ECLI:NL:OGEAM:2026:33

1. Verloop van de procedure

Verhuurder heeft op 12 december 2025 een verzoekschrift ingediend. Daarna heeft verhuurder op 14 januari 2026 nog aanvullende producties ingediend. Huurder heeft op 20 januari 2026 acht producties in het geding gebracht.Vervolgens heeft op 21 januari 2026 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is verklaard.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

Op 20 juni 2018 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de huur van een woning gelegen aan de [adres]. Partijen zijn een huurprijs overeengekomen van USD 1.937,- per maand. De huur dient uiterlijk op de eerste dag van de maand te worden betaald. Jaarlijks mag de huur worden geïndexeerd aan de hand van de Amerikaanse Consumer Price Index. Per oktober 2025 bedraagt de huur USD 2.303,- per maand.

In de huurovereenkomst is ook overeengekomen dat huurder water en licht (GEBE) betaalt. De GEBE-aansluiting staat op naam van de echtgenote van verhuurder.

Partijen hebben contractuele boetes afgesproken voor het geval huurder niet tijdig zijn betalingsverplichting nakomt, namelijk USD 150,- op de tiende dag van de maand en USD 100,- voor iedere opvolgende dag dat niet op tijd wordt betaald.

Verhuurder heeft bij brief van 2 december 2025 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. In de brief wordt verhuurder ook verzocht om de woning vrijwillig te verlaten binnen drie weken. Huurder heeft daar niet aan voldaan.

3. Het geschil

Verhuurder vordert om bij vonnis in kort geding, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Huurder te bevelen om binnen vijf dagen na het te wijzen vonnis, de woning (aan de [adres]), met al het zijne en de zijnen, alsmede alle personen die zich daar tijdens de executie bevinden, te ontruimen en te verlaten onder afgifte van sleutels en de woning ter vrije en algehele beschikking van verhuurder te stellen;

II. Verhuurder te machtigen om de ontruiming van de woning te doen bewerkstelligen door de deurwaarder, op kosten van huurder, indien huurder niet zelf aan de veroordeling tot ontruiming onder I. voldoet;

III. Huurder te veroordelen om binnen drie (3) dagen na het te wijzen vonnis, de auto's die zich in de tuin bij de Woning bevinden, te verwijderen of te doen verwijderen, op straffe van een dwangsom van USD 1.000,- per dag of dagdeel dat huurder nalaat aan de veroordeling te voldoen;

IV. Huurder te veroordelen, al dan niet bij wijze van voorschot, tot betaling van een bedrag van USD 28.872,27 te vermeerderen met de contractuele boete en de wettelijke rente vanaf de dag der indiening van het verzoekschrift, tot en met de dag der algehele voldoening;

V. Huurder te veroordelen om aan verhuurder een gebruiksvergoeding te betalen gelijk aan de overeengekomen huur van USD 2.303,- per maand, vanaf datum ontbinding van de huurovereenkomst, 2 december 2025, tot aan het moment waarop de woning daadwerkelijk is ontruimd;

VI. Huurder te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief de griffierechten, het salaris van de gemachtigde, de buitengerechtelijke kosten alsmede de nakosten, zulks met de bepaling dat de wettelijke rente daarover verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na het te dezen te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

Verhuurder legt aan zijn vordering ten grondslag dat huurder al zeer lange tijd een wanbetaler is. Hij heeft nu opnieuw een aanzienlijke huurachterstand opgebouwd en bovendien vanaf 2022 al geen GEBE-facturen meer betaald. Daarnaast heeft hij in strijd met de bepalingen in de huurovereenkomst auto’s opgeslagen in de tuin van het gehuurde.

Huurder voert tot zijn verweer dat huurder betalingen verricht om de opgelopen achterstanden in te lopen. Daarnaast verkeert het gehuurde in een slechte en deels onveilige staat.De vordering tot betaling is gedeeltelijk gebaseerd op vermeende achterstanden met betrekking tot GEBE. Deze zijn echter onderwerp van overleg met GEBE, waarvan verhuurder ook op de hoogte is.Er zijn geen “wrakken” op het terrein, zoals verhuurder stelt. Er wordt wel aan auto’s gewerkt, ook aan die van verhuurder.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

spoedeisend belang

De spoedeisendheid volgt uit de aard van de vordering: ontruiming wegens aanzienlijke huurachterstand.

maatstaf ontruiming in kort geding

Een vordering tot ontruiming is alleen toewijsbaar, indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden ontbonden. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar betwiste feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.tekortkoming rechtvaardigt ontruiming

Niet in geschil is dat sprake is van een tekortkoming van huurder. Huurder erkent immers de door verhuurder gestelde aanzienlijke huurachterstand. Gebleken is dat de achterstand tot en met de ten tijde van de zitting vervallen huurtermijn van december 2025 USD 12.589,13 bedraagt. De huurachterstand is daarmee dermate hoog dat aannemelijk is dat de vorderingen in de bodemprocedure op die onderdelen worden toegewezen, gelet op het algemene uitgangspunt dat een huurachterstand van 3 maanden of meer een tekortkoming is die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

Bovendien heeft verhuurder voldoende onderbouwd dat huurder jarenlang structureel te weinig en of te laat heeft betaald, ook nog in periode na de buitengerechtelijke ontbinding.

