ECLI:NL:OGHACMB:2026:301

1. Het verdere verloop van de procedure

Voor het verloop van de procedure tot 18 oktober 2023 verwijst het Hof naar zijn vonnis van die datum. Bij dat vonnis heeft het Hof het bestreden vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: het Gerecht) van 31 mei 2017 bevestigd en Tesi c.s. en [betrokkene 1] veroordeeld in de proceskosten.

Bij arrest van 20 december 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1906) heeft de Hoge Raad het vonnis van het Hof vernietigd en het geding naar het Hof teruggewezen ter verdere behandeling en beslissing.

Op de rol van 22 oktober 2025 hebben Tesi c.s. en het Land een memorie na cassatie genomen, waarbij door het Land producties zijn overgelegd en heeft [betrokkene 1] een akte na cassatie genomen.

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

2. De verdere beoordeling na cassatie en terugwijzing

Na cassatie en terugwijzing dient met inachtneming van wat de Hoge

Raad in zijn arrest heeft overwogen te worden beslist over de geschilpunten die als gevolg van de vernietiging van het in cassatie bestreden vonnis weer open zijn komen te liggen, alsmede over eventuele in appel nog niet eerder beoordeelde kwesties. Aan zijn eerder gegeven eindbeslissingen is het Hof in beginsel gebonden voor zover die beslissingen in cassatie niet of tevergeefs zijn bestreden. Dergelijke niet of tevergeefs bestreden beslissingen zijn onaantastbaar geworden en binden de verwijzingsrechter, ook al is de in cassatie bestreden uitspraak door de Hoge Raad vernietigd.

Feiten

Het Hof gaat uit van de volgende feiten.

In 2006, 2007, 2008 en 2015 heeft Tesi c.s. brieven aan de Minister van VROMI, (voor 10-10-10 aan het bestuurscollege van het Eilandgebied Sint Maarten), gezonden met daarin elke keer het volgende verzoek. In de brief van 5 januari 2015:

“Our letter indicated that purposed land space and the projected plans outlining a “Five Star Hotel, a Casino” incorporated with an attractive commercial area with amenities inducing to both our locals and tourist guests, with ample parking.

Our main request was and still is to acquire from government a parcel of land adjacent to our property (see layout). This parcel of land is the property of the island Government and therefore we are respectfully applying to the respective department to obtain such via long lease for the additional space to pursue our project.”

Het Land heeft een gedeelte van de door Tesi c.s. begeerde percelen grond aangewezen als parkeerterrein. In een beleidsstuk van het Land uit 2014 met de titel: ”Construct parking Lot [wijk 1]” komen onder andere de volgende passages voor:

“Problem Statement:

Insufficient yet safe and comfortable parking for tourists, beach goers and the general public during peak hours and busy night life in the [district 1].”

“Project Objective

The main objective of this project is to create and develop more parking for the [district 1] as development increases in the district.

The allocation of approximate 3561 m2 of property will create approximately 175 parking spaces and 6 disable spaces.”

Het Land Sint Maarten heeft een openbare aanbesteding uitgeschreven voor de aanleg van dit parkeerterrein. Het parkeerterrein is in 2016 aangelegd.

In 2015 hebben er gesprekken plaatsgevonden tussen de Minister van VROMI en Tesi c.s.

In een intern ambtelijk advies van VROMI d.d. 14 augustus 2015 aan de Minister wordt onder andere het volgende vermeld:

“Decision Points:

- To not approve the request of the developer Tesi NV for a land-lease swap for property in [wijk 1] for tourist and resort development in exchange for property in [wijk 2] for development of a sewage treatment plant, based on the considerations mentioned in the elucidation to the advice.

- To inform the developer Tesi NV of the decision by means of a letter yet to be drafted, pursuant to the decision of the Minister of VROMI”

Bij brief van 18 november 2015 aan [resort 1] heeft de Minister van VROMI ([betrokkene 1]) onder meer het volgende bericht:

“Pursuant to you letter of intent dated November 10, 2015 the Government of St. Maarten is prepared to accept the transfer in full ownership of a parcel of land totaling 5,000m2 to be subdivided from a parcel of land located on the [straatnaam 1] in [wijk 2] described in [certificate of admeasurement 1], free of charge from Port de Plaisance Medical Center N.V.

