Rolnummer 15 294
Zitting 25 februari 1994
Mr de Vries Lentsch - Kostense
Conclusie inzake
[eiser]
tegen
[verweerder]
Edelhoogachtbaar College,
Feiten en verloop van het geding
1. In deze zaak betwisten partijen, [eiser] en [verweerder], elkaar de eigendom van een aan de [a-straat] te [plaats] gelegen sloot en de oostelijk daarvan gelegen smalle strook grond (weiland) met een oppervlakte van ongeveer 5,90 are. Partijen strijden over de vraag of dit stuk grond was begrepen in de verkoop en de levering van het perceel weiland door [eiser] aan [verweerder].
2. Rechtbank en Hof zijn van de volgende feiten uitgegaan.
Op 23 december 1977 kocht [eiser] van een zekere [betrokkene 1] een perceel weiland aan de [a-straat] te [plaats], gemeente [gemeente]; dit stuk grond maakte deel uit van het kadastrale perceel gemeente [gemeente], sectie […]. Vervolgens heeft [eiser] een sloot in de noord zuid richting van het perceel doen graven zodanig dat ten westen van deze sloot een stuk weiland ligt met een oppervlakte van 80 are en ten oosten van deze sloot een smalle strook grond met een lengte van 170 meter en een breedte van 3,47 meter, dat wil zeggen met een totale oppervlakte van ongeveer 5,90 are. Op 9 juni 1978 verkoopt [eiser] het (van [betrokkene 1] gekochte) perceel weiland aan [verweerder], volgens [eiser] met uitzondering van en volgens [verweerder] met inbegrip van de sloot en de smalle strook grond ten oosten van de sloot. In de notarieel verleden, van deze verkoop opgemaakte, akte wordt het verkochte stuk grond omschreven als: "een perceel weiland gelegen aan de [a-straat] te [plaats] gemeente [gemeente], kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie […] gedeeltelijk groot circa 80 are" (onderstreping toegevoegd; DVL) . Het transport aan [verweerder] vindt plaats op 23 juni 1978. In de transportakte wordt het perceel als volgt omschreven: "( ... ) een perceel weiland, gelegen aan de [a-straat] te [plaats], gemeente [gemeente], uitmakende een gedeelte, groot ongeveer vijfentachtig are en negentig centiare (onderstreping toegevoegd; DVL) van het perceel kadastraal bekend als gemeente [plaats] sectie […] en wel een zodanig gedeelte als ter plaatse kennelijk is aangegeven en na uitmeting vanwege het kadaster op naam van de koper zal worden gesteld."
In de voorafgaande - eveneens op 23 juni 1978 verleden - transportakte tussen [eiser] en [betrokkene 1] (zoals gezegd, degene van wie [eiser] het perceel weiland verkreeg) - bij welke akte, naar onbetwist vaststaat, het gehele perceel inclusief sloot en smalle strook grond werd overgedragen - is geen oppervlaktemaat genoemd; in de notarieel verleden koopakte werd evenwel gesproken over een perceel groot circa 85,90 are.
Op 29 januari 1987 heeft [verweerder] het litigieuze perceel met inbegrip van de sloot en de smalle strook grond doorverkocht aan een zekere [betrokkene 2]. Het transport is uitgesteld in verband met het feit dat [eiser] zich op het standpunt stelt dat de sloot en de smalle strook grond ten oosten van de sloot zijn eigendom zijn gebleven, zodat de door [betrokkene 2] van [verweerder] te verwerven grond niet zou komen te grenzen aan de reeds door [betrokkene 2] in eigendom verkregen grond. De kadastrale aanduiding van het litigieuze perceel (zoals gezegd slechts een deel van een kadastraal perceel) is na de overdracht aan [verweerder] gewijzigd; het gehele perceel (inclusief sloot en smalle strook grond) is thans kadastraal bekend als Gemeente [gemeente], sectie […].
2. [eiser] heeft bij inleidende dagvaarding van 1 juni 1987 gevorderd - voor zover in cassatie nog van belang - te verklaren voor recht dat de litigieuze sloot en de ten oosten daarvan gelegen smalle strook grond nog aan hem in eigendom toebehoren. Hij stelt daartoe dat hij eigenaar is gebleven van de sloot en de strook grond omdat de bewoordingen in de transportakte zulks met zich meebrengen en hij ook nimmer anders heeft gewild of bedoeld dan alleen het westelijk van de sloot gelegen weiland aan [verweerder] te verkopen en te leveren. [verweerder] heeft verweer gevoerd; tevens heeft hij in reconventie gevorderd - kort gezegd - te verklaren voor recht dat de sloot en de smalle strook grond aan hem in eigendom toebehoren. Hij beroept zich met name op het feit dat in de transportakte staat vermeld dat het overgedragen perceel 85,90 are (de oppervlaktemaat van het gehele perceel inclusief sloot en de oostelijk daarvan gelegen smalle strook grond) groot is.
