ECLI:NL:OGEAM:2026:28

1. Verloop van de procedure

Pasanggrahan heeft op 13 februari 2026 een verzoekschrift ingediend. Vervolgens heeft Crown House een voorwaardelijke eis in reconventie ingediend. Op 20 februari 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd. Beide gemachtigden hebben pleitnotities voorgedragen en aan het Gerecht overgelegd. Pasanggrahan heeft daarbij ook haar eis vermeerderd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting over en weer is verklaard.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

Op de openbare veiling van 5 februari 2026 heeft Crown House voor een bedrag van USD 6,8 miljoen het hotel (gedeeltelijk monument) met aanhorigheden van Pasanggrahan gekocht. Bij notariële akte van toewijzing en levering, verleden op 10 februari 2026 ten overstaan van notaris Richards in Sint Maarten, zijn de erfpachtrechten van de percelen met opstallen kadastraal bekend als [nummers] aan Crown House toegewezen en geleverd.

Op de roerende zaken in het hotel is op 27 september 2025 executoriaal beslag gelegd op verzoek van de hypotheekbank OBNA.

Bij exploot van 13 februari 2026 is door Crown House aan Pasanggrahan de ontruiming aangezegd tegen 20 februari 2026.

3. Het geschil

Pasanggrahan vordert (in conventie) om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Crown House te gebieden enige maatregel tot ontruiming in verband met de onderhavige verkoop voorlopig te schorsen totdat in de onderhavige bodemprocedure een vonnis met gezag van gewijsde is gewezen;

Crown House te gebieden alle informatie terzake de onderhavige cessie van de lening van OBNA aan Pasanggrahan onmiddellijk aan Pasanggrahan af te geven waaronder de gebruikte factuur, de berekende restschuld en Crown House te gebieden alle informatie aan Pasanggrahan over te leggen waaruit blijkt dat bij de cessie en openbare verkoop rekening ermee is gehouden dat er geen benadeling van schuldeisers van Pasanggrahan plaatsvindt, zulks zodat alle desbetreffende handelingen door het Gerecht op de rechtmatigheid in de bodemprocedure beoordeeld kunnen worden;

Crown House te gebieden onmiddellijk alle bewijs aan Pasanggrahan over te leggen dat de volledige koopprijs van USD 6.800.000,- en kosten in verband met de onderhavige openbare verkoop zijn betaald en het bewijs van de verrekening van dit bedrag;

Crown House te gebieden om indien ontruiming dient plaats te vinden en geen voorlopige voorziening wordt uitgesproken de bodemprocedure af te wachten aan Pasanggrahan een minimale periode van zes maanden ter ontruiming te gunnen en

Crown House te gebieden terzake de beëindiging van de huurovereenkomsten met haar huurders, Pasanggrahan een periode van een jaar opzegtermijn te gunnen;

zulks onder verbeurte van een dwangsom van USD 1.000,- per dag dat Crown House nalaat aan enig in deze gegeven bevel te voldoen;

met veroordeling van Crown House in de kosten.

Pasanggrahan legt aan haar vordering het volgende ten grondslag.Evidentelijk is het onmogelijk om op zulk een korte termijn een hotel en vier winkels te ontruimen. Het is een algemeen bekend feit dat ontruiming van een hotel minimaal zes maanden vereist en zeker een hotel welke al zes decennialang wordt geëxploiteerd. Bovendien hebben de huurders recht op een minimale opzegtermijn. Pasanggrahan heeft dan ook een onmiddellijk, spoedeisend belang bij haar vorderingen in kort geding.