In return, the Government of St. Maarten will issue multiple parcels of land (totaling approx…4,300m2) in long lease to Tesi N.V. located in [district 1] outlined in the attached drawing, based on conditions outlined in their respective decree(s). it is also mutually agreed upon that Tesi N.V. will be responsible for providing a minimum of 100 public parking spaces within your future development located in the [wijk 1] area.”

(…)

“it is my conviction that any development in our communities, benefit the community in which it is being undertaken. I am hereby requesting that during and after the construction of this resort, the community of [wijk 2] and [district 1] business be given due consideration to provide the services that will be needed.

On behalf of the people of St Maarten, I wish you much success in the future endeavors of the Princess Group, the Government of St Maarten stands ready to support you in realizing them.”

Bij besluit van 18 november 2015 heeft de Minister van VROMI besloten aan Tesi N.V. de in voormelde brief aangeduide rechten van erfpacht uit te geven. De canon bedraagt NAf 25.722,00 per jaar (NAf 6,00 per m2). Op of omstreeks 20 november 2015 is dit bedrag door Tesi N.V. aan de Ontvanger van het Land Sint Maarten betaald.

Notaris mr. Tjon Ajong heeft de conceptakte om de erfpachtrechten aan Tesi N.V. over te dragen opgesteld.

In een ambtelijk advies van 3 december 2015 is het volgende geschreven over een motie tegen het Kabinet d.d. 30 september 2015, aangenomen door de Staten:

“Het Kabinet Gumbs werd op 30 september 2015 geconfronteerd met een motie van wantrouwen van de Staten van Sint Maarten tegen alle leden van het Kabinet, dat met een meerderheid van de Staten van Sint Maarten is aangenomen. De Staten van Sint Maarten hebben vervolgens op 28 oktober 2015 in een aangenomen motie specifiek uitgesproken, dat het demissionair Kabinet geen besluiten mag nemen die het Land Sint Maarten, en de contractpartijen binden, onder meer inzake: (-) “het ruilen van overheidsgrond, specifiek gelegen nabij het gebied thans genoemd [wijk 1], voor eigendom (onroerende goederen) gelegen op of nabij het Port de Plaisance Hotel ”

Op 10 december 2015 heeft de heer [SG 1], Secretaris-Generaal van VROMI, aan de notaris per e-mail laten weten dat hij niet in de positie is de voormelde overdrachtsakte te ondertekenen.

Bij brief van 16 december 2015 heeft de nieuwe Minister van VROMI (de heer [man 1]) aan Tesi N.V. onder andere bericht dat:

het besluit tot uitgifte in erfpacht van voormelde percelen d.d. 18 november 2015 door hem “nul and void by law” wordt geacht;

deze akte naar haar inhoud en strekking namelijk “contrary to good morals or the public order” is;

er sprake is van strijd met de goede zeden omdat: “Agreements of which compliance will lead to a transgression of a lawful prohibition are considered to be contrary to good morals”;

er bovendien strijd is met de goede zeden omdat: “Contrary to good morals is considered as well the situation wherein the interest of third parties are disadvantaged in an unreasonable way.”;

er sprake is van strijd met de openbare orde vanwege zogenaamd afscheidsbeleid als bedoeld in de jurisprudentie van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en Bonaire, Sint Eustatius en Saba (hierna: het Gemeenschappelijk Hof): Minister [betrokkene 1] heeft het uitgiftebesluit genomen in strijd met een door de Staten op 28 oktober 2015 aangenomen motie.

Deze gronden worden in de brief gemotiveerd toegelicht.

Door Tesi c.s. zijn vervolgens conservatoire beslagen op de percelen grond gelegd waarop de grondruil ziet.

De procedure bij het Gerecht

Tesi c.s. heeft gevorderd:

het Land te gebieden om de overeenkomst tussen partijen onverkort na te komen door aan Tesi N.V. het recht van erfpacht op een perceel gelegen in [district 1] ter grootte van ongeveer 4.287 m2, zoals nader omschreven in meetbrief nummers [meetbrief nummers 1 t/m 5] onder de overeengekomen voorwaarden en bepalingen, te verlenen;

het Land te gebieden om binnen twee dagen, althans een in goede justitie te bepalen termijn na betekening van het vonnis, de notariële akte te passeren met bepaling dat indien het Land zijn medewerking niet verleent, dit vonnis in de plaats treedt van die medewerking;

een en ander op straffe van een dwangsom;

het Land te veroordelen in de proceskosten.

Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vorderingen van Tesi c.s. afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten.

Verdere beoordeling in hoger beroep

De Minister is bevoegd tot uitgifte van de gronden in erfpacht

Het Land heeft onder meer als verweer gevoerd dat de Minister in dit geval van grondruil niet bevoegd was tot uitgifte van de percelen in erfpacht. De Hoge Raad heeft bij voormeld arrest van 20 december 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1906) hierover onder meer als volgt overwogen:

‘op grond van art. 1 Lv is de minister van VROMI bevoegd tot uitgifte van gronden in erfpacht. Het Hof heeft ten onrechte geoordeeld dat (ook) hoofdstuk III van de Lv, waartoe artikel 27 behoort, van toepassing is op de bevoegdheid van de minister tot uitgifte van gronden in erfpacht.’

Het Hof dient in deze verwijzingsprocedure na cassatie uit te gaan van deze beslissing van de Hoge Raad en dat betekent dat de Minister ook in dit geval van grondruil bevoegd moet worden geacht tot uitgifte van de percelen in erfpacht.

Geschilpunten die als gevolg van de vernietiging van het in cassatie bestreden vonnis weer open zijn komen te liggen

Het Land heeft verder de volgende verweren gevoerd:

De grondruil is in strijd met de openbare orde en de goede zeden en dus nietig. Het Land verwijst hierbij naar de jurisprudentie van het Hof omtrent afscheidsbeleid.

Het besluit van 18 november 2015 is nietig omdat een machtiging van de Ministerraad zoals voorgeschreven in de artt. 20 en 21 Rijkswet Financieel Toezicht ontbreekt.

Tussen partijen bestond geen wilsovereenstemming met betrekking tot de grondruil zodat geen overeenkomst tot stand is gekomen.

Het besluit van 18 november 2015 is strijdig met geldende en in voorbereiding zijnde planologische kaders.

Het Hof zal hierna eerst ingaan op het verweer dat het besluit in strijd is met de openbare orde en goede zeden.

Afscheidsbeleid

Bij uitspraak van 1 maart 2002, ECLI:NL: OGHNAA:2002:AE5267 heeft het Hof onder meer als volgt overwogen:

‘Dat vlak voor een bestuurswisseling inhoudelijk twijfelachtige of onvoldoende voorbereide besluiten worden genomen of toezeggingen gedaan, met als kenbaar motief het volgende bestuur, waarvan met aanneemt dat dit anders zou beslissen, voor een fait accompli te stellen, met de consequenties van dien voor de schaarse openbare goederen en middelen, is een misstand die zich met enige regelmaat voordoet hier te lande (…). Gesproken wordt wel van een ‘afscheidsbeleid’. Dit brengt, mede gelet op de kleinschaligheid van een gemeenschap als die van Sint Maarten, mee dat in voorkomende gevallen, in het algemeen belang ,een inhoudelijke rechterlijke controle op onder meer zuiverheid van oogmerk een extra accent dient te krijgen.

Het GEA heeft in de onderhavige zaak het besluit in strijd geacht met de openbare orde. Het Hof sluit zich hierbij aan. Het onderhavige ‘afscheidsbeleid’ is in dit geval een inbreuk op zo fundamentele beginselen van de rechtsorde en deugdelijk bestuur, dat nietigheid op haar plaats is. Het volgend bestuur zou onaanvaardbaar belemmerd worden in het in vrijheid uitoefenen van zijn publieke taak terzake.

Ook naar het ongeschreven recht van de Nederlandse Antillen past het een nog zittend bestuur, nadat de kiezer heeft gesproken en een nieuw bestuur van Andere signatuur op het punt staat aan te treden, een zekere mate van terughoudendheid ten aanzien van te nemen besluiten. Van het afwikkelen van een lopende zaak, in de zin van een niet-controversiële bestuurlijke routinekwestie, was in geen geval sprake. Evenmin van een urgente aangelegenheid die niet kon wachten op afhandeling.’

Bij uitspraak van 18 oktober 2011, ECLI:NL: OGHACMB:2011: BU3565 (X/Arubus) heeft het Hof onder meer als volgt overwogen:

“4.7.2 In de zaak in kort geding van de Postspaarbank - M. (GHvJNAA 10 december 2002, NJ 2003, 322) was het Hof voorshands van oordeel dat de overeenkomst van geldlening tussen partijen als nietig moet worden aangemerkt wegens strijd met de openbare orde. Daarbij was mede in aanmerking genomen dat beide partijen zich er ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst van bewust waren dat aanvraagster M. op grond van reguliere (deels van publiekrechtelijke aard zijnde) regels niet in aanmerking kwam voor de lening, maar dat de toezegging uitsluitend is gedaan als gevolg van de persoonlijke bemoeienis van de Minister van Verkeer en Vervoer.

In lijn met de hiervoor in rov. 4.7.1 en rov. 4.7.2 weergegeven jurisprudentie van het Hof (vgl. ook GHvJNAA 10 augustus 2010, LJN: BN4479) is naar het voorlopig oordeel van het Hof de arbeidsovereenkomst tussen partijen, waaronder ook het bepaalde over de schadeloosstelling, in strijd met de openbare orde. Uit hetgeen hiervoor in rov. 4.4.1 tot en met 4.6.5 is overwogen, kan worden afgeleid dat er sprake is van een vorm van politiek favoritisme in het zicht van de verkiezingen van 2009 waarna [appellant] zou aftreden als Statenlid. Wegens strijd met de openbare orde wordt de arbeidsovereenkomst van rechtswege door nietigheid getroffen. Zo over strijd met de openbare orde anders moet worden geoordeeld, is het naar het voorlopig oordeel van het Hof in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [appellant] verder (hij is van 1 januari 2009 tot 1 oktober 2010 in dienst geweest van Arubus) zou worden bevoordeeld door de arbeidsovereenkomst. Beide oordelen zouden tot afwijzing van de (gewijzigde) vorderingen leiden.

Het Hof zal partijen in de gelegenheid stellen om zich bij akte uit te laten over voorgaande voorlopige oordelen. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.”

Bij de vervolg uitspraak inzake X/Arubus van 17 januari 2012, ECLI:NL:OGHAM CB:2012:BY0947 heeft het Hof onder meer als volgt overwogen:

“2.7 Op grond van al het voorgaande in onderling verband bezien, komt het Hof tot de conclusie dat de arbeidsovereenkomst tussen partijen als geheel een inbreuk oplevert op zo fundamentele beginselen van de rechtsorde, dat op de voet van artikel 3: 40 lid 1 BW strijd met de openbare orde moet worden aangenomen.

De rechter heeft hier te lande een bijzondere maatschappelijke positie, welke wel van die “hoeder van het publieke fatsoen” is genoemd. Politiek favoritisme in het zicht van de verkiezingen als het onderhavige, met de consequenties van dien voor de schaarse publieke middelen, is een misstand waarop slechts de sanctie van (algehele) nietigheid van de overeenkomst past. Zoals uit de stukken blijkt wordt Arubus gefinancierd door het Land Aruba, terwijl Arubus op grond van de overeenkomst aan [appellant] een inkomen ter hoogte van zijn inkomen als Statenlid diende te betalen tot aan zijn pensioen, ongeacht of hij hiervoor werkzaamheden zou verrichten, welk bedrag [appellant] heeft berekend op in totaal Afl (…)”

Bij uitspraak van 5 december 2023, ECLI:NL: OGHACMB:2023:308 heeft het Hof onder meer als volgt overwogen:

‘Inmiddels-tijdens de onderhavige procedure- is door de Hoge Raad het Didam-arrest gewezen (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778). Het Hof vraagt zich af of geschillen als de onderhavige voortaan niet beter beoordeeld kunnen worden aan de hand van de maatstaven van dat arrest dan aan de hand van het in de Caribische rechtspraak ontwikkelde begrip ‘afscheidsbeleid’, en welke betekenis aan laatstgenoemd begrip (dat niet artikel 3:14 BW als wettelijke grondslag heeft, maar artikel 3:40 BW) (nog) toekomt na het Didamarrest. (..). ‘

Bij arrest van 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661 (Didam II) heeft de Hoge Raad onder meer als volgt overwogen:

‘3.2.3 De Didam-regels zijn, met toepassing van artikel 3:14 BW, gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (…). Handelen door een overheidslichaam in strijd met die regels levert geen strijd op met een dwingende wetsbepaling zoals bedoeld in art. 3:40 lid 2 BW. De Didam-regels hebben ook niet de strekking om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen met nietigheid of vernietigbaarheid te treffen. Een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, is dan ook niet op die grond nietig of vernietigbaar. (…).’

Bij uitspraak van 1 april 2025, ECLI:NL:OGHACMB:2025:67 heeft het Hof onder meer als volgt overwogen:

‘2.6 Bij GHvJ 1 maart 2002, ECLI:NL:OGHNAA:2002:2 (Court Yard/Eilandgebied Sint Maarten) heeft het Hof overwegingen gegeven over een verschijnsel dat het Hof heeft aangeduid als afscheidsbeleid en dat het omschreven heeft, verkort weergegeven, als de praktijk dat een landsbestuur vlak vóór een bestuurswisseling inhoudelijk twijfelachtige of onvoldoende voorbereide besluiten neemt en toezeggingen doet om het volgende bestuur voor een fait accompli te stellen. Bij GHvJ 5 december 2023, ECLI:NL:OGHACMB:2023:308 (Ocean Eco Cleaning/Land Aruba) heeft het Hof de vraag gesteld of geschillen over dergelijke besluiten en toezeggingen voortaan niet beter beoordeeld kunnen worden aan de hand van de maatstaven van HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam I). Inmiddels is HR 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661 (Didam II) uitgesproken. Daarin heeft de Hoge Raad onder meer overwogen dat handelen door een overheidslichaam in strijd met de Didam-regels (waaronder in elk geval valt: verkoop van een onroerende zaak in strijd met het gelijkheidsbeginsel) geen strijd oplevert met een dwingende wetsbepaling zoals bedoeld in art. 3:40 lid 2 BW, en dat de Didam-regels ook niet de strekking hebben om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen met nietigheid of vernietigbaarheid te treffen.

Indien de overheid een onroerende zaak verkoopt (of grond in erfpacht uitgeeft) in strijd met het gelijkheidsbeginsel (zoals het geval is bij een voorkeursbehandeling), is die enkele omstandigheid blijkens de rechtspraak van de Hoge Raad niet voldoende om strijd met de openbare orde aan te nemen. Bijkomende omstandigheden kunnen ertoe leiden dat strijd met de openbare orde wel moet worden aangenomen. Hierbij kan acht worden geslagen op onder meer:

a. de vraag of de overheid dit doet om een volgend bestuur voor een fait accompli te stellen;

b. de ernst van de schending van het gelijkheidsbeginsel en de ernst van de gevolgen daarvan, onder meer voor de (schaarse) openbare goederen en middelen;

c. de kennis die elk van partijen bij de verkoop of uitgifte in erfpacht (hierna: de transactie) hebben of behoren te hebben met betrekking tot de hiervoor onder a en b genoemde gezichtspunten.

d. de ernst van het verwijt dat gemaakt kan worden aan degenen die betrokken zijn bij de totstandkoming van de transactie;

e. de mate waarin belangen van derden en/of het algemeen belang door de transactie geschaad worden;

f. de mate waarin de transactie politieke aspecten heeft;

g. de mate waarin de transactie berust op onvoldoende voorbereiding aan de zijde van de overheid;

h. de verdere omstandigheden van het geval.

Tegen deze laatste uitspraak is op 7 mei 2026 beroep in cassatie ingesteld.

