep te doen op artikel 22, tweede lid, van de Bwv, overweegt het Gerecht dat de bevindingen in het ICE-rapport onvoldoende concreet en onderbouwd zijn. Dit rapport bevat geen specifieke, verifieerbare aanknopingspunten waaruit volgt dat de toegepaste bouwwijze een gevaar oplevert voor de omgeving. Gelet hierop heeft verweerder terecht geconcludeerd dat de weigeringsgrond van artikel 22, zevende lid, van de Bwv zich niet voordoet.

Privaatrechtelijke belemmeringen

9. Het Gerecht stelt vast dat eventuele afspraken die zijn neergelegd in een akte, waaronder gebruiksbeperkende bepalingen in een erfpachtakte, een privaatrechtelijke aangelegenheid betreffen. Dergelijke afspraken maken geen deel uit van het publiekrechtelijke toetsingskader van artikel 22 van de Bwv. Verweerder was daarom niet bevoegd – en evenmin gehouden – de bouwvergunning te weigeren wegens een gestelde schending van privaatrechtelijke verplichtingen. Dat in de erfpachtakte, zoals eiseres 2 stelt, expliciet wordt verwezen naar de voorschriften uit het SBDP, maakt dit niet anders. Het betoog van eiseres 2, dat de gebruiksbeperkende bepalingen in de erfpachtakte in de weg staan aan vergunningverlening, faalt derhalve.

De luchtbrug

10. Het Gerecht stelt vast dat de luchtbrug geen onderdeel vormt van het bouwplan waarvoor de bouwvergunning is verleend. Reeds hierom kunnen de hierop betrekking hebbende beroepsgronden van eisers 1 niet leiden tot vernietiging van de bestreden beschikking.

Tussenconclusie

11. Gelet op het voorgaande treffen de beroepsgronden van eisers, met uitzondering van de nog te bespreken gronden betreffende de hoogte van het bouwplan en de gestelde strijd met het parkeerbeleid, geen doel. De beroepsgronden inzake de hoogte van het bouwplan en het parkeerbeleid slagen wel. Het Gerecht zal hierna motiveren waarom deze gronden tot vernietiging van de bestreden beschikking leiden.

SBDP en hoogte van het bouwplan

Artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv bevat een zelfstandige weigeringsgrond indien een gebouw wegens zijn ligging of bouwwijze de omgeving zal ontsieren dan wel hinderlijk voor de omgeving zal zijn. Bij de beoordeling of daarvan sprake is, stelt het Gerecht voorop dat verweerder als vast beleid het SBDP hanteert als toetsingskader bij de invulling van deze norm. Het Gerecht verwijst in dit verband naar zijn uitspraak van 28 april 2025 (ECLI:NL:OGEAM:2025:17). Dat het SBDP door verweerder wordt toegepast als beleidsstuk met richtinggevende voorschriften bij de beantwoording van de vraag of sprake is van ontsiering of hinder, is door verweerder niet betwist en volgt ook uit de stukken. Uit het advies van de afdeling vergunningen van 12 januari 2015, opgesteld voorafgaand aan de verlening van de eerste bouwvergunning met nummer BP#126/14, blijkt immers dat het bouwplan destijds expliciet aan de voorschriften van het SBDP is getoetst.

Het Gerecht stelt vast dat verweerder het SBDP bij de beoordeling van het onderhavige bouwplan niet kenbaar heeft betrokken bij de toetsing aan artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. Tussen partijen is niet in geschil dat het bouwplan de in het SBDP opgenomen maximale bouwhoogte van 9 meter overschrijdt. Daarnaast volgt het Gerecht eisers in hun betoog dat de hoogte van het bouwplan in strijd is met de geldende hoogtebeperkingen in verband met de nabijgelegen luchthaven. Deze beperkingen, die zijn gebaseerd op de in Annex 14 van de ICAO neergelegde voorschriften en in het SBDP zijn opgenomen, worden blijkens de bevindingen en berekeningen in het ICE-rapport overschreden als gevolg van het bouwplan.

Het Gerecht ziet geen aanleiding om de berekeningen in het ICE-rapport terzijde te schuiven. Voor de ter zitting door vergunninghouder ingenomen stelling dat de hellingslijn van de no-building zone dient te worden gemeten vanaf het midden van het vliegveld, ontbreekt iedere feitelijke of juridische onderbouwing. Ook de ter zitting door verweerder gestelde eigen berekening, waaruit zou volgen dat een bouwhoogte van 11 meter toelaatbaar is, is niet inzichtelijk gemaakt en niet onderbouwd. Voorts is de enkele verwijzing van verweerder naar een advies van de beleidsafdeling dat is opgesteld ten behoeve van een ander bouwproject in de buurt, volstrekt onvoldoende voor de conclusie dat de hoogte van het onderhavige bouwplan toelaatbaar is. Reeds hierom kan daaraan geen betekenis worden toegekend.

Gelet op het voorgaande slagen de beroepsgronden van eisers dat verweerder de hoogte van het bouwplan ten onrechte niet heeft getoetst aan de voorschriften van het SBDP, waaronder de daarin opgenomen hoogtebeperking die voortvloeit uit de no-building zone in verband met de nabijgelegen luchthaven. Verweerder heeft nagelaten te onderzoeken of, en zo ja in hoeverre, het bouwplan in strijd is met deze voorschriften en heeft deze strijdigheid evenmin kenbaar en deugdelijk betrokken bij zijn nadere beoordeling of het gebouw wegens zijn ligging of bouwwijze ontsierend of hinderlijk is voor de omgeving als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv.

