ECLI:NL:OGEAM:2026:18

Procesverloop

Bij beschikking van 4 februari 2025 (hierna: de bestreden beschikking) heeft verweerder geweigerd eiseres een bouwvergunning te verlenen voor de bouw van de gebouwen B1, B2 en C.

Overwegingen

Wat is in deze zaak relevant om te weten?

Voor de relevante feiten en omstandigheden verwijst het Gerecht naar hetgeen is overwogen in zijn uitspraak van 28 oktober 2024, geregistreerd onder zaaknummers SXM202301233-LAR00148/2023 en SXM202301419-LAR00181/2023, gepubliceerd onder ECLI:NL:OGEAM:2024:88 (hierna: de eerdere uitspraak). Tegen deze uitspraak is geen hoger beroep ingesteld, zodat zij in rechte vaststaat.

In de eerdere uitspraak heeft het Gerecht verweerder opgedragen om, met inachtneming van die uitspraak, opnieuw te beslissen op de bouwaanvraag van eiseres met betrekking tot de gebouwen B1, B2 en C.

Bij brief van 1 november 2024 heeft eiseres verweerder verzocht om, in navolging van de eerdere uitspraak, positief te beslissen op haar aanvraag om een bouwvergunning voor de gebouwen B1 en B2. Daarbij heeft eiseres haar aanvraag, voor zover deze betrekking had op gebouw C, ingetrokken.

Wat heeft verweerder in de bestreden beschikking beslist?

In de bestreden beschikking heeft verweerder wederom geweigerd een bouwvergunning te verlenen voor de gebouwen B1, B2 en C. Deze weigering is gebaseerd op artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bouw- en Woningverordening (hierna: Bwv).

Verweerder stelt zich daarbij op het standpunt dat de aanvraag voor de gebouwen B1, B2 en C strijd oplevert met de artikelen 3.2, 3.5.2 en 7.2 van de Hillside Policy (hierna: HSP). Volgens verweerder zijn de gebouwen B1, B2 en C voorzien in een gebied waar een bouwverbod geldt, omdat vanaf de 60-meterhoogtelijn een bouwstop van toepassing is. Uit coulance staat verweerder evenwel bebouwing toe tot de 70-meterhoogtelijn. Voorts stelt verweerder dat het terrein waarop de gebouwen B1, B2 en C zijn voorzien hellingen kent van 40 tot 50 graden, hetgeen volgens hem eveneens tot een bouwverbod leidt.

Ten slotte voert verweerder, onder verwijzing naar artikel 4.4 van de HSP, aan dat sprake is van bezwaren vanuit het oogpunt van milieu en veiligheid, nu afgravingen van hoger gelegen percelen het risico op erosie en overstromingen vergroten. Ook wijst verweerder erop dat een van de doelstellingen van de HSP het behoud is van natuurlijke vegetatie op hoger en steiler gelegen delen van de heuvel.

De beroepsgronden van eiseres

Eiseres voert aan dat de motivering van de bestreden beschikking feitelijk onjuist is, in strijd is met de eerdere uitspraak en niet in overeenstemming is met de Bwv en het geldende beleid. Nu eiseres haar bouwaanvraag voor zover deze betrekking had op gebouw C direct na de eerdere uitspraak heeft ingetrokken, heeft verweerder dit gebouw ten onrechte betrokken bij de hernieuwde beoordeling van de aanvraag. Hierdoor is onduidelijk of en in hoeverre de door verweerder gestelde bouwverboden daadwerkelijk van toepassing zijn op de locaties van de gebouwen B1 en B2.

Verweerder heeft voorafgaand aan het nemen van de bestreden beschikking geen nader feitelijk onderzoek verricht en heeft, in strijd met hetgeen is overwogen in de eerdere uitspraak, wederom een onjuiste meetmethode gehanteerd bij het bepalen van het gebied waarop een bouwverbod van toepassing zou zijn. Voor de gebouwen B1 en B2 is van strijd met de HSP dan ook geen sprake. Uitgaande van de meetmethode zoals voorgeschreven in de eerdere uitspraak geldt ter plaatse geen bouwverbod en daarnaast bedraagt de gemiddelde hellingsgraad minder dan 40 graden.