Stellingen van partijen over toetsing aan de openbare orde

Het Land heeft in deze zaak aangevoerd dat het besluit van 18 november 2015 in strijd is met de openbare orde en goede zeden en dat als volgt onderbouwd:

- Uit verschillende concepten van ontwikkelingsplannen blijkt dat het al jaren de bedoeling is dat op de percelen publieke parkeergelegenheid komt. Het is dus in strijd met die geldende bestemmingsvoorschriften om daar een hotel te bouwen, zoals Tesi c.s. wil. Er is behoefte aan 350-400 openbare parkeerplekken. Inmiddels blijkt dat van de parkeerplekken die Tesi c.s. wil aanleggen er slechts 50 openbaar zijn, dat is dus niet voldoende.

- Het besluit van 18 november 2015 is genomen na een intern negatief ambtelijk advies en nadat de Staten op 30 september 2015 het vertrouwen in de regering hebben opgezegd.

- De Staten hebben bovendien op 28 oktober 2015 een motie aangenomen dat het demissionaire kabinet geen besluiten mag nemen die het Land SXM en de contractspartijen binden, waarbij expliciet genoemd is het ruilen van overheidsgrond, gelegen nabij het gebied [wijk 1], voor eigendom gelegen op of nabij het Port de Plaisance Hotel.

- Aan het besluit van 18 november 2015 zijn geen jarenlange onderhandelingen over de uitgifte in erfpacht voorafgegaan. Nadat een aanvraag is gedaan hebben partijen namelijk pas op 17 juli 2015 hierover gesproken.

- Het besluit is ook in strijd met geldende algemeen verbindende voorschriften.

- Op grond van al deze feiten en omstandigheden, waarvan Tesi c.s. op de hoogte was, is het besluit in strijd met de openbare orde.

Tesi c.s. heeft hier het volgende tegenin gebracht. Het negatief ambtelijk advies van 14 augustus 2015 berust op onjuiste uitgangspunten, namelijk dat Tesi c.s. op het perceel geen resort zal kunnen aanleggen, Tesi c.s. te weinig parkeerplaatsen zou aanleggen, het Land niet elders parkeerplaatsen kan aanleggen, de grond die het Land in ruil verkrijgt niet geschikt is voor de aanleg van een rioolwaterzuiveringsinstallatie en dat het Land een geschikte locatie voor die installatie in eigendom heeft. Afgezien daarvan was dat advies niet doorslaggevend omdat op 2 oktober 2015 ook een positief advies door de Minister is afgegeven. Bovendien waren er ook andere adviezen waarin het Land inzage weigert. Vanwege de grondruil was sprake van een win-winsituatie waar schaarse openbare middelen bij gebaat zouden zijn. Ook betrof het een goed voorbereide transactie. Het verzoek van Tesi c.s. dateerde al van 2006, dus het traject liep al langere tijd. In een demissionaire periode mogen lopende zaken worden afgehandeld. Tesi c.s. was niet op de hoogte van de moties van de Staten. Evenmin was er volgens Tesi c.s. op dat moment sprake van een aanstaande regeringswissel.

Oordeel Hof: het besluit is in strijd met de openbare orde

Met inachtneming van de onder 2.8 tot en met 2.12 vermelde rechtspraak is het Hof op grond van het navolgende van oordeel dat het besluit in strijd is met de openbare orde als bedoeld in artikel 3:40 lid 1 BW.

Het verzoek van Tesi c.s. om het perceel land te kunnen verwerven dateert, zoals Tesi c.s. stelt, weliswaar van 2006, maar niet in geschil is dat de kwestie pas met de gesprekken tussen Tesi c.s. en de Minister in juli 2015 op gang is gekomen en in een stroomversnelling is geraakt. Tesi c.s. heeft niet feitelijk onderbouwd dat partijen reeds eerder intensief in dit dossier samenwerkten. Hoewel Tesi c.s. in 2006, 2007, 2008 en 2015 brieven heeft gestuurd aan de Minister, vonden de eerste besprekingen pas plaats na de brief van 5 januari 2015, namelijk in juli 2015.

De daaropvolgende maand, op 14 augustus 2015, werd een negatief ambtelijk advies uitgebracht. Ruim een maand later nam de Staten een motie van wantrouwen aan tegen het zittende kabinet, waarvan de Minister deel uitmaakte. Vanaf dat moment was de Minister dus demissionair. Weer een maand later, op 28 oktober 2015, nam de Staten opnieuw een motie aan, waarin specifiek werd uitgesproken dat het demissionaire kabinet geen besluiten mocht nemen die het Land Sint Maarten en de contractspartijen binden, onder meer inzake het ruilen van overheidsgrond, gelegen nabij het gebied [wijk 1], voor eigendom gelegen op of nabij het Port de Plaisance Hotel. Dit betreft het gebied waar het in deze zaak om gaat.

