ECLI:NL:OGHACMB:2025:359

1. Het verloop van de procedure

Bij akte van appel, ingekomen ter griffie op 22 februari 2023 is PVEBR in

hoger beroep gekomen tegen het vonnis van 11 januari 2023 van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba, hierna: het Gerecht.

Bij memorie van grieven met producties, ingekomen ter griffie op 3 april

2023, heeft PVEBR twee grieven gericht tegen het bestreden vonnis en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad het Land zal bevelen om uiterlijk binnen een maand na het

1

vonnis ten aanzien van de percelen kadastraal bekend als Land Aruba, Eerste Afdeling, Sectie K, nummers [nummer], [nummer], [nummer], [nummer] de erfpachtovereenkomst aan te gaan met PVEBR onder de gebruikelijke voorwaarden voor een verblijfsaccomodatie, op straffe van een dwangsom, met veroordeling van het Land in de proceskosten in beide instanties.

Het Land heeft op 15 mei 2023 een document, genaamd "conclusie van

antwoord", ingediend, dat het Hof opvat als memorie van antwoord. Daarin heeft het Land de grieven bestreden en geconcludeerd dat het Hof het verzoek van PVEBR zal afwijzen en haar zal veroordelen in de proceskosten.

Op 6 februari 2024 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities

ingediend.

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

2. De feiten

Het Hof gaat uit van de volgende feiten.

Op 21 oktober 2011 heeft een vergadering plaatsgevonden waarbij onder

meer aanwezig waren de Minister van Integratie, Infrastructuur en Milieu en de heer J. van Schaik, directeur van PVEBR, in verband met een optieverlening uitbreiding erfpachtsterrein ten noorden van het hotel van Manor Beach Resort. In de notulen van die besprekeng staat onder meer het volgende:

"(.

Het land Aruba zal aan Manor Beach Resort een nieuwe optie verlenen met betrekking tot

haar verzoek om uitbreiding van het erfpachtsterrein gelegen ten noorden naast haar hotel.

Alle overige, onder meer de reeds aan partijen bekende, voorwaarden zullen worden genoemd

in de uiteindelijk door de DIP namens het Land Aruba of te geven optieverlening.

(...)"

Bij Ministeriele Beschikking van 31 oktober 2016 (hiema: de MB) heeft de

Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie (hierna: de minister) aan PVEBR het recht van optie verleend tot het verkrijgen van het recht van erfpacht op een complex van vier percelen domeingrond, totaal groot 15.271 m2 gelegen te Eagle Beach in Aruba, kadastraal bekend als Land Aruba, Eerste Afdeling, Sectie K, genummerd [nummer], [nummer], [nummer] en [nummer] (de percelen), voor de bouw van een hotel c.q. condominium resort.

De MB luidt, voor zover van belang, als volgt:

(•)

1. Het recht van optie zvordt verleend tot het verkrijgen van hetrecht van erfpacht op vermeld complex percelen domeingrond met als bestemming voor het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een hotel, c.q. condominium-resort, conform een door de Dienst Openbare Werken of te geven bouzvvergunning.

2

2. Het recht van optie wordt verleend voor de duur van zes (6) maanden, aanvangende per dagtekening van deze beschikking.

(• •)

4. Binnen de optietermijn dient het volgende ter goedkeuring aan de minister van Ruimtelijke

Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie to worden overgelegd:

(• •)

i. een omschrijving van de wijze waarop de financiering van het project zal geschieden en

authentieke bewijsstukken van een lokale bank of financiele instelling dat deze financiering gegarandeerd is;

(• •)

8. Bij niet nakoming van een van de hierboven gestelde voorzvaarden en/of bepalingen,

alsmede indien de ingediende stukken niet door de Minister worden goedgekeurd vervalt het

recht van optie en zal het erfpachtrecht niet worden gevestigd.

( • •)"

Bij brief van 17 mei 2017 heeft Arubabank de minister als volgt bericht:

" ..)

