ECLI:NL:OGHACMB:2026:252

1. De zaak in het kort

2. Het verloop van de procedure

Global heeft met een op 15 april 2025 ingediende akte hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van het Gerecht van 4 maart 2025.

Op 27 mei 2025 heeft Global een memorie van grieven (met productie) ingediend. Onder aanvoering van drie grieven wordt daarin geconcludeerd tot, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, vernietiging van het vonnis van het Gerecht en tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde], althans tot toewijzing van de reconventionele vordering van Global, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in beide instanties.

geïntimeerde] heeft op 13 maart 2025 een memorie van antwoord (met productie) ingediend. Zij concludeert daarin tot bevestiging van het vonnis van het Gerecht, behoudens ten aanzien van haar advocaatkosten en tot veroordeling van Global in de kosten van de procedure in beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad en vermeerderd met de wettelijke rente.

Op de zitting van het Hof van 26 januari 2026 heeft de gemachtigde van Global pleitnotities overgelegd. [geïntimeerde] heeft afgezien van pleidooi.

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

3. De beoordeling

Het Hof gaat uit van de volgende feiten.

geïntimeerde] is eigenaar van een perceel grond, plaatselijk bekend als [woonwijk], met meetbriefnummer [meetbrief kenmerk], hierna ook te noemen: het

perceel.

Bij akte van erfpacht van 18 september 1998, dat is vóór de inwerkingtreding van Boek 5 nieuw BW, heeft [geïntimeerde] een erfpachtrecht op het perceel gevestigd voor een periode van 25 jaar ten behoeve van Enterprises S&Y N.V. (verder: S&Y). In de akte is bepaald dat het erfpachtrecht afloopt op 18 september 2023. Verder is in de akte van erfpacht opgenomen:

a. The lease is entered into for a period of twenty-five (25) years, commencing at the transcription of this deed of issuance on long lease in the appropriate public registers on Sint Maarten.

b. After the aforesaid period of Twenty-Five (25) years, Leaseholder will have the right and option to extend the long lease for an additional period of twenty-five (25) years under the same terms and conditions as set forth herein, with the exception of the long lease rent to be paid by the Leaseholder. Parties will negotiate and mutually agree on the long lease rent to be paid during the period of extension.

If leaseholder wishes to execute the aforementioned right of option, the Leaseholder must notify Grantor by registered letter at least twelve (12) months prior to the expiration date of the present long lease. Failure to effectuate such timely notification will constitute forfeiture of the right and option to extend the long lease.

2. After the expiration of the long Lease as set forth in paragraph 1, through the lapse of the initial twenty-five period or the extension period, the Leaseholder shall have no right to claim any reimbursement for any buildings or other improvements of the leased land, nor shall the Grantor have to pay any fees, interests or rent to Leaseholder."

Global heeft op 8 augustus 2018 het recht van erfpacht op een veiling gekocht. De koopsom bedroeg USD 600.000. In de notariële akte van toekenning en overdracht (Award and Transfer) van 29 augustus 2018 staat dat het object daarvan is:.

“the right of long lease untill (…) September 25, 2023” op het perceel.

S&Y heeft op enig moment op het perceel een gebouw gerealiseerd. Daarin is gevestigd een supermarkt van Super 2.3 Market N.V. (in eerste aanleg medegedaagde, verder: Super). Super heeft (met ingang van 26 september 2021 voor de duur van vijf jaar, met een optie op verlenging voor vijf jaar) een huurovereenkomst met Global gesloten ter zake van het gebouw.

Bij brief van 6 juli 2023 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan Global

geschreven, voor zover van belang:

"Client has not received timely notification from you that you wish to exercise the right and option mentioned above. Therefore, you have forfeited your right and option to extend the long lease.

Client hereby informs you that she will not extend the long lease. Therefore, the long lease will expire on September 25, 2023 and you are hereby requested to vacate the property per September 25, 2023."

Global heeft op 30 juli 2023 een voorstel gedaan om het recht van erfpacht te

verlengen. Dit voorstel is door [geïntimeerde] afgewezen. Op 16 augustus 2023 heeft

Global nogmaals een voorstel gedaan tot verlenging van het erfpachtrecht. Ook dit

voorstel heeft [geïntimeerde] afgewezen.