Daarnaast geldt volgens Pasanggrahan nog het volgende.Het ontbreekt tot heden aan enige inzage en informatie terzake de onderhavige cessie van OBNA aan Gerean Holding N.V. en terzake de openbare verkoop waar Pasanggrahan recht op heeft. Daarbij is bijzonder onethisch en kwalijk gehandeld door een aantal personen waaronder OBNA en meneer [naam] en Gerean Holding N.V. (Gerean), waaraan thans toegevoegd The Crown House N.V. de notaris en een aantal advocaten. In een bodemprocedure wordt gevraagd om de cessie van de onderhavige erfpachtrechten door OBNA aan Gerean Holding N.V. en de onderhavige openbare verkoop aan Crown House N.V. ongeldig te verklaren vanwege malafide handelingen waaronder misleiding door OBNA en Gerean, het op sluwe wijze door onethische constructies van een onderhandse verkoop van de hypotheek zowel het Gerecht als Pasanggrahan enige controlemogelijkheid onthouden, het volledig ontbreken van enige factuur deswege, onthouden van de berekende restschuld en onmogelijk maken controle daarop en benadeling van andere schuldeisers en het volledig ontbreken van behoorlijke rekening en verantwoording over door OBNA gevorderde interest van 50% en over door OBNA geinde gelden en toegepaste verrekeningen o.a. betalingen door OBNA ontvangen van Nagico ad ongeveer USD twee miljoen en minstens USD 600.000,- van de LF groep. Ook over de kwalijke handelingen van de notaris in verband met de openbare verkoop daarvan wordt onderzoek gevraagd in de bodemprocedure, waaronder de misleidende mededelingen vooraf aan potentiële kopers, bij de aanvang van de bieding misleidend te werk gaan. Door onder andere een potentiële koper te benadelen door vooraf zijn bankgarantie te eisen en te doen afkeuren door de advocaat van [naam] en [naam] te bevoordelen die plotseling zonder dat van hem vooraf inzage in een bankgarantie gevorderd werd, toe te staan te bieden. Er is dus sprake van een reeks van onrechtmatige handelingen jegens Pasanggrahan waar onderzoek naar moet worden gedaan in de bodemprocedure. Enige rechtszekerheid daar heeft Pasanggrahan recht op, hetgeen haar zeker in de bodemprocedure gegund gaat worden, aldus nog steeds Pasanggrahan.

Crown House voert tot zijn verweer het volgende aan.Bij notariële akte van 10 februari 2026 zijn de Percelen aan Crown House toegewezen. Volgens artikel 525 lid 1 Rv verkrijgt de veilingkoper het recht op de verkochte zaken door inschrijving in de openbare registers van het proces-verbaal van toewijzing. De notaris heeft aan het Kadaster drie aktes aangeboden ter inschrijving: (i) houdende het proces-verbaal van veiling (ii) houdende het proces-verbaal van toewijzing (en levering) (iii) houdende de verklaring van betaling van de koopprijs. Hiermee heeft de inschrijving van de voornoemde aktes plaatsgevonden en is Crown House rechthebbende ter zake de erfpachtrechten van de Percelen geworden. Pasanggrahan is op vertoon van (de akte houdende) het proces-verbaal van toewijzing genoodzaakt tot ontruiming. De wet bepaalt een ontruimingstermijn van drie dagen, niet valt in te zien dat Pasanggrahan langer dan zeven dagen nodig heeft om tot ontruiming over te gaan.

Vordering in voorwaardelijke reconventie

Crown House heeft een vordering in reconventie ingesteld, als aan de volgende drie cumulatieve voorwaarden wordt voldaan:

(i) de vorderingen van Pasanggrahan in conventie die zien op het tegengaan of het schorsen/opschorten van de ontruiming worden afgewezen en

(ii) Crown House niet reeds een voor tenuitvoerlegging vatbare titel kan ontlenen aan een toewijzing van de subsidiaire vordering van Pasanggrahan om Crown House te gebieden de ontruiming op een bepaalde (langere) termijn te laten plaatsvinden dan wel dat ook deze subsidiaire vordering van Pasanggrahan wordt afgewezen en

(iii) dat Crown House niet reeds op grond van het bepaalde in artikel 525 lid 3 Rv tot gedwongen ontruiming kan overgaan en in aanvulling op de notariële akte (houdende het proces-verbaal) van toewijzing een (nadere) titel nodig heeft om de ontruiming te verwezenlijken.