This letter serves to inform you that Manor Beach Resort N.V. has been a long time and valued client of our bank since 1989.

( •)

We have been approached by client for the financing of a condominium project at Eagle Beach.

This financing request is for a related company Prime View Eagle Beach Resort V.B.A. Please be informed that we are currently evaluating this request.

We consider Manor Beach Resort N.V. reliable for its commitments and are of the opinion

that they would not enter into any commitments beyond their ability to fulfill.

(• • •)

Bij brief van 24 augustus 2017 heeft Arubabank PVEBR als volgt bericht:

6 • .)

Based on the initial information we received from you, we are in principle prepared to

consider the requested credit facilities, for which we have stated some indicative terms below. Please note that additional securities, covenants or amendments may be included in our formal offer.

The indicative term sheet is provided to you and your advisors with the express

understanding that the information contained herewith will not be discussed with any third parties without our formal consent. This indicative term sheet is valid until September 15, 2017.

( • •)

In een bijlage bij voormelde brief wordt als "Additional required

information" onder meer vermeld:

"Long Lease deeds of the 15.271 m2 of land"

Bij brief van 3 augustus 2017 heeft First Caribbean International Bank Directie

Infrastructuur en Planning (hierna: DIP) als volgt bericht:

)

Re: Prime View Eagle Beach Resort VBAJManor Beach Resort N.V.

3

Please be informed that subject client meets the requirements to obtain a loan with us in connection with a condominium project in Eagle with a total estimated value of USD 46,800,000 and will be subject to approval from our credit partners and subject to following terms and conditions:

Land is to be obtained in the name of the company.

Client to submit proof of sufficient means to finalize the project.

Client to comply with all aspects of the bank's terms and conditions, including the

following provisions:

(—)

Bij brieven van 23 mei en 11 september 2017 heeft PVEBR documenten naar de minister gestuurd, waaronder een aanvraag voor het bouwen van condominiums. Daarbij heeft zij gezien de magnitude en complexiteit van het project verzocht om een eerste verlenging van de optietermijn.

Bij brief van 20 november 2017 heeft PVEBR de brieven van 23 mei en 11 september 2017 nogmaals naar de minister gestuurd en weer verzocht om verlenging van de optietermijn en het vestigen van het erfpachtrecht. Op 19 maart 2018 en 8 oktober 2018 heeft PVEBR de documenten opnieuw ingediend

Bij e-mail van 27 februari 2019 heeft PVEBR de minister verzocht akkoord te gaan met de realisatie van een boutique resort in plaats van een condominium resort op de percelen.

Bij brief van 6 mei 2019 berichtte de minister PVEBR voor zover van belang als volgt:

, (.. )

Om bovengenoemd percelen in erfpacht te krijgen dient u aan alle optievoorwaarden te voldoen zoals opgenomen in bovengenoemde Ministeriele Beschikking. U heeft niet aan alle optievoorwaarde volledig voldaan en/of de ingediende stukken kunnen niet worden goedgekeurd. Tevens is het recht van optie op bovengenoemd percelen per 31 april 2018 komen te verlopen.

U heeft per schrijven d. d. 27 februari 2019 verzocht om het optierecht zoals vastgelegd in de ministeriele beschikking van 31 oktober 2016 (no. DIP/6173) tebeeindigen en derhalve zal het verzoek afgedaan worden beschouwd en het dossier zal worden gedeponeerd.

Daarnevens de Prime View Eagle Beach resort VBA verzoek d.d. 27 februari 2019 genoemde percelen te gebruiken voor het oprichten van een boutique hotel. Uw verzoek te Eagle Beach, voor het oprichten van een boutique hotel, kan niet worden ingezvilligd aangezien er een moratorium is ingesteld vanaf 1 december 2018."

PVEBR heeft de minister vervolgens bij brief van 20 juni 2019 onder meer verzocht om het optierecht te verlengen tot 31 december 2019 om de documenten en gegevens ten aanzien van het gewijzigde plan, het boutique resort, in te kunnen dienen.