Er is niet gebleken dat huurder in staat is de huurachterstand op korte termijn in te lopen en toekomstige huurtermijnen tijdig te voldoen. Aangezien de huurachterstand reeds een reden vormt voor ontbinding van de huurovereenkomst, behoeven de andere gestelde tekortkomingen geen bespreking meer.belangenafweging, ontruiming op termijn

Vervolgens moet in het kader van dit kort geding een belangenafweging worden gemaakt tussen enerzijds het belang van verhuurder bij ontruiming en anderzijds het belang van huurder bij het voortzetten van de huur. Het Gerecht is van oordeel dat het belang van verhuurder in dit geval zwaarder moet wegen. In de gegeven omstandigheden kan van verhuurder niet langer gevergd worden aan huurder nog langer het huurgenot te verschaffen, nog meer huurbetalingen te gaan derven dan nu al het geval is en daardoor verder financieel gedupeerd te raken. Het belang van verhuurder is verder dat hij de woning zo snel mogelijk weer kan gaan verhuren aan een ander. Het belang van de huurder tot voortduren van de huurovereenkomst is goed onderbouwd. Bovendien heeft huurder gewezen op het feit dat hij de woning al ruim zeven jaar huurt.Het Gerecht ziet in een en ander aanleiding om de gevorderde ontruiming toe te wijzen, maar op ruimere termijn. Daarbij is wel de voorwaarde dat huurder de ‘lopende’ huur/gebruiksvergoeding vanaf 2 december 2025 zal betalen. Indien hij daarmee in gebreke blijft, is verhuurder gemachtigd direct tot ontruiming over te gaan.geldvordering in kot geding

Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad moet de rechter bij de vraag of een geldvordering in kort geding toewijsbaar is, onderzoeken of de vordering van de eiser voldoende aannemelijk is. Daarnaast moet bij de eisende partij een spoedeisend belang bestaan, waardoor het voeren van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.Tijdens de mondelinge behandeling is onderbouwd dat er op dit moment onduidelijkheid is over de achterstand van de betalingen van de GEBE-facturen. Daarnaast is gebleken dat verhuurder een betaling door huurder niet heeft verwerkt in zijn overzicht. Ten slotte is verweer gevoerd tegen de toepassing van de indexering op de huurprijs. Onder deze omstandigheden moet de vordering tot betaling worden afgewezen.aanwezigheid auto’s op gehuurde

Het Gerecht is het met de huurder eens dat aanwezigheid van auto’s geen grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst. Deze situatie is door de verhuurder jarenlang getolereerd, terwijl verhuurder zijn eigen auto zelfs wel eens door huurder heeft laten repareren. Het is onaanvaardbaar dat verhuurder er nu een beroep doet dat de aanwezigheid van auto’s op het erf in strijd met de huurovereenkomst zou zijn.Uiteraard dient de huurder er bij de ontruiming van het gehuurde wel voor te zorgen dat ook alle auto’s van het terrein worden verwijderd.buitengerechtelijke kosten

Anders dan huurder aanvoert, heeft de gemachtigde van verhuurder in deze zaak wel degelijk de nodige buitengerechtelijke werkzaamheden verricht om de huurder te bewegen de achterstand aan te zuiveren of de overeenkomst minnelijke wijze te beëindigen. Daarom zullen de gevorderde buitengerechtelijke kosten worden toegewezen.proceskosten

Huurder zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van verhuurder tot op heden begroot op:

explootkosten Cg 249,50zegelkosten Cg 35,00griffierecht Cg 750,00

salaris gemachtigde Cg 1.000,00 +

totaal: Cg 2.034,50.

5. De beslissing

beveelt huurder om uiterlijk 31 mei 2026 de woning aan de [adres], met al het zijne en de zijnen, alsmede alle personen die zich daar tijdens de executie bevinden, en het daarbij behorende erf te ontruimen en te verlaten onder afgifte van sleutels en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van verhuurder te stellen;

veroordeelt huurder om aan verhuurder huur/gebruiksvergoeding te betalen van USD 2.303,- per maand, vanaf 2 december 2025, tot aan het moment waarop de woning daadwerkelijk is ontruimd;

machtigt verhuurder om de ontruiming van de woning te doen bewerkstelligen door de deurwaarder, op kosten van huurder, indien huurder niet zelf aan de veroordeling tot ontruiming onder 5.1. voldoet of in gebreke blijft met tijdige voldoening aan de veroordeling onder 5.2.;

veroordeelt huurder tot betaling aan verhuurder van de proceskosten, aan de zijde van verhuurder tot op heden begroot op Cg 2.034,50, te vermeerderen met de nakosten, tot op heden begroot op Cg 250,- zonder betekening en Cg 400,- na betekening van dit vonnis, en bij niet betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 februari 2026 tot aan de dag van algehele voldoening;

veroordeelt huurder tot betaling aan verhuurder van de buitengerechtelijke kosten van Cg 1.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 februari 2026 tot aan de dag van algehele voldoening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2026.