Burgerlijke zaken over 2026
Zaaknummers: SXM202401301 – SXM2025H00008
Uitspraak: 13 mei 2026
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in kort geding in de zaak van:
[DE HUURSTER],
wonende in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde, thans appellante,
gemachtigde: mr. G.C.A. Scheperboer-Parris,
tegen
[DE VERHUURSTER],
wonende in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. S.R. Bommel.
Partijen worden hierna de huurster en de verhuurster genoemd.
1. De zaak in het kort
In dit kort geding heeft de verhuurster van een woning ontruiming gevorderd wegens een huurachterstand. Verder heeft zij betaling van de huurachterstand en van onbetaalde energierekeningen gevorderd. Haar echtgenoot heeft namens haar een vordering in reconventie willen instellen, maar het Gerecht heeft dat niet toegestaan.
Het Gerecht heeft de huurster veroordeeld tot ontruiming en betaling.
In dit hoger beroep blijft de veroordeling tot ontruiming in stand en wordt de veroordeling tot betaling verlaagd.
2. Het verloop van de procedure
Bij op 24 januari 2025 ingekomen akte van appel is de huurster in hoger beroep gekomen van het in kort geding tussen partijen gewezen en op 10 januari 2025 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten.
Bij op 30 januari 2025 ingekomen memorie van grieven, met producties 1 tot en met 12, heeft de huurster drie grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen, de vorderingen van de verhuurster alsnog zal afwijzen en, uitvoerbaar bij voorraad, de verhuurster zal bevelen de huurster te machtigen als nader omschreven, met veroordeling van de verhuurster, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in beide instanties.
Bij op 25 februari 2025 ingekomen memorie van antwoord heeft de verhuurster de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van de huurster in de proceskosten in hoger beroep.
Op 27 augustus 2025 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. Daarbij heeft de huurster producties 13 tot en met 22 in het geding gebracht, die vooraf naar de gemachtigde van de verhuurster zijn gemaild.
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
3. De beoordeling
Feitelijke uitgangspunten
Het Hof gaat uit van het volgende.
Bij huurovereenkomst van 6 december 2021 heeft de verhuurster een woning in Sint Maarten voor een periode van vier maanden aan de huurster verhuurd voor USD 2.000 per maand.
De huurovereenkomst vermeldt onder meer (over energie- en onderhoudskosten):
3. UTILITIES:
a. For the account of the Lessee are furthermore; the consumption of water, electricity, (GEBE) gas, (…).
4. Repairs and maintenance.
(…)
d. (…) Lessee shall promptly and as needed make such small repairs for their account to article 1600 of the civil code of Sint Maarten. (…)
e. Structural Repairs above USD $ 200,- PER REPAIR will be borne by the Lessor.
De huurovereenkomst is stilzwijgend verlengd.
Bij Whatsapp-berichten van onder meer 14 en 18 april 2023, 11 oktober 2023, 31 december 2023 en 10 februari 2024 heeft de verhuurster aangedrongen op betaling.
Volgens overzichten die de verhuurster heeft overgelegd (met omrekening van bedragen in guldens naar dollars met een wisselkoers van 1,80 en afgerond in dollars) heeft de huurster in 2023 USD 20.355 betaald en in de eerste elf maanden van 2024 USD 13.578. Bij een huur van USD 2.000 per maand levert dat een achterstand op van USD 12.067, hetgeen overeenkomt met ruim zes maanden huur.
Volgens een door de verhuurster overgelegd overzicht van energiebedrijf Gebe bestaat er een achterstand van Cg 26.995 in betaling voor elektriciteit en water, verbruikt in de woning in de periode vanaf begin 2022 tot 1 november 2024.
Bij brief van 1 november 2024 heeft de advocaat van de verhuurster de huurster bericht dat de huurovereenkomst is ontbonden en haar gesommeerd de huurachterstand van USD 12.067 te betalen, met incassokosten van USD 543 en uitstaande energierekeningen van Cg 26.995, en om het gehuurde te ontruimen. Deze brief is bij exploot van 5 november 2024 aan de huurster betekend.
Beslissingen en overwegingen van het Gerecht
In dit kort geding heeft het Gerecht op vordering van de verhuurster, verkort weergegeven, uitvoerbaar bij voorraad, de huurster veroordeeld tot:
a. ontruiming;
b. betaling van USD 12.067,39 aan achterstallige huur, met wettelijke rente;
c. betaling van Cg 26.995,24 aan niet-betaalde water- en elektriciteitsrekeningen, met wettelijke rente;
met veroordeling van de huurster in de proceskosten, met wettelijke rente, en in de nakosten.
Ter zitting bij het Gerecht heeft de echtgenoot van de huurster een eis in reconventie willen instellen. Het Gerecht heeft geweigerd hem dat te laten doen op de grond dat de echtgenoot geen procespartij is en niet gemachtigd was en op de grond dat de eis te laat was ingesteld en niet was aangekondigd.
Beoordeling door het Hof
Procedureel
De eis in reconventie is niet tijdig volgens de voorschriften van art. 57 en 58 van het Procesreglement 2023 ingesteld, en is ingesteld door iemand die geen procespartij is en niet door de huurster gemachtigd was om proceshandelingen te verrichten. Terecht heeft het Gerecht op die gronden geweigerd toe te staan dat de eis in reconventie werd ingesteld. Ingevolge art. 280 lid 1 Rv kan niet voor het eerst in hoger beroep een eis in reconventie worden ingesteld. De conclusie bij memorie van grieven, voor zover inhoudende dat de verhuurster veroordeeld moet worden huurster te machtigen, komt neer op een eis in reconventie. Die dient dus buiten beschouwing te worden gelaten.
Het voorgaande brengt niet mee dat het verweer van de huurster tegen de vorderingen van de verhuurster buiten beschouwing zou moeten worden gelaten. Dat heeft het Gerecht ook niet gedaan.
Het gedingstuk waarmee de echtgenoot de eis in reconventie had willen instellen, bevindt zich niet bij de stukken waarover het Hof beschikt, kennelijk omdat het Gerecht heeft geweigerd dat stuk in ontvangst te nemen. Het Hof begrijpt dat aan dat gedingstuk producties waren gehecht en neemt aan dat die op dezelfde gronden zijn geweigerd: te laat volgens art. 57 Procesreglement 2023, en ingediend door een daartoe onbevoegde persoon. Ook dit is dan terecht zo beslist. De huurster is echter wel bevoegd om in hoger beroep alsnog (dezelfde of andere) producties in het geding te brengen. Dat heeft zij ook gedaan. Het Hof zal acht slaan op de producties die de huurster in hoger beroep in het geding heeft gebracht. Het Hof zal ook acht slaan op de producties die de huurster voor het pleidooi in hoger beroep in het geding heeft gebracht, nu de verhuurster daarop heeft gereageerd.
Hoogte van huurachterstand en onderhoudskosten
Een spreadsheetoverzicht dat de huurster als productie 4 bij memorie van grieven heeft overgelegd, komt samengevat neer op het volgende:
Betaald Verschuldigd
2022 26.040 24.000
2023 23.096 24.000
2024 t/m november 15.056 22.000
-------- + -------- +
64.192 70.000
Dit levert een achterstand op van USD 70.000 - USD 64.192 = USD 5.808, hetgeen overeenkomt met bijna drie maanden huur.
Het spreadsheetoverzicht vermeldt verder dat de huurster USD 6.806 aan onderhoudskosten heeft betaald. Volgens de huurster dient dat bedrag voor rekening van de verhuurster te komen als kosten van groot onderhoud en dient dat volgens afspraak te worden verrekend met de huurachterstand. Na verrekening is er geen achterstand, maar een tegoed van USD 998, aldus de huurster bij memorie van grieven.
Bij pleidooi in hoger beroep heeft de huurster een nieuwe berekening gemaakt van de huurachterstand en de onderhoudskosten. Die komt blijkens de daarbij overgelegde producties samengevat neer op het volgende:
Betaald Verschuldigd
2021 2.000 2.000
2022 22.840 24.000
2023 22.055 24.000
2024 18.495 24.000
2025 t/m februari 4.500 4.000
-------- + -------- +
69.890 78.000
Dit levert een achterstand op van USD 78.000 - USD 69.890 = USD 8.110, hetgeen overeenkomt met ruim vier maanden huur.
De berekening gaat blijkens de producties verder ervan uit dat de huurster het volgende kan verrekenen:
Borg 2021 1.000
Onderhoudskosten 2022 3.900
Onderhoudskosten 2023 570
Onderhoudskosten 2024 2.837
-------- +
8.307
Als deze berekening wordt gevolgd, is er na verrekening geen achterstand.
Huurachterstand
Het Hof gaat eerst in op de huurachterstand zonder verrekening. Volgens de verhuurster bedraagt die USD 12.067 per november 2024, volgens huurster bij memorie van grieven USD 5.808 per november 2024, volgens huurster bij pleitnota in hoger beroep per USD 8.110 per februari 2025. De huurster heeft hiermee voldoende twijfel over de hoogte van de huurachterstand gezaaid om te bewerkstelligen dat de geldvordering in kort geding ter zake van de huurachterstand niet kan worden toegewezen tot het door de verhuurster gevorderde bedrag. Het Hof zal dat toewijzen tot het niet-betwiste (althans onvoldoende duidelijk betwiste) bedrag van USD 8.110. Indien het volgens de verhuurster meer moet zijn, kan dat in een bodemzaak verder onderzocht worden. Het is in elk geval een achterstand die ontbinding rechtvaardigt en die in kort geding tot ontruiming kan leiden. Daar komt bij dat de betalingen niet maandelijks gedaan werden, maar onregelmatig.
Onderhoudskosten
Vervolgens gaat het Hof in op de onderhoudskosten. Ter onderbouwing van haar stelling dat tussen partijen afgesproken is deze kosten te verrekenen heeft de huurster een beroep gedaan op schermafdrukken van Whatsappberichten, waarop onder meer staat (datum onbekend):
huurster: so we will deduct that from the rent is due on the 6th as per contract
no worries
verhuurster: Ok wonderful! Thank you kindly
En (datum onbekend):
huurster: Good afternoon. We found and stopped the leak. Will start closing up by the weekend
verhuurster: Wonderful. Thank you soo much
En (op 3 februari 2022):
verhuurster: Good evening (…). Thank you kindly again for the repairs and foto’s.
Het Hof leest één geval waarbij de verhuurster toestaat dat een betaling wordt afgetrokken van de huur en twee gevallen waarbij de verhuurster haar dank uitspreekt voor uitgevoerde reparatiewerkzaamheden, maar niets zegt over verrekening. Tegenover deze Whatsappberichten staan de Whatsappberichten die de verhuurster als productie 3 bij inleidend verzoekschrift heeft overgelegd. Daarin dringt de verhuurster aan op betaling, en reageert de huurster ofwel niet, ofwel met verzoeken om uitstel en redenen waarom zij nog niet kan betalen. Zij zegt niet dat de huur niet verschuldigd is, dat er geen of minder achterstand is en dat rekening moet worden gehouden met betaalde onderhoudskosten. In het licht hiervan acht het Hof voorshands onvoldoende aannemelijk dat er een structurele afspraak was dat de huurster naar eigen inzicht uitgaven voor groot onderhoud mocht doen en die vervolgens mocht verrekenen met de huur. Aannemelijk is wel dat incidenteel afgesproken is geweest dat de huurster iets op kosten van de verhuurster mocht laten repareren en ook een keer dat zij de in dat verband gedane uitgaven van de huur mocht aftrekken.
