ECLI:NL:OGHACMB:2025:358

1. Het verloop van de procedure

Bij akte van appel, ingekomen ter griffie op 25 augustus 2023 is [appellant] in hoger beroep gekomen tegen het vonnis van 8 augustus 2023 van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten, hierna: het Gerecht.

Bij memorie van grieven met producties, ingekomen ter griffie op 15 september 2023, heeft [appellant] twee grieven gericht tegen het bestreden vonnis en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen.

De Stichting heeft op 9 november 2023 een memorie van antwoord met producties ingediend waarbij zij haar eis heeft vermeerderd, de grieven heeft bestreden en heeft geconcludeerd tot bevestiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep.

Op 13 maart 2024 hebben partijen pleitnotities ingediend, [appellant] met producties.

De Stichting heeft op 15 mei 2024 een akte uitlating producties genomen.

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

2. De feiten

Het Hof gaat uit van de volgende feiten.

De Stichting is belast met sociale woningbouw en de verhuur van woningen in Sint Maarten.

Partijen hebben in 1999 een huurovereenkomst gesloten waarbij [appellant] van de Stichting huurt een woning aan de [adres], voor een huursom van NAf 990,- per maand.

Op 6 september 2017 heeft orkaan Irma in Sint Maarten huisgehouden. Deze orkaan heeft woningen van de Stichting beschadigd, ook die waar [appellant] woonde. Herstelwerkzaamheden hebben nadien plaatsgevonden. De Stichting heeft kort na de orkaan gebreken aan de beschadigde woningen hersteld maar niet alle gebreken vanwege betalingsonmacht.

Bij kort geding vonnis van 28 september 2018 (zaaknummer SXM202800908) in een zaak tussen meerdere huurders waaronder [appellant] (hierna gezamenlijk te noemen: de huurders) heeft het Gerecht beslist dat:

‘(…)

de huurders maximaal 75% van de huurachterstand, dan wel de lopende huurtermijnen, mogen aanwenden om de orkaanschade van de woningen te herstellen, onder de voorwaarde dat eerst 25% van de huurachterstand, dan wel 25% van de lopende huurtermijn, uiterlijk binnen 14 dagen na dit vonnis, aan de verhuurder wordt betaald, machtigt de huurders daartoe en veroordeelt de verhuurder dit toe te staan,

(…)

Dit vonnis is door het Hof op 20 maart 2020 in hoger beroep vernietigd waarbij de vorderingen van de huurders alsnog zijn afgewezen. Het Hof heeft het vonnis vernietigd omdat -zakelijk weergegeven- de huurders onvoldoende aannemelijk hebben kunnen maken dat zij (onmiddellijk) na het kort gedingvonnis van 28 september 2018 herstelwerkzaamheden aan hun huurwoningen hebben uitgevoerd. Ook hebben de huurders nagelaten 25% van de huurachterstand aan de Stichting te betalen. Het Hof overweegt verder:

‘(…)

Als onderling overleg vruchteloos blijft, wat te vrezen valt, zal in een bodemprocedure moeten worden beoordeeld in hoeverre (en hoe lang) SMHDF [de Stichting, Hof] in verzuim was met haar verplichtingen en tot welk bedrag de door de huurders te maken kosten voor reparatie voor rekening van SMHDF kunnen worden gebracht, alsmede in welke mate (en over welke periode) de aanwezige gebreken een vermindering van de huurprijs kunnen rechtvaardigen. (…)’

3. De beoordeling

In deze rechtszaak heeft [appellant] in eerste aanleg in conventie, verkort aangegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gevorderd dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

voor recht verklaart dat de Stichting tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dan wel onrechtmatig heeft gehandeld door vanaf 1999 geen onderhoud aan de huurwoning te plegen;

voor recht verklaart dat de Stichting tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dan wel onrechtmatig heeft gehandeld door vanaf september 2017 gebreken aan de huurwoningen niet te herstellen;

de Stichting veroordeelt om de resterende gebreken te herstellen op verbeurte van een dwangsom;

e huurovereenkomst partieel ontbindt totdat de gebreken zijn hersteld zodat [appellant] slechts 25% respectievelijk 50% van de huur aan de Stichting hoeft te betalen.

De Stichting heeft in reconventie gevorderd -zakelijk weergegeven- dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

de huurovereenkomst ontbindt;

de ontruiming beveelt van de huurwoning door [appellant] op verbeurte van een dwangsom dan wel de Stichting machtigt om de ontruiming zelf te bewerkstelligen;

[appellant] veroordeelt tot betaling van de huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente;

[appellant] veroordeelt tot betaling van schadevergoeding gelijk aan de overeengekomen huur, te betalen over de periode vanaf ontbinding tot de ontruiming van de huurwoning;

[appellant] veroordeelt tot betaling van US$ 4.731,34;

[appellant] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en rente.

Beslissingen van het Gerecht

Het Gerecht heeft bij tussenvonnis van 1 november 2022 geoordeeld dat in verband met het evident gebleken verminderde huurgenot evenredige huurvermindering op zijn plaats is, maar alleen gestaffeld en alleen voor het verleden vanaf 6 september 2017 tot 3 juni 2021 (de datum van de eerste comparitie van partijen in deze zaak). Het Gerecht heeft de volgende huurvermindering vastgesteld:

geen huurvermindering vóór 6 september 2017;

75% huurvermindering over de periode vanaf 6 september 2017 tot 28 september 2018;

50% huurvermindering over de periode vanaf 28 september 2018 tot 20 maart 2020;

25% huurvermindering over de periode vanaf 20 maart 2020 tot 3 juni 2021;

geen huurvermindering vanaf 3 juni 2021 (r.o.v. 4.24).

Het Gerecht heeft de Stichting gelast om bij akte de schriftelijke berekeningen van de huurachterstand in het geding te brengen, een en ander na verdiscontering van de in het tussenvonnis vastgestelde huurverminderingen en [appellant] in de gelegenheid gesteld om daarop te reageren.

Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vorderingen van [appellant] in conventie afgewezen. In reconventie heeft het Gerecht uitvoerbaar bij voorraad (i) [appellant] veroordeeld om de huurachterstand van NAf 18.560,60 aan de Stichting te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente, (ii) de huurovereenkomst tussen [appellant] en de Stichting ontbonden met ingang van 8 augustus 2023 op grond van toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, (iii) [appellant] bevolen om de woning te ontruimen, (iv) [appellant] veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de bedongen huur aan de Stichting indien hij na 8 augustus 2023 nog in de woning verblijft.

Hiertoe heeft het Gerecht overwogen, verkort weergegeven, dat uitgegaan wordt van een initiële huurachterstand van NAf 40.327,29 en een huurvermindering van NAf 21.766,69 zodat de opeisbare huurschuld NAf 18.560,60 bedraagt. Bewijzen dat [appellant] huurbetalingen heeft verricht zijn niet in het geding gebracht (r.o.v. 2.4). De aanzienlijke huurschuld rechtvaardigt de ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst (rov. 2.5).

Beoordeling in hoger beroep

Het Gerecht heeft bij het tussenvonnis van 1 november 2022 voormelde kortingspercentages op de huursom vastgesteld. Met inachtneming van de kortingspercentages bedroeg de verschuldigde huursom in de volgende periodes:

voor 6 september 2017: 0% NAf 990

6 september 2017- 28 september 2018: 75% NAf 247,50

28 september 2018-20 maart 2020: 50% NAf 495

20 maart 2020 – 3 juni 2023 25% NAf 742,50

vanaf 3 juni 2023: 0% NAf 990

Tegen de hoogte van de door het Gerecht vastgestelde kortingspercentages heeft [appellant] geen grieven aangevoerd. Het Hof gaat bij de verdere beoordeling daarom uit van die percentages en van de daarbij behorende huursommen zoals hiervoor weergegeven.

Met grief I komt [appellant] op tegen rov 2.4 van het bestreden vonnis. [appellant] stelt ter toelichting op deze grief dat hij op 4 oktober 2018 een betaling heeft gedaan van NAf 2.302,37 waardoor de huurachterstand nihil werd.