Parkeerbeleid

Partijen verschillen van mening over de vraag of het bouwplan voorziet in voldoende parkeergelegenheid ter voorkoming van hinder voor de omgeving als bedoeld in artikel 22, vijfde lid, van de Bwv. Verweerder hanteert hiervoor het parkeerbeleid ‘Parking Standards’, vastgesteld op 2 februari 2016. Niet in geschil is dat dit beleid op het bouwplan van toepassing is.

Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, onder meer de uitspraak van 28 juli 2004 (ECLI:NL:RVS:2004:AQ5735), dient bij de beoordeling of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid alleen rekening te worden gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van het bouwplan.

In het toepasselijke parkeerbeleid is voor de functie residentieel als norm opgenomen: “1 per dwelling plus 1 for every 2 bedrooms”. Het bouwplan voorziet in de wijziging van 1 drie-slaapkamerappartement naar 2 twee-slaapkamerappartementen en in de toevoeging van een derde verdieping met 1 één-slaapkamerappartement. Dit resulteert in een toename van twee appartementen (dwellings) met in totaal drie slaapkamers. Daarmee neemt de parkeerbehoefte als gevolg van het bouwplan toe met drie parkeerplaatsen.

Het Gerecht stelt vast dat uit de stukken niet kan worden afgeleid of, en zo ja in hoeverre, de bestaande parkeergelegenheid is uitgebreid teneinde te voorzien in deze toegenomen parkeerbehoefte. Weliswaar is bij het bouwplan een tekening gevoegd waarop 22 parkeerplaatsen zijn ingetekend, maar niet inzichtelijk is gemaakt welke parkeerplaatsen reeds bestonden en welke – indien aan de orde – nieuw worden gerealiseerd. Dit klemt temeer nu slechts vier parkeerplaatsen zijn gesitueerd bij het gebouw waarop het bouwplan ziet en de overige parkeerplaatsen zijn gelegen bij het andere appartementencomplex van vergunninghouder.

Gelet op het voorgaande slagen de beroepsgronden van eisers over de gestelde strijd met het parkeerbeleid. Verweerder heeft, met de enkele stelling dat met de 22 parkeerplaatsen wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen voor het bouwplan, onvoldoende gemotiveerd dat aan het parkeerbeleid is voldaan.

Conclusie

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de beroepen van eisers gegrond zijn. De bestreden beschikking wordt vernietigd wegens strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel. Verweerder dient opnieuw op de bouwaanvraag te beslissen met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen. Daarbij dient verweerder het SBDP kenbaar te betrekken bij de beoordeling van de bouwhoogte en de relevante adviezen van zijn beleidsafdeling en van de Civil Aviation Authority of Sint Maarten op te vragen en mee te wegen. De nieuwe beschikking dient op zorgvuldige wijze bekend te worden gemaakt aan vergunninghouder en overige belanghebbenden, waaronder eiseres.

Nu de beroepen gegrond zullen worden verklaard, is er aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze stelt het Gerecht voor eisers 1 en eiseres 2 afzonderlijk met toepassing van het Besluit Proceskosten Bestuursrecht vast op Cg 1.400,-- zijnde twee punten ad Cg 700,-- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de mondelinge behandeling). Voorts zal het Gerecht bepalen dat verweerder aan eisers 1 en eiseres 2 afzonderlijk Cg 150,-- dient te betalen als vergoeding van het door hun gestorte griffierecht.

De beslissing

Het Gerecht:

verklaart de beroepen van eisers gegrond;

vernietigt de bestreden beschikking van 10 oktober 2024 (met nummer BP#258/2023);

draagt verweerder op om binnen drie maanden na deze uitspraak een nieuwe beschikking te nemen op de aanvraag om een bouwvergunning van vergunninghouder, met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen;

bepaalt dat verweerder aan eisers 1 zal betalen een bedrag van Cg 1.400,-- en een bedrag van Cg 150,--;

bepaalt dat verweerder aan eiseres 2 zal betalen een bedrag van Cg 1.400,-- en een bedrag van Cg 150,--.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. Martinez-Hammer, rechter in het Gerecht in eerste aanleg te Sint Maarten, en uitgesproken in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier op

26 januari 2026.

Informatie over hoger beroep

Tegen deze uitspraak kunnen alle partijen hoger beroep instellen bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie.

Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Het hoger beroep moet worden ingediend bij het Gerecht dat de uitspraak heeft gedaan.

De indiener van het hoger beroep moet in ieder geval:

- het hoger beroepschrift indienen in tweevoud;

- een afschrift van deze uitspraak bijvoegen;

- vermelden waarom hij het niet eens is met de uitspraak (hoger beroepsgronden).

Partijen kunnen gebruik maken van de mogelijkheid om binnen de gegeven hoger beroepstermijn te volstaan met een pro-forma hoger beroepschrift. Dit betekent dat de hoger beroepsgronden op een later moment worden ingediend.

Voor het instellen van het hoger beroep is griffierecht verschuldigd.