4

Het Gerecht heeft bij vonnis in kort geding van 20 november 2019, voor zover hier van belang, (i) het Land bevolen om geen rechtsgevolgen te verbinden aan de brief van de minister van 6 mei 2019, (ii) het Land verboden de percelen aan een ander dan PVEBR in erfpacht uit te geven en (iii) het Land bevolen om binnen drie maanden na het vonnis concreet aan te geven aan welke voorwaarde (n) niet is voldaan en waarom of in hoeverre daar niet aan is voldaan, en PVEBR toe te laten om uiterlijk binnen zes maanden daarna alsnog aan die voorwaarden(n) te voldoen.

Voormeld vonnis is op 27 november 2019 aan het Land betekend.

Bij brief van 26 februari 2020 berichtte de minister PVEBR onder meer als volgt:

"Ten vervolge op ons schrijven d. d. 6 mei 2019 aan Prime View Eagle Beach Resort VBA en

met referte aan het vonnis in IRV zaak tegen het Land, KG no. A UA201903294, aan het Land

betekend op 27 november 2019, bericht ik u het volgende.

(. . .)

Meer concreet wordt u hierbij bericht dat niet aan de optievoonvaarde onder I, lid 4, sub i van

Ministeriele Beschikking van optie is voldaan.

Er zijn door u namelijk geen authentieke bewijsstukken ingediend van een lokale bank of

financiele instelling dat de financiering van het project gegarandeerd is.

(...).,,

Bij brief van 5 maart 2020 berichtte PVEBR de minister onder meer als volgt: ,, (. .)

Eerst en vooral is 1271) brief gedateerd en ontvangen nadat drie maanden het vonnis zijn verstreken, dus na 20 februari 2020. Tezamen met het feit dat het Land geen beroep heeft aangetekend tegen dit vonnis en dat het vonnis dus in kracht van gewijsde is gegaan, kan de conclusie geen andere zijn dan dat U niet tijdig heeft kunnen of zvillen aangegeven aan welke voorzvaarden in de optie niet is voldaan en dat het er dus voor moet warden gehouden dat aan alle voorzvaarden is voldaan.

(. •)

Indien en voor zover wel acht moet worden geslagen op UW brief van 26 februari 2020 geldt dat deze in het licht van het vonnis van 20 november 2019 geen verder effect heeft dan dat u PVEBR aangeeft dat zij nog moet voldoen aan de optievoorwaarde onder I, lid 4, sub i van de Ministeriele Beschikking. Daarvoor geldt echter dat de optievoorwaarde zoals verwoord ("dat deze financiering gegarandeerd is") een onmogelijke voorwaarde is onidat geen enkele financiele instelling een dergelijke garantie zal gaan afgeven zonder dat op zijn minister eerst het recht van erfpacht is uitgegeven (daarmee ontstaat een 'kip-of-het ei' situatie).

PVEBR heeft in het kader van deze optievoorwaarde voldoende bewijs geleverd dat financiering mogelijk is en dat meerdere banken daartoe bereid zijn (zie ook r.o. 4.7 van het vonnis van 20 november 2019).

Dezelfde bankverklaringen die PVEBR in dit kader heeft ingediend hebben u en DIP in het verleden herhaaldelijk als acceptabel genoeg beoordeeld als bewijs van financiering om op basis daarvan een erfpachtovereenkomst met de betreffende optiehouders aan le gaan. U dient zich in dit kader redelijk op te stellen en het bewijs van financiering te beoordelen naar hetgeen in de praktijk mogelijk is en niet naar hetgeen in de letterlijke tekst van de optievoorwaarde staat. PVEBR meent dus reeds aan deze optievoonvaarde te hebben voldaan. Indien u onverhoopt van mening blijft dat dat niet zo is, dan dient u dit deugdelijk te

5

motiveren en concreet aan te geven in hoeverre niet aan deze voorwaarde is voldaan. PVEBR behoudt zich te dien aanzien alle rechten en weren voor.

Los van de voormelde juridische en formele aspecten van dit geval wenst PVEBR bovenal de geplande ontwikkeling van de betreffende erfpachtpercelen zo snel mogelzjk te realiseren. Daartoe lijkt het mij het beste om op korte termijn met u en de leiding van de DIP in gesprek te komen om te bezien hoe dit zo snel mogelijk kan worden bewerkstelligd, ook in het licht van de huidige marktomstandigheden. Graag verneem ik dan ook uw beschikbaarheid voor een dergelijk gesprek (...)"

Bij brief van 23 maart 2023 heeft Arubabank PVEBR als volgt bericht:

(—)

In 2017, at your request, we assessed the possibility of providing financing for your condominium-project at Eagle Beach (the "Project"). Based on our initial assessment, we issued the attached indicative term sheet on August 24, 2017, with an expiry date of September 17, 2017. We also provided the attached 'hypotheekverklaring' in 2019.

Both the indicative term sheet and the 'hypotheekverklaring', which were provided with similar conditionality in the option-phase to other projects, detail the conditions under which we were in principle prepared to provide the requested financing at that time. As mentioned under the heading 'additional required information' in the indicative terms and as indicated in the 'hypotheekverklaring; the possibility of providing the financing will be assessed once we have received the information listed under 'additional required information'. The list of required information includes amongst other items, the deed of long lease and compliance with the conditions set forth in the abovementioned documents.

Once the requested information as listed in the indicative term sheet is provided to the Bank (and please note that the Bank may request additional information) we are in principle still willing to assess if and if so, under which conditions (as the previous indicative term sheet expired on September 17, 2017), we are willing to provide financing for the Project.

Bij brief van 7 maart 2023 berichtte Reliant Corporate Finance and Accountancy PVEBR als volgt:

"(..)

Based on our experience, banks are restricted in what commitments they can provide to show

that financing for a project is secured and what statements they can provide in this respect:

· Banks cannot be expected to review if their clients are in full compliance with the requirements to obtain the land lease rights. Therefore, they are generally unwilling to provide an unconditional and final commitment until the land lease is secured.

· Mortgages cannot be established yet: Without a secured land lease, mortgages cannot be established on the property, which is necessary for financing.

· Building permits might not yet have been obtained. Building permits are required before construction can begin, and without them, the bank cannot provide an unconditional and final commitment.

· (...)

Based on the above, it is considered to be the common practice that banks provide an 'expression of interest" until all procedures have been formalized and the land lease has been obtained. One should take into account that such expressions of interest are

6

not provided by banks lightly; the banks will only issue these if there is genuine interest in financing the project.

The indicative term sheet that PVEBR received from Aruba Bank (...) and the letter received from FirstCaribbean (...) could be considered to be the maximum possible proof and commitment that a bank can undertake under the circumstances mentioned above for a project of the magnitude contemplated by PVEBR and when other forms of collateral (...) are unavailable. In our experience, the government of Aruba has accepted such documents in the past in relation to the request to issue land lease rights.

3. De beoordeling Vorderingen

In deze rechtszaak heeft PVEBR in eerste aanleg gevorderd, verkort

aangegeven, het Land te bevelen met PVEBR de erfpachtovereenkomst ten aanzien van de percelen aan te gaan onder de gebruikelijke voorwaarden voor een verblijfsaccomodatie op straffe van een dwangsom dan wel enige andere beslissing te nemen.

Beslissing van het Gerecht

Het Gerecht heeft de vorderingen van PVEBR afgewezen en haar

veroordeeld in de proceskosten.

