ECLI:NL:OGHACMB:2024:358

1. De zaak in het kort

2. Het verloop van de procedure

Bij op 9 november 2023 ingekomen akte van appel is FFP in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 1 november 2023 uitgesproken vonnis in kort geding van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht).

Bij op 9 november 2023 ingekomen memorie van grieven heeft FFP vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. De conclusie van FFP strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.

Bij op 15 december 2023 ingekomen memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden. [geïntimeerden] hebben daarbij ook incidenteel appel ingesteld. De conclusie van [geïntimeerden] strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van FFP in de proceskosten in beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.

FFP heeft op 8 januari 2024 een memorie van antwoord in het incidenteel appel ingediend. Haar conclusie luidt dat het Hof het incidenteel appel zal afwijzen, althans [geïntimeerden] niet-ontvankelijk zal verklaren, met hun veroordeling in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

Op 19 maart 2024 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend.

Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.

3. De beoordeling

Het Hof gaat uit van het volgende.

Op 18 januari 1993 heeft [geïntimeerde 1] een stuk grond van 840 m2 gelegen te [plaats], Domeinkaart [domeinkaart] deel kavel [kavelnummer] (hierna: het perceel), in huur gekregen van het Eilandgebied Curaçao tegen een huurprijs van NAf 756,- per jaar.

geïntimeerde 2] heeft op 8 juni 1998 van Fundashon Kas Popular (FKP) een bedrag geleend van NAf 60.600,- voor de bouw van een woning op het perceel (hierna: de woning). De vordering van FKP op [geïntimeerde 2] is in 2000 aan FFP overgedragen.

Bij notariële akte van 13 mei 2008 heeft [geïntimeerde 1] aan FFP tot zekerheid voor de terugbetaling van hetgeen [geïntimeerde 2]aan FFP verschuldigd is (NAf 114.450,-), een recht van hypotheek verleend op het tot 16 mei 2075 lopend recht van erfpacht op een perceel grond gelegen in het derde district van Curaçao, deel uitmakende van de eilandsgronden van [plaats], ter grootte van 410 m2, nader omschreven in meetbrief nummer 695 van 4 september 1996 (hierna: het perceel).

Op 16 februari 2012 heeft FFP het perceel in het openbaar verkocht waarbij zij het vervolgens op de veiling zelf heeft gekocht.

Bij overeenkomst van 23 februari 2012 hebben [geïntimeerden] de huurrechten als bedoeld onder 3.1.1 en alle rechten op de woning aan FFP verkocht. In de overeenkomst garanderen [geïntimeerden] dat het verkochte ter vrije beschikking van FFP staat vanaf de datum van de overeenkomst.

Bij brief van 5 september 2022 heeft FFP [geïntimeerden] bericht dat de woning zo spoedig mogelijk moet worden verkocht en dat de woning uiterlijk 30 september 2022 moet worden ontruimd.

Op 31 maart 2023 is ten overstaan van notaris mr. M.F. Hu-A-Ng een akte van kwijting opgemaakt waarbij aan FFP kwijting is verleend ter zake de betaling van de koopsom voor voormeld recht van erfpacht met het daarop gebouwde. De akte van executoriale verkoop van 16 februari 2012 en de akte van kwijting zijn op 3 juni 2023 aan [geïntimeerden] betekend.

Geïntimeerden] wonen tot op heden in de woning. FFP heeft nooit een gebruiksvergoeding in rekening gebracht.

Vorderingen en beslissing van het Gerecht

In deze rechtszaak heeft FFP gevorderd, verkort weergegeven, [geïntimeerden] te bevelen de woning te ontruimen.

Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vordering afgewezen en FFP veroordeeld in de proceskosten. Hiertoe heeft het Gerecht onder meer overwogen dat of FFP een spoedeisend belang heeft moet worden beoordeeld in relatie tot het belang van [geïntimeerden] en dat een belangenafweging uitvalt in het voordeel van [geïntimeerden] Het Gerecht heeft hierbij van belang geacht dat niet is gebleken dat FFP overeenstemming met een koper heeft bereikt en dus over het perceel en de woning moet kunnen beschikken, terwijl [geïntimeerden] groot belang heeft om in de woning te blijven wonen.

Beoordeling door het Hof

Principaal appel

De grieven, die alle zijn gericht tegen de overweging van het Gerecht zoals hiervoor weergegeven, lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

De vraag of FFP een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde ontruiming dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van beide partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak (ECLI:NL:HR:2002:AE4553). Het Hof acht hierbij het volgende relevant.

In 2012 heeft de veiling van het perceel plaatsgevonden en hebben [geïntimeerden] de huurrechten aan FFP verkocht. Zoals FFP zelf in haar inleidend verzoekschrift heeft gesteld, zijn [geïntimeerden] sindsdien in de woning gedoogd in verband met de doorverkoop van de woning waarbij geen gebruiksvergoeding in rekening is gebracht. FFP heeft deze situatie vervolgens gedurende ruim tien jaren laten voortduren. In hoger beroep erkent FFP de stelling van [geïntimeerden] dat de rechtsverhouding tussen partijen kan worden gekwalificeerd als een overeenkomst van bruikleen om niet voor onbepaalde tijd. Ook het Hof gaat hier voorshands van uit.