De vorderingen en de beslissingen van het Gerecht

geïntimeerde] heeft in eerste aanleg (in conventie) gevorderd:

- een verklaring voor recht dat het erfpachtsrecht is geëindigd;

- te bepalen dat het vonnis in de openbare registers kan worden ingeschreven;

- Super te veroordelen tot betaling van huur dan wel een gebruiksvergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente;

- hoofdelijke veroordeling van Global en Super in de proceskosten.

Global heeft in eerste aanleg, voor het geval wordt vastgesteld dat het recht van erfpacht is geëindigd, (in reconventie) gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat.

Het Gerecht heeft (in conventie) de gevorderde verklaring voor recht gegeven op de grond dat Global niet tijdig voor verlenging van het recht van erfpacht heeft geopteerd, onvoldoende onderbouwd is dat Global mocht rekenen op verlenging en het beroep van [geïntimeerde] op het ontbreken van een tijdig verlengingsverzoek niet oplevert misbruik van recht of strijd met de goede zeden of openbare orde. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is dat beroep evenmin onaanvaardbaar. Super is door het Gerecht veroordeeld tot betaling van huur.

Het Gerecht heeft de reconventionele vordering van Global afgewezen op de grond dat de bepaling in de akte van vestiging van het recht van erfpacht dat de erfpachter bij het einde van de huur geen recht op vergoeding voor de opstal heeft, toelaatbaar is. Voor rekening van Global komt dat zij heeft nagelaten zich er tijdig van te vergewissen onder welke voorwaarden zij erfpachter zou worden en daarnaar te handelen. Van misbruik van recht, strijd met de openbare orde of goede zeden dan wel onaanvaardbaarheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is ook hier geen sprake.

De voorgeschiedenis

Voordat de grieven van Global worden besproken staat het Hof stil bij de wijze waarop en de voorwaarden waaronder het recht van erfpacht in 1998 is gevestigd.

geïntimeerde] heeft daarover opgemerkt (in haar akte na comparitie van partijen van 26 oktober 2024) dat zij het perceel als een erfenis van haar ouders heeft gekregen. Zij had daarop een bescheiden gebouw dat verhuurd werd. De inkomsten daarvan dienden voor het onderhoud van haar familie. Zij werd benaderd door de voorganger van Global, S&Y, die het hele perceel in gebruik wilde hebben om een grote supermarkt te bouwen. S&Y heeft, met instemming van [geïntimeerde], het bescheiden gebouw gesloopt en het huidige gebouw neergezet. Als compensatie voor het slopen van het gebouw werd, onder andere, afgesproken dat de erfpachtcanon laag zou zijn, maar dat na afloop van het recht van erfpacht [geïntimeerde] het gebouw als compensatie zou krijgen. Dat is ook zo geregeld in de erfpachtakte.

Global heeft deze voorgeschiedenis, hoewel daartoe de gelegenheid bestond, in haar antwoordakte na comparitie van partijen van 9 december 2024 niet weersproken. Vervolgens heeft het Gerecht in rov 4.10 van het vonnis overwogen:

“4.10 [geïntimeerde] had aanvankelijk zelf een opstal op de grond laten bouwen. Zij heeft ermee ingestemd dat de vorige erfpachter die weghaalde en er de grotere, huidige bebouwing voor in de plaats stelde. Tegelijk is zij met die erfpachter overeengekomen dat hij aan het einde van de erfpacht geen recht zou hebben op enige vergoeding. Zij zou financieel ook niet in staat zijn een dergelijke vergoeding te betalen. Dit waren de verhoudingen op het moment dat Global het gebouw op de veiling kocht en die ten grondslag liggen aan de bepalingen waarop [geïntimeerde] zich in deze procedure beroept.”

Tegen de geciteerde passage uit het vonnis van het Gerecht heeft Global niet gegriefd. Zij heeft in hoger beroep evenmin weersproken de door [geïntimeerde] in haar akte van 26 oktober 2024 geschetste voorgeschiedenis. Het Hof gaat daarom uit van de juistheid van de hieraan ontleende, geciteerde overweging van het Gerecht.

