ECLI:NL:OGHACMB:2026:91

1. De zaak in het kort

2. Het verloop van de procedure

Bij op 6 december 2024 ingekomen akte van appel is Appellant 1 c.s. in hoger beroep gekomen van de tussen partijen gegeven en op 26 november 2024 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten.

Bij op 15 januari 2025 ingekomen memorie van grieven, tevens wijziging/herformulering van het petitum, met producties, heeft Appellant 1 c.s. bezwaren tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen, de nader geformuleerde vorderingen in conventie alsnog zal toewijzen en die in reconventie zal afwijzen, met veroordeling van Party Light, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van beide instanties, zowel in conventie als in reconventie met rente en nakosten.

Bij op 11 juli 2025 ingekomen memorie van antwoord houdende akte van incidenteel appel, met producties, heeft Party Light de bezwaren van appellanten bestreden. Haar conclusie strekt tot bevestiging van het bestreden vonnis met veroordeling van appellanten in de proceskosten.

Bij op dezelfde dag ingekomen memorie van grieven in het incidenteel appel, met één productie, heeft Party Light vijf grieven opgeworpen en geconcludeerd tot – zo begrijpt het Hof – vernietiging van het bestreden vonnis voor zover de vorderingen in reconventie zijn afgewezen en tot alsnog toewijzing van die vorderingen, uitvoerbaar bij voorraad, met de hoofdelijke veroordeling van geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep.

Bij memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep heeft Appellant 1 c.s. de grieven bestreden en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Party Light met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Party Light in de kosten van het incidenteel hoger beroep.

Op 10 maart 2026 heeft Party Light een akte eiswijziging/verduidelijking van de eis ingediend.

Op 16 maart 2026 hebben mr. De Haan (en tevens mr. J. de Jong van Lier via videoverbinding) en mr. Duncan (ter vervanging van mr. Brandon), de zaak bepleit. Daarbij hebben zij pleitnotities overgelegd.

Vonnis is bepaald op vandaag.

3. De feiten

Party Light is eigenaar van een perceel grond met meetbriefnummer 494/1987. Party Light heeft het perceel van Great Fire N.V. in eigendom verkregen bij leveringsakte van 11 december 1987. Dit perceel is gelegen in de hoek van de verharde wegen Jordan Drive en Tigris Road. Het perceel grenst niet aan de Tigris Road.

Tussen de Tigris Road en het perceel 494/1987 bevindt zich het perceel met meetbriefnummer 026/2018 (hierna: het perceel) dat grenst aan de Tigris Road.

Op een kadastrale tekening (overgelegd bij het inleidend verzoek als productie 6) staat een gebouw ingetekend dat zich zowel op het perceel als op het aangrenzende perceel 494/1987 bevindt:

Lawaetz Land Development Ltd N.V. (hiema: Lawaetz) was sinds 1957 eigenaar van dat perceel dat 377m2 groot is en ligt in Cupe Coy.

Party Light heeft het perceel in 1989 (niet te goeder trouw) in bezit genomen. Vanaf eind jaren 80 heeft Party Light het perceel bebouwd met een gebouw dat zowel ondergronds als bovengronds de grens tussen het perceel en het aangrenzende perceel overschrijdt. Het betreft een overbouw van 73m2.

In 1995 is dit door Party Light gebouwde bovengrondse gebouw verwoest door orkaan Luis. Het ondergrondse gebouw, een kelder/basement (hierna: de basement), is intact gebleven. Deze steekt voor een deel uit boven de grond, omdat het om een hellend terrein gaat.

Party Light en Obmam hebben met ingang van 1 april 2011 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het perceel, met de bestemming bar/restaurant. Obman exploiteert op het perceel BB's Grill & Bar.

Bij kort geding vonnis van 28 september 2018 heeft het Gerecht in een huurgeschil tussen Party Light als eiseres en Obmam als gedaagde Obmam veroordeeld tot ontruiming van het perceel alsmede tot betaling van de achterstallige huurpenningen van US$ 30.000,00. De ontruiming is door het Hof bij vonnis van 29 april 2019 geschorst. Het vonnis van 28 september 2019 is door het Hof bevestigd bij vonnis van 15 november 2019.

Het Gerecht heeft in een gerechtelijke procedure tussen Lawaetz en Party Light bij vonnis van 29 oktober 2019 geoordeeld dat Party Light vanaf 1 januari 2009 door verkrijgende verjaring de eigendom heeft verkregen van het perceel. Het Hof heeft het vonnis bevestigd bij vonnis van 27 juli 2021 (ECLI:NL:OGHACMB:2021:270). De Hoge Raad heeft de zaak op 9 juni 2023 op grond van artikel 81 RO afgedaan (ECLI:NL:HR:2023:881).

Lawaetz heeft het perceel op 6 november 2018 verkocht aan Obmam en bij notariële akte van 19 juni 2020 geleverd aan PFF.

In een rapport van het Kadaster (productie 21 bij conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie) staat, voor zover van belang:

Dus tussen 1987 en 2003 was de weg op perceel 024/1980 in gebruik als onverharde weg en tevens was restaurant Le Flamboyant over de grens op de strook van Lawaetz ex C 21-85 gebouwd. Deze 'overbouw' is gedeelte is nu omschreven in mbr. 026/2018, maar dat was een stuk wegperceel omschreven in een gedeelte van mbr. 91/1966, in eigendom toebehorend aan Lawaetz Land Development Ltd N.V.

Tussen 2003 en 2015 is een groot deel van het wegennet verhard."

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

Appellant 1 c.s. hebben bij het Gerecht gevorderd, kort weergegeven:

Primair: een verklaring voor recht dat Appellant 1 eigenaar is van het perceel 026/2018,

Subsidiair: veroordeling van Party Light om mee te werken aan de levering van het perceel aan Appellant 1, op verbeurte van een dwangsom en met de bepaling dat het vonnis op de voet van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de medewerking van Party Light aan de akte van levering, betaling aan Obmam van USD 174.500 en Cg 7.919, de tussen Obmam en Party Light getroffen voorlopige voorziening van 15 november 2019 buitenwerking te stellen, met veroordeling van Party Light in de kosten van de procedure.

Party Light heeft in reconventie vorderingen ingesteld, die alle zijn gebaseerd op de door Party Light gepretendeerde (eigendoms)rechten op het perceel.

Het Gerecht heeft de vorderingen in conventie afgewezen kort gezegd omdat Appellant 1 nooit bezitter is geweest van het perceel. In het daartegen door Appellant 1 c.s. ingestelde hoger beroep heeft hij zijn vorderingen aangepast. In reconventie heeft het Gerecht een aantal vorderingen toegewezen (verklaringen voor recht) en een aantal vorderingen afgewezen. Tegen de afwijzing heeft Party Light incidenteel hoger beroep ingesteld. In hoger beroep heeft zij haar vorderingen eveneens (deels) aangepast en/of verduidelijkt.

5. De beoordeling

De bezwaren tegen het bestreden vonnis komen er in de kern op neer dat Appellant 1 meent dat hij bezitter was van het perceel op het moment dat de verjaringstermijn van artikel 3:105 BW was voltooid. Dat was in 2009, toen de rechtsvordering van Lawaetz, de eigenaar van het perceel, tot beëindiging van het bezit door derden was verjaard. Degene die op dat moment het perceel in bezit had is dan eigenaar geworden, aldus Appellant 1 c.s.

Bij vonnis van het Gerecht van 29 oktober 2019, in hoger beroep bevestigd bij vonnis van het Hof van 27 juli 2021 en door de Hoge Raad bij arrest van 9 juni 2023 met toepassing van artikel 81 RO in stand gelaten, is vastgesteld dat Party Light op grond van artikel 3:105 BW eigenaar is geworden van het perceel. Die rechterlijke verklaring wordt ook tegenover Appellant 1 (als belanghebbende die niet is opgeroepen of verschenen in de procedure tussen Lawaetz en Party Light) vermoed juist te zijn zolang het tegendeel niet is bewezen (artikel 3:27 lid 3 BW). Het ligt in dat geval op de weg van Appellant 1, die stelt een sterker recht te hebben dan Party Light, om te stellen en te bewijzen dat niet Party Light maar hij in 2009 bezitter was van het perceel.

Daarvoor is nodig dat Appellant 1 zich als zodanig heeft gedragen. Daarvoor is doorgaans niet voldoende dat men zich de feitelijke macht over een goed verschaft. Het moet gaan om een zodanige machtsuitoefening dat naar verkeersopvattingen de oorspronkelijke bezitter, Party Light, niet langer als bezitter kan gelden. Bezit is het houden van een goed voor zichzelf, niet voor een ander. Als men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden, gaat men daarmee op dezelfde titel voort, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht.

Feitelijke situatie: wat stelt Appellant 1 c.s.?

Welke (concrete en bewijsbare) feiten stelt Appellant 1 c.s. die in het licht van het hiervoor geschetste juridische kader leiden tot de door hem gewenste uitkomst – te weten dat hij door verjaring eigenaar van het perceel is geworden?

Appellant 1 stelt dat hij zich de feitelijke macht over het perceel heeft verschaft doordat hij op een – volgens hem braakliggend – ongecultiveerd terrein BB’s Grill & Bar heeft gebouwd en de basement is gaan gebruiken als opslag. Hij verwijst daarbij naar getuigenverklaringen van mensen die hem daarbij hebben geholpen.

Vast staat dat Appellant 1 aanvankelijk een trailer/foodtruck heeft geplaatst op het terrein van waaruit hij eten en drinken verkocht. Later heeft hij een houten dek gebouwd met daarop een houten bar, BB’s Grill & Bar. In de loop der tijd is het houten gebouw uitgebreid door Appellant 1. Het gegeven dat Appellant 1 op het terrein zijn foodtruck heeft geplaatst en later boven op het gebouw van Party Light een houten bar met aanhorigheden heeft gebouwd, staat niet ter discussie. Party Light betwist wel dat daardoor haar bezit is geëindigd en Appellant 1 bezitter is geworden. Volgens Party Light is Appellant 1 altijd houder geweest en kan hij daarom nooit bezitter zijn geworden.

Appellant 1 baseert zijn standpunten onder meer op de aannames dat (i) orkaan Louis in 1995 alle tot op dat moment aanwezige gebouwen – waaronder restaurant Flamboyan - op het perceel volledig had weggevaagd en (ii) de basement volledig ondergronds lag. Dat zijn beide onjuiste aannames. Volgens Party Light – ter zitting vertegenwoordigd door haar directeuren [PERSOONSNAAM 1] en PERSOONSNAAM 2] – was het terrein niet braakliggend omdat de basement – die Appellant 1 al lang daarvoor met toestemming van Party Light in gebruik had genomen, in eerste instantie voor opslag van goederen – deels boven de grond uitstak vanwege het gegeven dat het terrein hellend was. Ook na orkaan Louis is dit bovengrondse deel blijven staan en daarop heeft Appellant 1 het houten dek en de bar gebouwd, aldus Party Light. Appellant 1 heeft dat niet gemotiveerd weersproken. Het is dus onjuist dat het terrein volledig braak lag en niet in gebruik was en daarmee dat Appellant 1 door daarop te gaan bouwen het gehele terrein in bezit heeft genomen. Er was steeds bebouwing van Party Light op het perceel aanwezig. Gelet op die omstandigheden is de hiervoor geschetste machtsuitoefening door Appellant 1 naar het oordeel van het Hof onvoldoende om aan te nemen dat naar verkeersopvattingen Party Light niet langer als bezitter van het perceel had te gelden. Daar is meer voor nodig. Appellant 1 c.s. heeft daarvoor onvoldoende concrete en bewijsbare feiten gesteld. Aan bewijslevering komt het Hof daarom niet toe.

Afgezien daarvan geldt dat Appellant 1 nooit bezitter kon worden. Appellant 1 heeft immers van begin af aan krachtens een rechtsverhouding voor Party Light gehouden en daarin is geen verandering gekomen (artikel 3:111 BW). Namens Party Light heeft [PERSOONSNAAM 2] verklaard dat hij Appelllant 1 vanaf 1996 de basement op het perceel in gebruik heeft gegeven. [PERSOONSNAAM 2] heeft daarover gezegd: Beneden is een kelder, Appellant 1 mocht van ons daar zijn spullen bewaren en dat heeft hij ook gedaan. De deal was dat Appellant 1 onze spullen zou bewaken en dan zou hij ook gratis elektriciteit krijgen. Dit begon in ‘96. Meneer hoefde niet te betalen; betaling was dat hij onze spullen bewaakte en zijn spullen daar ook mocht bewaren. Appellant 1 had het moeilijk en hij was een kennis van ons. We hebben al ons geld besteed om bouwvergunningen te krijgen. We zeiden dat hij een stuk mocht gebruiken om zijn bar te exploiteren; hij moest alleen huur betalen.

Appellant 1 heeft die verklaring niet althans niet voldoende weersproken. Daarmee was sprake van een rechtsverhouding tussen Party Light en Appellant 1 op basis waarvan Appellant 1 houder was voor Party Light. De feitelijke gedragingen van Appellant 1 zoals die uit de stukken blijken zijn daarmee in overeenstemming en duiden er eveneens op dat hij zich ook steeds als houder heeft opgesteld, niet als bezitter, ook na 2009 nog. In 2011 heeft Appellant 1 als vertegenwoordiger van zijn vennootschap Obmam een huurovereenkomst gesloten met Party Light en ook in de gerechtelijke procedures tussen Lawaetz en Party Light heeft Appellant 1 zich telkens als houder gepresenteerd. Dat is moeilijk te rijmen met zijn standpunt dat hij pas na het voeren van die procedures ‘ontdekt’ zou hebben dat hij al die tijd bezitter is geweest en daarmee in 2009 eigenaar is geworden van het perceel.

De conclusie is dat Appellant 1 niet is geslaagd in het bewijs als bedoeld in artikel 3:27 lid 3 BW. Dat betekent dat zijn vordering onder 1, die is gebaseerd op het uitgangspunt dat Appellant 1 als eigenaar van het perceel heeft te gelden, niet toewijsbaar is.

Gemeente Heusden vordering

Subsidiair vordert Appellant 1 c.s. (PFF) schadevergoeding van Party Light. Die vordering baseert hij op een ‘gemeente Heusden-vordering’ die Lawaetz zou hebben op Party Light op grond van het feit dat Party Light te kwader trouw het perceel van Lawaetz in bezit heeft genomen, hetgeen een onrechtmatige daad van Party Light tegenover Lawaetz oplevert. PFF stelt dat Lawaetz die vordering aan haar heeft overgedragen bij de verkoop door Lawaetz aan PFF van het perceel. Het perceel is geleverd bij akte van 19 juni 2020 en daarin is in artikel 8 bepaald: Any and all claims on third parties (…) are herewith transferred or assigned to Buyer. PFF stelt dat daarmee de vordering aan haar is gecedeerd; in de brief van 23 juni 2023 is van die cessie mededeling gedaan aan Party Light, aldus Appellant 1 c.s.

Naar het oordeel van het Hof is echter van een rechtsgeldige cessie geen sprake omdat PFF nooit eigenaar is geworden van het perceel. Vanaf 2009 was Party Light immers eigenaar op grond van verjaring. Dat betekent dat Lawaetz niet beschikkingsbevoegd was en van een geldige overdracht van het perceel aan PFF geen sprake kan zijn. Van een geldige cessie is daarom evenmin sprake zodat de vordering daarop al afstuit.

Overige vorderingen evenmin toewijsbaar

Ook voor de overige vorderingen (tot verklaring voor recht dat de vonnissen in kort geding geen werking meer hebben, tot betaling aan Obmam en tot opheffing van het beslag op het perceel) is, zoals volgt uit het hiervoor overwogene, geen grondslag. Die vorderingen zijn daarom niet toewijsbaar.

Slotsom

Het principaal hoger beroep faalt. Het vonnis in conventie zal worden bevestigd en Appellant 1 c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het principaal hoger beroep.

