ECLI:NL:OGHACMB:2026:61

Deze zaak gaat over de gevolgen van de beëindiging van een huurovereenkomst: is een vergoeding verschuldigd voor de achterlating van aangebrachte verbeteringen (waaronder een carwash) en moet de borgsom worden terugbetaald? Het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: het Gerecht) heeft beide vragen met ja beantwoord. Het Hof vernietigt het vonnis van het Gerecht en kent alleen een vergoeding voor de carwash en de borgsom toe.

Feiten

3.1.1 Partijen - [geïntimeerde] als huurder en [appellant] als verhuurder - zijn in september 2015, mondeling, een huurovereenkomst met elkaar aangegaan. De looptijd was één jaar, derhalve eindigend in september 2016. Gehuurd werd een perceel land aan de [adres A] in Sint Maarten. Door [geïntimeerde] is toen een borgsom betaald van USD 4.000.

3.1.2 Op 9 augustus 2016 hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten. Deze werd schriftelijk vastgelegd. Het object van huur was (nagenoeg) hetzelfde als bij de eerdere overeenkomst, namelijk een perceel land aan [adres B] in Sint Maarten, bestaande uit de kadastrale nummers 167/1989 en 049/2014. De looptijd was van 1 september 2016 tot 1 september 2021. De huurprijs bedroeg USD 1.500 per maand.

3.1.3 [geïntimeerde] heeft het gehuurde voorafgaand aan 1 september 2021 verlaten.

3.1.4 [geïntimeerde] exploiteerde op het gehuurde een carwash onder de naam ‘[NAAM]’.

3.1.5 In opdracht van [geïntimeerde] is door Independent Consulting Engineers een taxatie uitgevoerd van de verbeteringen/investeringen die [geïntimeerde] heeft aangebracht/gedaan op het gehuurde perceel. In het rapport van 15 januari 2021 wordt de waarde daarvan, exclusief de grond, getaxeerd op een bedrag van

USD 80.000. Indien de carwash niet wordt meegerekend, bedraagt de waarde van de verbeteringen volgens dit rapport USD 72.000.

De vordering van [geïntimeerde], het verweer van [appellant] en het vonnis van het Gerecht

3.2.1 [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, voor zover in hoger beroep nog van belang, gesteld dat hij, in 2016, een kaal perceel heeft gehuurd en dat hij met toestemming van [appellant] daarop verbeteringen heeft aangebracht. Het perceel is ontwikkeld tot een klein commercieel centrum met een bar, een restaurant, een kantoor, een salon en een carwash. Deze verbeteringen zijn bij het einde van de huurovereenkomst achtergebleven bij [appellant]. Daardoor is [appellant] ongerechtvaardigd verrijkt tot een bedrag van USD 80.000 en is [geïntimeerde] tot dat bedrag ongerechtvaardigd verarmd. Bovendien heeft [appellant] nagelaten de borgsom van USD 4.000 terug te betalen. Aldus [geïntimeerde].

3.2.2 [appellant] heeft betwist toestemming te hebben gegeven voor het aanbrengen van andere veranderingen en toevoegingen dan de carwash. Ook heeft hij betwist dat die veranderingen en toevoegingen, behoudens de carwash, door [geïntimeerde] zijn aangebracht en betaald. Voor de borgsom beroept hij zich op verjaring.

3.2.3 Het Gerecht heeft de vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking toegewezen tot een bedrag van USD 30.000 en [appellant] ook veroordeeld tot terugbetaling van de borgsom van USD 4.000, onder verwerping van het beroep op verjaring.

De grieven van [appellant] en de bespreking daarvan

3.3.1 In de grieven van [appellant] worden de volgende thema’s aan de orde gesteld:

ad a: de toestemming (grief 1)

3.3.2 In artikel 7:216 lid 2 BW is bepaald dat de huurder niet verplicht is bij het einde van de huur geoorloofde veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken.