Ten aanzien van de door verweerder aangevoerde bezwaren vanuit het oogpunt van milieu en veiligheid stelt eiseres dat een verwijzing door verweerder naar algemene doelstellingen van de HSP geen afdoende motivering voor een weigering oplevert. De risico’s van erosie en afwateringsproblematiek zijn voldoende ondervangen, nu eiseres voldoet aan de concreet gestelde eisen met betrekking tot de maximaal toegestane bebouwing voor bepaalde hoogtes en hellingsgraden en eiseres bovendien maatregelen heeft genomen om voornoemde risico’s te beperken. De heuvel is reeds afgegraven op grond van een verleende aanlegvergunning voor de wegen, waarbij een drainage systeem is aangelegd die ook als voorwaarde is opgenomen in de aanlegvergunning.

Beoordeling van het Gerecht

Het Gerecht stelt voorop dat de bestreden beschikking blijkens haar inhoud is genomen als een integrale beslissing op de initiële bouwaanvraag van eiseres. Dat is onjuist. Gelet op de eerdere uitspraak, waarbij de eerder afgegeven bouwvergunning van 1 december 2023 slechts is vernietigd voor zover hierin (impliciet) is geweigerd een vergunning te verlenen voor de gebouwen B1, B2 en C, lag uitsluitend de bouwaanvraag voor deze gebouwen opnieuw ter beoordeling voor. Daarbij komt dat eiseres haar aanvraag, na de eerdere uitspraak en vóór het nemen van de bestreden beschikking, voor zover deze betrekking had op gebouw C, heeft ingetrokken.

Doende hetgeen verweerder had behoren te doen, neemt het Gerecht bij de hierna volgende beoordeling tot uitgangspunt de bouwaanvraag van eiseres voor de gebouwen B1 en B2. Tegen deze achtergrond en gelet op de standpunten van partijen is in geschil of de weigeringsgrond van artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv aan vergunningverlening voor de gebouwen B1 en B2 in de weg staat.

Het Gerecht gaat bij zijn beoordeling uit van het oordeel in de eerdere uitspraak, nu partijen daartegen geen hoger beroep hebben ingesteld. Het daarin vervatte oordeel en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen zijn derhalve bindend voor partijen. Daarmee staan onder meer het toepasselijke toetsingskader en de toepasselijkheid van de HSP vast.

HSP en de gehanteerde meetmethode

Tussen partijen is in geschil of de gebouwen B1 en B2 zijn voorzien in een gebied waar op grond van de artikelen 3.2 en 3.5.2 van de HSP een bouwverbod geldt vanwege nabijgelegen heuvelruggen en heuveltoppen. Het Gerecht overweegt daarover als volgt.

In de eerdere uitspraak heeft het Gerecht (onder 7.6) ten aanzien van de door verweerder gehanteerde meetmethode voor het bepalen van het gebied waar een bouwverbod geldt op grond van de artikelen 3.2 en 3.5.2 van de HSP, het volgende overwogen:

“Het Gerecht is van oordeel dat verweerder niet kan worden gevolgd in de door hem gehanteerde meetmethode voor het bepalen van het gebied waar een bouwverbod geldt. In de beleidsregels is immers duidelijk vermeld dat het bouwverbod uitsluitend ziet op heuvelruggen (en heuveltoppen) hoger dan 100 meter, en dat voor het vaststellen van de (directe) omgeving waar een bouwverbod geldt 50 meter verticaal naar beneden moet worden gemeten, te rekenen vanaf de betreffende ‘ridge line’. Verweerder heeft gehandeld in strijd met deze beleidsregel, door niet de lijn van de heuvelrand (ridge line) vast te stellen en deze tot uitgangspunt te nemen bij het bepalen van het gebied waar een bouwverbod geldt. In plaats daarvan heeft verweerder, rekening houdend met de heuveltop van 110 meter en een afstand van 50 meter binnen deze heuveltop, het hele gebied op het perceel hoger dan de 60 meter hoogtelijn (contourlijn) aangemerkt als het gebied waar een bouwverbod geldt. Deze meetmethode heeft tot gevolg dat verweerder ten onrechte – namelijk in strijd met de beleidsregel dat alleen een bouwverbod geldt voor heuvelruggen hoger dan 100 meter – niet alleen het gebied met een heuvelrug boven de 100 meter bij de meting betrokken, maar ook een gebied op het perceel van eiseres waar de heuvelrug onder de 100 meter is gelegen. Het bouwverbod van artikel 3.5.2 van de HSP is op dit gebied echter niet van toepassing.”

Het Gerecht stelt vast dat verweerder, in strijd met de opdracht uit de eerdere uitspraak om met inachtneming daarvan een nieuwe beslissing te nemen, de eerder onjuist bevonden meetmethode opnieuw heeft toegepast. Verweerder heeft op basis hiervan in de bestreden beschikking opnieuw ten onrechte geconcludeerd dat een bouwverbod geldt voor het gehele gebied op het perceel boven de 60-meterhoogtelijn (contourlijn).