3. De Rechtbank [gemeente] stelt in haar tussenvonnis van 8 februari 1989 voorop dat zij in de bewoordingen van de transportakte tussen [eiser] en [verweerder] leest dat is overgedragen het weiland inclusief de sloot en de oostelijk daarvan gelegen strook grond, tezamen groot de in de transportakte genoemde "circa 85,90 are". Omdat in de koopakte tussen [eiser] en [verweerder] een oppervlaktemaat van circa 80 are wordt genoemd (de oppervlaktemaat van het westelijk van de sloot gelegen weiland), laat de Rechtbank [eiser] toe te bewijzen dat hij aan [verweerder] alleen het westelijk van de sloot gelegen weiland heeft verkocht.
Na het horen van de voorgebrachte getuigen, constateert de Rechtbank bij haar eindvonnis van 9 mei 1990 dat [eiser] niet in het hem opgedragen bewijs is geslaagd. [eiser] vordering wordt afgewezen, [verweerder] reconventionele vordering toegewezen.
4. Het Hof te 's-Gravenhage bekrachtigt - na door [eiser] ingesteld appel - de beide vonnissen van de Rechtbank bij arrest van 11 november 1992. Daartoe wordt onder meer het volgende overwogen:
"4. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag, wie eigenaar is van de sloot en de strook. In essentie is de vraag of in casu de koopakte doorslaggevend is, waarin, wanneer men afgaat op de opgegeven oppervlaktemaat, alleen het weiland wordt aangeduid, of daarentegen de transportakte, waarin, wanneer men afgaat op de opgegeven oppervlaktemaat, weiland met sloot en strook grond worden aangeduid.
5.1. Nu het hier gaat om de eigendomsvraag, heeft de rechtbank in het tussenvonnis terecht als uitgangspunt genomen dat het in de transportakte aangeduide onroerend goed, zijnde weiland met sloot en strook, in eigendom is overgegaan op [verweerder]. Het hof merkt hierbij nog op dat [eiser] in persoon aanwezig is geweest bij het verlijden van de transportakte en deze akte persoonlijk heeft ondertekend.
5.2. Evenzeer terecht heeft de rechtbank, overwegende dat indien de bedoeling van partijen omtrent de omvang van de eigendomsoverdracht duidelijk is, aan de verwijzing naar kadastrale nummers en grootte in aktes geen beslissende betekenis toekomt, aan [eiser] de gelegenheid gegeven om te bewijzen dat hij aan [verweerder] alleen het westelijk van de sloot gelegen weiland heeft verkocht.
6.1. Ook het oordeel van de rechtbank, dat [eiser] in dit bewijs niet is geslaagd, wordt door het hof onderschreven, evenals de door de rechtbank voor dit oordeel aangevoerde gronden, ( ... ) ."
5. Tegen dit arrest heeft [eiser] (tijdig) cassatieberoep ingesteld. [verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben de zaak schriftelijke doen toelichten; [eiser] heeft bovendien nog gerepliceerd.
Het cassatiemiddel
6. De in de middelonderdelen 1 t/m 4 vervatte klachten zijn alle gebaseerd op de veronderstelling dat de zogenaamde "Haviltex-maatstaf" ook heeft te gelden voor "de uitleg van een transportakte voor wat betreft de grootte van het perceel dat bij die transportakte is overgedragen, in ieder geval wanneer geen sprake (lees: is) van een kadastrale aanduiding of maat van het overgedragen perceel als zodanig".
7. Ik meen dat dit uitgangspunt niet juist is.
Voor de beantwoording van de vraag op welk perceel de transportakte betrekking heeft en wat de omvang van dat perceel is (welk perceel het voorwerp van levering is), is immers uitsluitend beslissend de in die transportakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, of - anders gezegd - de in de transportakte opgenomen, naar objectieve maatstaven uit te leggen, omschrijving van het betreffende perceel. De Haviltex- maatstaf speelt hierbij - anders dan het middel veronderstelt - juist geen rol; dat geldt niet alleen ten opzichte van derden-verkrijgers, zoals het middel kennelijk meent, doch evenzeer tussen partijen.
De in de transportakte opgenomen perceelsomschrijving, die vanzelfsprekend de weerslag van de werkelijke partijbedoeling behoort te zijn, prevaleert boven de niet in de akte tot uitdrukking gebrachte werkelijke partijbedoeling, althans voor wat betreft de beantwoording van de vraag op welk perceel de levering(shandeling) betrekking heeft en wat de omvang van dat perceel is. Voor het hier nog toepasselijke oude recht wordt dit afgeleid uit art. 671 en 671 a (oud) BW en voor het huidige recht uit art. 3:89 BW.
Ik verwijs hier naar de arresten van Uw Raad van 6 juni 1986, NJ 1986, 750, 20 februari 1987, NJ 1987, 1002, m.n. WMK, 22 april 1988, NJ 1988, 754, en 2 december 1988, NJ 1989, 160. Zie voorts de M.v.A. II bij de Kadasterwet (w.v. 17 496, nr. 23 sub 3, Parl. Gesch. Kadasterwet, p. 124 sub 3.) en mijn bijdrage aan de bundel Recht Vooruit, 150 jaar BW, p. 190, laatste alinea, doorlopend op p. 191. Zie ook Asser-Mijnssen- de Haan, 1992, nr. 387.
8. Voor de beantwoording van de andere vraag of de inschrijving (naar oud recht overschrijving) van de transportakte ook de eigendomsovergang van het in die akte omschreven perceel teweeg brengt, is de van die omschrijving afwijkende werkelijke partijbedoeling wel degelijk relevant; bij de beantwoording van de vraag welk perceel partijen bedoelden te (ver)kopen en over te dragen komt het - dat spreekt vanzelf - wel aan op alle omstandigheden die van belang zijn voor de zin die partijen over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen, onderscheidenlijk voor hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. (Ik moge in dit verband verwijzen naar Uw hiervoor reeds genoemde arrest van 22 april 1988.) De eigendom kan niet overgaan indien partijen niet het perceel als in de akte omschreven, bedoelden over te dragen; een geldige titel zal dan ontbreken terwijl bovendien de wil van partijen niet op levering van dat perceel was gericht. Het vijfde middelonderdeel bestrijdt - naar mijn oordeel tevergeefs - 's Hofs oordeel dat [eiser] met het bewijs van die afwijkende partijbedoeling moet worden belast. Ik kom daar hierna (onder 11) nog over te spreken. Gaat de eigendom van het in de transportakte omschreven perceel tussen partijen niet over voor zover de naar objectieve maatstaven uit te leggen omschrijving de partijbedoeling niet juist weergeeft, derden-verkrijgers zullen zich kunnen beroepen op de hun voor dat geval door art. 3:26 BW (naar oud recht art. 1376a BW) geboden bescherming; door de inschrijving (overschrijving) van de transportakte is dan immers een onjuist feit ingeschreven waartegen genoemde bepalingen bescherming bieden indien aan de door deze bepalingen gestelde voorwaarden is voldaan. In dat opzicht moet er wel een onderscheid worden gemaakt tussen derden-verkrijgers en partijen zelf.
Ik verwijs hier naar de hiervoor reeds genoemde arresten van Uw Raad van 6 juni 1986 en 20 februari 1987. Zie voorts het VV II en de M.v.A. II bij de Kadasterwet (w.v. 17 496 nr. 22, p. 5, sub 3 t/m 5, Parl. Gesch. Kadasterwet, p. 122 en 123 sub 3 t/m 5 resp. w.v. 17 496 nr. 23, p. 23 en 24 sub 3 t/m 5, Parl.
Gesch. Kadasterwet, p. 124 en 125 sub 3 t/m 5. Zie ook mijn reeds genoemde bijdrage aan de bundel Recht Vooruit, 190 e.v., en Asser-Mijnssen-de Haan, 1992, nrs. 387 en 424.
9. Dat de werkelijke partijbedoeling prevaleert bij de beantwoording van de vraag of de eigendom van het in de transportakte omschreven perceel is overgegaan, doet er echter niet aan af dat de in de transportakte opgenomen omschrijving beslissend is voor de beantwoording van de vraag op welk perceel de levering betrekking heeft en welke omvang dat perceel heeft. Anders dan het middel veronderstelt, diende het Hof voor de beantwoording van deze laatste vraag dan ook uitsluitend te letten op de in de transportakte opgenomen omschrijving.
