ECLI:NL:OGHACMB:2026:103

1. De zaak in het kort

2. Het verloop van de procedure

appellanten] hebben met een op 22 juli 2024 ingediende akte hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van het Gerecht. Op 3 september 2024 hebben zij een memorie van grieven (met producties) ingediend.

geïntimeerde] heeft op 4 november 2024 een memorie van antwoord (met productie) ingediend.

Op de zitting van het Hof van 27 augustus 2025 hebben [appellanten] pleitnotities (met productie) overgelegd. [geïntimeerde] heeft daarvan afgezien. Het Hof heeft daarop bepaald dat het vonnis zal wijzen. Dat is dit vonnis.

3. De beoordeling

Het Hof gaat uit van de volgende feiten.

Tussen [appellanten] als huurders en [verhuurder] (verder: [de verhuurder]) als verhuurder is op 1 mei 1997 een huurovereenkomst gesloten. Onderwerp van verhuur was een perceel land, gelegen aan de [adres] in Sint Maarten. Het perceel is in de huurovereenkomst aangeduid als ‘[het perceel]’ (verder: het perceel). [de verhuurder] had het perceel in erfpacht van het Land Sint Maarten. De huurovereenkomst gold voor vijf jaren. Per 1 mei 2002 is deze met vijf jaren verlengd.

In een door [appellante] en [geïntimeerde] getekende huurovereenkomst van 1 mei 2007 staat dat het perceel door [geïntimeerde] voor de duur van tien jaren - derhalve eindigend op 1 mei 2017 - wordt verhuurd aan [appellanten]. Over de huurprijs is daarin (artikel 2.2.3.) het volgende bepaald:

“The first year rent payment will be US$ 600,00 (Six Hundred U.S. Dollars) and the following year and until the ending of this agreement in the year 2017, will increase yearly with 15%."

Een door [geïntimeerde] overgelegde brief van 8 december 2016 is door haar gericht aan ‘Management of Frangue Enterprises N.V.’ en houdt in, voor zover van belang:

"You are in breached of this article [Hof: art. 2.2.3] and as per December 01, 2016 the outstanding balance is US$86,974,70 (...) and is yet to be paid.

Your lease agreement will expire May, 01, 2017. Please be advised that we will not be seeking to [adres].[adres], known to parties as lot [het perceel].

We will be holding the property for personal use."

geïntimeerde] heeft op 26 mei 2017 ontruiming gevorderd bij de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft zich op 30 juni 2017 onbevoegd verklaard, nu het perceel niet als woonruimte wordt gebruikt.

De grieven en de vrijwaring

appellanten] hebben vijftien grieven opgeworpen tegen het vonnis van het Gerecht. Deze strekken ertoe dat het vonnis wordt vernietigd (naar het Hof begrijpt: behoudens voor zover de vorderingen van [geïntimeerde] zijn afgewezen), dat die (overige) vorderingen (in conventie) alsnog worden afgewezen en dat de vorderingen van [appellanten] (in reconventie) alsnog worden toegewezen. De grieven zullen hierna besproken worden. Wat [appellanten] in de memorie van grieven voorafgaand aan de grieven hebben opgemerkt wordt in de beoordeling betrokken voor zover daarin redelijkerwijs onderbouwing valt te lezen van de aangevoerde grieven.

Door het Gerecht is op 13 juni 2023 vonnis gewezen in het door [appellanten] aanhangig gemaakte vrijwaringsincident. Hun vordering om [de verhuurder] in vrijwaring te mogen oproepen is daarbij afgewezen. [appellanten] menen dat dit vonnis onjuist is (memorie van grieven sub 20 en 41), maar hebben dat vonnis in de akte van appel noch in het petitum van de memorie van grieven genoemd als (ook) te vernietigen vonnis. Zij hebben bovendien niet onderbouwd waarom dat vonnis onjuist zou zijn. Wat wél is aangevoerd (de onbetrouwbaarheid van de door [de verhuurder] afgelegde en door [geïntimeerde] in het geding gebrachte verklaring) is ontoereikend voor vernietiging. Ambtshalve ziet het Hof in het vrijwaringsincident geen reden anders te oordelen dan het Gerecht heeft gedaan.

De persoon van de verhuurder en de toepasselijke huurovereenkomst (grieven 1 en 5)

Niet in geschil is dat [appellante] de huurovereenkomst met ‘[geïntimeerde]’ van 1 mei 2007 heeft getekend. Die huurovereenkomst is een onderhandse akte in de zin van artikel 136 lid 2 Rv. De akte bevat als verklaring van [appellanten] dat met ‘[geïntimeerde]’ een huurovereenkomst is gesloten met de inhoud zoals in die akte opgenomen. De akte levert op die punten dwingend bewijs op van de juistheid van die verklaring. Tegenbewijs staat vrij. Voorwaarde om tot tegenbewijs te worden toegelaten is dat een partij de door de wederpartij gestelde feiten, mede in het licht van het reeds aanwezige bewijsmateriaal, voldoende gemotiveerd heeft betwist.

appellanten] stellen nu niet te weten wie die ‘[geïntimeerde]’ is. [geïntimeerde], die voluit [geïntimeerde] heet, presenteert zich in deze procedure als de [geïntimeerde] die in de huurovereenkomst is genoemd. Dat wordt ondersteund door de verklaring van [de verhuurder], inhoudend dat hij (het erfpachtrecht op) het perceel aan haar heeft overgedragen. [appellanten] hebben bovendien niet gesteld dat destijds sprake was van een andere [geïntimeerde] dan de [geïntimeerde] die in deze procedure optreedt. Zij hebben evenmin betwist dat [geïntimeerde] per datum huurovereenkomst (1 mei 2007) rechthebbende op (het recht van erfpacht op) het perceel is.

appellanten] hebben erop gewezen dat het [de verhuurder] was die de huur incasseerde en de contacten met [appellanten] onderhield, maar daarvan heeft [de verhuurder] verklaard dat hij dat als gemachtigde van [geïntimeerde] deed, en blijkens haar proceshouding (onder andere: de erkenning dat huurbedragen door haar zijn ontvangen) onderschrijft [geïntimeerde] de juistheid van die mededeling. Concrete feiten of omstandigheden op grond waarvan aan de betrouwbaarheid van de verklaring van [de verhuurder] of de volmacht van [geïntimeerde] aan hem om voor haar de huur te incasseren moet worden getwijfeld, zijn niet gesteld.

Kortom: onvoldoende onderbouwd is dat de akte ten aanzien van de daarin genoemde persoon van de verhuurder onjuist is. Aan tegenbewijs wordt om die reden niet toegekomen.

Er is ook geen reden de huurovereenkomst tussen [appellanten] en [geïntimeerde] terzijde te schuiven omdat op 1 mei 2007 óók een huurovereenkomst tussen [appellanten] en [de verhuurder] is getekend. Die ondertekening berustte, zo heeft [de verhuurder] verklaard, op een vergissing. Over het hoofd was gezien dat [geïntimeerde] inmiddels rechthebbende op het perceel was geworden en [de verhuurder] dus niet langer als verhuurder kon optreden. Daarbij komt dat gesteld noch gebleken is dat [appellanten] zich ook geconfronteerd hebben gezien met een huur- en ontruimingsvordering van [de verhuurder]. Dat feit ondersteunt de verklaring van [de verhuurder].

De wijziging van de huurvoorwaarden, dwaling en misbruik van omstandigheden (grief 1)

appellanten] stellen dat [geïntimeerde] destijds misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden en [appellanten] daardoor zijn bewogen de huurovereenkomst met haar te sluiten. Ook beroepen zij zich op dwaling. [de verhuurder] heeft hen, zo stellen zij, nooit gewezen op het beding over de wijziging van de huurprijs. Verwarring is bovendien gesticht door twee huurovereenkomsten te laten tekenen per 1 mei 2007 en gebruik te maken van het feit dat [appellante] spaanstalig is en een ‘taalachterstand’ heeft wat het Engels betreft.

Met deze stellingen is het beroep op vernietigbaarheid van de huurovereenkomst onvoldoende onderbouwd. De gesloten overeenkomst is in het Engels gesteld. [appellante] heeft niet gesteld dat hij, hoewel spaanstalig, in het geheel geen Engels begrijpt. De tekst van de huurprijswijzigingsclausule is bovendien erg eenvoudig in het taalgebruik: ‘US$600 (…) will increase yearly with 15%’. De inhoud van die bepaling moet hij dus hebben begrepen of kunnen begrijpen. De eventuele verwarring over de tweede huurovereenkomst per 1 mei 2007, ten name van [de verhuurder] als verhuurder, heeft [de verhuurder], zo verklaart hij, weggenomen door toe te lichten aan [appellante] waarom die huurovereenkomst een vergissing was. Overigens bevat die overeenkomst een vergelijkbare clausule tot verhoging van de huurprijs. [appellanten] hebben niet gesteld door welke inlichting van [geïntimeerde] zij hebben gedwaald over de huurprijswijzigingsclausule en evenmin in hoeverre [geïntimeerde] hen nader had behoren in te lichten teneinde dwaling te voorkomen. Uitgegaan wordt daarom van de toepasselijkheid van die clausule.

De gestelde koop (grief 1)

appellanten] stellen ook dat het perceel te koop is aangeboden en dat zij de koopprijs in delen hebben betaald. [geïntimeerde] voert, met een beroep op de verklaring van [de verhuurder], aan dat inderdaad sprake is geweest van een aanbod tot koop, maar zij betwist dat het daadwerkelijk tot koop is gekomen.

appellanten] hebben hun stellingen tegenover die betwisting niet concreet onderbouwd. Een koopprijs is niet genoemd, een overzicht van volgens [appellanten], naast de huurbetalingen, gedane aanbetalingen op de koopprijs is niet verstrekt. Dat vanaf enig moment niet langer van een huurovereenkomst sprake was kan daarom niet tot uitgangspunt worden genomen.

De omvang van het perceel (grief 2)

In de huurovereenkomst is het perceel aangeduid als ‘lot [het perceel]’. [appellanten] stellen, met beroep op een overgelegd taxatierapport, dat dit perceel 179,25m² groot is, maar dat zij slechts hebben kunnen beschikken over 45% daarvan. De huurprijs moet volgens hen daaraan worden aangepast.

geïntimeerde] heeft aangevoerd en [appellanten] hebben niet gemotiveerd betwist dat het perceel dat feitelijk aan [appellanten] ter beschikking is gesteld vanaf het moment van aanvang van de huurovereenkomst (en zelfs al vanaf de eerste overeenkomst met [de verhuurder] in 1997) niet is gewijzigd. Aan partijen was dus ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk om welk perceel het feitelijk ging en de huurprijs was afgestemd op de omvang van dat feitelijk ter beschikking gestelde perceel. In die omvang is nadien geen wijziging opgetreden. Dat de kavel met aanduiding ‘lot [het perceel]’ mogelijk groter is dan het feitelijk aan [appellanten] ter beschikking gestelde perceel is om die reden niet van belang: het object van de huurovereenkomst was partijen desondanks duidelijk.

Schuldeisersverzuim (grief 3)

appellanten] stellen dat zij de huur niet hebben kunnen betalen omdat door of namens [geïntimeerde] gedurende bijna twee jaar (september 2020 tot januari 2022) geweigerd is deze in ontvangst te nemen.

Daargelaten de vraag of dit juist is, geldt dat een eventueel verzuim van [geïntimeerde] de huur of gebruiksvergoeding in ontvangst te nemen nog niet meebrengt dat [appellanten] daardoor van hun verplichting tot betaling waren ontheven. Een daartoe strekkend verzoek is in deze procedure door hen ook niet gedaan. Zij gaan bovendien zelf er vanuit dat het gestelde schuldeisersverzuim in januari 2022 is geëindigd en zij toen en daardoor alsnog aan hun verplichting tot betaling hebben kunnen voldoen.

Voortduren huurovereenkomst en gedane betaling (grieven 4 en 6)

Volgens [appellanten] is de huurovereenkomst per 1 mei 2017 voortgezet. Zij betwisten de ontvangst van de brief van 8 december 2016 (waarin is aangekondigd dat de huurovereenkomst niet wordt voortgezet en dus zal eindigen per 1 mei 2017) door hen is ontvangen.

De huurovereenkomst is, per 1 mei 2007, aangegaan voor de duur van tien jaren. Ingevolge artikel 7:228 lid 1 BW eindigde deze dus op 1 mei 2017. Opzegging was niet nodig. De brief van 8 december 2016 is in dit verband dus niet van belang.

Indien [appellanten] hebben bedoeld te stellen dat de huurovereenkomst daarna stilzwijgend op dezelfde voorwaarden is voortgezet, geldt dat dit niet is onderbouwd. Zij wijzen zelf erop dat [geïntimeerde] zich in mei 2017 tot de Huurcommissie heeft gewend omdat zij de huurverhouding juist niet wenste voort te zetten. Het feit dat [appellanten] over de periode na 1 mei 2017 betalingen hebben gedaan past bovendien ook in het scenario dat de huurovereenkomst was geëindigd, maar voor het voortgezette gebruik zonder recht wel een vergoeding verschuldigd was. Terecht is de eerste rechter dan ook uitgegaan van het einde van de huurovereenkomst per 1 mei 2017.

De huurverhoging (grief 7)

appellanten] stellen dat hun wil niet was gericht op het overeenkomen van een jaarlijkse verhoging van de huur met 15%. Zij herhalen dat misbruik is gemaakt van de omstandigheden, waaronder de vertrouwensband met [de verhuurder], en dat zij zijn misleid. Bovendien, zo stellen zij, is de huurverhoging absurd, onredelijk en onbillijk gelet op de samenstelling en ligging van het perceel en gelet op het feit dat zij niet de beschikking hebben gehad over het volledige perceel.

Het gestelde misbruik van omstandigheden en de gestelde misleiding (dwaling) is ook in de toelichting op deze grief niet, nader, onderbouwd. Voor vernietiging van de huurovereenkomst (inclusief het beding tot wijziging van de huurprijs) bestaat dus ook geen grond. Zoals hiervoor al overwogen geldt dat [appellanten] vanaf de aanvang van de huur hebben beschikt over het volledige feitelijk aan hen ter beschikking gestelde perceel. In zoverre is er dus geen reden het beroep van [geïntimeerde] op toepasselijkheid van het beding over de wijziging van de huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten. Dat geldt ook voor de stelling van [appellanten] over de ligging en samenstelling van het perceel nu niet is onderbouwd wat met die stelling anders wordt bedoeld dan dat niet het volledige perceel aan hen ter beschikking is gesteld. Dat laatste is hiervoor reeds als niet relevant aangemerkt.

Verjaring en rechtsverwerking huurvordering (grieven 8 en 9)

Volgens [appellanten] heeft het Gerecht ten onrechte aangenomen dat de verjaring van de huurvordering is gestuit door de brief van [geïntimeerde] van 8 december 2016. Die brief heeft hen, aldus [appellanten], nimmer bereikt.

geïntimeerde] heeft een verklaring van zichzelf in het geding gebracht. De inhoud daarvan is dat zij de brief in kwestie persoonlijk aan [appellante] heeft overhandigd op 9 december 2016.

Om de brief van 8 december 2016 te kunnen aanmerken als een stuitingsbrief moest vaststaan dat deze [appellanten] heeft bereikt. Stelplicht en bewijslast rusten op [geïntimeerde]. De ontvangst door [appellanten] heeft [geïntimeerde] voldoende onderbouwd met haar verklaring. [appellanten] hebben die ontvangst daarentegen voldoende gemotiveerd weersproken. Daarbij is van belang dat in een situatie als deze van hen niet veel meer kan worden verlangd dan, indien van ontvangst daadwerkelijk geen sprake was, ondubbelzinnige ontkenning van die ontvangst.

Het gevolg van het voorgaande is dat zonder bewijslevering niet van de ontvangst van de brief kan worden uitgegaan. Dergelijk bewijs is echter door [geïntimeerde] niet aangeboden. Er is geen reden haar ambtshalve tot bewijslevering toe te laten. Het beroep op stuiting van de verjaring door [geïntimeerde] wordt daarom alsnog verworpen. De vordering wegens achterstallige huur (= de optelsom van de niet betaalde huurverhogingen over de periode tot 1 mei 2017) moet worden afgewezen. Aan het ook gedane beroep op rechtsverwerking wordt om deze reden niet toegekomen.

Gebruiksvergoeding (grieven 10 en 4)

appellanten] stellen dat een gebruiksvergoeding niet is verschuldigd. Ook in dit verband beroepen zij zich op het feit dat na 1 mei 2017 sprake is van een huurovereenkomst, dat de huurprijs USD 600 per maand was, dat de eerdere overeenkomst van 1 mei 2007 vernietigbaar is en dat de huurverhoging onredelijk is.

Al deze argumenten zijn hiervoor reeds onvoldoende geoordeeld. Dat geldt ook hier. Terecht heeft het Gerecht de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding dus toegewezen.

Wat de hoogte van het toegewezen bedrag betreft is nog van belang dat [appellanten] stellen op 6 januari 2022 een bedrag van USD 10.200 en niet

USD 10.500, waarvan het Gerecht is uitgegaan, aan [geïntimeerde] te hebben betaald.

Onbetwist heeft [geïntimeerde] gesteld en heeft het Gerecht overgenomen dat door [appellanten] voor de periode na 1 mei 2017 een bedrag van USD 37.800 is betaald voor het gebruik van het perceel. De juistheid van dat bedrag is door [appellanten] in hoger beroep niet betwist. De berekening van het Gerecht is dan ook juist. Of in het berekende bedrag van USD 37.800 een component van USD 10.500 of USD 10.200 was opgenomen is tegen deze achtergrond niet van belang.

Borgsom (grief 12)

Het Gerecht heeft de vordering van [appellanten] om de borgsom terug te betalen afgewezen. Volgens [appellanten] had het Gerecht echter, om proceseconomische redenen, [geïntimeerde] tot terugbetaling moeten veroordelen per het moment van oplevering van het perceel in goede staat.

Het oordeel van het Gerecht is juist. De borgsom is pas opeisbaar na oplevering van het perceel in goede staat. Of van een dergelijke oplevering sprake is kan nu nog niet worden beoordeeld.

Schadevergoeding (grief 13)

appellanten] hebben schadevergoeding gevorderd wegens voortijdige opzegging van de huurovereenkomst. Die vordering is door het Gerecht afgewezen op de grond dat geen sprake is geweest van opzegging, maar van reguliere beëindiging van de huurovereenkomst (artikel 7:228 lid 1 BW). [appellanten] stellen zich echter ook in deze grief op het standpunt dat van opzegging sprake was.

Het oordeel van het Gerecht is juist. Zoals hiervoor (rov 3.8.2) ook al overwogen is de huurovereenkomst geëindigd door het verstrijken van de termijn waarvoor zij was aangegaan (artikel 7:228 lid 1 BW).

Ongerechtvaardigde verrijking (grief 14)

appellanten] stellen dat zij de door hen gedane investeringen hebben onderbouwd, dat zij die investeringen niet zouden hebben gedaan als [geïntimeerde] daarvoor geen toestemming had verleend en als zij het perceel niet hadden kunnen kopen, en dat zij de gedane investeringen niet hebben kunnen terugverdienen.

Dat door [geïntimeerde] toestemming is verleend voor het aanbrengen van veranderingen of toevoegingen aan het perceel is niet onderbouwd. Uit het enkele feit (indien al vaststaand) dat die investeringen zijn gedaan blijkt die toestemming ook niet. Dat van koop sprake was is hiervoor (rov 3.5.2) al onvoldoende onderbouwd geoordeeld. Evenmin is onderbouwd dat de kosten van aangebrachte veranderingen en toevoegingen meer hebben bedragen dan het door [appellanten] genoemde bedrag van USD 47.466,66 voor materiaal. Verwezen wordt wel naar een taxatierapport, maar niet toegelicht is uit welke delen daarvan kan worden opgemaakt hoe hoog die kosten zijn. Ook is niet onderbouwd waarom dat bedrag aan materiaalkosten in de afgelopen jaren niet terugverdiend kon worden. Iedere cijfermatige onderbouwing ontbreekt. Daar komt bij dat van oplevering van het perceel nog geen sprake is geweest en op dit moment dus ook niet is vast te stellen welke veranderingen en toevoegingen door [appellanten] daadwerkelijk zijn of worden achtergelaten. Het staat, kortom, niet vast dat de veranderingen geoorloofd waren en dat [geïntimeerde] erdoor is verrijkt, zoals art. 7:216 lid 3 BW jo. art. 6:212 BW vereist voor aanspraak van de gewezen huurder op vergoeding. De vordering van [appellanten] is op dit onderdeel dus terecht afgewezen door het Gerecht.

Slotsom

Grief 8 slaagt. Het vonnis van het Gerecht wordt in zoverre vernietigd. Dit neemt niet weg dat [appellanten] in eerste aanleg nog steeds als grotendeels in het ongelijk gestelde partij hebben te gelden. De proceskostenveroordeling in conventie (grief 11) blijft om die reden in stand met dien verstande dat uitgegaan zal worden van tarief 7 (Cg 4.000: 2 punten à Cg 2.000 per punt) omdat toewijsbaar is gebleken een bedrag dat binnen de grenzen van dat tarief valt. Het te betalen bedrag komt dan uit op Cg 7.731. De proceskostenveoordeling in reconventie (grief 15) blijft volledig in stand omdat de grieven tegen dat deel van het vonnis niet slagen.

appellanten] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij ook in hoger beroep worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Die kosten bedragen aan verschotten Cg 240,50 (betekening memorie van antwoord) en aan salaris advocaat Cg 7.000 (2 punten à Cg 3.500 per punt, tarief 7). Ook hier wordt gekozen voor tarief 7 omdat het toewijsbare deel van de vordering binnen de grenzen van dat tarief ligt.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt het vonnis van het Gerecht van 25 juni 2024, behoudens voor zover daarin is beslist:

“5.2. veroordeelt [appellante] en [appellante]e hoofdelijk tot betaling van een bedrag van

US$ 69.294,00 ter zake van achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de

wettelijke rente vanaf de vervaldatum;

(…)

veroordeelt [appellant 1] en [appellanten] hoofdelijk in de proceskosten, tot op heden

begroot op NAf 9.731,00 te voldoen binnen veertien dagen na datum vonnis en te

vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na datum vonnis;”;

doet in zoverre opnieuw recht en wel als volgt:

- wijst af de vordering tot betaling van USD 69.294 wegens achterstallige huur, vermeerderd met wettelijke rente daarover;

- veroordeelt [appellante] en [appellanten] hoofdelijk in de proceskosten van de eerste aanleg, begroot op Cg 7.731,00 te voldoen binnen veertien dagen na datum vonnis van het Gerecht en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na datum van dat vonnis;

bevestigt het vonnis van het Gerecht van 25 juni 2024 voor het overige;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van de procedure in hoger beroep en begroot die kosten op Cg 240,50 aan verschotten en Cg 7.000 aan salaris advocaat;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, W.P.M. ter Berg en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 13 mei 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.