Dat verweerder in deze procedure een advies van de afdeling Vergunningen van 22 januari 2025 en een memo van de afdeling Beleid van 1 oktober 2025 heeft overgelegd, waarin de door verweerder gehanteerde meetmethode wordt verdedigd en de juistheid van de door het Gerecht voorgeschreven meetmethode wordt betwist, doet aan het voorgaande niet af. De eerdere uitspraak staat in rechte vast en is bindend voor partijen. Nu verweerder daartegen geen rechtsmiddel heeft aangewend, kan het oordeel over de te hanteren meetmethode niet opnieuw ter discussie worden gesteld. Het Gerecht laat het advies van de afdeling Vergunningen en de memo van de afdeling Beleid op dit punt daarom buiten beschouwing.

Tussenconclusie

Het voorgaande leidt ertoe dat de beroepsgrond van eiseres, inhoudende dat verweerder wederom een onjuiste meetmethode heeft gehanteerd, slaagt. Door een meetmethode te hanteren die niet aansluit bij het eigen beleid heeft verweerder gehandeld in strijd met dat beleid. Het beroep is gegrond en de bestreden beschikking komt voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel.

Het Gerecht zal hierna, aan de hand van de standpunten van partijen zoals deze ook in de na de schorsing ingediende schriftelijke stukken en op de nadere zitting naar voren zijn gebracht, beoordelen of aanleiding bestaat om de rechtsgevolgen van de bestreden beschikking in stand te laten. Indien dit niet het geval is, zal het Gerecht bezien of aanleiding bestaat om, overeenkomstig het verzoek van eiseres, zelf in de zaak te voorzien.

Toetsingskader en geschil

Voor de toepasselijke wettelijke bepalingen en beleidsregels verwijst het Gerecht naar de bijlage bij de eerdere uitspraak, die hier als herhaald en ingelast wordt beschouwd. Het Gerecht merkt aanvullend op dat artikel 22 van de Bwv een limitatief-imperatief stelsel van weigeringsgronden bevat. Een bouwvergunning mag uitsluitend op de in dat artikel genoemde gronden worden geweigerd en moet worden geweigerd indien een van die gronden zich voordoet.

Uit de stukken en het verhandelde ter zitting volgt dat verweerder de weigering uitsluitend heeft gebaseerd op de weigeringsgrond van artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. Hoewel in de bestreden beschikking tevens wordt verwezen naar een niet langer geldend verkavelingsplan, heeft verweerder ter zitting bevestigd dat de weigeringsgrond van artikel 22, aanhef en onder 7, van de Bwv niet aan de orde is.

De HSP betreft een beleidsstuk waarin onder meer is uitgewerkt wanneer een gebouw wegens de ligging of bouwwijze als ontsierend of hinderlijk voor de omgeving moet worden aangemerkt in de zin van artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. Het Gerecht zal hierna beoordelen of verweerder zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de aanvraag van eiseres voor de gebouwen B1 en B2 in strijd is met de voorschriften uit de HSP.

Ontsiering voor de omgeving vanwege nabijgelegen heuvelruggen/-top?

Zoals in de eerdere uitspraak (onder 7.7) is overwogen, dient ter vaststelling van het gebied waar op grond van artikel 3.5.2 van de HSP een bouwverbod geldt, eerst de zogenoemde ridge line te worden vastgesteld: de lijn die over het hoogste punt van de heuvel loopt, van heuvelrand naar heuveltop en weer omlaag. Slechts voor zover deze lijn boven de 100 meter is gelegen, dient vanaf die lijn 50 meter verticaal naar beneden te worden gemeten (ridge line less 50 meters vertically as point of departure).

Uitgaande van de juiste meetmethode op grond van de HSP, zoals voorgeschreven in de eerdere uitspraak en bindend voor partijen, stelt het Gerecht vast dat ter plaatse van de gebouwen B1 en B2 geen bouwverbod geldt op grond van artikel 3.2 juncto artikel 3.5.2 van de HSP. Eiseres heeft, onder overlegging van overzichtstekeningen, een topografisch rapport en een situatietekening van de geplande bebouwing, aannemelijk gemaakt dat de heuvelrand (ridge line) direct boven de locatie van de gebouwen B1 en B2 maximaal 85 meter hoog is. Ter zitting heeft verweerder desgevraagd bevestigd dat het deel van de heuvelrand gelegen boven de locatie van de gebouwen B1 en B2 niet hoger is dan 100 meter. Gelet hierop concludeert het Gerecht dat de aanvraag van eiseres geen strijd oplevert met het in de HSP opgenomen bouwverbod wegens nabijgelegen heuvelruggen of -toppen.

Verweerder heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de heuvelrand boven de locatie van de gebouwen B1 en B2 als ‘skyline’ dient te worden aangemerkt. Het Gerecht is van oordeel dat verweerder dit standpunt onvoldoende deugdelijk heeft gemotiveerd, nu hij daartoe uitsluitend heeft gesteld dat een deel van de heuvel nog een groen karakter heeft. Met deze enkele stelling is niet inzichtelijk gemaakt waarom reeds daarom sprake zou zijn van een als zodanig te beschermen skyline. Eiseres heeft onweersproken aangevoerd dat een aanzienlijk deel van de heuvelrug reeds is bebouwd, dat de heuveltop ongeschonden blijft en met een hoogte van circa 110 meter relatief laag is, en dat de heuvelrand ook na verwezenlijking van de beoogde bebouwing zichtbaar blijft. Verweerder is op deze omstandigheden niet inhoudelijk ingegaan. Gelet hierop kan het standpunt van verweerder dat de heuvelrand als skyline fungeert, niet worden gevolgd. Dit geldt temeer nu een hoger gelegen villa reeds boven de betreffende heuvelrand uitsteekt, hetgeen afbreuk doet aan het standpunt van verweerder dat sprake zou zijn van een als zodanig te beschermen skyline.

Hinder voor de omgeving vanwege steile hellingen, erosie en afwateringsproblematiek?

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het bouwplan voor de gebouwen B1 en B2 in strijd is met de HSP, omdat sprake zou zijn van bouwen op steile hellingen. Daarbij heeft verweerder erop gewezen dat, hoewel de gemiddelde hellingsgraad van de oppervlakte van de voetafdruk van de gebouwen 23 graden bedraagt, op delen van het perceel hellingen met een hellingsgraad van 40 graden of meer voorkomen. Het beleid bevat voor steile hellingen van 40 graden en meer een bouwverbod. Daarnaast heeft verweerder gewezen op risico’s van erosie en afwateringsproblematiek bij bebouwing op hoger gelegen percelen.

Het Gerecht is van oordeel dat dit standpunt van verweerder geen stand kan houden. Een redelijke uitleg van het beleid brengt mee dat bij de beoordeling of sprake is van een steile helling als bedoeld in het beleid, moet worden uitgegaan van de gemiddelde hellingsgraad van het gebied waarop het bouwplan betrekking heeft. Niet in geschil is dat deze gemiddelde hellingsgraad minder dan 40 graden bedraagt. Reeds hierom geldt op grond van de HSP geen bouwverbod ter plaatse van de beoogde bebouwing.

Ook de door verweerder genoemde algemene doelstellingen van de HSP en de algemeen gestelde risico’s van erosie en afwateringsproblematiek rechtvaardigen niet de conclusie dat het bouwplan hinder voor de omgeving oplevert. Eiseres heeft onderbouwd dat ter voorkoming van erosie keermuren worden gerealiseerd en dat ter verbetering van de afwatering een drainagesysteem is aangelegd, bestaande uit drainagegoten langs de wegen. Voor de aanleg van deze wegen heeft verweerder blijkens de overgelegde stukken een aanlegvergunning verleend, terwijl eiseres bovendien financieel heeft bijgedragen aan de plannen voor uitbreiding van de afwateringscapaciteit in de omgeving. Verweerder heeft niet gemotiveerd waarom deze maatregelen ontoereikend zouden zijn en heeft bovendien onvoldoende gemotiveerd op welke wijze de algemene doelstellingen van de HSP zich tegen het bouwplan zouden verzetten.

Voor zover verweerder wijst op bestaande afwateringsproblemen op de lager gelegen Welfare Road bij hevige regenval, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat deze aan het bouwplan zijn toe te rekenen. Eiseres heeft blijkens de overgelegde stukken financieel bijgedragen aan plannen voor uitbreiding van de afwateringscapaciteit in de omgeving, terwijl onbetwist is dat verweerder deze plannen niet heeft uitgevoerd. Onder deze omstandigheden kan verweerder de bestaande problemen niet in redelijkheid aan het bouwplan tegenwerpen.