Het Hof heeft kennelijk - althans zo begrijp ik de rechtsoverwegingen 4 en 5.1 - uit de in de akte genoemde oppervlaktemaat van 85 are en 90 centiare opgemaakt dat de akte betrekking heeft op het gehele perceel, dat wil zeggen het perceel inclusief sloot en smalle strook grond ten oosten van die sloot. Dat oordeel lijkt mij bepaald niet onbegrijpelijk nu onbetwist vaststaat dat het gehele perceel inclusief sloot en strook ongeveer 85 are en 90 ca. groot was, en het perceel zonder die sloot en strook slechts (de in de koopakte vermelde) 80 are.
Anders dan het middel kennelijk meent, stond het het Hof vrij bij zijn uitleg - die als feitelijk van aard aan het Hof is voorbehouden en in cassatie slechts beperkt ten toets kan komen - doorslaggevende betekenis toe te kennen aan de aangegeven oppervlaktemaat en geen verdere waarde te hechten aan de omschrijving "een zodanig gedeelte als ter plaatse kennelijk is aangegeven". Onbegrijpelijk acht ik 's Hofs uitleg bepaald niet nu niet kan worden gezegd dat het perceel met deze laatste zinswending duidelijk en ondubbelzinnig is omschreven. De zinswending "als ter plaatse kennelijk is aangegeven" impliceert immers bepaald niet dat de grenzen ter plaatse ook werkelijk duidelijk kenbaar zijn aangegeven. Daar komt nog bij dat eiser tot cassatie zelf in zijn memorie van grieven (p. 2, sub 1.4) onweersproken heeft gesteld dat ook de oostgrens van de strook grond ter plaatse is gemarkeerd "door stalen buizen ( .. ) vóór juni 1978 vanwege het kadaster geplaatst" doch eveneens voor juni 1978 (het tijdstip waarop [verweerder] de grond van [eiser] kocht) bedolven onder de laag grond, vrijgekomen bij het graven van de litigieuze strook, en de halve aan het oog onttrokken.
Het Hof heeft naar mijn oordeel terecht geen gewicht toegekend aan de omstandigheid dat zowel in de koopakte als in de transportakte is bepaald dat een verschil tussen de in de akte vermelde grootte en de werkelijke grootte geen grond voor een vordering oplevert.
10. Uit het voorgaande moge volgen dat de eerste vier middelonderdelen, zoals gezegd alle gebaseerd op hetzelfde onjuiste uitgangspunt, naar mijn oordeel moeten falen. 's Hofs bestreden oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het is niet onbegrijpelijk en behoefde evenmin nadere motivering.
11. Het vijfde middelonderdeel strekt kennelijk ten betoge dat [eiser] niet belast had mogen worden met "het bewijs van de andersluidende partijbedoeling".
Ook dit middelonderdeel faalt. Kennelijk heeft het Hof - evenals de Rechtbank - uit de omstandigheid dat de omschrijving in de transportakte betrekking had op het gehele perceel (de klacht gericht tegen 's Hofs oordeel dat de omschrijving betrekking had op het gehele perceel is, zoals gezegd, ongegrond), afgeleid dat het ervoor moet worden gehouden dat partijen ook beoogden het gehele perceel te (ver)kopen en over te dragen, behoudens door [eiser] te leveren bewijs van zijn stelling dat partijen zulks nu juist niet beoogden. Dat stond het Hof vrij; van een onjuiste rechtsopvatting heeft het Hof daarmee geen blijk gegeven. Onbegrijpelijk acht ik 's Hofs oordeel evenmin, temeer niet nu [eiser] heeft verklaard dat hij gewend is transportaktes te lezen omdat hij "regelmatig onroerendgoedtransacties doet" (eindvonnis Rechtbank d.d. 9 mei 1990, p. 2 midden) en [eiser] in persoon bij het transport van 23 juni 1978 aanwezig is geweest. In dit verband moge ik voorts nog verwijzen naar het arrest van Uw Raad van 23 december 1988, NJ 1991, 166, m.n. WMK; in dat arrest "klinkt" - om met de annotator Kleijn te spreken - "een regel door die men aldus zou kunnen formuleren: de kennis omtrent de omvang van het verkochte behoort eerder tot de verantwoordelijkheid van de verkoper dan van de koper".
Conclusie
Het middel in al zijn onderdelen ongegrond bevindend, concludeer ik tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden