Artikel 3, tweede lid, onder d, van het EOP
4. In artikel 3, tweede lid, onder d, van het EOP staat: ‘Indien bouwvergunning wordt aangevraagd voor bebouwing met een grotere bouwhoogte dan acht meter, dient een afweging plaats te vinden tussen het met die grotere bouwhoogte te dienen belang en de mogelijke hinder of ontsiering voor de omgeving, welke door die grotere bouwhoogte kan ontstaan.’
Anders dan appellanten betogen, is er geen ruimte om deze bepaling exceptief te toetsen aan het rechtszekerheidsbeginsel. Het EOP is in 1995 vastgesteld bij eilandsverordening en heeft thans de status van een landsverordening. Daarover heeft het Hof in de uitspraak van 7 september 2022, ECLI:NL:OGHACMB:2022:83, overwogen dat artikel 101 van de Staatsregeling zo moet worden uitgelegd dat de rechter deze verordeningen alleen mag toetsen aan klassieke grondrechten en dus (onder meer) niet aan algemene rechtsbeginselen en (ander) ongeschreven recht. Ook heeft het Hof in die uitspraak toegelicht dat regelingen van gelijke rang niet aan elkaar getoetst kunnen worden en dat het EOP daarom niet aan de EROC kan worden getoetst.
Zoals het Hof verder heeft overwogen in onder meer de genoemde uitspraak, staat het de rechter wel vrij om in bepaalde (groepen van) gevallen een wetsbepaling buiten toepassing te laten op de grond dat toepassing van die bepaling in verband met daarin niet verdisconteerde omstandigheden in strijd zou komen met een fundamenteel rechtsbeginsel. Indien sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle zijn verdisconteerd in de afweging van de wetgever, kan aanleiding bestaan om tot een andere uitkomst te komen dan waartoe toepassing van de wettelijke bepaling leidt. Dat is het geval indien die niet verdisconteerde bijzondere omstandigheden de toepassing van de wettelijke bepaling zozeer in strijd doen zijn met algemene rechtsbeginselen of (ander) ongeschreven recht dat die toepassing achterwege moet blijven. Het Hof volgt appellanten niet in het betoog dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden die door de wetgever niet zijn verdisconteerd, omdat de wetgever niet zou hebben voorzien dat ook bouwwerken met een hoogte van veel meer dan 8 meter vergund zouden kunnen worden. In de toelichting op het EOP, onder 1.2 is immers opgenomen dat het gaat om globale bestemmingen die zo flexibel moeten zijn dat onvoorziene mogelijkheden voor investeringen niet door het plan worden uitgesloten. Onder 1.4 is opgenomen dat de globale bestemmingsvoorschriften een grote mate van vrijheid geven om in te spelen op zich in de praktijk voordoende situaties. Deze globaliteit en flexibiliteit brengen met zich dat niet alles van tevoren vaststaat en dat meerdere interpretaties mogelijk zijn, zo staat in de toelichting. Aldus heeft de wetgever bewust ervoor gekozen om bouwhoogten van (veel) meer dan 8 meter mogelijk te maken. Bovendien heeft de wetgever in artikel 3, tweede lid, onder d, van het EOP voorgeschreven dat een belangenafweging moet plaatsvinden als de bouwhoogte van 8 meter wordt overschreden. Daarmee zijn de bouwmogelijkheden niet ongelimiteerd maar zijn zij afhankelijk van een belangenafweging in het concrete geval.
Het betoog slaagt niet.
De verrichte belangenafweging
Appellanten komen tevergeefs op tegen het oordeel van het Gerecht over de afweging die de minister heeft gemaakt tussen enerzijds het belang van Gran Canari bij een grotere bouwhoogte dan 8 meter en anderzijds de mogelijke hinder en ontsiering daarvan voor de omgeving.
Zoals ook is toegelicht in de Nota, kan van ontsiering sprake zijn als zichtlijnen worden belemmerd. Appellanten hebben echter niet aannemelijk gemaakt dat het zichtverlies door de overschrijding van de bouwhoogte van 8 meter van dien aard is dat de minister de belangenafweging in hun voordeel had moeten laten uitvallen. Zij hebben geen objectieve gegevens overgelegd waaruit dat kan worden afgeleid. Daarbij geldt dat enige mate van ontsiering geduld moet worden, omdat er geen recht op vrij uitzicht bestaat. Bovendien bevat het ROP-advies in de bijlage een zichtlijnenstudie, waaruit blijkt dat bij het ontwerpen en positioneren van de bouwblokken specifiek rekening is gehouden met de zichtlijnen vanaf het terrein van appellant 1. Het Hof volgt verder het Gerecht in het oordeel dat ook met een bouwhoogte van maximaal 8 meter er verlies van uitzicht zou zijn geweest, omdat het bouwwerk wordt geplaatst op een perceel dat hoger ligt dan de omliggende percelen.
De gestelde waardedaling van de woningen van appellanten kan bij de belangenafweging worden betrokken. Daarbij geldt wel dat het gaat om de waardedaling die optreedt als gevolg van de overschrijding van de bouwhoogte van 8 meter. Het Hof volgt de conclusie uit de door appellanten in hoger beroep overgelegde brief van een taxateur dat de woning van appellant 1 Cg 400.000.- minder waard wordt door de overschrijding van de bouwhoogte, niet. Zoals Gran Canari terecht heeft aangevoerd, is de taxateur niet op basis van objectieve uitgangspunten tot deze conclusie gekomen, maar op basis van door appellanten verstrekte informatie, waaronder een door henzelf opgestelde schets van het uitzicht, waarin de bouwhoogte overigens ook met een halve meter naar boven is afgerond. Al aangenomen dat realisering van het bouwplan zal leiden tot enige waardedaling van de woningen van appellanten hebben zij hiermee niet onderbouwd dat sprake is van een dusdanige waardedaling van hun woningen, dat de minister had moeten concluderen dat de belangenafweging in hun voordeel uitvalt.
Appellanten betogen daarnaast tevergeefs dat onvoldoende is onderbouwd waarom de grotere bouwhoogte nodig is om het project technisch en financieel haalbaar te maken, in het bijzonder wat betreft het realiseren van penthouses en de aanleg van een technische ruimte als een extra verdieping in plaats van een inpandige aanleg. Gran Canari heeft in hoger beroep nogmaals uitgelegd welke installatie op het bouwwerk geplaatst wordt en waarom dat volgens haar nodig is. Zo is toegelicht dat er een technische noodzaak bestaat voor de grotere bouwhoogte, omdat is gekozen voor een VRF-airconditioningsysteem (‘Variable Refrigerant Flow’). Dit is een energiezuinig, stil en individueel regelbaar systeem. Alternatieve airconditioningsystemen, zoals split-units, multi-splits of centrale luchtkanaalsystemen zijn verouderd en onvoldoende geschikt voor een ontwikkeling van deze omvang en kwaliteit, aldus Gran Canari. De grotere bouwhoogte is noodzakelijk om de buitencompressoren van het VRF-systeem correct en duurzaam te kunnen plaatsen, namelijk op de daken, omdat de afstand tussen binnen- en buitencompressoren beperkt moet blijven. Plaatsing in de garage of op maaiveldniveau is technisch niet uitvoerbaar of zal leiden tot onevenredige kosten, zwaardere installaties en extra geluid, volgens de toelichting van Gran Canari. Appellanten hebben niet onderbouwd waarom deze toelichting niet zou kunnen worden gevolgd.
Het betoog van appellanten dat er verkeer- en parkeerhinder zal optreden doordat de appartementen voor korte termijn verhuurd kunnen worden, slaagt niet. Volgens de Nota gaat het erom dat er ‘geen onevenredige verkeer- en parkeerhinder optreedt door de bijkomende bouwoppervlakte’. Aan die eis is voldaan omdat door de extra bouwoppervlakte nauwelijks extra wooneenheden worden gerealiseerd. Gran Canari heeft immers toegelicht dat de extra bouwhoogte voor de blokken A1, A2, A3 en C het mogelijk maakt om een volwaardige derde bouwlaag te realiseren die wordt uitgevoerd in een penthouse, waarop een technische ruimte is voorzien. Voor zover het bijkomende bouwoppervlakte wordt gebruikt voor de aanleg van extra wooneenheden, zijn dat er dus slechts vier. Bovendien worden voor deze vier wooneenheden in totaal twaalf extra parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarmee zijn er geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de hogere bouwhoogte tot onevenredige verkeer- en parkeerhinder leidt. Appellanten voeren in het kader van verkeer- en parkeerhinder ook aan dat de wellness-faciliteiten een aantrekkende werking voor andere gebruikers kunnen hebben. Uit de bouwtekeningen volgt evenwel dat deze faciliteiten niet op het bijkomende oppervlakte worden gebouwd. Dit valt daarmee buiten de omvang van de belangenafweging. Bovendien blijkt nergens uit dat de faciliteiten daadwerkelijk door niet-bewoners gebruikt mogen worden.