De huurster heeft verder een beroep gedaan op art. 4 onder e van de huurovereenkomst, inhoudende, verkort weergegeven, dat groot onderhoud voor rekening van de verhuurster komt. Over de uitleg van deze bepaling oordeelt het Hof voorshands als volgt. Deze bepaling houdt niet in dat de huurster naar eigen inzicht uitgaven voor groot onderhoud mocht doen en die vervolgens mocht verrekenen met de huur. De huurster mocht deze bepaling redelijkerwijs niet zo opvatten. De verhuurster mocht redelijkerwijs ervan uitgaan dat de huurster begreep dat de huurster alleen zelf onderhoud op kosten van de verhuurster mocht laten uitvoeren, als dat iedere keer opnieuw uitdrukkelijk zo werd afgesproken. Dat is overigens naar algemene ervaringsregels gebruikelijk bij woninghuur.
Art. 7:206 lid 3 BW baat de huurster niet: indien er gebreken zijn waarvan het herstel voor rekening van de verhuurder dient te komen, mag de huurder deze volgens deze bepaling zelf verhelpen en de kosten daarvan aftrekken van de huur, maar alleen als de verhuurder in verzuim is en voor zover de kosten redelijk zijn. Over die wettelijke voorwaarden is in dit kort geding niets gesteld of aannemelijk geworden.
Voorshands is dus niet aannemelijk dat de huurster alle door haar opgevoerde uitgaven voor onderhoud voor rekening van de verhuurster mag laten komen, laat staan dat zij enige daarvan mag verrekenen met de huur. Hierbij kan in het midden blijven of de uitgaven beschouwd moeten worden als groot onderhoud in de zin van art. 4 onder e van de huurovereenkomst.
Slotsom is dat de veroordeling tot ontruiming bevestigd moet worden en dat de veroordeling tot betaling van achterstallige huur vervangen moet worden door een veroordeling tot betaling van een lager bedrag, namelijk USD 8.110.
Energiekosten
Ingevolge art. 3 onder a van de huurovereenkomst komen de energiekosten voor rekening van de huurster. Niet is betwist dat de aansluitingen bij GEBE op naam van de verhuurster staan en dat verhuurster dus jegens GEBE gehouden is voor betaling te zorgen. Gelet daarop mag de verhuurster thans verlangen dat de huurster de achterstand aan haar betaalt, zonder dat zij hoeft aan te tonen dat zij de achterstand aan GEBE heeft betaald. Dit is ook zo als het oorspronkelijk de bedoeling was dat de huurster rechtstreeks aan GEBE zou betalen.
Ter onderbouwing van de hoogte van de GEBE-achterstand heeft de verhuurster een overzicht overgelegd dat afkomstig is van GEBE. De huurster heeft de juistheid hiervan onvoldoende gemotiveerd betwist. Bovendien komt de onzekerheid over de juistheid hiervan in de verhouding tussen deze verhuurster en deze huurster voor risico van laatstgenoemde, aangezien het de huurster is die de betalingen aan GEBE zou doen en die niet heeft gedaan.
De vordering ter zake van de energiekosten is dus terecht toegewezen.
Slotsom
Het Hof zal het vonnis waarvan beroep gedeeltelijk vernietigen en de huurster alsnog veroordelen tot betaling van een lager bedrag aan huurachterstand dan het Gerecht heeft gedaan. Voor het overige zal het Hof het vonnis waarvan beroep bevestigen. Het hoger beroep faalt dus grotendeels. De huurster zal dan ook als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, maar slechts voor zover de huurster daarbij onder 5.2 is veroordeeld tot betaling van USD 12.067,39 ter zake van achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim, uitvoerbaar bij voorraad;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt de huurster tot betaling van USD 8.110,00 ter zake van achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim, uitvoerbaar bij voorraad;
bevestigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt de huurster in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de verhuurster gevallen en tot op heden begroot op Cg 443,67 aan verschotten en Cg 5.000,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, G.C.C. Lewin en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 13 mei 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.