GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202500360
Vonnisdatum: 17 februari 2026
in de zaak van
de vennootschap naar het recht van de Verenigde Staten NINE SOUTH LLC,
gevestigd te Montana, Verenigde Staten,
eiseres,
gemachtigde: mr. V.C. Choennie,
tegen
de vennootschap naar het recht van Anguila MARY REGINA CO LTD.,
gevestigd te Anguila,
gedaagde,
gemachtigde: mr. K. Huisman.
Partijen zullen hierna Nine en Mary Regina worden genoemd.
De zaak in het kort
Mary Regina heeft twee appartementsrechten verkocht aan Nine South. Een deel daarvan betreft de ruimte voor utiliteiten. Dat deel blijkt na een gerechtelijke procedure niet aan Mary Regina toe te behoren. Nine South vordert nu schade, omdat er minder vierkante meters zijn geleverd en omdat zij voor twee appartementsrechten een bijdrage aan de Vereniging van Eigenaars betaalt. Het Gerecht wijst de vordering voor het grootste deel af.
The case in brief
Mary Regina sold two apartment rights to Nine South. Part of this concerns the space for utilities. Following legal proceedings, it appears that this part does not belong to Mary Regina. Nine South is now claiming damages because fewer square meters were delivered and because it pays a contribution to the Owners' Association for two apartment rights. The Court rejects most of the claim.
1. Het procesverloop
Het procesverloop blijkt uit:
het inleidend verzoekschrift met producties, op 1 april 2025 ter griffie ingediend;
de conclusie van antwoord van 16 september 2025 met producties, tevens eis in reconventie;
de conclusie van antwoord in reconventie van 2 december 2025.
De mondelinge behandeling heeft op 6 januari 2026 plaatsgevonden in aanwezigheid van de heer [vertegenwoordiger] namens Nine South en de twee gemachtigden. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet, mede aan de hand van door hen overgelegde pleitaantekeningen.
Vonnis is bepaald op heden.
2. De feiten
Op 6 mei 2021 heeft Mary Regina aan Nine South verkocht: “a fully furnished 3 bedroom condo, consisting of a master bedroom, a second bedroom, an office and one balcony, also includes the water meter room, dog feeding station and electricial meter room cadastrally described as follows: Certificate of Admeasurement [nummer]), Apartment Index numbers 3 and 4, locally known as Rainbow Beach Club Unit [unitnummer], each with the 1/34 undivided share in the common property consisting of the common areas in the building and the sub-soil and at the time of the division cadastrally known as follows: Certificate of Admeasurement number [nummer], hereinafter to be referred to as "the Property". The Property currently forms part of the divided real estate property, cadastrally described as certificate of admeasurement [nummer].”
Bij notariële akte van 16 februari 2022 heeft Mary Regina voormelde unit [nummer] geleverd aan Nine South.
Tussen de vereniging van eigenaars Rainbow South Building Home Owners Association (“HOA”) en Mary Regina heeft een gerechtelijke procedure gelopen. In het eindvonnis is in die zaak beslist dat een deel van het door Mary Regina aan Nine South verkochte niet aan Mary, maar aan de HOA toebehoort. Het betreft twee ruimten voor nutsvoorzieningen (“GEBE-ruimten”).
Nine heeft op 4 maart 2025 conservatoir beslag gelegd onder het Gerecht op de derdenrekening op datgene wat het Gerecht verschuldigd was aan Mary. Het Gerecht heeft verklaard dat er ten behoeve van Mary Regina USD 68.326,14 op de derdenrekening stond.
3. Het geschil
Nine South vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:1. Mary Regina te veroordelen om binnen zeven dagen na het in deze te wijzen
vonnis aan Nine South te vergoeden als gedeeltelijke schade een bedrag van USD 68.326,14, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum van
het verzoekschrift tot aan de dag der algehele voldoening;
2. Voor recht te verklaren dat Nine South schade heeft geleden doordat zij minder vierkante meters in gebruik heeft dan wat zij daadwerkelijk heeft gekocht en dat die schade zal worden opgemaakt in een schadestaat procedure nu de totale schade niet aan Nine South betaald kan worden;
3. Mary Regina te veroordelen in de kosten van deze procedure.
Nine South legt aan de vordering het volgende ten grondslag. In de procedure tussen HOA en Mary Regina heeft het Gerecht het volgende overwogen: "Het moet er derhalve voor worden gehouden dat Mary Regina vanaf het moment dat zij eigenaar werd niet de beschikking had gehad over deze ruimte. Indien Mary Regina minder oppervlakte geleverd heeft gekregen dan zij heeft gekocht, dan moet zij niet bij Rainbow zijn maar bij de verkoper".
Nine South heeft door deze overdracht die niet klopt met de werkelijkheid schade geleden want zij heeft een koopsom betaald voor een onroerend goed dat niet conform de omschrijving aan haar is geleverd. Het staat vast dat Mary Regina 69,5 m2 minder heeft overgedragen aan Nine South. Nine South zal bij een eventuele verkoop met hetzelfde probleem worden geconfronteerd. De waarde van het onroerend goed kan vastgesteld worden op 30% minder (236m2-69.5m2), dat is schade voor Nine South.
