ECLI:NL:OGHACMB:2026:105

Dit geding betreft de afwikkeling van een tussen partijen gesloten overeenkomst over een perceel land. Het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: het Gerecht) heeft in het vonnis van 11 juni 2024 geoordeeld dat van niet meer dan een intentieovereenkomst sprake was en een aanspraak op levering daarom ontbrak.

Het Hof bevestigt de uitspraak van het Gerecht.

De vaststaande feiten

3.1.1 Het Hof gaat uit van de volgende feiten.

3.1.2 Partijen zijn eigenaar van aan elkaar grenzende percelen aan de [adres] in Sint Maarten.

3.1.3 Op 24 september 2022 hebben partijen een overeenkomst gesloten. Daarin staat, voor zover van belang:

This land purchase Letter of intent (“LOI”) represents the basic terms of an agreement between [appellante] {the buyer) and [geïntimeerde] (the Seller). After this letter of Intent to purchase the land has been executed, a notarial agreement (deed} will be constructed to the benefit of both parties involved.

1 The Buyer [appellante]

2 The Seller [geïntimeerde]

3 Property Address [adres], Upper Princess Quarter Sucker Garden

4 Purchase Price The Buyer shall purchase the property for Twelve Thousand Two Hundred Fourteen Dollars (USD$12,214-)

a One parcel of land 197sqm forming part of land 015/2018

(…)

Acknowledging that Ms [geïntimeerde] is desirous to sell her property as described and Mr [appellante] is desirous to purchase the said property, concludes that following the execution of this letter of intent and until Closing of the land purchase, the Seller shall not engage in negotiations for the sale of the property with any other party unless either the Buyer and the Seller agree in writing to terminate this letter of intent, or the Buyer and Seller fail to sign the Purchase agreement by the allotted time given by a Notary

(…)

3.1.4 Op 26 september 2022 heeft [geïntimeerde] bij het Kadaster een meetbrief aangevraagd voor het in de overeenkomst van 24 september 2022 bedoelde perceel van 197m². De kosten bedroegen NAf 850. Die zijn betaald door [appellante].

3.1.5 Op 7 oktober 2022 hebben partijen een stuk ondertekend ([geïntimeerde]: ‘for approval’) waarvan de inhoud is:

The undersigned, [appellante] (…) declares to have deposited Five Thousand

United States Dollars (USD 5,000.00) on the escrow account of civil law notary

M.M. Boekhoudt, as the deposit for the purchase of a parcel of land along the [adres], Upper Prince's Quarter, Sint Maarten, as described in the Letter

of Intent executed between the undersigned and Ms. [geïntimeerde] and

dated September 24, 2022.

Furthermore, upon request by seller, the undersigned hereby irrevocably authorizes

and instructs civil notary M.M. Boekhoudt to release the above mentioned amount

to the benefit of Seller, the above mentioned Ms. [geïntimeerde] as per her instruction.

3.1.6 Op 12 oktober 2022 heeft de notaris, op verzoek van [geïntimeerde], het bedrag van USD 5.000 aan haar uitgekeerd.

3.1.7 Tussen partijen heeft, voor zover van belang, de volgende conversatie per Whatsapp plaats gevonden (A=[geïntimeerde], [B]=[appellante]):

12 oktober 2022

A:

Blessed new day [appellante]: This morning I received your deposit. Yesterday I spoke with Mr. Boekhold of Kadaster. He informed me that he will prepare a draft meetbrief this week in order to have a new meetbrief nr( so the Notary can proceed)

On Wednesday October 19th there's an open space in his agenda then he and I will be at location to mark the exact points to be sold on the property. Would appreciate if you can schedule your agenda to meet us there as well. Once Notary receives the draft meetbrief nr this week she can finalize her papers. Hoping to have informed you accordingly. Have a blessed day. Thank you

[B]:

(…)

Thank you for the update in regards to the property, I am sure it will all be executed in a timely manner. I am currently off island on business and unfortunately I won't be back until sometime in late October or early November. My wife however has the power of attorney to represent me in my absence with the land sale which has already been arranged and confirmed with notary Boekhoudt

24 oktober 2022, 11:28:32

A:

After I met with your wife and Kadaster I met with [betrokkene 1] this morning as well

to make the final verification of the strip you asked to buy from me under the

condition it doesn't conflict with my buildup permit and drawings based upon which

the permit was granted. I just need to be sure [appellante].

24 oktober 2022, 11:29:21

A:

[betrokkene 1] will go to his office and compare the approved site plan and place the computer drawings over the parcel that u requested and is on the process of purchasing

[B]:

Now to finalize the sale, I am surprised that you need to ascertain and or make

sure and with your architect stating that the parcel will affect your project,,,

(…)

Sincerely, I would like to put this land sale behind me by either finalizing as

agreed or cancel and immediately return the 5k deposit plus payment made to

Kadaster. No hard feelings, I'll discontinue use of your road and finish the

project as planned.

Please let me know. Whatever the outcome I'll understand.

A:

(…)

Conclusion: it is best to annul the proposed sale and return the deposit and

kadaster fees.

25 oktober 2022

A:

[betrokkene 2] ( after I showed her the video of Eric informed me to draft the annulment paper after we both sign I must deposit the fee back to the Notary. I shall do so tomorrow morning and send you a copy as well.

(…)

[B]:

I also contacted the notary and was explained exactly what was explained to you.

Since I have already invested in this land sale agreement, and as the agreement is

already legally binding, i have deciding to continue with the sale.

3.1.8 Op of omstreeks 1 november 2022 heeft [geïntimeerde] aan de notaris betaald (het equivalent in NAf) van USD 5.000 en Naf 850.

De grieven en de wijziging van eis

3.2.1 [appellante] heeft negen grieven opgeworpen tegen het vonnis van het Gerecht. Met die grieven is het geschil in volle omvang aan het Hof voorgelegd. De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

3.2.2 [appellante] heeft in hoger beroep de eis gewijzigd. Hij vordert een verklaring voor recht dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen (was in eerste aanleg niet gevorderd) en een bevel tot levering van het gekochte, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure.

3.2.3 [geïntimeerde] heeft zich niet verzet tegen deze wijziging van eis. Die is ook niet in strijd met de eisen van de goede procesorde. Beslist wordt daarom over de eis, zoals gewijzigd.

Is een koopovereenkomst gesloten?

3.3.1 Het uitgangspunt van [appellante] in hoger beroep is, zo blijkt uit de door hem gegeven toelichting op zijn grieven, dat de overeenkomst van 24 september 2022 de intentie vastlegde om tot een koopovereenkomst te komen en dat uit de feiten en omstandigheden van daarna blijkt dat die koopovereenkomst daadwerkelijk is tot stand gekomen. Hij onderbouwt dat als volgt:

3.3.2 Het verweer van [geïntimeerde] komt, in essentie, erop neer dat de overeenkomst van 24 september 2022, ook al staat dat niet uitdrukkelijk in de tekst daarvan, inhield dat slechts dan tot een koopovereenkomst kon worden gekomen indien de koop niet zou conflicteren met haar eigen bouwplannen. Dat conflict bleek echter wel te bestaan omdat levering van de 197m² haar zou nopen tot de aanvraag van een nieuwe bouwvergunning. Om die reden heeft [geïntimeerde], zo voert zij aan, er vanaf gezien een koopovereenkomst te sluiten en mocht zij dat doen, niettegenstaande het feit dat verdere voorbereidingen voor het sluiten van een koopovereenkomst al waren getroffen: het verzoek aan het Kadaster een meetbrief op te maken, betaling van de kosten daarvan door [appellante], inschakeling van de notaris en aanbetaling door [appellante] van USD 5.000.

3.3.3 De genoemde feiten en omstandigheden wijzen erop dat de voorbereiding voor koop en levering werden getroffen. Van belang is echter dat [geïntimeerde] intussen heeft onderzocht of een eventuele verkoop en levering tot gevolg zou hebben dat zij haar eigen bouwplannen moest aanpassen, onder andere in die zin dat een nieuwe bouwvergunning noodzakelijk zou zijn. Uit de appwisseling van 24 oktober 2022 blijkt dat haar architect tot de conclusie was gekomen dat een dergelijke aanpassing noodzakelijk zou zijn. [appellante] heeft de noodzaak van die aanpassing en de aanvraag van een nieuwe bouwvergunning ook niet betwist.

3.3.4 De vraag is dan nog of de kwestie van de noodzakelijk aanpassing van de bouwplannen van [geïntimeerde] (inclusief het aanvragen van een nieuwe bouwvergunning) een zodanig ondergeschikt punt was dat [appellante] redelijkerwijs mocht verwachten dat die kwestie niet aan het sluiten van de koopovereenkomst in de weg zou staan.

3.3.5 Die situatie doet zich niet voor. In haar memorie van antwoord (sub 7) heeft [geïntimeerde] opgemerkt dat [appellante] ervan op de hoogte was en ermee instemde dat de verkoop van de strook grond van 197m² haar eigen bouwplannen niet mocht frustreren. [appellante] heeft haar, aldus [geïntimeerde] zelfs verzekerd dat die verkoop geen problemen zou opleveren voor haar bouwplannen. [appellante] heeft dit alles bij pleidooi in hoger beroep niet weersproken. Dat betekent dat als vaststaand kan worden aangenomen dat [appellante] wist dat eventuele verstoring van de bouwplannen van [geïntimeerde] aan het tot stand komen van een koopovereenkomst in de weg stond. Toen die verstoring een feit bleek te zijn mocht dat voor [geïntimeerde] reden zijn om af te zien van de koopovereenkomst, ook al waren voorbereidingen voor het sluiten daarvan getroffen.

3.3.6 Daarbij komt dat [appellante], indien hij de hiervoor aan hem toegeschreven wetenschap niet bezat en de hem toegeschreven uitlating niet heeft gedaan, evenmin redelijkerwijs er vanuit kon gaan dat de verstoring van de bouwplannen van [geïntimeerde] zonder betekenis zou zijn. De noodzaak van een nieuw bouwplan, al is het op onderdelen, en een nieuwe bouwvergunning kan als voldoende ingrijpend worden aangemerkt om te rechtvaardigen dat [geïntimeerde], uiteindelijk, aan het in de overeenkomst van 24 september 2022 vastgelegde voornemen tot verkoop geen opvolging wilde geven door daadwerkelijk te verkopen en leveren. Dat zou anders liggen indien partijen ten tijde van het aangaan van de overeenkomst van 24 september 2022 die noodzaak als relatief onbelangrijke omstandigheid zouden hebben aangemerkt of daarvan, impliciet, zijn uitgegaan dan wel die noodzaak anderszins als zodanig relatief onbelangrijke omstandigheid moet worden aangemerkt dat nakoming van de overeenkomst van 24 september 2022 daarop niet mag afstuiten. Dat heeft [appellante] echter niet gesteld en daarvan is evenmin gebleken.

3.3.7 Bovendien geldt dat [appellante], indien op dat moment al sprake was van een perfecte koopovereenkomst, op 24 oktober 2022 aan [geïntimeerde] de keuze heeft geboden alsnog na te komen of daarvan af te zien. [geïntimeerde] heeft dat aanbod aanvaard en gekozen voor niet-nakoming. Daarmee was een beëindigingsovereenkomst tot stand gekomen. [appellante] heeft gesteld dat zijn aanbod uit frustratie is gedaan en bedoelt daarmee kennelijk te zeggen dat [geïntimeerde] zijn aanbod redelijkerwijs niet als een aanbod om af te zien van nakoming heeft kunnen opvatten. De bewoordingen waarin het aanbod is gesteld (zie rov 3.1.7, bericht van 24 oktober 2022, 11:29:21) zijn echter zakelijk en bevatten niets waaruit [geïntimeerde] redelijkerwijs heeft kunnen opmaken dat dit aanbod niet spoorde met de werkelijke wil van [appellante]. Andere omstandigheden waaruit dat zou kunnen blijken zijn door [appellante] niet gesteld. Daarnaast heeft [appellante] nog aangevoerd dat beëindiging uitsluitend schriftelijk kon worden overeengekomen. Hij beroept zich in dit verband op het volgende tekstgedeelte uit de LOI:

‘the Seller shall not engage in negotiations for the sale of the property with any other party unless either the Buyer and the Seller agree in writing to terminate this letter of intent.’

Het hof verwerpt het beroep dat [appellante] op deze tekst doet omdat de beëindiging van de LOI (niet slechts mondeling, maar ook) per WhatsApp is overeengekomen, wat in beginsel gelijk staat aan een schriftelijke beëindiging. Bovendien is van verkooponderhandelingen van [geïntimeerde] met een derde geen sprake.

3.3.8 De conclusie is dat de door [appellante] gestelde feiten en omstandigheden niet de conclusie rechtvaardigen dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zelfs indien dat wel het geval is, is niet gebleken dat [geïntimeerde] tot nakoming daarvan verplicht is. De vorderingen van [appellante] stuiten daarop af.

Slotsom

3.3.9 De grieven slagen niet. Het vonnis waarvan beroep wordt bevestigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Die kosten bedragen aan verschotten Cg 240,50 (betekening memorie van antwoord) en aan salaris advocaat Cg 3.750 (2,5 punten à Cg 1.500 per punt, tarief 4).

B E S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt het vonnis van het Gerecht van 11 juni 2024;

veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure en begroot die kosten op Cg 240,50 aan verschotten en Cg 3.750 aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na dit vonnis;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, W.P.M. ter Berg en H.E. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 13 mei 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.