Hiertoe heeft het Gerecht, verkort weergegeven, onder meer als volgt

overwogen. Het Land heeft onzorgvuldig gehandeld door niet te reageren op de verzoeken van PVEBR om verlenging van de optietermijn. Ook onzorgvuldig was dat de minister het wijzigingsverzoek van PVEBR heeft aangemerkt als een verzoek om beeindiging van het optierecht en het verzoek van PVEBR om uitgifte van de percelen in erfpacht als afgedaan te beschouwen. Dat het Land in strijd met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel heeft gehandeld betekent echter niet dat PVEBR bij wijze van schadevergoeding aanspraak heeft op uitgifte van het recht van erfpacht op de percelen. Gesteld noch gebleken is dat PVEBR naar aanleiding van de brief van de minister van 26 februari 2020 haar zienswijze aan het Land te kennen heeft gegeven en de gelegenheid te baat heeft genomen de bezwaren van het Land weg te nemen door de gewenste documentatie alsnog in te dienen (r.o.v. 4.5). PVEBR heeft hiermee niet voldaan aan de voorwaarde in de optie dat moet worden aangetoond dat de financiering van het project is gegarandeerd (r.o.v. 4.7 en 4.8).

Beoordeling in hoger beroep

De grieven van PVEBR zijn gericht tegen voormelde rechtsoverwegingen van

het Gerecht en zullen door het Hof gezamenlijk worden behandeld.

De optieduur van vijfjaren en de optietermijn van zes maanden

Het Land voert als meest verstrekkende verweer dat op grond van artikel 25

lid 2 van de Landsverordening Uitgifte Eigendommen (Lye) een optie niet verleend

7

kan worden voor langer dan vijf jaren en dat indien optie is verleend voor minder dan vijf jaren, aansluitende verlenging mogelijk is tot maximaal vijf jaren. Ook stelt het Land dat de optietermijn van zes maanden is verstreken. Dit alles staat, aldus het Land, aan toewijzing van de vordering van Prime View in de weg.

De Minister van Publieke Werken en Volksgezondheid is op grond van

artikel 1 van de Landsverordening Uitgifte Eigendommen bevoegd tot uitgifte van gronden in erfpacht volgens de bepalingen van de navolgende artikelen van de Lve. Ingevolge artikel 25a Lve is voormelde minister bevoegd tot het verlenen van optie op de uitgifte van gronden in erfpacht. De ministeriele beschikking waarbij optie wordt verleend, vermeldt de duur van de optie (artikel 25b Lve). Optie wordt niet verleend voor langer dan vijf jaren. Indien optie is verleend voor een periode van minder dan vijf jaren, is aansluitende verlenging tot vijf jaren mogelijk.

De vordering strekt tot uitgifte in erfpacht en niet tot verlenen of verlengen

van een optie. Uit artikel 1 Lve valt niet of te leiden dat, voordat een perceel in erfpacht kan worden uitgegeven, een optie verleend moet zijn. Reeds hieruit volgt dat het enkele feit dat een optietermijn is verstreken niet meebrengt dat PVEBR reeds op die grond geen recht meer kan hebben op uitgifte van de betreffende grond in erfpacht.

Moratorium

Het Land stelt dat PVEBR geen belang meer heeft bij haar vordering omdat

op 1 december 2018 een moratorium van kracht is geworden en daarna het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (ROP) en het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan met voorschriften (ROPV) zijn afgekondigd. Op grond daarvan is het PVEBR niet meer toegestaan een resort/ condominium te bouwen. Het moratorium is van toepassing op PVEBR omdat zij niet aan de optievoorwaarden heeft voldaan, aldus het Land.

Het Hof overweegt als volgt. Het Land doelt met haar verwijzing naar een

moratorium kennelijk op het landsbesluit van 21 december 2018 waarbij ten aanzien van het gehele grond- en territoriale watergebied van Aruba is verklaard dat een ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften wordt voorbereid (hierna: het Voorbereidingsbesluit). Het Voorbereidingsbesluit is op 22 december 2018 inwerking getreden. De artikelen 6 en 7 van het Voorbereidingsbesluit luiden als volgt:

"Artikel 6

Dat gedurende de zverking van dit voorbereidingsbesluit bouzvaanvragen ten behoeve van bouwwerken zijnde nieuwbouw van verblijfsaccommodaties en condominiums die conform de Vergunningsverordening hotel- of logementvergunningsplichtig zijn, in het gebied genoemd in artikel 7 van het landsbesluit, conform artikel 24 lid 3 en 4 van de Landsverordening Ruimtelijke Ordening worden aangehouden, met uitzondering van:

· bouwaanvragen daterend voor de inwerkingtreding van dit Voorbereidingsbesluit; (—)

Artikel 7

Dit besluit ziet op het gehele grondgebied en territoriale water gebied van Aruba."