Een voor onbepaalde tijd gesloten duurovereenkomst is in beginsel opzegbaar. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Uit diezelfde eisen kan, eveneens in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, voortvloeien dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding (HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ9854, NJ 2012/685 en HR 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ4163, NJ 2013/341).

Geïntimeerden] hebben geen feiten en/of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan moet worden aangenomen dat alleen vanwege zeer zwaarwegende omstandigheden de overeenkomst opzegbaar is.

FFP heeft in haar brief van 5 september 2022 aan [geïntimeerden] kenbaar gemaakt dat de woning zo spoedig mogelijk moet worden verkocht en dat [geïntimeerde 1] deze uiterlijk 30 september 2022 moet ontruimen. Dit kan voorshands als een opzegging van de overeenkomst van bruikleen worden aangemerkt. Hierbij is echter geen redelijke opzegtermijn in acht genomen. Een opzegtermijn van 25 dagen terwijl [geïntimeerden] al ruim 10 jaar in de woning verblijven kan niet als zodanig worden aangemerkt. Niet aannemelijk is geworden dat FFP, zoals zij bij pleitnota in hoger beroep stelt, [geïntimeerden] al in april 2022 mondeling een reden voor opzegging en een termijn voor ontruiming hebben gegeven.

FFP vordert ontruiming omdat zij de woning, nadat deze ruim 10 jaar om niet door [geïntimeerden] is bewoond, wil verkopen. In hoger beroep stelt FFP dat potentiële kopers geen belangstelling hebben voor de woning zolang deze nog bewoond is. Dit geldt, aldus FFP, met name voor deze woning waarbij de koper, indien de woning wordt gekocht maar moet zien hoe hij de bewoners die geen huur betalen, ontruimt. Dat betekent kosten en tijdsverlies voor potentiële kopers, die daar geen zin in zullen hebben. Daarom moet de woning eerst worden ontruimd voordat de woning te koop wordt aangeboden. [geïntimeerden] hebben dit betoog niet bestreden zodat het Hof ervan uit gaat dat dit een reëel belang is aan de zijde van FFP.

Daartegenover staat het belang van [geïntimeerden] die stellen dat zij vanwege een slechte inkomenspositie geen andere geschikte woning kunnen vinden. Daarnaast stellen [geïntimeerden] dat zij dichtbij de zus van [geïntimeerde 1] moet wonen omdat zij volledig hulpbehoevend is. In eerste aanleg is de mogelijkheid besproken dat [geïntimeerden] bij de zus van [geïntimeerde 1] gaan inwonen. Daarvoor moest een container worden gehuurd voor opslag van het meubilair, waarvoor [geïntimeerden] niet direct de benodigde financiële middelen hadden. Aannemelijk is verder dat FFP al drie keer vervangende woonruimte aan [geïntimeerden] heeft aangeboden en dat [geïntimeerden] dat aanbod telkens hebben geweigerd. [geïntimeerden] hebben in hoger beroep niets gesteld omtrent de huidige situatie, in die zin dat niet duidelijk is of zij zich intussen wel hebben ingeschreven voor woonruimte, de container nog een optie is en of zij andere mogelijkheden hebben onderzocht.

Gelet op al het voorgaande valt een belangenafweging uit in het voordeel van FFP. Het Hof zal dan ook het bestreden vonnis vernietigen en opnieuw recht doen waarbij, gelet op het overwogene onder 3.9 omtrent de opzegtermijn, de ontruimingstermijn gesteld zal worden op drie maanden vanaf de betekening van dit vonnis.

Incidenteel appel

Het incidenteel appel richt zich tegen het door het Gerecht aangenomen feit dat [geïntimeerden] met toestemming van FFP zonder recht of titel in de woning hebben gewoond. [geïntimeerden] hebben gelet op het hiervoor overwogene onder 3.6 geen belang bij het incidenteel appel.

Principaal en incidenteel appel

Geïntimeerden] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

In het principaal appel

vernietigt het vonnis waarvan beroep en doet opnieuw recht:

beveelt [geïntimeerden] om binnen drie maanden na de betekening van dit vonnis de woning te [adres] en het perceel als omschreven onder 3.1.1 te ontruimen met afgifte van de sleutels van de woning aan FFP;

machtigt FFP om de ontruiming zelf te bewerkstelligen voor het geval [geïntimeerden] in gebreke blijven aan voormeld bevel te voldoen, desnoods met behulp van de sterke arm;

In het incidenteel appel

verstaat dat [geïntimeerden] hierbij geen belang hebben;

In het principaal en incidenteel appel

veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten aan de zijde van FFP gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op:

eerste aanleg: NAf 827,95 aan verschotten en NAf 1.000,- aan gemachtigdensalaris;

hoger beroep: NAf 1.259,50 aan verschotten en NAf 3.000,- aan gemachtigdensalaris;

verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, C.J.H.G. Bronzwaer en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 30 juli 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.