In het incidenteel hoger beroep

Eiswijziging toegestaan

Party Light heeft haar eis in reconventie zowel bij memorie van grieven in incidenteel appel als bij akte van 10 maart 2026 gewijzigd. Zij noemt de laatste akte: ‘Eis Wijziging Verduidelijking van de eis’. Appellant 1 c.s. heeft tegen deze laatste eiswijziging bezwaar gemaakt omdat dat volgens hem in een te laat stadium van de procedure is gedaan en daarom in strijd is met de goede procesorde. Het Hof verwerpt dat bezwaar. Materieel is geen sprake van wijziging van de eis maar veeleer een aanscherping van de formulering ervan. Bovendien is de akte tijdig voor het pleidooi toegestuurd, zodat Appellant 1 c.s. zich daarop heeft kunnen voorbereiden en heeft kunnen reageren. Van strijd met de goede procesorde is geen sprake. Het Hof zal recht doen op de eis zoals in de nadere akte geformuleerd.

Vordering onder 1

Bij toewijzing van de vordering onder 1 heeft Party Light geen belang. In het vonnis van 29 oktober 2019, dat is bevestigd door het Hof bij vonnis van 27 juli 2021, is bepaald dat Party Light eigenaar is van het perceel en dit vonnis brengt daar geen verandering in. Party Light kan op grond daarvan de benodigde inschrijvingen doen. Daarvoor is de medewerking van Appellant 1 c.s. niet vereist.

Vordering onder 3 en 4

Die vorderingen zijn toewijsbaar op grond van hetgeen in het principaal hoger beroep is overwogen en beslist.

Vorderingen onder 5 en 6

De vordering tot ontruiming en tot betaling van een gebruiksvergoeding is jegens Obmam al toegewezen in de huurzaak bij vonnis in kort geding van 28 september 2018 (door het Hof bevestigd bij vonnis van 15 november 2019). Party Light kan dat vonnis, dat inmiddels onherroepelijk is geworden, ten uitvoer leggen. Omdat in reconventie is komen vast te staan dat Appellant 1 c.s. het perceel zonder recht of titel gebruikt zal het Hof de vordering tot ontruiming toewijzen ook jegens Appellant 1 en PFF, inclusief de daaraan gekoppelde dwangsom. Voor toewijzing van een gebruiksvergoeding jegens Appellant 1 of PFF, zoals gevorderd, bestaat geen grondslag, zodat de vordering in zoverre niet toewijsbaar is. Dat geldt eveneens voor de jegens Appellant 1 en PFF gevorderde dwangsom. Ook die is niet toewijsbaar, zoals het Gerecht in rov. 4.14 terecht heeft overwogen.

Slotsom en vorderingen onder 7 en 8

Het incidenteel hoger beroep slaagt deels. Appellant 1 c.s. zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij ook in reconventie en in incidenteel hoger beroep de proceskosten moeten dragen. Het vonnis zal ook uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

In het principaal hoger beroep en in het incidenteel hoger beroep:

bevestigt het bestreden vonnis in conventie en in reconventie, behoudens het bepaalde in 5.6, vernietigt het vonnis in zoverre en doet opnieuw recht:

veroordeelt Appellant 1 en PFF tot ontruiming van het perceel met al degenen en al hetgeen zich daarop bevindt, op straffe van verbeurte van een dwangsom van Cg 5.000 per dag of gedeelte daarvan dat hij deze veroordeling niet nakomt, tot een maximum van Cg 1.000.000,

verklaart voor recht dat Appellant 1 en/of PFF en/of Obmam een onrechtmatige daad heeft/hebben gepleegd jegens Party Light en aansprakelijk is/zijn voor de schade die Party Light daardoor heeft geleden, nader op te maken bij staat,

veroordeelt Appellant 1 c.s. hoofdelijk in de kosten van de procedure in beide instanties, in de eerste aanleg in reconventie tot aan het bestreden vonnis begroot op Cg 6.875 en in hoger beroep tot op heden begroot op Cg 490 voor verschotten en Cg 6.000 voor salaris van de gemachtigde in het principaal hoger beroep en Cg 1.000 in het incidenteel hoger beroep,

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, E.M. van der Bunt en C.G. ter Veer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 13 mei 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.