Het Voorbereidingsbesluit is niet verlengd.

8

Bij Landsbesluit van 17 juli 2019, no. 1, is voor het gehele grond- en territoriale watergebied van Aruba het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Aruba 2019 (hierna: het ROP 2019) vastgesteld.

Het concept ROPV heeft van 1 oktober 2019 tot en met 1 december 2019 ter image gelegen.

Bij landsbesluit van 31 januari 2020 is ten aanzien van het gehele grond- en territoriale watergebied van Aruba weer een voorbereidingsbesluit genomen.

Bij landsbesluit van 29 januari 2021 is de geldigheidsduur van het op 31 januari 2020 genomen voorbereidingsbesluit met een jaar verlengd.

Bij landbesluit, houdende algemene maatregelen, van 28 juli 2021 (AB 2021, no. 123) is voor het gehele grond- en territoriale watergebied van Aruba het ROPV vastgesteld. Ingevolge artikel 3, eerste lid, is het ROPV rret ingang van 1 september 2021 in werking getreden.

PVEBR heeft op 23 mei 2017 een aanvraag ingediend voor het bouwen van condominiums. Op 27 februari 2019 heeft PVEBR de Minister verzocht akkoord te gaan met de realisatie van een boutique resort in plaats van condominiums. PVEBR stelt dat zij uiteindelijk toch heeft vastgehouden aan het criginele plan voor het bouwen van condominiums, zodat de datum van de eerste aanvraag als uitgangspunt moet worden genomen bij de vraag welk ruimtelijk regime geldt bij de beoordeling van de aanvraag. Het Land gaat uit van de datum van wijziging van de aanvraag dan wel de datum waarop de eerste aanvraag in gecompleteerd.

Gelet op het tussen partijen gevoerde debat ten aanzien van het moratorium, waaronder de stellingen over en weer met betrekking tot de datum van indiening van de aanvraag, valt niet uit te sluiten dat de bestuursrechter uiteindelijk tot het oordeel komt dat het ROPV geen deel uitmaakt van het ruimtelijk regime waaraan de bouwaanvraag van PVEBR moet worden getoetst. Het betoog van het Land dat PVEBR geen belang heeft bij Naar vorderingen wordt dus verworpen.

Toetsingskader

PVEBR voert aan dat het handelen overeenkomstig het gevoerde beleid voor PVEBR gevolgen heeft die onevenredig zijn in verhouding tot met het beleid te dienen doelen en dat het bestuursorgaan in dit specifieke geval van het beleid had moeten afwijken. Ook betoogt PVEBR dat sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel.

Volgens vaste rechtspraak is een beslissing tot uitgifte van gronden in erfpacht geen beschikking in de zin van artikel 2, eerste lid, van de Landsverordening administratieve rechtspraak, omdat de daaraan ten grondslag liggende aanvraag ertoe strekt dat een overeenkomst tot vestiging van erfpacht wordt gesloten en uitgevoerd (onder meer GHvJ 28 mei 2012, ECLI:NL:OGHACMB:2012:BX5453). Onder deze omstandigheden moet zodanige beslissing geacht worden zich op te lossen in een rechtshandeling naar burgerlijk recht. Ingevolge artikel 3:14 BW mag een bevoegdheid die iemand krachtens het burgerlijk recht toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of

9

ongeschreven regels van publiekrecht. Dit betekent dat bij het uitoefenen van de bevoegdheid om al dan niet overeenkomsten tot vestiging van erfpacht aan te gaan, het Land geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht in acht moet nemen.