Het betoog slaagt niet.
Toetsing aan het Tourism Masterplan
5. Het Hof volgt appellanten niet in hun betoog dat het Gerecht niet heeft onderkend dat de minister de aanvraag had moeten toetsen aan het Tourism Masterplan omdat sprake is van een toeristisch project. Het Hof overweegt daartoe als volgt.
Appellanten betwisten de definitiebepaling van het begrip ‘toeristisch project’, als gehanteerd door de minister en het Gerecht, als zodanig niet. Het Hof sluit daarom aan bij die definitiebepaling, die inhoudt dat het moet gaan om ‘een ontwikkeling die naar vormgeving en uitvoering gericht is op het accommoderen van toeristen voor kort en/of langer verblijf’.
Niet in geschil is dat het bouwplan van Gran Canari ziet op een gemengd woon- en verblijfsconcept voor zowel permanent als tijdelijk verblijf. De verblijfsaccommodaties worden voor permanente bewoning ontwikkeld. Weliswaar kunnen eigenaren hun appartementen verhuren aan short-term huurders wanneer zij er zelf tijdelijk niet verblijven, maar die enkele omstandigheid maakt op zichzelf nog niet dat het bouwplan daarom moet worden beschouwd als een ontwikkeling die naar vormgeving en uitvoering gericht is op het accommoderen van toeristen voor kort en/of langer verblijf. Met het Gerecht is het Hof van oordeel dat in dit verband ook van belang is dat er geen voor een toeristisch project kenmerkende faciliteiten worden gerealiseerd. De minister was daarom zoals ook het Gerecht heeft geoordeeld niet gehouden om het bouwplan te toetsen aan het Tourism Masterplan.
Het betoog slaagt niet.
Woningdichtheid
6. Appellanten betogen tot slot tevergeefs dat het Gerecht de wettelijke eisen over de woningdichtheid verkeerd heeft geïnterpreteerd, omdat gekeken moet worden naar de dichtheid op de kavel zelf, in plaats van binnen de gehele wijk. De tekst van artikel 3, tweede lid, onder b, van het EOP is op dit punt duidelijk. Daarin staat dat wordt gestreefd naar het bereiken van een woningdichtheid ‘per buurt’ van 6 tot 20 woningen per hectare. In de artikelsgewijze toelichting bij het EOP staat over deze bepaling: ‘Uitgangspunt voor volkswoningbouw is een bruto dichtheid ‘per buurt’ van 15 tot 30 woningen per hectare. Voor andere plannen geldt een bruto dichtheid van 6 tot 20 woningen per hectare, teneinde daar plannen met wat ruimere kavels mogelijk te laten blijven.’ Hieruit volgt niet dat het zou gaan om de woningdichtheid op een kavel. Het Hof verwijst verder naar zijn uitspraak van 5 november 2025, ECLI:NL:OGHAMB:2025:258, onder 8.1, waarin het Hof de motivering van het Gerecht in de uitspraak van 29 januari 2025, ECLI:NL:OGEAC:2025:311, onder 10.1 en 10.2, heeft overgenomen en waarin de dichtheid per buurt is beoordeeld, niet de dichtheid op een kavel.
Het betoog slaagt niet.
Conclusie
7. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van het Gerecht wordt bevestigd. De minister hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De voorzitter van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba:
bevestigt de uitspraak van het Gerecht.
Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven, voorzitter, en mr. E.J. Daalder en mr. G.T.J.M. Jurgens, leden, in tegenwoordigheid van mr. M. Buntjer, griffier.
w.g. Van Ettekoven
voorzitter
w.g. Buntjer
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 6 mei 2026.