Het recht van erfpacht is vervallen

In haar eerste grief komt Global op tegen het oordeel van het Gerecht dat het recht van erfpacht is vervallen omdat Global niet tijdig de verlenging daarvan heeft ingeroepen. Zij stelt dat zij, mede op basis van gevoerde gesprekken, mocht aannemen dat verlenging geen probleem zou zijn. Het inroepen van de verlenging was daarom niet nodig. Bovendien is de eis dat dit twaalf maanden voor afloop van het recht van erfpacht per brief moest geschieden een ‘absurd vereiste’. Het feitelijk gevolg van de niet-verlenging is dat het gebouw op het perceel met een waarde van ruim 1 miljoen USD aan [geïntimeerde] toevalt zonder compensatie aan Global. Door niet mee te werken aan verlenging maakt [geïntimeerde] misbruik van recht. Zij profiteert dan namelijk van een eenvoudige omissie van Global, te weten het niet tijdig aanspraak maken op verlenging. Dat is bovendien in strijd met de redelijkheid en billijkheid, aldus Global.

In de akte uit 1998, waarbij het recht van erfpacht is gevestigd en welke akte ook de verhouding regelde tussen [geïntimeerde] en Global, is bepaald (zie 3.1.2 hiervoor) dat het recht vervalt indien de erfpachter niet tijdig, per brief, verlenging vraagt. Vast staat dat Global heeft nagelaten tijdig verlenging te vragen. In beginsel is daardoor het recht van erfpacht vervallen.

geïntimeerde] had de bevoegdheid zich te beroepen op de niet tijdige verlenging en heeft daarvan gebruik gemaakt. Onder omstandigheden zou dat beroep misbruik van deze bevoegdheid kunnen opleveren of zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kunnen zijn dat [geïntimeerde] van deze bevoegdheid gebruik maakte. De enige omstandigheid die Global in dit verband noemt is dat zij op basis van gevoerde gesprekken redelijkerwijs mocht menen dat verlengd zou worden. Het Gerecht heeft (in rov 4.2. van het vonnis) deze stelling van Global onvoldoende onderbouwd geoordeeld (‘Geen gespreksnotities, geen berichten die partijen hierover zouden hebben uitgewisseld, geen data van besprekingen, niets, laat staan iets over de stand van zaken bij eventuele gesprekken over verlenging’). In hoger beroep heeft Global niet meer gedaan dan haar stelling herhalen. Enige onderbouwing ontbreekt ook nu. Bovendien ontbreekt een bewijsaanbod. Het Hof kan daarom niet tot het oordeel komen dat [geïntimeerde] haar bevoegdheid heeft misbruikt, noch dat zij er naar maatstaven ven redelijkheid en billijkheid geen gebruik van had mogen maken.

Onderbouwd is evenmin waarom de termijn van twaalf maanden, welke Global op grond van de erfpachtakte uit 1998 in acht diende te nemen voor het inroepen van de verlenging, een ‘absurd vereiste’ is. In het algemeen geldt dat zowel een erfverpachter als een erfpachter er belang bij hebben dat zij tijdig voor afloop van het recht van erfpacht weten waaraan zij toe zijn. Een termijn van twaalf maanden is in dat verband niet onredelijk. Van Global, een professioneel exploitant van onroerende zaken, mocht verwacht worden dat zij met deze termijn rekening hield.

Het beroep van [geïntimeerde] op het niet tijdig vragen van verlenging door Global heeft als zodanig voor haar niet tot het gestelde profijt (gebouw zonder vergoeding) geleid. Dat gestelde profijt ontstond (pas) doordat [geïntimeerde] zich (ook) beriep op de clausule in de erfpachtakte dat geen vergoeding voor het gebouw verschuldigd is. Op dat laatste wordt hierna ingegaan.

De conclusie op dit onderdeel is dat het beroep van [geïntimeerde] op de niet tijdige verlenging geen misbruik van bevoegdheid oplevert, niet in strijd is met de goede zeden of openbare orde en evenmin onaanvaardbaar is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Het recht van erfpacht is als gevolg van de niet tijdige opzegging vervallen. Grief 1 slaagt niet.

Geen vergoeding

In haar tweede grief komt Global op tegen het oordeel van het Gerecht dat [geïntimeerde] geen vergoeding verschuldigd is aan Global. Zij stelt, naar het Hof begrijpt, dat de ratio van artikel 5:99 BW is dat de voormalige erfpachter recht heeft op vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen. Tegen die achtergrond bezien is het beroep op de bepaling in de erfpachtakte waarin staat dat een dergelijke vergoeding bij het einde van de erfpacht niet verschuldigd is (verder: de vergoedingsclausule) misbruik van bevoegdheid, in strijd met de goede zeden en openbare orde en onaanvaardbaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, aldus Global.