Als regel van publiekrecht heeft volgens vaste rechtspraak (vergelijk onder meer GHvJ 22 november 2016, ECLI:NL:OGHACMB:2016:191) te gelden dat het bestuursorgaan handelt overeenkomstig het gevoerde beleid. Voor afwijking van beleidsregels is alleen plaats, indien de toepassing daarvan voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen doelen. Het bestuursorgaan dient alle omstandigheden van het geval te betrekken in zijn beoordeling en dient te bezien of deze op zichzelf dan wel tezamen met andere omstandigheden, moeten worden aangemerkt als bijzondere omstandigheden die maken dat het handelen overeenkomstig de beleidsregel gevolgen heeft die onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Ook als regels van bestuursrecht hebben te gelden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het vertrouwens-, gelijkheids- en rechtszekerheidsbeginsel. Dit betekent dat bij het uitoefenen van de bevoegdheid om al dan niet een overeenkomst tot vestiging van erfpacht aan te gaan, het Land deze beginselen in acht moet nemen (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778).

Beleid van het Land is niet in strijd met de wet of onrechtmatig

Het Land heeft onbestreden gesteld dat voorafgaand aan het aangaan van de erfpacht overeenkomst moet zijn voldaan aan de voorwaarden van het optierecht en dat anders het optierecht verloopt. Een van de voorwaarden is:

4. Binnen de optietermijn dient het volgende ter goedkeuring aan de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie te worden overgelegd;

(—)

i. een omschrijving van de wijze waarop de financiering van het project zal geschieden en authentieke bewzjsstukken van een lokale bank of financiele instelling dat deze financiering gegarandeerd is;

Het Land legt deze voorwaarde zo uit dat financiering moet zijn gegarandeerd. Als door de financiele instelling een bereidheidsverklaring wordt uitgesproken waarbij enig voorbehoud wordt gemaakt levert dat volgens het Land niet de vereiste garantie op.

Het Hof begrijpt dit aldus dat het Land als vaste gedragslijn het beleid voert dat het recht van erfpacht alleen wordt verleend indien de aanvrager authentieke bewijsstukken van een financiele instelling overlegt waaruit blijkt dat de financiering van het project van de aanvrager zonder enig voorbehoud is gegarandeerd.

Niet is komen vast te staan dat dit beleid in zijn algemeenheid als onredelijk moet worden beschouwd. Daarvan zou sprake kunnen zijn als Arubaanse banken nooit een verklaring afgeven dat een project financieel is gegarandeerd. Dat is echter niet gebleken. Het Land heeft immers onbestreden gesteld dat diverse keren opties zijn verleend waarbij de optiehouders authentieke bewijzen van een financiele instelling hebben ingeleverd dat hun project financieel gegarandeerd is, zonder dat daarbij enig voorbehoud is gemaakt. Gelet hierop kan niet gezegd worden dat het door het Land gehanteerde beleid in zijn algemeenheid onredelijk is. De door PVEBR overgelegde verklaring van Reliant Corporate Finance and Accountancy (zie onder

10

2.19) maakt dit niet anders. Het bewijsaanbod van PVEBR dat het bij leningsovereenkomsten bij dergelijke grote projecten standaardpraktijk is dat de geldlener een aantal voorwaarden stelt, wordt gepasseerd. Los van het feit dat PVEBR niet uitlegt wat precies wordt bedoeld met standaardpraktijk, neemt dat niet weg dat er, gelet op voormelde onbestreden stelling van het Land, ook gevallen zijn waarbij door banken financiele garanties zonder voorbehoud zijn afgegeven.

Het Land handelt dus overeenkomstig het beleid door van PVEBR een financiele garantie te eisen zoals vermeld in de optievoorwaarden.

Strijd met het evenredigheidsbeginsel?