Conclusie en gevolgen

Gelet op het voorgaande is het Gerecht van oordeel dat verweerder zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat dat de aanvraag van eiseres voor de gebouwen B1 en B2 in strijd is met de voorschriften uit de HSP. Verweerder heeft zich met verwijzing naar deze voorschriften evenmin in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het bouwplan ontsiering of hinder oplevert als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. De weigering van verweerder berust derhalve op een onjuiste uitleg van het beleid en ontbeert een toereikende motivering.

Het voorgaande brengt mee dat de rechtsgevolgen van de te vernietigen bestreden beschikking niet in stand kunnen blijven. Vervolgens dient te worden beoordeeld of aanleiding bestaat verweerder op te dragen een nieuw besluit te nemen, dan wel of het Gerecht aanleiding ziet om zelf in de zaak te voorzien. Het Gerecht overweegt hierover als volgt.

Het Gerecht stelt voorop dat verweerder bij de beantwoording van de vraag of sprake is van ontsiering of hinder voor de omgeving beoordelingsruimte toekomt. Deze beoordelingsruimte is evenwel niet onbeperkt en veronderstelt dat het ingenomen standpunt berust op een kenbare, consistente en deugdelijk onderbouwde motivering. De open norm is in dit geval beleidsmatig geconcretiseerd in de HSP, waaraan verweerder zijn beoordeling heeft dienen te toetsen.

Het Gerecht ziet in dit geval aanleiding om zelf in de zaak te voorzien. Verweerder is, ondanks twee beroepsprocedures en meerdere gelegenheden om de gebreken in zijn besluitvorming te herstellen, er niet in geslaagd het standpunt dat sprake is van ontsiering of hinder voor de omgeving toereikend te motiveren. Het betreft een steeds gelijk gebleven motiveringsgebrek, dat ook na de eerdere uitspraak van het Gerecht niet is hersteld, zodat verweerder geen, althans onvoldoende, uitvoering heeft gegeven aan die uitspraak.

Voorts is sprake van een aanzienlijk tijdsverloop sinds de indiening van de bouwaanvraag in april 2022, en aannemelijk is dat de belangen van eiseres daardoor onevenredig worden geschaad. Gelet hierop en nu het feitencomplex voldoende duidelijk is en nader onderzoek niet is vereist, leent het geschil zich voor finale beslechting. Daarbij heeft het Gerecht mede in aanmerking genomen dat zich in de beroepsprocedure geen derde-belanghebbenden hebben gesteld en dat niet is gebleken van belangen van derden die niet eerder in de besluitvorming zijn onderkend. Onder deze omstandigheden bestaat geen aanleiding om verweerder opnieuw in de gelegenheid te stellen het motiveringsgebrek te herstellen.

Het Gerecht houdt het er, gelet op al het voorgaande, voor dat het bouwplan voor de gebouwen B1 en B2 geen ontsiering of hinder voor de omgeving oplevert. De conclusie is dan ook dat de weigeringsgrond van artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv zich niet voordoet. Niet in geschil is voorts dat zich ook overigens geen weigeringsgronden als bedoeld in de Bwv voordoen. Nu geen van de wettelijke weigeringsgronden zich voordoet, brengt het in de Bwv neergelegde limitatief-imperatieve stelsel mee dat de bouwvergunning moet worden verleend.

Het Gerecht zal daarom zelf de gevraagde bouwvergunning voor de gebouwen B1 en B2 verlenen en bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden beschikking. Ter waarborging van de rechtszekerheid zal verweerder worden opgedragen deze uitspraak te effectueren door afgifte van een bouwvergunning overeenkomstig deze uitspraak.

Het Gerecht ziet aanleiding om verweerder te veroordelen tot betaling aan eiseres van de door haar gemaakte proceskosten, bestaande uit Cg 1.750,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor het verschijnen ter nadere zitting, met een waarde per punt van Cg 700,-). Verder zal het Gerecht bepalen dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht dient te vergoeden.

De beslissing

Het Gerecht:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden beschikking van 4 februari 2025;

- verleent eiseres een bouwvergunning voor de gebouwen B1 en B2;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden beschikking;

- draagt verweerder op om binnen zes weken na verzending van deze uitspraak gevolg te geven aan deze uitspraak door afgifte van een bouwvergunning aan eiseres overeenkomstig deze uitspraak;

- veroordeelt verweerder tot betaling aan eiseres van haar proceskosten tot een bedrag van Cg 1.750,-;

- bepaalt dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van Cg 150,- aan haar vergoedt.

Informatie over hoger beroep

Tegen deze uitspraak kunnen alle partijen hoger beroep instellen bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie.