ECLI:NL:OGHACMB:2026:122

1. Het verloop van de procedure

Voor het procesverloop in eerste aanleg wordt verwezen naar het tussen partijen gewezen vonnis van 20 november 2024 door het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (verder: het Gerecht) uitgesproken (ECLI:NL:OGEAA:2024:256).

Bij op 10 december 2024 ter griffie van het Gerecht ingekomen akte van appel is [appellant] in hoger beroep gekomen van voormeld vonnis.

Bij op 29 januari 2025 ingekomen memorie van grieven heeft [appellant] vijf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende, MI in haar vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren, althans deze zal afwijzen, met veroordeling van MI in de proceskosten in beide instanties.

Bij vonnis van 27 februari 2025, (AUA2024H00434) heeft het Hof een vordering van [appellant] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis afgewezen.

Bij op 1 april 2025 ingekomen memorie van antwoord heeft MI de grieven bestreden en geconcludeerd dat het Hof [appellant] niet-ontvankelijk zal verklaren, althans zijn vorderingen zal afwijzen, het bestreden vonnis zal bevestigen en [appellant] zal veroordelen in de proceskosten in beide instanties.

Op 8 december 2025 hebben partijen mondeling gepleit. Aanwezig waren [appellant] en de gemachtigde van MI.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

MI is sinds 1995 eigenaar van de woning, plaatselijk bekend als [de woning] in Aruba kadastraal bekend als [de kadastraal] (hierna: de woning).

appellant] woont met zijn gezin sinds september 2011 in de woning, met kennelijke instemming van de voormalige directeur van MI, de heer [de voormalige directeur], zonder daarvoor een huur- of gebruiksvergoeding te betalen. [appellant] staat ingeschreven op het adres van de woning. Hij exploiteert een aannemingsbedrijf onder de naam Home-Pro Restoration-Construction & Cleaning N.V., dat ook op het adres van de woning staat ingeschreven.

Bij algemene vergadering van aandeelhouders van MI, gehouden op 2 september 2014, is [de voormalige directeur] ontslagen als directeur van MI. Hiervan is [appellant] in elk geval op 12 augustus 2015 op de hoogte geraakt. Nadien hebben [de voormalige directeur] en [appellant] nog contact over de woning gehad, laatstelijk voor het Hof kenbaar op 16 februari 2021. [de voormalige directeur] deed zich in al die contacten al dan niet expliciet voor als handelend namens MI.

In september 2015 heeft [betrokkene 1] namens MI aan [appellant] te kennen gegeven dat MI verlangt dat [appellant] de woning ontruimt. Aan zijn aanvankelijke toezegging om daartoe per 1 februari 2016 over te gaan, heeft [appellant] uiteindelijk geen gevolg gegeven. [Appellant] gaf aan de woning te willen kopen, waarmee namens MI niet is ingestemd.

Bij exploot van 19 juni 2023 heeft MI een brief van 16 juni 2023 aan [appellant] doen betekenen. In deze brief is aan [appellant] meegedeeld dat hij voor de woning over de periode vanaf 1 juni 2018 achterstallige huur van USD 48.000,- is verschuldigd, alsook lopende huurtermijnen van USD 800,- per maand. Namens MI is [appellant] verzocht om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen en, indien hij daaraan niet voldoet, zijn namens MI rechtsmaatregelen en de ontruiming van de woning aangekondigd. [appellant] heeft geen gehoor gegeven aan de verzoeken.

De toenmalige gemachtigde van [appellant] heeft de toenmalige gemachtigde van MI bij brief van 24 juli 2023 voor het eerst expliciet ervan op de hoogte gesteld dat [appellant] van mening is dat hij de woning conform afspraak met [de voormalige directeur] heeft gekocht door middel van de onderhouds- en restauratie-investeringen (van ten minste Afl. 320.000,-) die hij sinds 2011 in de woning heeft verricht en dat hij verlangt dat de woning aan hem geleverd wordt.

Uit een taxatierapport van 9 augustus 2023, in opdracht van MI opgesteld door ir. [betrokkene 2] van Arcotect N.V. te Aruba, blijkt dat de herbouwwaarde van de woning in nieuwbouwstaat is getaxeerd op Afl. 437.000,-, de herbouwwaarde in huidige staat op Afl. 264.173,- en de vrije marktwaarde op Afl. 326.000,-. Volgens het rapport verkeert de woning in slechte staat van onderhoud.

appellant] heeft de woning in juni 2025 ontruimd.

3. De procedure in eerste aanleg

In eerste aanleg heeft MI -na wijziging van eis- gevorderd -samengevat- om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht te verklaren dat [appellant] zonder recht of titel in de woning verblijft;

[appellant] te bevelen de woning te ontruimen;

MI te machtigen de ontruiming met de sterke arm te doen plaatsvinden;

te bepalen dat [appellant] een dwangsom verbeurt;

[appellant] te veroordelen ter zake van geleden schade dan wel gederfde huurinkomsten een bedrag van Afl. 87.000,- te betalen;

[appellant] te veroordelen in de proceskosten.

Bij het bestreden vonnis van 20 november 2024 heeft het Gerecht -samengevat-:

voor recht verklaard dat [appellant] zonder recht of titel in de woning verblijft;

[appellant] bevolen om de woning binnen zes maanden na betekening van het vonnis te ontruimen;

[appellant] veroordeeld tot betaling van Afl. 48.900,-;

[appellant] veroordeeld in de proceskosten.