Deze stelling gaat niet op. Uit het door de Stichting in eerste aanleg bij akte van 15 november 2022 als productie 14b overgelegde overzicht blijkt dat de huurachterstand op 1 oktober 2018 (zonder toepassing van huurkorting) NAf 12.621,98 bedroeg. Dat heeft [appellant] niet, althans niet voldoende gemotiveerd betwist. Na de betaling van NAf 2.302,37 op 4 oktober 2018 resteerde dus een huurachterstand van NAf 10.319,98. Met toepassing van de door het Gerecht vastgestelde huurkortingen resteerde een huurachterstand van NAf 172,48. Dat blijkt uit het door de Stichting als productie 2 bij memorie van antwoord overgelegde overzicht dat [appellant] niet gemotiveerd heeft betwist. Dat de huurachterstand na de betaling van NAf 2.302,37 nihil werd klopt dus niet.

appellant] stelt verder dat hij in de maanden september 2018 tot maart 2020 aanvankelijk 25% van de huursom was verschuldigd op grond van het kort gedingvonnis van 28 september 2018. Daar heeft [appellant] aan voldaan. Op grond van het tussenvonnis in deze zaak moest [appellant] met terugwerkende kracht in die zelfde periode echter 50% van de huursom betalen. Door dit nieuwe percentage is automatisch een huurachterstand ontstaan, die [appellant] niet te verwijten valt, omdat hij immers steeds keurig heeft betaald, aldus [appellant].

Het Hof verwerpt dit betoog. De Stichting heeft namelijk bij haar berekening van de huurachterstanden rekening gehouden met de door het Gerecht vastgestelde kortingspercentages. De stelling dat er als gevolg van de vastgestelde kortingspercentages met terugwerkende kracht een achterstand is ontstaan klopt dus niet. De Stichting heeft verder onbestreden gesteld dat zij bij de verwerking van de door [appellant] gedane betalingen mede is uitgegaan van de door [appellant] zelf bij memorie van grieven overgelegde betalingsbewijzen (zie productie 2 bij memorie van antwoord). Een van die betalingen stelt de Stichting niet te hebben ontvangen, maar zij heeft die betaling toch verwerkt. Twee betalingen van NAf 1.982,40 worden door de Stichting betwist, waarna [appellant] bij pleidooi heeft nagelaten betalingsbewijzen over te leggen.

appellant] heeft aangevoerd dat het overzicht van de Stichting ten onrechte vermeldt dat de huurachterstand per 31 december 2007 NAf 1.432,50 bedroeg. De gemachtigde van de Stichting heeft [appellant] namelijk bericht dat dat bedrag niet is te onderbouwen vanwege een ander boekhoudsysteem. Het Hof gaat hieraan voorbij. Nadat de Stichting het bestaan van een dergelijke mail gemotiveerd heeft betwist, heeft [appellant] in zijn pleitnota een deel van die mail geciteerd. Dat is tardief en de Stichting heeft er niet meer op kunnen reageren zodat het Hof daarmee geen rekening zal houden. Bovendien geldt dat ook indien het juist zou zijn dat het bedrag van NAf 1.432,50 in mindering moet worden gebracht op de huurachterstand, dat niet afdoet aan de uitkomst van deze zaak omdat dan nog steeds sprake is van een behoorlijke huurachterstand.

Op grond van het voorgaande faalt grief I.

Met grief II komt [appellant] op tegen de ontbinding van de huurovereenkomst per 8 augustus 2023 op grond van toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. Met het Gerecht is het Hof van oordeel dat de aanzienlijke huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en eveneens de gedwongen ontruiming van het gehuurde. Het Hof neemt hierbij ook in aanmerking dat [appellant] door de jaren heen bij herhaling de huur niet op tijd betaalde of te weinig betaalde. Dat [appellant] al 23 jaren in de woning woont, leidt, gelet op de omvang van de huurachterstand, niet tot een ander oordeel. Ook grief II faalt dus.

De Stichting heeft bij memorie van antwoord haar eis vermeerderd met NAf 6.929,21, zijnde het bedrag aan huurachterstand dat tot aan de memorie van antwoord is opgebouwd. Het Gerecht heeft bij het bestreden vonnis [appellant] veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de bedongen huur tot aan de ontruiming. Nu het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen (zie rov. 3.16) is hiermee al voorzien in hetgeen de Stichting thans vordert.

De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden bevestigd. [appellant] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.

BE S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellant] in hoger beroep aan de zijde van de Stichting gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op NAf 249,50 aan verschotten en NAf 6000,- aan gemachtigdensalaris.

Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, E.M. van der Bunt en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 19 maart 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.