Gelet op deze moties had de demissionaire Minister moeten afzien van het nemen van het besluit. Uit ongeschreven staatsrecht volgt dat een demissionair kabinet lopende zaken kan afhandelen, maar dat geldt niet voor controversiële kwesties. Deze kwestie moet als controversieel worden aangemerkt omdat de Staten nu juist uitdrukkelijk een negatieve motie hierover hebben aangenomen. Gesteld noch gebleken is dat sprake was van een zodanig urgente kwestie dat de vorming van een nieuwe regering niet kon worden afgewacht.

Het kan niet anders dan dat de Minister, door onder voormelde omstandigheden het besluit toch door te zetten, hiermee een volgend bestuur voor een fait accompli heeft willen stellen, door Tesi c.s. tegemoet te komen zolang hij dat nog kon doen. Deze vorm van politiek favoritisme in het licht van de verkiezingen is een misstand die zich in Sint Maarten vaker heeft voorgedaan en waartegen in een kleinschalige gemeenschap als Sint Maarten stevig opgetreden moet worden. Dat er geen bestuurswissel aanstaande was, zoals Tesi c.s. heeft gesteld, volgt het Hof niet. Het kabinet was immers demissionair en Tesi c.s. heeft niet onderbouwd waarom onder die omstandigheden niet een bestuurswissel kon worden verwacht.

Dat het besluit van de Minister (uitsluitend) als kenbaar motief had het opvolgend bestuur, waarvan kennelijk werd aangenomen dat dit anders zou beslissen, voor een fait accompli te stellen, volgt ook uit de volgende omstandigheden die het Land heeft aangevoerd en Tesi c.s. onvoldoende gemotiveerd heeft betwist:

a. het besluit is onvoldoende voorbereid omdat er geen bouwplannen voor een resort zijn voorgelegd; en

b. het besluit is in strijd met interne negatieve ambtelijke adviezen, die er op gebaseerd zijn dat de grondruil niet voldoet aan geldende bestemmingsvoorschriften.

Gelet op de kleinschaligheid van Sint Maarten en de interesse van Tesi c.s. voor de verwerving van haar buurperceel gaat het Hof ervan uit dat de moties in de Staten Tesi c.s. niet kunnen zijn ontgaan. Dat betekent dat Tesi c.s. niet de gerechtvaardigde verwachting mocht hebben dat het besluit van de Minister zonder meer zou worden uitgevoerd.

Nu het besluit van 18 november 2015 gelet op voorgaande omstandigheden is genomen in strijd met fundamentele staatsrechtelijke normen komt het in strijd met de openbare orde en is het besluit daarom nietig (op grond van artikel 3:40 lid 1 BW). Dat de belangen van Tesi c.s. worden geschaad doordat de deal niet doorgaat is evident, maar het algemeen belang (dat er wordt gehandeld conform beleidsregels en conform staatsrechtelijke normen) weegt zwaarder. [betrokkene 1] heeft gesteld dat het besluit is genomen conform het gevoelen van de Ministerraad, maar dat doet hier niet aan af.

Gelet op deze conclusie doen de hiervoor in 2.16 weergegeven stellingen van Tesi c.s. niet meer ter zake en behoeven deze daarom geen bespreking meer. Hetzelfde geldt voor de overige verweren van het Land.

Slotsom

Het hoger beroep faalt en het bestreden vonnis wordt bevestigd. Tesi c.s. wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep en van de procedure na cassatie

BESLISSING:

Het Hof:

- bevestigt het bestreden vonnis;

- veroordeelt Tesi c.s. in de proceskosten aan de zijde van het Land in hoger beroep gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op:

voor cassatie: Cg 337,50 aan verschotten en Cg 6.000,- aan gemachtigdensalaris,

na cassatie: Cg 6.000,- aan gemachtigdensalaris;

- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, E.M. van der Bunt en C.G. ter Veer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 26 augustus 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.