3.3.3 Het Gerecht heeft vastgesteld (rov 4.2) dat niet in geschil is dat op het gehuurde veranderingen en toevoegingen zijn aangebracht, zoals een carwash, een bar, een restaurant, een kantoor en een salon. Ook in hoger beroep is dat niet in geschil. Evenmin is in geschil dat [appellant] toestemming heeft verleend voor het bouwen van de carwash.

3.3.4 [appellant] betwist in zijn eerste grief dat zijn toestemming op meer zag dan de carwash. Bij de beoordeling van die betwisting staat voorop dat op [geïntimeerde], die stelt dat [appellant] ook voor de overige veranderingen en toevoegingen aan hem toestemming heeft verleend, de stelplicht en bewijslast van zijn stelling rusten.

3.3.5 Door het Land Sint Maarten is een bouwvergunning verleend ‘to construct a commercial building’ op het gehuurde. De aanvraag voor deze bouwvergunning is mede ondertekend door [appellant]. Dat die bouwvergunning (in ieder geval) zag op de carwash is niet in geschil.

3.3.6 Uit de bouwvergunning blijkt niet dat met ‘commercial building’ meer is bedoeld dan die carwash. Een nadere omschrijving van het object van de vergunning ontbreekt en bijlagen (tekeningen, bijvoorbeeld) waaruit dat zou kunnen worden afgeleid ontbreken. Ook de bij GEBE gedane aanvraag voor aansluiting van water en elektriciteit op het gehuurde is mede door [appellant] ondertekend. Dat die aansluiting voor meer bedoeld was dan de carwash blijkt daaruit niet. Slechts het aan te sluiten adres wordt daarin genoemd.

3.3.7 Daargelaten de vraag of de als productie 16 door [geïntimeerde] overgelegde verklaring daadwerkelijk, zoals [geïntimeerde] stelt maaar [appellant] betwist, door [appellant] is getekend, geldt dat daaruit van meer dan toestemming voor een carwash evenmin blijkt. In die verklaring staat immers slechts dat [appellant] toestemming geeft ‘to construct and/or build on property admeasurement number [NUMMER] and [NUMMER] (…)’. Wat het object van die constructie en dat bouwen was is niet nader omschreven.

3.3.8 Indien juist is dat [appellant] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst heeft kunnen zien welke veranderingen en toevoegingen werden aangebracht kan uit het enkele feit dat hij daartegen geen bezwaar heeft gemaakt, zonder aanvullende feiten en omstandigheden, die ontbreken, niet worden afgeleid dat hij impliciet toestemming gaf voor die veranderingen en toevoegingen. Daarbij is mede van belang dat toestemming geven voor de verhuurder inhoudt aanvaarding van de mogelijkheid bij het einde van de huur een vergoeding verschuldigd te zijn. Dat kan belastend zijn en is mede reden niet al te gemakkelijk aan te nemen dat niets doen toestemming impliceert.

3.3.9 De conclusie op dit onderdeel is dat slechts van toestemming voor de carwash kan worden uitgegaan. Dat voor meer dan die carwash toestemming is verleend is onvoldoende onderbouwd. Bovendien is geen ter zake dienend bewijsaanbod op dat onderdeel gedaan. Grief 1 slaagt.

Ad b: de ongerechtvaardigde verrijking (grieven 2 en 3)

3.3.10 In artikel 7:216 lid 3 BW is bepaald dat de huurder voor geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na de huur niet ongedaan gemaakt worden vergoeding kan vorderen voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat. In dat laatste artikel is bepaald dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander verplicht is, voor zover dat redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking.

3.3.11 Met betrekking tot de vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, moet worden vooropgesteld dat deze vraag slechts bevestigend kan worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht.

3.3.12 Gelet op wat hiervoor werd overwogen over de toestemming is nu nog slechts aan de orde de vraag of [appellant] ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van [geïntimeerde] met betrekking tot de carwash.