Uit de "offer to sell" en de koopovereenkomst blijkt dat Mary Regina aan Nine South heeft gegarandeerd dat Nine South slechts voor 1 appartementsrecht onderhoudskosten dient te betalen. Uit de akte volgt dat het om 2 appartementsrechten gaat en gedaagde heeft NS dan ook misleid. De kosten voor onderhoud van 2 appartementsrechten zijn USD 9.000,- per jaar. Voor de komende vijf jaar wordt dat USD 54.000,00.
Mary Regina heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt dat de koper binnen bekwame tijd na ontdekking
van een gebrek de verkoper moet informeren. De bekendheid bestond al
voor de levering en Nine South beschikte over de notariële akte, meetbrieven en feitelijke situatie ter plaatse. Het was onmiddellijk kenbaar dat de GEBE-ruimte niet tot het feitelijk gebruik van het appartement behoorde. Nine South heeft het
appartement in februari 2022 geleverd gekregen. Vanaf dat moment staat in
ieder geval de bekendheid vast.Nine South heeft pas op 1 april 2025 Mary Regina Regina rauwelijks in rechte
betrokken en aanspraak gemaakt op schadevergoeding. Daarmee is niet
voldaan aan de klachtplicht; dit leidt tot verval van recht op grond van artikel
7:23 BW, althans is de vordering verjaard. Nine South heeft bovendien ingestemd met doorgang van de levering en de heer Arntzen heeft meegedeeld de eventuele discussie met de HOA zelf te zullen regelen.
Voor beide appartementsrechten afzonderlijk is een bijdrage aan de HOA verschuldigd. Dit was voor Nine South van meet af aan duidelijk. Allereerst
volgt deze verplichting rechtstreeks uit de splitsingsakte / Reglement en de
leveringsakte van de appartementsrechten aan Mary Regina Regina en Nine South,
waarin expliciet is bepaald dat ieder appartementsrecht deelneemt in de
gemeenschap en daarmee afzonderlijk bijdraagt aan de lasten. Deze
documenten zijn aan haar voorafgaand aan de levering gestuurd, in ieder geval
door Mary Regina Regina, maar ook door de notaris. Daarnaast was dit Nine South ook feitelijk bekend. Niet alleen uit de latere procedure bij het Gerecht - waarbij de heer Arntzen als voortrekker binnen het Rainbow Beach Club-project direct dan wel indirect betrokken is - maar ook reeds uit de correspondentie voorafgaand aan de levering van zijn makelaar.
Eis in reconventie Mary Regina heeft aan haar verweer een eis in reconventie gekoppeld. Zij vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zakelijk weergegeven dat Nine South het gelegde derdenbeslag opheft, met veroordeling van Nine South in de proceskosten.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling in conventie
Verschil in geleverde vierkante meters
Dit geschil heeft betrekking op twee afzonderlijke appartementsrechten, te weten de indexen A3 en A4, gezamenlijk bekend als Unit [numeer], die door Mary Regina zijn geleverd aan Nine South. Binnen deze indexen bevinden zich twee ruimten van circa 69,5 m² die feitelijk vanaf de oplevering steeds in gebruik zijn geweest ten behoeve van de nutsvoorzieningen van de South Building en daarom nooit onderdeel uitmaakten van de feitelijk te gebruiken woonruimte.
Nine South stelt dat Mary Regina niet te goeder trouw is geweest, omdat zij al sinds 2008 geen toegang had tot de gemeenschappelijke ruimten. Het Gerecht verwerpt die stelling. De gerechtelijke procedure van de HOA tegen Mary Regina begon op 26 april 2021. In die procedure heeft Mary Regina steeds het standpunt ingenomen dat de 69,5 m² ook tot unit [nummer] behoorde. Pas nadat dit Gerecht in 2024 anders oordeelde, is komen vast te staan dat het standpunt van Mary Regina onjuist was.
Uit de door Mary Regina overgelegde email correspondentie vanaf september 2021 tot en met februari 2022 volgt dat Nine South ten tijde van de levering ervan op de hoogte was dat er problemen waren met de GEBE-ruimten. Nine South was ook bekend met de onmogelijkheid om de twee appartementsrechten tot één samen te voegen, zonder aanpassing van de splitsingsakte. De koopovereenkomst bood Nine South de mogelijkheid tot ontbinding van de overeenkomst, maar daarvan heeft Nine South geen gebruikgemaakt. Ter zitting verklaarde de heer [vertegenwoordiger] dat hem dat door zijn toenmalige makelaar was afgeraden, omdat hij daarin geen schijn van kans zou hebben gehad. Nog daargelaten de juistheid van dat advies, heeft [vertegenwoordiger] ook geen enkele poging gedaan om de overeenkomst met Mary Regina te ontbinden. Een mogelijke reactie van Mary Regina daarop, kende Nine South dus niet. [vertegenwoordiger] verklaarde dat hij de levering wilde doorzetten, omdat hij in de veronderstelling verkeerde dat hij anders zijn waarborgsom van USD 37.000,- zou verliezen.
