ECLI:NL:OGHACMB:2026:241

1. De zaak in het kort

2. Het verloop van de procedure

appellant] heeft met een op 3 april 2025 ingediende akte hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van het Gerecht van 4 maart 2025.

Op 11 oktober 2024 heeft [appellant] een memorie van grieven (met producties) ingediend. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis waarvan beroep vernietigt en, alsnog en uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [appellant] toewijst met veroordeling van het Land in de kosten van de procedure in beide instanties.

Het Land heeft op 18 juli 2025 een memorie van antwoord ingediend. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis waarvan beroep bevestigt met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

Op de zitting van het Hof van 21 januari 2026 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities overgelegd.

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

3. De beoordeling

Het Hof gaat uit van de volgende feiten.

appellant] was vanaf 1991 tot aan diens overlijden op [datum] 2018 gehuwd met [naam echtgenote] (verder: [echtgenote]).

echtgenote] heeft op enig moment een woonhuis gebouwd op het perceel dat kadastraal bekend is als [kadastrale aanduiding], groot 1.705 m², plaatselijk bekend als [adres] in [wijk], Sint Maarten (verder: het perceel). Het perceel is eigendom van het Land. Het door [echtgenote] gebouwde woonhuis is verwoest door orkanen en sindsdien onbewoonbaar.

De vordering en de beslissing van het Gerecht

appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd voor recht te verklaren dat zij door verjaring het recht van erfpacht van het perceel heeft verkregen, met diverse nevenvorderingen.

Het Gerecht heeft de vordering van [appellant] afgewezen en haar, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld in de kosten van de procedure.

Aan deze beslissing heeft het Gerecht het volgende ten grondslag gelegd:

(4.2-4.6) Voor verjaring van een recht van erfpacht geldt in dit geval (kwade trouw van [echtgenote] en [appellant]) een termijn van 20 jaren. [Echtgenote] heeft in 2007 verzocht hem het recht van erfpacht toe te kennen. Sedertdien zijn geen 20 jaren verstreken. Bovendien sluit artikel 3:106a BW (in werking getreden per 1 april 2014) verkrijging door verjaring van overheidsgrond uit in geval van kwade trouw.

(4.7) Als aan de orde zou zijn bezit van het perceel (en niet bezit van het erfpachtsrecht) zou hetzelfde gelden nu niet gebleken is van bezitsdaden voorafgaand aan 1 april 1994.

(4.9) Van inwilliging van het verzoek het perceel in erfpacht uit te geven blijkt niet. Evenmin blijkt dat [echtgenote] uit enige mededeling van het Land heeft mogen afleiden dat het perceel aan hem in erfpacht zou worden uitgegeven. De in 2022 opgelegde canonaanslag was zonder grond opgelegd.

De grieven en de beoordeling daarvan

Met haar vijftien grieven heeft [appellant] het geschil (nagenoeg) in volle omvang ter herbeoordeling aan het Hof voorgelegd. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Verkrijging van de grond of het recht van erfpacht daarop?

appellant] heeft (de formulering van) haar vorderingen gebaseerd op de stelling dat zij door verjaring het recht van erfpacht heeft verkregen op het perceel. In hoger beroep stelt zij het perceel (dus niet: het recht van erfpacht daarop) te hebben verkregen. Zij heeft haar vordering in hoger beroep echter niet gewijzigd. Dat betekent dat het Hof moet beoordelen of sprake is van verkrijging van het recht van erfpacht op het perceel. Wat [appellant] aan feiten en omstandigheden in eerste aanleg en in hoger beroep heeft gesteld zal in dat licht beoordeeld worden.

De termijn van verjaring

Het Gerecht heeft geoordeeld dat [echtgenote] wist dat het perceel niet aan hem in erfpacht was uitgegeven en de verjaringstermijn daarom twintig jaren is. Daartegen is geen grief gericht. De overweging is ook juist.

Per 1 april 2014 is in werking getreden artikel 3:106a BW. Daarin is - zonder overgangsrecht voor op die datum lopende maar niet voltooide verjaringstermijnen - bepaald dat ten behoeve van een bezitter die wist of behoorde te weten dat een onroerende zaak of een recht waaraan deze is onderworpen toebehoort aan de overheid, met betrekking tot die zaak of dat recht verjaring is uitgesloten. Het perceel is eigendom van het Land en [echtgenote] wist dat. Om niettemin door verjaring het recht van erfpacht daarop te hebben verkregen moest de verjaringstermijn van twintig jaren op 1 april 2014 zijn voltooid en moet het bezit dus zijn aangevangen vóór 1 april 1994 en sindsdien onafgebroken zijn geweest.