3.3.13 Niet in geschil is dat de carwash bij het einde van de huur gebleven is waar deze was en aldus door [appellant] werd verworven. [geïntimeerde] was niet verplicht de carwash te verwijderen. Dat hij dat niet gedaan heeft kan hem dus niet worden tegengeworpen. Aan de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] de apparatuur in ieder geval had kunnen verwijderen komt daarom geen betekenis toe.

3.3.14 De huurovereenkomst kende geen verlengingsmogelijkheid. Deze eindigde dus na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode van vijf jaar. Aannemelijk is dat, zoals [appellant] stelt, de carwash in die periode wel (boekhoudkundig) kon worden afgeschreven. Dat neemt echter niet weg dat de carwash op datum einde huur nog wel een waarde vertegenwoordigde. In het op verzoek van [geïntimeerde] opgestelde taxatierapport is de waarde van alle getaxeerde veranderingen en toevoegingen getaxeerd op USD 80.000. Exclusief de carwash is die waarde getaxeerd op USD 72.000. De waarde van uitsluitend de carwash is dus getaxeerd op USD 8.000. Voldoende aannemelijk is daarmee dat de de carwash voor [geïntimeerde] en daarmee voor [appellant] bij het einde van de huur die waarde vertegenwoordigde. Dat bedrag is daarom toewijsbaar. Het is redelijk om het bedrag dat [geïntimeerde] tijdens de huur heeft terugverdiend op zijn investering in de carwash te stellen op de afschrijvingen.

3.3.15 Het voorgaande in onderling verband bezien brengt mee dat van een ongerechtvaardigde verrijking van [appellant] ten koste van [geïntimeerde] behoudens ten aanzien van de carwash niet kan worden uitgegaan, dit tot het bedrag van USD 8.000. De grieven 2 en 3 slagen dus grotendeels.

Ad c: de borgsom (grief 4)

3.3.16 Niet in geschil is dat [geïntimeerde], rondom het aangaan van de eerste huurovereenkomst tussen partijen, een borgsom van USD 4.000 heeft betaald. Evenmin is in geschil dat terugbetaling niet heeft plaats gevonden.

3.3.17 In eerste aanleg beriep [appellant] zich op verjaring van de vordering van [geïntimeerde], in hoger beroep stelt hij dat hij niet hoeft terug te betalen omdat hij gerechtigd was tot verrekening met een door [geïntimeerde] tijdens die eerste huurovereenkomst opgelopen achterstand in betaling. [geïntimeerde] betwist dat van enige gehoudenheid tot huurbetaling en dus van enige achterstand sprake was omdat [appellant] hem niet het genot van het gehuurde verschafte.

3.3.18 De gegrondheid van het verrekeningsverweer van [appellant] is niet op eenvoudige wijze vast te stellen (artikel 6:136 BW). Omdat het recht van [geïntimeerde] op teruggave van zijn borgsom vast staat en zijn vordering op dat punt dus voor toewijzing in aanmerking komt is die vordering terecht toegewezen door het Gerecht. Grief 4 slaagt niet.

Slotsom

3.3.19 Grief 1 slaagt, de grieven 2 en 3 slagen grotendeels, grief 4 slaagt niet. Ondanks dit laatste zal het vonnis waarvan beroep, ter wille van de duidelijkheid, geheel worden vernietigd. De vergoeding voor de carwash en de borgsom kunnen en zullen dan in dit vonnis worden toegewezen.

3.3.20 [geïntimeerde] is de overwegend in het ongelijk gestelde partij en wordt daarom veroordeeld in de proceskosten van [appellant] in beide instanties. Deze bedragen:

Eerste aanleg

Het Hof:

vernietigt het vonnis van het Gerecht van 14 mei 2024 en doet opnieuw recht als volgt:

veroordeelt [appellant] aan [geïntimeerde] te betalen de somma van USD 8.000 én

USD 4.000, vermeerderd met de wettelijke rente daarover met ingang van 14 mei 2024;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure aan de zijde van [appellant] gevallen en begroot deze op

verklaart dit vonnis ten aanzien van de uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst of het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, W.P.M. ter Berg en H.E. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 18 maart 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.