Het Gerecht heeft in rov 4.9 van het vonnis uiteengezet dat en waarom de genoemde bepaling in de erfpachtakte toelaatbaar is. Tegen dat oordeel richt de tweede grief zich niet. Het oordeel is ook juist.

Het belang van [geïntimeerde] bij haar beroep op de vergoedingsclausule was, zo blijkt uit de hiervoor (3.3.1 - 3.3.4) weergegeven voorgeschiedenis, tweeledig:

- compensatie voor de bewust laag gehouden canon;

- financieel onvermogen van [geïntimeerde] om een vergoeding te betalen.

Ingevolge artikel 118 van de Landsverordening overgangsrecht nieuw Burgerlijk Wetboek is artikel 5:99 BW niet van toepassing op een erfpacht die ten tijde van het in werking treden van het nieuw BW (1 januari 2001) bestaat. Deze situatie doet zich hier voor. De oorspronkelijke erfpachter heeft het, rekening houdend met deze belangen van [geïntimeerde] en gelet op de hoogte van de canon, commercieel kennelijk voldoende verantwoord geacht een gebouw van aanzienlijke waarde neer te zetten. Destijds is het derhalve tot een door beide partijen juist geachte inhoud van de erfpachtakte gekomen. Als opvolgend erfpachter was Global gebonden aan deze, destijds gemaakte, belangenafweging. Toen Global het recht van erfpacht in 2018 - toen er nog maar vijf jaren te gaan waren van de 25 jaren waarvoor het perceel in erfpacht was gegeven – verwierf, wist zij dus of kon zij weten dat zij geen vergoeding voor het gebouw zou ontvangen als het recht van erfpacht in 2023 niet verlengd zou worden. Bovendien had Global het in eigen hand te voorkomen dat zij in deze situatie zou belanden, namelijk door tijdig verlenging in te roepen.

Het beroep van [geïntimeerde] op de vergoedingsclausule is dan ook niet aan te merken als misbruik van recht, strijdig met de goede zeden of openbare orde of onaanvaardbaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Dat wordt niet anders indien vastgesteld wordt dat het gevolg voor Global financieel ingrijpend is. Immers, een ander oordeel zou meebrengen dat [geïntimeerde] een financiële verplichting krijgt opgedrongen die zij destijds zeer bewust en in overeenstemming met de toenmalige erfpachter heeft uitgesloten. Global is, als opvolgend erfpachter, aan de destijds gemaakte, in de akte neergelegde en daaruit dus voor Global ten tijde van de veiling kenbare, afspraken gebonden. Grief 2 slaagt niet.

Ongerechtvaardigde verrijking

In haar derde grief stelt Global dat het Gerecht ten onrechte geen acht heeft geslagen op de stelling van Global dat [geïntimeerde] ongerechtvaardigd is verrijkt doordat zij nu ook huurpenningen incasseert van het gebouw dat zij zonder daarvoor een vergoeding te betalen heeft verworven.

Deze grief slaagt niet. De gestelde verrijking van [geïntimeerde] is gebaseerd op een geldige titel (de akte van erfpacht en het terecht gedane beroep van [geïntimeerde] op de daarin vervatte vergoedingsclausule) en op wetsbepaling, namelijk artikel 5:94 lid 2 BW. Daarin staat dat, na het eind van de erfpacht, de eigenaar verplicht is een bevoegdelijk aangegane huur gestand te doen. Het incasseren van huurpenningen kan tegen deze achtergrond bezien niet als onrechtmatig en de daardoor ontstane verrijking niet als ongerechtvaardigd worden aangemerkt.

Slotsom

De grieven van Global slagen niet. Het vonnis waarvan beroep wordt bevestigd. Als in het ongelijk gestelde partij wordt Global veroordeeld in de kosten van de procedure. Die kosten bedragen Cg 240,50 (exploot van betekening memorie van antwoord) en Cg 4.000 salaris advocaat (2 punten tarief 5 à Cg 2.000 per punt).

B E S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt het vonnis van het Gerecht van 4 maart 2025;

veroordeelt Global in de kosten van de procedure in hoger beroep en begroot die kosten op Cg 240,50 aan verschotten en Cg 4.000 aan salaris advocaat;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, W.P.M. ter Berg en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 28 juli 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.