In dat geval luidt de vordering:

Pasanggrahan te bevelen om uiterlijk 20 februari 2026 23:59 uur, althans subsidiair binnen 48 uur na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, althans uiterst subsidiair op een door uw Gerecht in goede justitie te bepalen termijn, de percelen en de zich daarop bevindende opstallen, kadastraal bekend als [nummers], met al het zijne en de zijnen, waaronder in elk geval dienen te worden verstaan de bestuurders en/of aandeelhouders van Pasanggrahan en hun directe familieleden, volledig te ontruimen en ontruimd te houden, en ter vrije en algehele beschikking van Crown House te stellen, zulks op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van USD 5.000,- per dag of dagdeel dat Pasanggrahan niet aan dit bevel voldoet, en met machtiging van Crown House om, als Pasanggrahan in gebreke blijft, deze ontruiming door de deurwaarder te laten uitvoeren op kosten van Pasanggrahan zo nodig met behulp van de sterke arm;

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Spoedeisend belang

Het gaat hier om een aangezegde ontruiming, waarvan schorsing wordt gevorderd. In de aard van die vordering is het spoedeisend belang gelegen.

Vorderingen tegen OBNA en Gerean

Pasanggrahan heeft met stukken onderbouwd, waarom zij meent dat de veiling onrechtmatig was. Allereerst stelt zij dat de cessie van de hypotheekvordering van OBNA aan Gerean niet rechtsgeldig is. Pasanggrahan vraagt zich vervolgens hardop af of de aan haar berekende rente en kosten juist zijn en of de eerdere “Irma-uitkering” door Nagico op de juiste wijze is verrekend met haar schuld aan OBNA. Zij heeft op deze gronden inmiddels een bodemprocedure aanhangig gemaakt. Die bodemprocedure richt zich echter tegen OBNA en Gerean, maar niet tegen Crown House. Crown House is ‘slechts’ de veilingkoper. De vordering onder het tweede gedachtestreepje tot het verstrekken van diverse informatie door OBNA en/of Gerean is daarom niet toewijsbaar.De positie van de verhuurde winkels en hotelkamers

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de directeur van Crown House, de heer [naam], verklaard dat Crown House de huurcontracten met de winkeliers heeft overgenomen en dat Crown House er ook geen belang bij heeft dat die winkeliers verdwijnen.

Dat geldt volgens zijn verklaring ook voor de huurders van hotelkamers. Die kunnen blijven zitten. Executoriaal beslag op inboedel en inventaris

Tijdens de veiling is uitsluitend de onroerende zaak verkocht, niet de inboedel en inventaris van het hotel. Daarop is in september 2025 beslag gelegd door de toenmalige hypotheeknemer, OBNA. Deze inboedel en inventaris mag Pasanggrahan daarom op dit moment niet ontruimen.Termijn van ontruiming

Crown House heeft ter zitting verklaard dat het de bedoeling is dat Crown House al het personeel overneemt en een aanbod zal doen voor een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Alles blijft zoveel mogelijk zoals het nu is. Crown House verklaarde dat het beschadigde gebouw zal worden hersteld en dat het monument in een stichting zal worden ondergebracht, waarna het in de oorspronkelijke stijl en staat zal worden teruggebracht.

Gelet op wat hiervoor onder 4.3 tot en met 4.6 is overwogen of aangehaald, gaat het wat de ontruiming betreft dus feitelijk om de eigenaar van Pasanggrahan, mevrouw [eigenaar] en haar familie uit het appartement dat zij op dit moment bewonen.

Het Gerecht is van oordeel dat Pasanggrahan gelet op alle omstandigheden van het geval een ruimere termijn moet krijgen om zorg te dragen voor ontruiming van mevrouw [eigenaar] en haar familie uit het hotel. Onder die omstandigheden verstaat het Gerecht de lange traditie van eigendom en bewoning sinds 1905, de bedoelingen van Crown House op korte termijn met het hotel en de moeilijkheid om op zeer korte termijn vervangende woonruimte te vinden. Het Gerecht zal daarom de ontruimingstermijn bepalen op drie maanden.

Proceskosten

Partijen zijn over en weer gedeeltelijk in het ongelijk gesteld. Daarin ziet het Gerecht aanleiding de proceskosten te compenseren.

Vonnis uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan het Gemeenschappelijk Hof vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

De vordering in voorwaardelijke reconventie

Voor zover het Gerecht de voorwaarden heeft begrepen, is in ieder geval de eerste voorwaarde niet vervuld. De voorwaardelijke tegenvordering behoeft daarom geen verdere bespreking.

5. De beslissing

bepaalt dat Pasanggrahan het hotel uiterlijk 6 juni 2026 zal moeten ontruimen;

compenseert de proceskosten, ieder draagt de eigen kosten;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door mr. A.S. Veldhuizen, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2026.