PVEBR stelt dat zij zeer hoge kosten heeft moeten maken om aan de optievoorwaarden te voldoen, niet in de laatste plaats de optievergoeding van Afl. 41.232,- die PVEBR heeft moeten voldoen aan het Land om de optie uberhaupt in ontvangst te kunnen nemen. Indien het Land dan niet voldoet aan zijn verplichting -om het perceel in erfpacht uit te geven- is dat een kostenpost voor PVEBR. Vanwege de strikte toepassing van het beleid zijn deze kosten tevergeefs gemaakt, althans blijven deze voor rekening van PVEBR.

Het Hof overweegt als volgt. Degene die een aanvraag doet tot het verkrijgen van een recht van erfpacht moet aantonen dat aan de vereisten voor inwilliging is voldaan. Voor zover in verband met het voldoen aan de vereisten kosten zijn gemoeid, zijn deze dan ook voor rekening van de aanvrager. Voor zover PVEBR betoogt dat reeds vanwege de gemaakte kosten sprake is van strijd met het evenredigheidsbeginsel, miskent zij dat daarvan alleen sprake kan zijn indien de gevolgen van het besluit van het Land onevenredig zijn in verhouding tot de met dat besluit te dienen doelen. Daarvan is in dit geval niet gebleken. Het beroep van PVEBR op het evenredigheidsbeginsel slaagt daarom niet

PVEBR heeft ook een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel is vereist dat PVEBR concreet aangeeft met welke gevallen moet worden vergeleken. Pas dan kan immers van het Land worden verwacht dat het nadere informatie over die gevallen verstrekt. PVEBR heeft als productie 19 bij memorie van grieven een brief aan het Gerecht overgelegd in verband met een aanhangige LOB-zaak. In die brief staat vermeld dat in andere vergelijkbare gevallen wel erfpachtrechten zijn uitgeven aan derden op basis van identieke financieringsbewijzen. Als voorbeelden heeft PVEBR genoemd: Sweet Dreams Development NV en Sharp Point Development VBA.

Het Land heeft het verzoek van PVEBR om image in documenten in verband met genoemde financieringsverzoeken afgewezen. Hiertegenhedt PVEBR bezwaar gemaakt. Tegen het uitblijven van een tijdige beslissing op bezwaar heeft PVEBR beroep ingesteld. Bij uitspraak van 3 juli 2024 heeft het Gerecht het Land opgedragen een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen. Het Land heeft zich bij pleidooi in deze zaak niet uitgelaten over voornoemde LOB-zaak. Met name is niet duidelijk of het Land inmiddels een beslissing op bezwaar heeft genomen en, zo ja, hoe die beslissing luidt en wat het verdere verloop is geweest.

Nu PVEBR twee concrete gevallen heeft genoemd en gelet op voormelde bestuursrechtelijke procedure, is het aan het Land om uit te leggen of het inderdaad om twee gelijke gevallen gaat en zo nee, waarom niet.

11

Vervolgens is aan de orde de vraag of een eventueel geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel moet leiden tot uitgifte van het perceel in erfpacht, dan wel dat andere rechtens relevante omstandigheden in de weg staan aan uitgifte van het perceel in erfpacht. Te denken is dan aan o.a. bouwmogelijkheden op het perceel en of het perceel inmiddels aan anderen in erfpacht is uitgegeven.

Het Hof heeft voordat verdere beslissingen worden genomen behoefte aan nadere inlichtingen van partijen zoals vermeld onder 3.27, 3.28 en 3.29. De zaak zal hiertoe naar de rol worden verwezen voor akte zijdens het Land. PVEBR krijgt de gelegenheid bij antwoordakte to reageren.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

BESLISSING Het Hof:

verwijst de zaak naar de rol van 10 juni 2025 voor akte aan de zijde van het Land als bedoeld onder 3.30;

bepaalt dat PVEBR de gelegenheid krijgt voor het nemen van een antwoordakte; houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, E.M. van der Bunt en C.J.H.G.

Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curacao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting vin het Hof in Aruba uitgesproken op 1 april 2025 in tegenwoordi heid van de griffier.

12