ECLI:NL:OGHACMB:2026:94

1. Het verdere verloop van de procedure

Voor het procesverloop tot aan 1 april 2025 verwijst het Hof naar zijn tussenvonnis van die datum waarbij de zaak naar de rol is verwezen voor akte zijdens het Land en vervolgens antwoordakte zijdens PVEBR.

Het Land heeft op 10 juni 2025 een akte met producties genomen. PVEBR heeft op 16 september 2025 een akte uitlating met producties genomen.

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

2. De verdere beoordeling

Het Hof heeft in het tussenvonnis van 1 april 2025 overwogen dat het beleid van het Land niet in strijd met de wet of onrechtmatig is en dat geen sprake is van strijd met het evenredigheidsbeginsel

Het Hof heeft in het tussenvonnis verder onder meer als volgt overwogen:

PVEBR heeft ook een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel is vereist dat PVEBR concreet aangeeft met welke gevallen moet worden vergeleken. Pas dan kan immers van het Land worden verwacht dat het nadere informatie over die gevallen verstrekt. PVEBR heeft als productie 19 bij memorie van grieven een brief aan het Gerecht overgelegd in verband met een aanhangige LOB-zaak. In die brief staat vermeld dat in andere vergelijkbare gevallen wel erfpachtrechten zijn uitgegeven aan derden op basis van identieke financieringsbewijzen. Als voorbeelden heeft PVEBR genoemd: Sweet Dreams Development NV en Sharp Point Development VBA.

Het Land heeft het verzoek van PVEBR om inzage in documenten in verband met genoemde financieringsverzoeken afgewezen. Hiertegen heeft PVEBR bezwaar gemaakt. Tegen het uitblijven van een tijdige beslissing op bezwaar heeft PVEBR beroep ingesteld. Bij uitspraak van 3 juli 2024 heeft het Gerecht het Land opgedragen een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen. Het Land heeft zich bij pleidooi in deze zaak niet uitgelaten over voornoemde LOB-zaak. Met name is niet duidelijk of het Land inmiddels een beslissing op bezwaar heeft genomen en, zo ja, hoe die beslissing luidt en wat het verdere verloop is geweest.

Nu PVEBR twee concrete gevallen heeft genoemd en gelet op voormelde bestuursrechtelijke procedure, is het aan het Land om uit te leggen of het inderdaad om twee gelijke gevallen gaat en zo nee, waarom niet.

Vervolgens is aan de orde de vraag of een eventueel geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel moet leiden tot uitgifte van het perceel in erfpacht, dan wel dat andere rechtens relevante omstandigheden in de weg staan aan uitgifte van het perceel in erfpacht. Te denken is dan aan o.a. bouwmogelijkheden op het perceel en of het perceel inmiddels aan anderen in erfpacht is uitgegeven.

Geen strijd met het gelijkheidsbeginsel

Om strijd met het gelijkheidsbeginsel te kunnen aannemen moet sprake zijn van gelijke gevallen die ongelijk worden behandeld terwijl daar onvoldoende rechtvaardiging voor bestaat. Het Hof is van oordeel dat in dit geval geen sprake is van gelijke gevallen, zodat het Land redelijkerwijze tot een verschillende behandeling kon besluiten. Het Hof motiveert dit als volgt.

Het Land heeft het volgende aangevoerd. Sweet Dreams Development N.V. (hierna: Sweet Dreams) heeft een leningsovereenkomst met een bank overgelegd. Sweet Dreams heeft door een leningsovereenkomst af te sluiten bewezen dat zij over financiën beschikt om het project te bouwen. Bij de door PVEBR overgelegde bereidheidsverklaring ontbreekt deze garantie. Gezien deze fundamentele verschillen is geen sprake van gelijke gevallen zodat het beroep van PVEBR op het gelijkheidsbeginsel ongegrond is, aldus het Land.

Door het Land is een document d.d. 13 november 2015 overgelegd. Door PVEBR is een document d.d. 11 mei 2016 overgelegd. Deze documenten zijn gelijkluidend en luiden als volgt:

We hereby inform you that Sweet Dreams Development VBA (…) has approached the Bank for the financing of the construction of a commercial building at Eagle Beach z/n.

Please be informed that we have approved a loan in the amount (…)- to construct abovementioned commercial building on subject Long Lease Land.

Aforementioned is subject to borrower obtaining the long lease rights and complies with our terms and conditions,

Additional to the above financing, client will provide sufficient own input to complete the construction of the commercial building for the total cost of (…)

This letter is provided to you for informative purposes only and no rights can be derived from its contents. (…)

PVEBR stelt dat ook bij Sweet Dreams geen sprake was van een financiële garantie zoals door het Land bedoeld, omdat de bank het voorbehoud heeft gemaakt dat het perceel in erfpacht wordt uitgegeven. Er is dus sprake van gelijke gevallen (geen financiële garantie) die door het Land niet gelijk zijn behandeld.

De strekking van de door het Land overgelegde brief van de bank met betrekking tot Sweet Dreams (‘Please be informed that we have approved a loan in the amount (…)’) is dermate verschillend van die van de met betrekking tot PVEBR overgelegde brieven van Arubabank (‘we are in principle prepared to consider the requested credit facilities, for which we have stated some indicative terms below’, zie tussenvonnis 2.6) en FCIB (‘Please be informed that subject client meets the requirements to obtain a loan with us’, zie tussenvonnis 2.8) dat niet gesproken kan worden van gelijke gevallen die dezelfde relevante kenmerken bezitten en dus gelijk moeten worden behandeld. In het geval van Sweet Dreams heeft de bank immers uitdrukkelijk verklaard akkoord te gaan met de aangevraagde lening zodat het Land terecht heeft aangenomen dat sprake was van een leningsovereenkomst. Dat daar vervolgens het voorbehoud wordt gemaakt dat het perceel in erfpacht wordt uitgegeven maakt dat niet anders. Arubabank heeft daarentegen verklaard bereid te zijn een lening aan PVEBR te overwegen als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Hetzelfde geldt voor de brief van FCIB, waarin wordt verklaard dat PVEBR aan de vereisten voldoet om in aanmerking te komen voor een lening. Daaruit kan niet worden afgeleid dat een leningsovereenkomst tot stand is gekomen. In zoverre is dus geen sprake van gelijke gevallen.

Ten aanzien van Sharp Point heeft het Land het volgende gesteld. Uit de Performance Bond blijkt dat deze het vermelde geldbedrag garandeert tot het project is afgerond, zodat het Land zekerheid heeft. PVEBR heeft een dergelijke garantie niet gegeven.

De door het Land overgelegde Performance Bond luidt als volgt:

The undersigned (…) hereby binds itself as surety to Land Aruba - Directie Infrastructuur en Planning (DIP) for Sharp Point Development VBA (…) up to an amount of AWG (…) being (10%) of the estimated investment sum, in accordance with article (20) of the Ministerial Decree of February 1, 2017 (...) as a guarantee for the proper fulfillment of the long-lease obligations as specified in the aforesaid Ministerial Decree, which documents the long-lease tenant regards as fully included and as part hereof.

The undersigned (…) hereby commits itself without requiring any proof of indebtedness other than a written statement from the Minister of Public works to the effect that the long-lease tenant has failed to comply with its obligations under the Ministerial Decree, to pay to the Government of Aruba the amounts to be specified by the latter, provided these amounts will not exceed the total amount of (…)

PVEBR heeft hier tegenin gebracht dat deze Performance Bond ziet op de periode nadat is voldaan aan alle optievoorwaarden en het recht van erfpacht al is verleend. Dit is niet gelijk aan het bewijs van financiering dat optievoorwaarde 4.i vereist. Het Land heeft niet kunnen aantonen dat Sharp Point een authentiek bewijsstuk heeft overgelegd waaruit blijkt dat haar project financieel is gegarandeerd zonder dat daarbij enig voorbehoud is gemaakt. Desondanks heeft het Land aan Sharp Point erfpachtrechten gegeven, aldus steeds PVEBR.

Daartoe in de gelegenheid gesteld (r.o. 3.28 tussenvonnis) heeft het Land betoogd dat en waarom geen sprake is van gelijke gevallen. In dit verband heeft het Land de Performance Bond in het geding gebracht. Onder deze omstandigheden lag het vervolgens op de weg van PVEBR om voldoende te onderbouwen dat sprake was van gelijke gevallen. Dat heeft zij nagelaten. Uit de Performance Bond kan immers niet worden afgeleid dat Sharp Point, net als in het geval van PVEBR, geen garantie heeft gesteld zoals vereist in artikel 4i van de optievoorwaarden. Evenmin blijkt daaruit dat er onzekerheid bestond met betrekking tot de financiering van het project van Sharp Point. Ook overigens heeft PVEBR niet onderbouwd waaruit volgens haar blijkt dat Sharp Point geen garantie heeft gesteld. Op grond hiervan kan ook in het geval van Sharp Point niet worden gesproken van gelijke gevallen die dezelfde relevante kenmerken bezitten en dus gelijk moeten worden behandeld. Het beroep van PVEBR op het gelijkheidsbeginsel wordt dan ook verworpen.

Slotsom

Deze is dat het bestreden vonnis wordt bevestigd. PVEBR wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.

BE S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt het bestreden vonnis;

veroordeelt PVEBR in de proceskosten aan de zijde van het Land in hoger beroep gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 150,- aan verschotten en Afl. 6.000,- aan gemachtigdensalaris.

Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, E.M. van der Bunt en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 10 februari 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.