Door onder voormelde omstandigheden de leveringsakte te ondertekenen, is Nine South akkoord gegaan met het geleverde, heeft de appartementsrechten aanvaard, zoals overeengekomen en heeft daarmee het risico genomen dat het met de 69,5 m2 van de GEBE-ruimten niet goed zou komen. Het Gerecht is het met Mary Regina eens dat Nine South drie jaar later niet alsnog kan klagen over een tekort aan geleverde vierkante meters. Onderdeel 2 van de vordering zal daarom worden afgewezen.Bijdrage aan de VVE
Mary Regina heeft aangevoerd dat in een vereniging van eigenaars een bijdrage wordt geheven voor ieder appartement afzonderlijk. Zoals gebruikelijk is dit ook in dit geval in het Reglement bij de splitsingsakte vermeld. Daarom dient Nine South ook voor de twee geleverde appartementen (nummers 3 en 4) een bijdrage te betalen.
Het Gerecht overweegt hierover als volgt. Het is inderdaad zo geregeld als Mary Regina omschrijft. En waarschijnlijk zal de HOA Nine South inderdaad de bijdrage voor twee appartementen in rekening brengen. In dit geval is het echter zo dat Mary Regina aan Nine South heeft gegarandeerd dat er maar één bijdrage voor de hele unit in rekening zal worden gebracht. Overeenkomstig het eerdere “offer” is in de koopovereenkomst onder meer de volgende bepaling opgenomen:
“e) Seller warrants and guarantees that the Home Owners Association will charge one fee to the new owner Nine South LLC for the 3 bedroom apartment locally known as [nummer] "The Property" as stated in section A of this sales and purchase agreement.”
Dat betekent dat Mary Regina in de relatie tussen haar en Nine South ervoor moet zorgdragen dat de HOA Nine South maar één bijdrage in rekening brengt, of dat Mary Regina de tweede bijdrage jaarlijks aan Nine South vergoedt.
In het verzoekschrift omschreef Nine South schade lijdt van USD 9.000,- per jaar. Ter zitting verklaarde de heer Arntzen desgevraagd dat het op dit moment feitelijk zo gaat, dat de HOA Nine South een bedrag betaalt voor het gebruik van de 69,5 m2 GEBE-ruimten. Dat bedrag is even hoog als de tweede bijdrage, die Nine South aan de HOA moet betalen. Daarom lijdt Nine South op dit moment geen schade. Nine South heeft gelijk, waar zij stelt dat onbekend is of de HOA deze overeenkomst zal voortzetten. Daarom zal vordering 1. worden toegewezen zoals hierna bij de beslissing te vermelden.
Proceskosten
Nine South zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Mary Regina tot op heden begroot op een bedrag van Cg 4.000,- aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief Cg 2.000,-).
5. De beoordeling in reconventie
Het conservatoire beslag van Nine South is gelegd op de grondslag dat zij schade lijdt, die Mary Regina moet vergoeden. Uit wat hiervoor in conventie is overwogen volgt dat die vordering zal worden afgewezen.Het enkele feit dat van Mary Regina geen andere verhaalsmogelijkheden in Sint Maarten bekend zijn dan het depotbedrag bij het Gerecht, levert niet voldoende belang op om het beslag te laten voortduren. Aangezien anderszins geen verweer is gevoerd, is de vordering tot opheffing van het beslag toewijsbaar. Het Gerecht zal echter de termijn waarbinnen het beslag moet worden opgeheven enigszins ruimer nemen dan gevorderd.
Proceskosten
Nine South zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Mary Regina tot op heden begroot op een bedrag van Cg 1.250,- aan salaris gemachtigde (1 punt x tarief Cg 1.250,-).
6. De beslissing
Het Gerecht:
in conventie
veroordeelt Mary Regina om aan Nine South jaarlijks te vergoeden eenmaal de bijdrage die de HOA aan Nine South in rekening brengt voor de appartementen 3 en 4 (unit [nummer]), tot heden begroot op nihil in verband met de verrekening tussen de HOA en Nine South;
veroordeelt Nine South in de proceskosten, aan de zijde van Mary Regina tot op heden begroot op Cg 4.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente van 2 maart 2026;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
in reconventie
beveelt Nine South om het Gemeenschappelijk Hof van Justitie te instrueren om het bedrag van USD 68.326,14 aan zekerheid vrij te geven van de derdenrekening van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie - SXM aan Mary Regina binnen drie weken na heden, op verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,- per dag of dagdeel dat Nine South in gebreke blijft om aan dit bevel te voldoen, met een maximum van USD 70.000,-;
veroordeelt Nine South in de proceskosten, aan de zijde van Mary Regina tot op heden begroot op Cg 1.250,-, vermeerderd met de wettelijke rente van 2 maart 2026;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door M.J. Schutjes, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2026.