Het Gerecht heeft onder meer het volgende overwogen. Niet in geschil is dat [appellant] voor de woning nimmer een vergoeding ten titel van huur of gebruik heeft betaald. [appellant] heeft zich enkel verweerd met de stelling dat hij, overeenkomstig een afspraak met [de voormalige directeur], ter verbetering en onderhoud van de woning daarin heeft geïnvesteerd met het doel om de woning -onder verrekening van de gestelde verrichte investeringen met de koopprijs- in eigendom te verkrijgen. Die stelling heeft [appellant] evenwel onvoldoende concreet onderbouwd. [appellant] verblijft in elk geval sinds 1 februari 2016, het moment dat hij de woning conform zijn eigen toezegging zou ontruimen, zonder recht of titel in de woning (rov. 4.3).

[appellant] is vanaf 1 februari 2016 een gebruiksvergoeding verschuldigd. Bij de bepaling van de hoogte daarvan gaat het Gerecht uit van de getaxeerde vrije marktwaarde van Afl. 326.000,- en wordt een vergoeding van Afl. 815,- per maand redelijk geacht. [appellant] is voor de periode van 1 december 2018-1 december 2023 (gevorderde periode) een vergoeding verschuldigd van Afl. 48.900,- (rov. 4.7).

4. De beoordeling

appellant] heeft bij memorie van grieven aangevoerd dat hij op grond van een tussen partijen gesloten ‘klushuurovereenkomst’ in de woning verbleef. Bij het mondeling pleidooi heeft hij gesteld dat hij met [de voormalige directeur] heeft afgesproken dat hij de woning zou opknappen en dat hij daarna de woning zou kopen waarbij zijn investering in de woning van de koopprijs zou worden afgetrokken. MI heeft dit alles gemotiveerd betwist. [appellant] heeft van zijn stellingen geen bewijs aangeboden, zodat deze niet zijn komen vast te staan. [appellant] heeft bij mail van 15 september 2015 MI bericht dat hij per 1 februari 2016 de woning zou verlaten. Dat heeft hij nagelaten. Een gegronde reden daarvoor heeft [appellant] niet gegeven, dat hij van gedachten is veranderd is niet voldoende.

Gelet op het voorgaande is het Hof met het Gerecht van oordeel dat [appellant] vanaf 1 februari 2016 zonder recht of titel in de woning verbleef. De door het Gerecht bevolen ontruiming blijft dan ook in stand.

De door MI met ingang van 1 december 2018 gevorderde gebruiksvergoeding zal worden afgewezen. Het Hof motiveert dat als volgt. Het enkele feit dat iemand zonder recht of titel in de woning van de ander verblijft, geeft die ander geen recht op een gebruiksvergoeding (de grondslagen van art. 7:225 BW na het einde van huur of art. 3:169 BW tussen deelgenoten zijn niet van toepassing). De rechtsverhouding tussen MI en [appellant] wordt niettemin beheerst door de redelijkheid en billijkheid, omdat MI jarenlang het verblijf van [appellant] in de woning heeft toegestaan en er aldus een contractuele band tussen partijen is ontstaan (echter geen huurrelatie). De eisen van de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat een gebruiksvergoeding op haar plaats is, maar in dit geval is er geen grond om te oordelen dat [appellant] een gebruiksvergoeding verschuldigd is. MI heeft jarenlang geen actie ondernomen tegen het verblijf van [appellant] in de woning, ook niet in het eerste jaar na het ontslag van [de voormalige directeur]. Zelfs nadat zij [appellant] in september 2015 heeft bericht dat hij de woning moest ontruimen en [appellant] heeft aangegeven dat per 1 februari 2016 te zullen doen, heeft het nog tot juni 2023 geduurd voordat MI een sommatiebrief stuurde. MI heeft niet gesteld dat zij gedurende al die jaren andere plannen met de woning had. In zoverre kan worden aangenomen dat zij ervan heeft geprofiteerd dat de woning niet leeg stond. Vast staat dat [appellant] de woning heeft onderhouden en daarin heeft geïnvesteerd. Niet is gesteld of gebleken dat [appellant] de woning in een slechte staat heeft gebracht. Onder deze omstandigheden is [appellant] niet gehouden voor zijn verblijf in de woning een gebruiksvergoeding te betalen.

Het bestreden vonnis zal worden bevestigd voor zover het Gerecht voor recht heeft verklaard dat [appellant] zonder recht of titel in de woning verblijft en de ontruiming heeft bevolen. Het bestreden vonnis wordt voor het overige vernietigd en het Hof doet opnieuw recht als na te melden. Nu beide partijen in eerste aanleg en in hoger beroep in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten in beide instanties worden gecompenseerd.

BE S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt het bestreden vonnis voor zover het Gerecht voor recht heeft verklaard dat [appellant] zonder recht of titel in de woning verblijft en de ontruiming heeft bevolen;

vernietigt het bestreden vonnis voor het overige en wijst, opnieuw rechtdoende,

de gevorderde gebruiksvergoeding af;

compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, G.C.C. Lewin en C.G. ter Veer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 10 februari 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.