Daden van bezit

Bezit is het houden van een goed voor zichzelf. Of iemand een goed (waaronder: een recht van erfpacht) voor zichzelf of een ander houdt wordt beoordeeld met inachtneming van de in de wet genoemde regels (art. 3:108 BW e.v.) en overigens op grond van uiterlijke feiten.

appellant] stelt dat [echtgenote] het pereel al vanaf 1980 in gebruik had. Zij beroept zich in dat verband op meetbrieven van omliggende percelen waaruit zou blijken dat deze toen al in gebruik waren bij derden. Indien al juist zegt het feit dat omliggende percelen toen al bij derden in gebruik waren echter niets over het gebruik van het perceel in deze zaak.

De vermelding ‘abandonned’ op het Certificate of Admeasurement uit 2007 (2007/483), overgelegd als bijlage 5c bij prod 2 inleidend verzoekschrift, is onvoldoende specifiek om daaruit te kunnen afleiden dat het woonhuis (met de aanwezigheid waarvan [appellant] kennelijk het gestelde bezit wil onderbouwen) er voorafgaand aan 1 april 1994 al was en gedurende twintig jaren daarna onafgebroken gebleven is. Uit de aansluiting op elektra van de woning op 6 oktober 1999 kan evenmin worden afgeleid dat de woning er al was vóór 1 april 1994.

Behalve aanwezigheid van het woonhuis op het perceel, is ook voor 1 april 1994 aangevangen en tot 1 april 2014 voortgezette bewoning of ten minste gebruik daarvan een der vereisten voor bezit van erfpacht dat nodig is voor verkrijging van erfpacht door verjaring. De getuigenverklaringen (producties 6 en 7 bij inleidend verzoek) waarop [appellant] zich beroept noemen 1996 als jaar waarin [echtgenote] op het perceel woonde. Dat van bewoning door hem al sprake was voor 1 april 1994 kan daaruit niet worden opgemaakt. Een verklaring van [appellant] zelf is er (anders dan in de toelichting op de grieven wordt gesteld) niet. Haar in de procedure ingenomen stelling is dat zij vanaf 1989 (met een kleine onderbreking) op het perceel woonde, samen met [echtgenote], maar die stelling vindt geen steun in het hiervoor besproken bewijsmateriaal. Die stelling is bovendien in strijd met de in rov. 3.3.7 genoemde vermelding in de meetbrief uit 2007 dat het woonhuis toen abandonned was.

De conclusie uit het voorgaande is dat verkrijging door verjaring van het recht van erfpacht op het perceel onvoldoende is onderbouwd. Voor bewijslevering bestaat daarom geen grond. Dat sprake is van herstel van bij vestiging (met inschrijving in de openbare registers) ontstane nietigheden, is door [appellant] niet gesteld en evenmin dat zij als erfpachter meent dat het erfpachtoppervlak groter is dan in werkelijkheid het geval. Kennelijk baseert [appellant] zich, wat betreft de verjaring van erfpacht, op hetgeen hierna in rov. 3.3.10 e.v. aan de orde komt. Daaruit valt echter geen bezit van erfpacht af te leiden.

Verbintenis tot uitgifte in erfpacht

appellant] stelt dat het Land zich jegens [echtgenote] heeft verbonden tot uitgifte in erfpacht van het perceel en daaraan te verbinden verplichting tot betaling van een jaarlijkse canon. Zij baseert dat op het verzoek van het toenmalige Eilandgebied Sint Maarten van 23 juli 2007 tot het opmaken van een meetbrief van het perceel.

Het verzoek van 23 juli 2007 was een logische voorbereiding op de later (29 augustus 2007) ingediende aanvraag van [echtgenote] tot uitgifte in erfpacht aan hem van het perceel. Uit het verzoek blijkt niet van instemming met de later aan te vragen uitgifte in erfpacht. Evenmin kan in dat verzoek een verklaring of gedraging - als bedoeld in art. 3:35 BW - van het Eilandgebied gezien worden die [echtgenote] redelijkerwijs mocht opvatten als (voorgenomen) besluit tot uitgifte in erfpacht aan hem na ontvangst van de aangevraagde meetbrief.

De in 2022 aan [appellant] opgelegde aanslag voor de canon over dat jaar heeft het Gerecht ongegrond genoemd. Daartegen heeft [appellant] niet gegriefd. Die aanslag kan dus geen ondersteuning zijn voor haar stelling dat het Land zich tot uitgifte in erfpacht aan [echtgenote] (of haar) heeft verbonden.

Slotsom

De grieven slagen niet. Het vonnis van het Gerecht wordt bevestigd. [appellant] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van het Land gevallen. Die kosten bedragen Cg 240,50 aan verschotten (betekening memorie van antwoord) en Cg 5.000 aan salaris gemachtigde (2,5 punten tarief 5 à Cg 2.000 per punt).

B E S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt het vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten van 4 maart 2025;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van het Land gevallen en begroot deze op Cg 240,50 aan verschotten en Cg 5.000 aan salaris gemachtigde;

verklaart dit vonnis ten aanzien van de uitgesproken proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, W.P.M. ter Berg en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 28 juli 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.